甘肃省土地出让价格与征地区片综合地价关联度研究

陈法崟 张鸿娥 梁兴海

(兰州昌佳汇智科技有限公司，甘肃 兰州 730000)

引言

随着我国社会经济的快速发展和全球化一体化进程的快速推进，带动了城镇建设用地数量的急速增长及空间分布范围的不断扩张，导致城镇周边农村土地征收为建设用地的现象越来越普遍[1]。以往因城镇和乡村实行不同的政策，以及土地产权制度存在不合理的地方，导致土地市场存在一定的弊端，土地增值收益分配中政府获得的份额较大，农村集体经济组织和农民成为收益的受损方[2,3]。土地征收过程关系着农民与征收者之间的稳定程度，增值收益分配比例、土地价格确定机制以及土地市场的市场化程度，都与被征收者息息相关[4]。为建立统一的城乡建设用地市场，更好地发挥市场在土地资源优化配置中的作用，规范农民的合法权益以及土地增值收益的分配方式，各界学者对其进行了深入的研究与不断地实践[5]。赵丽[6]以河北省南宫市作为实例，采用空间叠加方法将城镇基准地价转换为建设用地生地价，分析与区片价之间的关系，认为征地区片价制定时应与基准地价进行合理衔接；谢保鹏[7]等从土地增值收益分配的角度出发，以集体建设用地和征收2种模式为例，定性分析了土地增值收益的形成机制，分析2种模式之下的收益差；程雪阳[8]从法律的角度分析了新《土地管理法》颁布后，集体土地征收与集体经营性建设用地入市2种模式下产生的土地增值收益如何分配与衔接的问题；李明月[9]在广州市利用大量统计数据序列化结果、Borda数和顺位相关系数，尝试将征地区片综合地价和当地的补偿标准与基准地价进行内部平衡。

基于此，本文以甘肃省为研究例证，统计甘肃省2018—2020年的土地出让数据及其现行的征地区片综合地价，经标准化处理后进行对比，用自然间断点法将其进行分段表示，以此来分析二者之间的关联程度，并阐述与地区经济发展之间的联系，为科学引导土地市场的发展，提高土地价格的市场化水平提供政策性依据。

1 土地出让价格与征地区片综合地价的内涵

1.1 土地出让价格的内涵

土地使用权转让是指国家本着土地拥有者的身份，把已具备法律规定使用期限的国家基础建设土地所有权出交给土地使用者，由土地使用者向国家缴纳土地出让金的活动，同时也是国家土地资产处置的另一个途径。被转让的土地所有权也是由土地使用者向国家政府购买的一项物权，因此土地所有权获得者不仅能够取得土地、运用和收益土地，还能够自主支配和处理土地使用权。土地使用权转让方法，通常有公开转让和合同转让2种形式。土地出让价款是指在一般的市场经济条件下，一定年期的土地使用权按未来纯收益的价格进行计算后的总额，因为其权利特征是出让性质，所以其既是土地所有者出让土地使用权的交易价款，也是出让土地权利人转让土地使用权的交易价款，即土地出让价格其实是地租的变相资本化。土地出让价格不受政策因素、地上地下建筑物及其附着物及安置费的影响，因此市场价与政策价是共存的，但是在土地二级市场和三级市场中土地出让价格是完全市场价。

1.2 征地区片综合地价的内涵

征地区片综合地价是指在法定建设用地范围内，根据影响其质量的自然条件、社会条件、生态条件、经济条件等方面划分区片，测算征地后农民应得的补偿费用，国家有3a重新调整且公布的规定，目的在于建立一个统一的标准，达到促进经济平稳健康发展的效果，其实质为征地补偿标准，一般不含地上附着物和青苗补偿费。

由于以往征地补偿制度不完善、征地程序不公平，严重影响了广大农民的利益，在征地过程中社会冲突被不断诱发，征地制度亟需调整，促进了新《土地管理法》的修正进度。新法规定，各行政区制定公布征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，且3a为1个周期进行调整公布。征地补偿新标准首次以“价格”的形式正式出现在土地管理法中，意味着我国征地补偿向市场化方向迈进了至关重要的一步[10]。

2 研究区概况与研究方法

2.1 研究区概况

甘肃省位于我国的西北部，黄河的上游地区，E93°28′～108°44′，N32°36′～42°48′，面积在39万km2以上，地势西北高东南低，存在较明显的地域差异，地貌类型复杂多样，地形以山地和高原为主，北部山地与祁连山脉之间为狭长的河西走廊，是向西的主要通道。主要有汉、回、藏、东乡、裕固、保安、蒙古、哈萨克、土、撒拉、满等民族。经济发展以农、牧、石油、化工等为主，盛产瓜果、中药及毛皮。截至目前，全省共辖86个县级行政区划单位和1个地级市嘉峪关市，甘肃省常住人口2647.43万人，其中城镇常住人口1283.74万人，城镇化率为48.49%。2020年，全省地区生产总值达到9016.7亿元。

2.2 数据来源

本次研究采用的征地区片综合地价的基础数据来源于甘肃省征地信息公开平台发布的《甘肃省征收农用地区片综合地价标准》(2020年征地补偿标准)；土地出让数据来源于“中国土地市场网”，检索的供应方式为“招标”、“拍卖”、“挂牌”和“协议”，检索的行政区依次为甘肃省86个县级行政区划单位和1个地级市行政区划单位嘉峪关市，数据年限主要为2018—2020年3a，选取了城镇住宅用地、其他商服用地和工业用地3种用途的交易案例，每个年份、每种用途的交易案例选取5个。

2.3 关联度测算方法

关联度=土地出让价格/征地区片综合地价

其中，土地出让价格=(城镇住宅用地土地出让价格+其他商服用地土地出让价格+工业用地土地出让价格)/3；城镇住宅用地土地出让价格=[(2018年城镇住宅用地交易价格之和/交易案例个数)+(2019年城镇住宅用地交易价格之和/交易案例个数)+(2020年城镇住宅用地交易价格之和/交易案例个数)]/3；其他商服用地土地出让价格与工业用地土地出让价格的计算方式与城镇住宅用地土地出让价格的计算方式相同，结果保留2位小数；征地区片综合地价=各区片征地补偿标准的算数平均值，结果保留2位小数。

3 结果分析

3.1 土地出让价格的空间特征

本次研究将甘肃省2018—2020年土地出让数据的平均值划分为5个梯度，如表1、图1所示。近年来，甘肃省土地出让价格最高值位于兰州市城关区、七里河区、安宁区和天水市秦州区，出现了2个土地出让价格高的中心，兰州市区和天水市区，而河西地区、甘南地区以及陇南和定西部分地区的土地出让价格水平值最低，其余地区土地出让价格水平值居中。

表1 甘肃省土地出让价格空间分布统计表

图1 甘肃省土地出让价格空间分布图

3.2 征地区片综合地价的空间特征

甘肃省征地区片综合地价的最高的是兰州市、天水市、武都区、西峰区、崆峒区和嘉峪关市，征地区片综合地价在87～418元·m-2，特别是兰州市区的征地区片综合地价在126～418元·m-2，为全省征地区片综合地价最高的地区；最低的是甘南州、阿克塞、肃北、肃南、民乐等地；征地区片综合地价在15～39元·m-2。其他地区中，敦煌市、肃州区、正宁县、宁县、合水县、静宁县、庄浪县和文县等地的征地区片综合地价相对在居中的水平，在63～88元·m-2。

从整体的分布来看，甘肃省土地出让价格的高价、低价梯度的分布区域与征地区片综合地价的高价、低价梯度分布区域大致是一致的。甘肃省土地出让价格与征地区片综合地价最高值位于兰州市城关区、七里河区、安宁区和天水市秦州区，出现了兰州市区和天水市区2个高价中心，而河西地区、甘南地区以及陇南和定西部分地区的价格水平值最低，其余地区价格水平值居中。

图2 甘肃省征地区片综合地价空间分布图

3.3 各土地用途出让价格与征地区片综合地价的关联度

3.3.1 城镇住宅用地与征地区片综合地价的关联度

根据自然间断点法甘肃省城镇住宅用地的土地出让价格与征地区片综合地价的比值范围划分为5个梯度，第1梯度的比值在0～4.6，包括河西以南和甘南地区大部分地区，陇南市的迭部县、宕昌县、舟曲县、成县和康县，定西的漳县等地；第2梯度的比值在4.7～14.6，包括敦煌市、瓜州市、玉门市、嘉峪关市、高台县、甘州区、民乐县、民勤县、景泰县、白银区、永登县、皋兰县、合水县等地；第3梯度的比值在14.7～30.2，包括肃州区、凉州区、平川区、榆中县、临洮县、定西部分地区和庆阳部分地区；第4梯度的比值在30.3～50.1，包括永靖县、庄浪县、秦安县、麦积区、崆峒区等地；第5梯度的比值在50.2～99.7，包括泾川县、灵台县、会宁县、华亭县和麦积区等地，如图3所示。

图3 甘肃省城镇住宅用地价格与征地区片综合地价比值分布图

3.3.2 其他商服用地与征地区片综合地价的关联度

其他商服用地土地出让价格与征地区片综合地价的比值整体在0～64，比值较高的县区是合水县、崆峒区、崇信县、静宁县、庄浪县、安定区、会宁县、合作市、卓尼县、凉州区和景泰县，比值在19～63；其余地区的比值较低，在0～8.7，如图4所示。

图4 甘肃省其他商服用地价格与征地区片综合地价比值分布图

3.3.3 工业用地与征地区片综合地价的关联度

工业用地的出让价格与征地区片综合地价的比值较前两者是最低的，比值分布在0～22的区间内；甘肃省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪关、张掖、金昌和武威在内的河西5市以及陇南的部分地区，工业用地土地出让价格与征地区片综合地价的比值都较小，比值分布在1～2.5区间内；兰州、白银、天水、庆阳、定西以及陇南的北部地区，工业用地土地出让价格与征地区片综合地价的比值都较大，比值分布在2.5～22区间内，如图5所示。

图5 甘肃省工业用地价格与征地区片综合地价比值分布图

3.3.4 综合关联度分析

整体分析甘肃省各土地用途土地出让价格与征地区片综合地价的比值，城镇住宅用地的比值高于其他商服用地和工业用地的比值，比值在4～99；其他商服用地的比值高于工业用地的比值，比值在2～64，3种用途比值分别为城镇住宅用地比值>其他商服用地比值>工业用地比值。各地区征地区片综合地价是一个定值，比值的大小反映出不同用途的土地价格之间的差异是比较大的，特别是各地区城镇住宅用地的价格在该地区而言都是最高的，同时反映农用地被征进入市场后，政府规划为城镇住宅用地用于出让的收益是最高的，用于工业用地进行出让的收益是最低的，这与各地的实际情况相一致。

综合关联度根据当地土地出让地价中城镇住宅用地、其他商服用地和工业用地的平均值与征地区片综合地价比值分布，如图6所示，甘肃省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪关、张掖、金昌和武威在内的河西5市，土地出让价格与征地区片综合地价的比值都较小，比值在1.3～5的区间内，河西5市位于中部往北地区河西走廊地带以及祁连山地，这里降水由东南向西北逐渐递减，全年降水量较低，基本上都是干旱、半干旱以及祁连山一带的高寒气候区，地广人稀，经济发展的总体活力较低，土地的供求竞争平和，城镇住宅用地、其他商服用地以及工业用地的价格水平略低。对于甘肃省的东南部和南部区域，特别是兰白经济圈、天水和庆阳等地，土地出让价格与征地区片综合地价的比值都较大，比值在15～40，兰州市是甘肃省的省会城市，是甘肃政治、经济、文化的中心，白银市紧靠兰州，这两市之间存在着十分紧密的市场联系和发展联系。截至目前这两市的人口占到全省的19.33%，生产总值的比重也高达全省的34.33%，工业发展也在日趋进步，以这两市为中心带动周边发展起来的兰白经济圈工业基础雄厚、科技人才集中、经济增长迅速；天水市是发展环境较好、发展速度较快的城市，处于关中-天水经济区内，经济发展具有较强的动力；平凉和庆阳受到关中-天水经济区的辐射，城市地位显著提升，促进土地价格供求和竞争。甘南藏族自治州和陇南的部分县级行政区划单位，土地出让价格与征地区片综合地价的比值较小，在1～9区间内，甘南藏族自治州地处甘南高原地区，作为“世界屋脊”青藏高原的东部边缘地带，平均海拔超过3200m，同时也是甘肃省的畜牧基地之一，面积广，但人烟稀少，并且为少数民族聚居地，经济发展的水平较低，城镇住宅用地、其他商服用地以及工业用地的价格水平略低。

图6 甘肃省土地出让价格与征地区片综合地价比值分布图

4 结论与讨论

4.1 结论

通过对土地出让价格与征地区片综合地价的关联度进行研究，准确理解土地出让价格与征地区片综合地价之间关系的核心是资格主体之间的增值收益分配问题。从甘肃省土地出让价格与征地区片综合地价比值的结果来看，各地区城镇住宅用地与征地区片综合地价的比值是最大的，比值在0～99.7区间内，工业用地与征地区片综合地价的比值是最小的，在1～22区间内。

从空间分布来看，甘肃省的西北部和中部，包括酒泉、嘉峪关、张掖、金昌和武威在内的河西5市，以及甘南藏族自治州和陇南的部分县级行政区划单位，土地出让价格与征地区片综合地价的比值都较小，在1.3～5；对于甘肃省的东南部和南部来说，特别是兰白经济圈、天水和庆阳等地，土地出让价格与征地区片综合地价的比值都较大，比值在15～40，与甘肃省实际情况相一致。

4.2 讨论

本研究通过土地出让价格与征地区片综合地价作比值的方式，研究二者之间的关联度，涉及的土地增值收益和土地价格的市场化问题还受到诸多因素的影响，研究不足之处在于选取土地出让交易案例时，只选择了城镇住宅用地、其他商服用地和工业用地3种用途的土地交易案例，由于土地出让价格会受到社会经济因素、区位等的影响，故综合得出的土地出让价格的代表性不够强；征地区片综合地价的确定只通过各区片得算数平均值，数据的权威性不强。