房贷利率下限调整的信号

方斐

5月15日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，《通知》指出：对于贷款购买自住房的居民，首套个贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套个贷利率下限按现行规定执行。

受部分房企爆雷、经济下行等因素影响，地产销售持续承压，导致地产行业面临较大下行压力，拖累经济发展。4月按揭贷款同比少增超4000亿元，凸显疫情冲击下地产需求继续滑坡。前期部分地区的银行（如广州、佛山等）已主动下调按揭贷款利率，部分银行按揭定价已达到LPR水平。监管通过下调首套房按揭贷款利率下限，打开按揭贷款利率进一步下行的空间，刺激地产销售的政策力度再次加大，稳增长举措加码。

总体而言，此次房贷利率政策调整对银行基本面利大于弊。从营收端来看，对息差的影响较有限，按揭利率定价下行不影响存量贷款利率，加上因为按揭利率（3月为5.49%）高于整体贷款利率84BP，所以通过降低按揭利率下限20BP，刺激按揭贷款投放，可以带动新发放贷款中的按揭贷款占比提升，反而有助于支撑银行息差。从风险端来看，可缓释信用风险压力。刺激地产需求，有望缓解地产企业流动性压力，同时支持實体经济修复，有助于缓释银行信用风险压力。

稳定地产强化需求

中银证券认为，稳地产强化如期而至，政策发力持续可期，房地产需求端政策发力，按揭利率下调意在提振商品房销售需求。本次政策是稳地产政策在需求端的强化。在4月持续推进房地产企业融资等稳地产政策，存款定价调控后，5月稳增长稳地产政策继续如期强化，按揭利率调降有利于房地产销售。本次房贷利率调降意在提升居民端需求，3-4月居民融资需求受损较多。

值得注意的是，此次降幅强于前次LPR调整，相对目前新增按揭降幅较大。5年LPR基准利率为4.6%，在此基础上减少20BP为4.4%，相当基准利率的96%，如果后续基准利率下行，下限也会下降，折扣也会加大。前期央行公布的2022年3月按揭利率为5.49%，远高于基准利率89BP。根据融360发布的数据，其监测的3月全国首套贷款平均利率为5.28%，其中，北京、上海、广州和深圳分别为5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，其监测的42个城市中，全国首套最低利率在苏州，首套平均利率为4.62%，接近基准利率。其监测的全国3月首套按揭贷款利率环比降11BP，42个城市中有31个城市3月按揭利率环比上月下降。

本次通过调整下限的方式而非LPR变动方式，或主要是针对增量，相对存量调整，更有利于刺激更新置换需求。对银行存量按揭贷款不会有重定价影响，新增按揭利率将持续下降。在央行4月进行了存款利率市场化调整机制，存款成本下降后，政策落地符合银行负债成本压降，让利传导实体的政策导向。而且，坚守房住不炒，针对居住需求。延续政策针对性强特征，明确首套需求，二套并未放开，针对刚需和更新需求。采取下限模式，政策力度给区域调整空间，并且可以随着后续LPR变动继续调整下降。

4月社融信贷数据反映疫情冲击加剧经济需求压力，调降按揭下限强化稳地产政策，刺激房地产需求，提振市场信心。在存款成本压降后，按揭调降符合金融让利传导的政策导向。现阶段，稳地产特别是地产需求对银行资产质量和信贷需求的正面意义，远远强于新增按揭利率下降的影响。

图1：首套平均房贷利率与5 年期LPR

资料来源：Wind，中信期货研究所

图2：个人住房贷款与企业一般贷款加权平均利率

资料来源：Wind，中信期货研究所

东兴证券认为，房贷定价体现为三个层次——“全国自律、地方自律、银行定价”。全国自律是统一标准;地方自律在全国自律的基础上可以有差异;同一个地区，各家银行在地方自律的基础上，也允许一些定价差异。

《通知》是年初以来第二个全国性地产托底政策，信号意义较强，主要有两点：第一，直接改变全国自律，此前的首套住房商贷利率下限为5年期LPR+0BP，现在下调20BP，即5年期LPR-20BP，按照3月份5年期LPR为4.60%，首套利率新的下限是4.40%，二套仍按现行规定，即5年期LPR+60BP，为5.20%。第二，允许地方自律“因城施策”，按照当地的地产形势和政府调控要求，自主确定首套和二套的加点下限，也就是说，地方自律微调二套利率下限，也是可选项。

当前房贷利率仍高于2020年的水平，有政策空间。2022年一季度新发放住房按揭加权平均利率为5.49%，而上一轮的低点为2020年四季度的5.34%，当前仍高出15BP。比起调降LPR，调降加点对银行的冲击更小。调加点只影响新增房贷合同，且可以控制只涉及首套，不涉及二套;而调LPR除了上述影响外，首套、二套的新增房贷利率都要降，还要因为重定价而影响全部存量房贷。2021年年末，上市银行住房按揭在贷款总额中占比27%。明显，监管选择了对银行影响更小的刺激方式，意味着5月5年期LPR的调降概率变低。

用对银行非常低的代价，实现了托底地产和合理让利。假设新增首套房贷在2022年房贷余额中占比6%，那么20BP的定价调降，对贷款收益率的影响是0.3BP，一个非常低的让利幅度。100万元的贷款按25年等额本息计算，自5.20%调降20BP，相当于月供减少117元，全年减少1405元，或有助提振地产销量。

4月金融数据疲弱，央行银监选择此时出手，宽信用迎转机，未来仍会继续发力，此次调降房贷利率下限为年初以来首个全国性地产托底政策，信号意义较强。

破解信贷塌方小试

中泰证券从政策U型底、结构性降息、定向稳信用等方面分析了房贷利率政策变化背后的意图和实现方式。

下调首套房最优贷款利率的背景是购房者预期转弱，年初以来按揭信贷增速有明显放缓，个别银行呈现信贷塌方。按揭需求放缓一方面是由于2021年以来，以恒大、融创为代表的房企陆续出险，地产产业链持续下行，导致居民购房需求有后置;另一方面则是在经济持续下行叠加疫情冲击下，居民可支配收入放缓，有效需求不足，使得购房预期迅速转弱。一季度个人住房贷款同比增长8.9%，增速已经是2012年，来的最低水平，且根据调研，个别银行年初以来有按揭信贷塌方的现象，反映出当前市场购房者预期普遍较弱。

图3：30大中城市最近7天商品房成交面积及其增速

资料来源：Wind，中信期貨研究所

图4：100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积及其增速

资料来源：Wind，中信期货研究所

居民信贷较弱拖累4月新增信贷规模低于市场预期，而从当前数据看，4-5月按揭贷款需求景气度持续下行;5月份10大城市景气度下行幅度有所放缓。4月居民各类信用需求全面少增，按揭贷款净新增-605亿元，较2021年同期少增4022亿元。截至5月12日，跟踪到的4月份的10大城市和30个大中城市商品房月均成交面积环比3月均值回落，对应的银行新增按揭规模负增长。5月份10大城市和30个大中城市景气度维持下行，但10大城市降幅有所收敛。地产销售仍是在低位波动震荡。

结构性降息的方式和幅度：加点下限下调，且赋予地方和银行一定的定价自主权。首先，本次首套房购房利率下调采用的是加点下限下调的方式，相当于首套房加点下限从0 调整为-20BP，而不是直接统一调整房贷基准利率LPR，仅针对新增贷款，对存量按揭贷款的利率没有影响。其次，地方和银行具有较大自主权。地方层面可根据“因城施策”原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

降低首套房最优贷款利率下限可以积极引导首套房刚需群体的购房预期，在维持政策底线思维基础上实现定向稳信用。当前制约经济的核心问题是需求，货币政策效果有限，直接降低LPR对宽信用的效用较低，且中美利差也决定目前不是全面降息的有利时间窗口。通过降低首套房最优贷款利率下限这类结构性的利率政策，仅对首套房刚需用户、且赋予地方政府和银行较大自主权，可以在“房住不炒”的底线思维下，支持刚性和改善性住房需求，引导刚性购房主体的信心和预期。

中泰证券预计，地产政策大概率呈现“U型底”，落实地产长效机制的同时，边际改善托底经济。一方面，房地产长效机制仍会坚定落实，本轮房地产调控周期从2016年首提房住不炒走到现在，长效机制不断迭代，监管闭环逐渐合拢，长期经济结构转型不断推进，实现经济的高质量可持续发展。另一方面，在相关主体行为变化导致市场收缩后，监管出面稳定市场情绪，防止经济快速下滑，避免出现系统性金融风险。预计本轮地产周期下， 政策强刺激推动市场预期拐点趋势向上的概率较低，相关放松性地产政策更多是底线思维和局部思维。

从政策潜在效果评估来看，预计短期会积极提振刚需购房者需求，促进个别地方房企销售。在新差异化住房信贷政策下，商业银行发放房贷的可调节空间更大，有助于更好地促进刚需群体的实际贷款利率下行;同时可以鼓励地方房企销售，促进房地产市场回暖。

不过，考虑当前居民加杠杆空间已经较为有限，长期而言仍需从提高居民收入的角度来提振有效需求。过去十年居民杠杆增速和可支配收入增速长期处于不匹配的状态，按揭贷款自2011年来的复合增速为19.7%，而同期居民可支配收入复合增速则仅为9.2%，居民债务收入比持续攀升，2021年为135%，居民持续加杠杆的空间已较为有限，未来提振居民有效需求仍需着力于提高居民可支配收入。

从银行视角观察，此次房贷利率下限下调对息差和利润的拖累有限，综合考虑存款定价后息差平稳。首套房最优贷款利率下限下调20BP，对银行净息差的影响在0.27-0.49BP，预计对银行2022年税前利润影响幅度在0.25%-0.45%，总体影响有限。其中，国有行受到的拖累最为明显，主要是由于大行按揭贷款规模和占比均较高，若首套房新发贷款利率下调20BP，则在首套房新增占比分别为50%、70%、90%的假设下，净息差下行0.34BP、0.47BP、0.60BP，对2022年税前利润的拖累在0.30%-0.55%。对股份制银行、城商行、农商行的影响则总体有限，弱于对上市银行整体影响，首套房新增占比90%的假设下，对息差拖累不足0.30BP，对税前利润拖累不足0.30%。

贷款定价下限下调+存款定价上限下调对农商行息差和利润的提升最为明显，从板块影响来看，农商行>城商行>国有大行>股份制银行，主要原因为农商行存款以及定期存款占比相对较高，缓释力度较大，且资产端按揭贷款规模和占比较低，受到的资产端下行影响较小。对农商行板块而言，若首套房新发贷款利率下调20BP，存款定价上限下调10BP，则在首套房新增占比分别为50%、70%、90%的假设下，净息差提升1.41BP、1.36BP、1.31BP， 对2022年税前利润的提升在1.34%-1.45%。

存款成本缓释测算逻辑如下：对存量重定价部分和新增存款部分合计贡献进行测算。1.假设存量存款重定价时间分布，根据存款重定价期限分布，假设3M-1Y定价下调10BP。2.增量存款贡献测算，假设新增存款的期限分布与2021年一致，则新增存款中定价下移的占比则是3M-5年期部分，假设1-3年期各占1/3。

居民持续加杠杆的空间已较为有限，未来提振居民有效需求仍需着力于提高居民可支配收入。

从个人视角来看，个人还款减负约2.33%。针对首套房贷款群体，且被银行定义为最优客户群体，测算结果如下：30年还款周期假设下，首套房商贷利率下限下调20BP，对还款额的影响在2.3%。假设100万元总贷款，在原有定价下，月还款额为5176.32元，年还款额为62115.84元，总还款额为186.4万元。若贷款定价下调20BP，则月还款额可以减少120.38元，年还款额可以减少1444.54元，总还款额可以减少4.33万元，在原有总还款基础上减负约2.33%。

信号意义大于实质

根据中信期货的分析，央行宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，二套住房利率下限维持不变，旨在提振房地产市场信心。

第一，央行下调的是房贷利率下限，实际执行的房贷利率仍有待各地因城施策逐步下调，不会一步下调到位。中长期来看，未来全国平均房贷利率存在90BP的下调空间。此前央行执行的全国统一房贷利率政策是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60BP。此次央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20BP，而二套房房贷利率下限维持不变。房贷期限一般较长，大多数房贷利率基于5年期LPR定价。截至2022年3月份，首套平均房贷利率比5年期LPR高68BP，多数城市的房贷利率加点尚未触及央行规定的下限。从这个角度而言，央行制定的房贷利率下限并非当前楼市的主要制约因素。在央行下调房贷利率下限之后，全国房贷利率不会一步下调到位，而是由各地因城施策逐步下调。中长期来看，未来全国首套平均房贷利率存在90BP左右的下调空间。

第二，央行下调房贷利率下限有利于提振房地产市场信心，但房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏以及30个大中城市商品房销售的表现。自2021年四季度以来，全国楼市政策逐步放松。本次央行下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，释放了较强的稳楼市信号，有利于提振房地产市场信心。但是，房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。2022年以来，很多城市已经开始因城施策下调房贷利率。3月份新发放个人住房贷款利率比年初低17BP，但3月份30个大中城市商品房成交面积同比下降46%，全国商品房销售面积同比下降17.7%，表现仍偏弱。房贷利率的小幅下调尚未显著提振商品房销售。由于疫情抑制购房者信心，4月份全国商品房销售可能进一步走弱。4月份30个大中城市商品房成交面积同比下降51%，降幅进一步扩大;全国住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，降幅也较大。随着疫情的缓解和房地产信心的提振，未来商品房销售或多或少会有所修复。但商品房销售的显著改善仍依赖于楼市政策的进一步放松。房贷利率下调到什么水平才能让商品房销售面积显著改善（比如恢复到去年同期水平）存在不确定性，而且房贷利率下调节奏也存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏及30个大中城市商品房销售的表现。

5月15日，央行、银保监会联合发文对房贷利率下限进行调整，其中首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20BP（此前规定为“不得低于贷款市场报价利率”，下调幅度20BP），二套房继续按现有规定执行，这是因城施策以来央行罕见地低对房地产利率进行总体指导。

从政策基调上看，本次房贷利率调降符合4月政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，也符合我们前期对地产需求端政策进一步放松的判断。

从政策方向上看，本次政策调整也是2016年政府工作报告提出“因城施策”以来，央行罕见的对整体房地产贷款利率进行调整，进一步验证当前地产政策转向宽松助力稳增长的趋势。本次政策有助于拉动首套住房贷款需求，指向“宽信用”，4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，数据大幅回落。

浙商证券认为。降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策，驱动房贷逐步放量。从政策内容上看，本轮利率调降的重心仍在首套房，我们预计未来将有更多一二线城市“因城施策”，迎来二套住房政策放松，限购限贷条件有望进一步放宽并有效提振地产销售。除需求端政策进一步松绑外，我们进一步提示年内地产放松的三大潜在方向：一是城市更新方面，我们在此前城市更新系列报告中已对这一领域进行详细论述，预计对全年地产投资增速贡献在7%附近;二是现金流改善方面，我们认为商品房预售资金监管未来有望在合理范围内迎来更大面积的放松并改善房地产企业现金流，三是棚改货币化方面，我们预计下半年可能仍有部分非核心二线以及三、四线商品房库存较高城市进一步推进棚改货币化安置，拉动地产销售需求。

而且，每个城市首套房定价利率差别较大，实际不可能都采取最低利率。截至2022年3月末，中国首套平均房贷利率约为5.28%，二套平均房贷利率约为5.57%，均高于当前房贷基准利率5年期以上LPR（4.6%），银行在利率定价实践中普遍是在基准利率基础上加点，不会直接采取最低利率。城市之间房贷利率定价差异也较大，主要受各地房地产市场形势、房贷利率政策及供需关系影响，截至3月末，北京、上海、广州、深圳的首套房贷平均利率分别为5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，天津、厦门、武汉、合肥等热门二线城市利率水平也分化较大，分别为4.9%、4.9%、5.66%和5.77%。

从全国数据看，受1月LPR报价下降及2022年多地陆续因城施策放松政策的影响，首套和二套房贷利率3月相比2月均出现了环比下行，降幅分别11BP和10BP。目前房贷利率定价并未采取最低利率，但我们认为对首套房贷利率下限调降20BP也为房贷利率定价释放空间，增加定价灵活性，有助于带动市场平均房贷利率下行。在“房住不炒”的大背景下，房贷利率的回落将是渐进的，短期较难大幅下行。

本次房贷利率政策針对增量住房贷款，核心目的是拉动居民购房意愿，提高边际贷款需求，带动地产销售回暖。政策对存量房贷影响不大。2020年3月起，金融机构陆续开展对存量浮动利率贷款的定价基准转换，可转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率，目前该转换过程已完成，因此，若存量住房贷款的定价利率是在LPR基准上加点形成，那么其波动主要取决于重定价日时的LPR水平，不会受本次对首套房贷利率下限的调整影响。

5月9日，央行在2022年一季度货政报告中提出“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”传导机制，该机制意味着在LPR报价形成中，市场利率起到重要的前瞻性引领及影响作用。4月初至今DR007持续低位运行，中枢明显下移，一方面是央行仍有降息概率的前瞻性信号，当然在发达经济体货币政策进入紧缩区间的背景下，央行降息操作也面临一定两难困境;另一方面，市场利率中枢的大幅下行在上述传导机制下，本身就会对LPR有明显的牵引作用，且“央行引导”并非仅指“降息”，“降准”也可能包含其中，4月央行降准0.25个百分点也对LPR报价有引导作用，预计即使本月央行并未下调政策利率，20日的LPR报价也有较大概率下降。