房地产工程成本控制存在的问题及应对策略

刘红胜

广州市宏业金基建设监理咨询有限公司 广东 广州 510000

就当下房地产行业来说，成本控制工作的重点是从设计、投标、施工等多个方面同时进行的一项时间跨度非常长的工作，这也意味着整个成本控制工作将会非常的繁琐。工程预算一直是房地产公司进行成本控制的重要手段，优秀的工程预算方案能够将整个房地产工程的整个建设流程囊括在内，但是，任何策略都有时效性，建筑行业的时间跨度长的特点，将会对工程成本控制造成非常大的影响。下文首先会对目前房地产成本控制工作存在的问题进行深入分析，进而使房地产的实际情况呈现眼前。

1 房地产工程成本控制问题

因为影响房地产工程成本控制的因素比较多，稍有不慎就会引发诸多问题，所以本文将从多个角度入手，详细分析房地产工程成本控制中存在的问题，希望可以找到工程成本无效预防和失效控制的原因，采取有效的措施，让实际支出总额不大于预计金额[1]。

1.1 估价不准

在招投标之前，部分施工企业（乙方）无法对招标项目进行合理的估价，其原因在于：其一，尚未确定工程量，预算人员先会衡量项目建设的可行性，判定方案是否合格，后以预估的方式，暂时划定工程量变幅界限，进而大概确定投标价格。因为房地产项目具有一次性和独特性，所以工程量可能会发生变化，毕竟工程量受设计变更、项目功能等因素的影响。其二，投标人不正当竞争行为。一般情况下，房地产开发商（甲方）都会以招投标的方式，选择与之合作的对象，即供应方或建设方。部分招标人为了夺得项目的承包权，在招标过程中，采取了一些不正当的竞争方式，先获得招标人的认可、赞许，以低于成本的报价竞标，最终获得工程项目中标，后有意的模糊自身责任，以合同漏洞为由，不间断的要求房地产开发商增加投资额度，导致投资成本超出合同规定的成本。

1.2 错误认知

在以往类似的工程项目中，造价人员对成本控制存在错误认知，而产生错误认知的主要原因是造价人员的道德素养较低，自制力较弱，难以坚守职责；职业素养有待提升，非常容易在工作中犯各种错误[2]。另外，多数开发商对工程成本控制的认知度有待提高，片面地认为工程项目成本控制的权力应属于施工方，开发商仅需要负责投资及提供原材料。值得一提的是：今年以来，地产业已经成功脱离低迷期，并呈现较好的发展态势，发展空间非常广阔，但是诸多开发商尚未发现市场、迎合市场，过于重视营销，轻视工程建设，致使无用的支出类目增多。上述现象已经和正在影响着产业在市场的发展方向与格局。

1.3 方法滞后

虽然工程项目成本控制的方法比较多，包含：制度控制、定额控制等，但是实际施行难度都比较大，并且缺少时效性，难以较好的效果，根本无法发挥成本控制作用。也就是说：在以往的房地产工程成本控制中，造价人员所采用方法在时效性上存在滞后的问题，迫使成本控制处于被动。在以往类似工程项目中，造价人员在工程成本控制选用方法上缺少超前性，没有将注意力放在“全过程”。如果不能通过前期预防、中期调控，仅通过被动的反馈控制方法，就根本无法突破时效“瓶颈”，永远受制时效瓶颈。此外，多数开发商始终无法打破认知局限，跟上时代的步伐，让技术来扮演成本控制高手，导致开展的成本控制工作与市场实际需求有较大差异。简单地说：在信息化时代，开发商们必然会遇到信息过载和缺乏的难题，此时，他们往往会忽略掉一些关键信息，尤其是技术、执行、落实。例如：工程项目成本控制执行过程中，相关人员存在执行不到位、执行无反馈问题，始终无法察觉不可见的成本和风险，非常容易出现成本超额的情况[3]。

1.4 制度有待完善

截至目前，仍有多数房地产开发商在人员管理、成本控制方面采用过去的粗放式管理模式，虽然粗放式管理难以满足长期发展的要求，但是可以在短期内有效提高产业规模，妥善解决各种问题，它足以成就企业短期的辉煌，并保持企业的发展现状。在社会经济宏观发展角度，看待这一问题时，会发现粗放式管理模式在产业建设中难以发挥实质性的作用。即使明确了制度的执行要求，但在没有狠抓落实的情况下，绝大多数员工都很难在工作中将制度内容完全落实到地，非常容易使产业发展风险加剧，最终对工程项目的实施造成不可挽回的成本损失。少数房地产开发商在企业内部并未建立起来成型的、实质性的企业制度，因此也就没有成熟的成本控制制度。极个别房地产开放商会根据企业现状及未来发展方向，有目的性的匹配与应用最适宜的、实践效果不错的成本控制制度，但是并未根据实际情况，对其进行合理的调整，严重阻碍企业的发展。

2 房地产工程成本控制对策

2.1 精准估价，降低项目投资建设风险系数

首先，房地产开发商需要拟定并严格执行奖惩制度，通过奖惩的方式，实现对清单编制人员的激励、约束，有效提高清单质量，降低工程量漏算、多算等情况发生的概率。其次，本工程项目的企业负责人，需要提前召集造价师、招标师、风险管理师等人，对项目进行详细的预算，对成本风险进行分析，尽可能做到精准估价，进而合理设置拦标价，有效降低成本控制中的风险。再其次，开发商企业务必要有一份清晰的、全面的、详细的工程量清单，更好的从源头上控制项目成本，坚决不能给投标人留下可乘之机。最后，设定拟建项目数量、技术等多个评选门槛，有目的性的去掉一些“劣质”建设单位、供应商，确保可以节省建设投资成本[4]。

2.2 加强宣传，提高项目成本控制意识

由于影响成本控制的因素比较多，因此房地产开发商需要从企业内部入手，对成本控制进行科学、合理的把控。实现成本控制的有效途径是：加强宣传，以学习促成企业内部管理升级，进一步提高成本控制意识。也就是说：在房地产工程成本控制实施过程中，应以宣传带动学习的方式，有目的性帮助相关造价人员让其错误转变方向，进一步提高造价人员的综合素养，降低造价人员在工作中犯错误的概率，有效防止和浪费投资建设成本。合理的成本控制必须要从内部和外部两方面入手，千万不要狭隘成本控制的思路。也就是说：成本控制不应仅针对投资建设成本，还应该包括招商、投标、人力等成本。在确有必要的情况下，可以采取增强危机感的方式，来培养员工的成本控制意识，可以是一个岗位安排2至3人，通过淘汰制的方式，从中挑选出最适合此岗位的一名员工，确保其成本控制意识非常强；也可以是加大岗位培训的资金，以竞争上岗的方式，来提高相关人员的成本控制意识。

2.3 优化方法，提高企业成本控制成效

虽然时代各有不同，但是房地产经济从来都同中国经济紧密相连。市场行为的高强度竞争行为督促着房地产公司向着更加专业化发展，而房地产公司管理层更应该加强自身的专业素养，提高自身对行业动向的了解能力。房地产开发商理应争做新时代的弄潮儿，积极引入“全过程”成本管理方式，并将其合理的应用在房地产工程项目中。也就是说：全过程控制方法需要贯穿于房地产项目实施全过程，具体是指：招投标、设计、施工、竣工结算等阶段。

2.3.1 招投标阶段

在招投标环节，房地产开发商应时刻要求全体员工谨记标准化原则，由清单编制人员负责房地产工程量清单的标准化核对，减少工程量变化几率；由造价人员负责图纸文字图形信息的标准化对比，合理有效地控制材料的单价；由招标师负责对建设企业、供应商的资格进行审查，及时剔除不符合要求的合作对象；由风险管理师负责项目全面风险管理任务，尽可能地降低或转移风险。在遇到造价定额信息含糊不清时，需要及时查看我国房地产工程造价实施标准，即可排除干扰、混淆信息，明晰信息，进一步提高招投标的综合实力。基于上述情况，还可以按照房地产工程项目实际需求质量，采取综合分包的措施，重新对工程成本报价进行评估与审核[5]。

2.3.2 设计阶段

在设计环节，房地产开发商需要全面考虑下述几项因素对成本控制的影响。几项影响因素分别是：施工图纸、材料选择、技术水平、设备选型、合作商资质、占地面积等。因为我国将逐步缩减新增建设用地，所以企业全体员工都应坚持节约用地原则，实地考察拟建场地，精准掌握项目施工区域的地质信息。设计师在设计总平面图时，必须要重点强调和显示建筑平面形式、建筑层高等信息，还要按照因地制宜的原则，处理好建筑与周边环境、周边建筑的关系，有利于进一步提高企业在市场中的竞争优势。设计师在选择施工材料时，应优先考虑轻质材料，毕竟轻质材料具有诸多优势。如：减轻建筑材料自身重量，节省材料运输费用；有较好的隔音防水功效，节省装修成本；施工简单便捷，节约施工成本。设计师在设备选型时，应谨记经济性、适配性、实用性原则，尽可能选择性价比高的工程设备，实现设计阶段对成本支出有效控制的小目标。

2.3.3 施工阶段

在施工环节，想要有效成本控制工作，需要重点抓好、抓实、抓细以下几方面的工作：其一，制定项目施工环节标准成本。施工环节标准成本的制定应参考相应的工程预算定额，结合市场实际情况，进行精密的计算。另外，施工环节的标准成本的制定工作，应秉承专业化、规范化的行业要求，坚持严谨的态度，杜绝虚假、凌乱的情况发生。其二，精准记录支出去向，减少无用开支。其三，建立成本核算责任制度，推动全员创效。也就是说：项目总负责人需要严格按照规章制度行事，将任务、责任落实到个人，要求所有项目参与人员都必须要承担起自己的职责，杜绝因责任不明而造成的经济损失[6]。

2.3.4 竣工结算阶段

在竣工结算环节，想要扎扎实实地开展成本控制工作，需要以各项功能评价为抓手。因为竣工结算环节房地产工程成本控制的形式以招投标为主，所以企业负责人需要同施工企业负责人一起就房地产工程项目的各项功能进行评分，并将其制作成数据可视化成本控制序列表。房地产工程竣工结算环节成本控制序列表，见表1。

表1 房地产工程成本控制序列表

从表1可以发现，各项目功能评分顺序为降序，只有对施工环节中各项目进行科学的评价，才能有效完成房地产工程竣工结算环节的成本控制工作。也就是说：房地产开发商及诸多乙方均不可以打破合同约定的房地产工程成本，可以将其看做固定总价，通过控制竣工结算环节的成本，有目的性的缩减房地产工程所需的总造价，进而完成房地产工程成本控制方法的优化，进一步提高企业成本控制成效。

2.4 健全制度，强化企业成本管理

房地产开发商应积极国外先进的成本控制制度，在结合企业实际情况及未来发展走向，有针对性地对实践效果不错的成本控制制度进行合理化调整，保证其中的责任成本制度、内部成本管理制度、成本考核制度、成本责任奖惩制度内容齐全。制度健全的好处包括：规范、约束员工的行为，调动员工工作的积极性，大幅度提升执行力，有利于加强企业成本管理等等。

通过将“全过程”造价控制方法应用于房地产工程成本控制工作中，让房地产工程成本控制制度发挥出了应有的作用，造价人员可以轻而易举地绘制工程成本支出费用明细表，表中详细记录了每一笔成本支出的用途和金额，让资金流向更清晰。房地产开发商可以全程监督资金的流向和使用，确保项目每一笔资金支出均有迹可循，降低投资建设成本风险。此外，房地产开发商的认知能力需要与时俱进，彻底打破认知局限对产业发展的束缚，提升企业运营专业化，进而专门成立专业的工程成本造价控制小组，其小组成员必须要是跨诸多领域的综合性人才[7]。只有多元化的人才，才能将成本控制工作落实到地，使其完美融入到各个环节中，进一步加强对技术、建材价格差异、工程量变化等因素的管控，杜绝成本超支情况的出现。

3 结束语

总之，成本控制是建筑发展的重要助力，使得房地产企业在确保工程质量的前提下能够利益最大化，并且，房地产成本管理是房地产公司重要工作内容，对房地产公司的可持续发展有着极为重要的意义。将成本控制融入房地产公司施工项目过程中，对工程施工中的物资浪费也有很大的限制作用。优秀的工程项目成本控制在一定程度上为工程建设的成本提供了基础参考，限制了投资成本，督促着房地产公司不断地优化自身管理模式，向着更为精细化、专业化前进，也是引导房地产企业进行良性发展的重要工作内容。