基于移动端不动产权籍调查系统设计与实现

赵昕，李薇，邰贺，高爽

(沈阳市勘察测绘研究院有限公司，辽宁 沈阳 110004)

1 引 言

作为不动产登记中的一项重要工作，农村地籍和房屋一体化不动产权籍调查工作在全国已经全面开展。农村不动产等级权籍调查以宅基地和集体建设用地地籍(权籍)调查成果为基础，全面查清集体所有土地上的未经登记的房屋等建筑物、构筑物权籍情况，全面查清新增的宅基地和集体建设用地以及地上房屋的权籍情况。很多地方都有现势性较好的农村宅基地数据和现有的大比例尺地形图，但因为地形图在现势性和精度方面往往不能满足不动产权籍要求，因此一般都需要对房屋等进行底图测量。而倾斜摄影测量通过机动、灵活、快速高效的数据采集设备及专业的数据处理流程生成的数据成果具有直观，高精度的特点，使得通过倾斜摄影测量获得高精度房屋等底图数据替代了全野外测量成为房屋数据主流获取手段[1～3]。由于植被遮挡、建筑物划分错误等，实际工作中仍然需要进行外业调绘核实。移动端App进行不动产权籍管理、信息采集和发证阶段等已经广泛应用[4～8]，但因为各种技术原因，外业调绘仍然停留在传统的纸图阶段居多。

本文结合实际项目，在采用倾斜摄影测量等方法获取底图数据的情况下，使用智能手机平台进行农村不动产权籍调查作业手段的可行性以及野外作业难重点进行深入分析，提出解决农村不动产权籍调查野外现场作业关键技术方法并加以研发投入实际应用，实现了不动产权籍调查中地籍、房产等数据的野外快速编辑，提高调查人员的作业效率。

2 外业调查流程与难点

2.1 外业调查流程

在倾斜摄影获得影像数据并建模后，通过倾斜三维矢量测图软件如EPS等软件基于倾斜三维模型数据直接对建筑物边角及独立地物进行测量，获得符合要求的房产等数据。后续常规作业方法是将宅基地数据与房产数据套合形成调查底图打印后进行不动产权属调查核实和补测工作，或者采用EPSGCM平台的外业数据采集软件来进行不动产外业测量及权籍信息采集工作，同时将外业采集数据与内业EPS平台下成图出来的数据进行整合编辑，以实现内外也一体化生产模式[9，10]。采用移动App进行权籍野外调查流程如图1所示：

图1 移动App权籍野外调查作业流程

2.2 野外调查重难点

农村不动产权籍调查野外作业主要包括图形数据尤其是房屋的检核、补测以及地籍和房屋权属信息的调查、拍照等。如实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况。重点调查房屋的权利人、权属来源、建筑结构、建成年份、批准用途、实际用途、批准面积、实际面积等。

权属信息的调查是采用移动设备作业的优势。移动设备在与要素关联情况下填写有关表格、进行拍照等可以真正实现内外业一体化，在数据回收后即可入库，也提高了工作效率。野外调查的难点主要在以下四个方面：

(1)边长检核标记：倾斜摄影测量获取的房屋数据虽然精度高，但仍需要进行必要的边长检核，也有不同楼层墙长不一致需要修改等情况。

(2)遗漏房屋补测：部分区域存在因遮挡的因素造成的遗漏房屋，需要进行补测或补充调查。

(3)原有房屋权属划分错误：在现场核查过程中发现相邻房屋分幢错误，如一个房屋在实际应依据权属为两个或多个房屋，需要进行划分或合并等操作。

(4)门廊、阳台修改：倾斜三维模型中应遮挡等原因经常出现门廊、阳台采集遗漏、错误情况，需要进行现场核查修改。

采用常规纸图作业方式时，存在着标注密集、不好区分、内业工作量大等缺点。采用通用调绘类移动系统作业时，也一样存在标注困难等问题，加上系统只具有常见图形编辑功能无法满足作业需求而且效率低等缺点，导致作业人员放弃App重新采用纸图作业。因此，如何提高权籍调查移动端图形标注和编辑效率就成为重点。

3 野外权籍调查关键技术

3.1 野外调查系统常见问题

基于GIS环境的野外调绘移动端一般都具备与GPS设备连接、显示控制(如放大、缩小、书签、移动、GPS定位)、要素增删改(如对点、线、面及标注数据的添加、选择、删除、拷贝)等，高级编辑(如对图形要素的移动、节点增删改，多边形的合并和分割)等功能，但这些功能在实际作业中受到野外条件限制作业在不动产权籍调查中存在效率低，使用困难等问题，是采用移动端进行权属调查的绊脚石。因此针对调查实际需要进行新的功能或思路设计来提高移动端的作业效率成为关键。

3.2 关键技术设计

针对以上问题，在不动产权籍调查移动端可以采用以下技术路线进行增强：

(1)定位方面：除连接GPS等方式为，增加距离交会、延长线距离输入定位、屏幕中心点定位等方式方便用户定位。

(2)显示方面：除常见的放大、缩小、定位、书签、图层管理外，实现对房屋数据按楼层进行显示控制，可以实时查看某层房屋图形以方便作业人员核查或标注，实现对房屋边长实时显示。

(3)要素查询方面：应提供按照权利人、宗地编码等方式的快速查询和定位。

(4)新增要素方面：针对房地数据特点，提供距离交会、四点房、L形房屋、直角多边形、沿房量边等适合房地要素特征的新建要素功能。

(5)图形分割方面：除常见的节点增删改外，对分割线类的定位舍弃直接点击输入，改为距离输入定位方式，增加依据节点分割、依据墙延长线分割等。

(6)房屋编辑方面：针对房屋数据特点，提供多边屋檐生成、靠墙侧开挖等。

(7)信息输入方面：设计专用的数字输入键盘，提高输入效率的同时也避免使用系统键盘造成的界面遮挡等问题。

(8)属性录入方面：按照规范要求规定属性值域，以弹出选择为第一优先加快属性录入效率。

(9)质量检查方面：按规范要求设计不动产权籍调查作业数据质检模块，保证数据质量。

(10)调查报告方面：应能够实时生成调查报告以便现场核对。

4 技术实现

基于Android系统，利用ArcGIS Runtime SDK开发了农村不动产权籍调查移动端并投入项目实际应用。系统研发也完成了以上关键技术的实现。下面选取四个方面举例说明：

4.1 增加的显示控制

如图2(a)所示房产数据一般按照分层分户组织，在一栋建筑上往往会叠加多层房屋数据，导致作业人员很难选择正确的墙线作业。增强的显示控制允许作业人员自由设置允许显示的楼层和范围，方便作业人员确定其所检核的正确墙线。

图2 增强的按楼层显示控制

4.2 快捷的边长检核模块

边长检核是野外调查的主要内容之一。快速进行边长量测和记录是提高作业效率的重要手段。系统从以下方面提高边长量测效率：①动态的边长标注实时显示原始边长和检核边长；②批量的边长量测记录避免一条一条的作业，边长实时定位放大方便作业；③专门的数字输入键盘保证数字录入的快捷，避免系统键盘的数字与文字切换；④突出的颜色显示边长量测状态以方便作业人员识别。

图3 快捷的边长检核

4.3 房屋编辑模块

野外调查中的房屋编辑主要是：①遗漏的房屋要素补测；②对与现状不符的房屋进行修改。如图4(a)所示常见的图形编辑功能如增加、删除、移除节点、合并、分割要素等，虽然能够完成图形编辑，但是由于受到野外作业环境和设备的限制，效率较差。因此，结合实际情况，提供如图4(b)所示四边房、L型房、靠墙建房等房屋创建工具，使作业人员可以通过点位+边长+自动纠正方式快速创建房屋；因为走廊、屋檐受到遮挡是野外作业最常见补测的要素，提供如图4(c)所示的多边屋檐改正(多用于L型、U型走廊)、墙侧开挖(多用于一字型走廊或屋檐)等工具，使得作业人员可以完全依靠输入量测的边长数据精确生成要素如图4(d)，避免了内业再次编辑修改，提高了作业效率。

图4 房屋编辑模块

4.4 权属调查及报告模块

移动端的权属调查能够充分发挥移动设备优势。调查人员通过权属调查模块现场录入房屋和用地权属信息，现场采集房屋照片、权利人身份证等信息，避免二次内业。为了减少野外调查的输入，属性的填写以下拉选择为主，并允许自定义各类数据字典。同时提供身份证自动识别功能提高效率，如图5、图6所示。

图5 房屋调查 图6 权属调查 图7 调查报告

作业完成后调查人员可以通过点击房屋或用地查看调查报告的实时生成进行检查，调查报告包括了房产分层分布图、环境照片以及房屋及土地权属信息等。如图7所示：

5 结 语

移动端应用在测绘生产野外调绘、成果的查询管理等方面已经得到越来越多的应用，但在对图形功能要求较高，野外可能会进行大量图形标注和图像编辑的工程上存在着水土不服的情况。因此，针对农村不动产权籍调查的作业特点开发专用的移动调查系统才能使系统的实用性加以落实。系统在多个不动产权籍调查项目中得到实际应用，取得了较好的效果。