基于AHP-FCE模型的老旧小区绿色改造综合效益评价研究

王海燕 郝江江 郝清婷 何潇蓉＊

（河北建筑工程学院经济管理学院，河北 张家口 075000）

0 引言

“以人为本”是我国的核心价值理念。居住作为人民生活首要之事，较为突出的问题是2000年前后建成的住宅小区年久失修、市镇配套设施不完善、小区内娱乐设施不健全等[1]，由此老旧小区的改造成为我国城市更新和改善民生的重要手段，也是立足我国“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，加速经济发展的重要举措。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中明确提出要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，推动实施城市更新行动，改造提升“三旧一村”等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，在实施过程中要保护和延续城市文脉，杜绝大拆大建，留下城市记忆[2]。

随着我国国民经济的高速健康发展，人们对居住舒适感和归属感的需求增高，过于单一化、碎片化的改造极容易造成二次改造[3]，更应以居民感受为出发点进行综合改造。张国宗[4]提出以推动居民参与为出发点，基于“共同缔造”理念构造结构模型，了解居民改造意愿程度随之动态调整改造方案。魏晓东[5]遵循“全面性、科学性、层次性、系统性、可行性及差异性”原则，运用属性层次模型AHM构建既有建筑节能改造综合效益评价体系。Yu等[6]将既有居住建筑作为研究对象，建立EM-GRERB的评价方法，明确项目的综合环境绩效改善，进一步分析了项目绿色改造中存在的问题，提出了绿色改造方案；Zhao[7]等基于多指标综合评价方法，结合生命周期评价(LCA)理论、后评价思想和成功的程度评价方法，提出了系统评价北方供热地区既有建筑节能改造的评价体系。

上述内容表明，已有大量学者从居民意愿、环境改善和节能等方面进行研究，对综合效益研究较少。侧重居民需求维度出发进行综合效益评价不仅可以健全老旧小区绿色改造综合效益评价体系，还对满足人们日益提升的居住舒适和绿色的要求具有重要意义。本文基于AHP-FCE 模型，对老旧小区绿色改造综合效益进行评价，以供参考。

1 评价指标体系的构建

在老旧小区综合效益评价分析中，将层次分析法与模糊综合评价法相结合，构建AHP-FCE模型[8]。

1.1 评价方法

1.1.1 AHP层次分析

AHP层次分析法是一种定量与定性分析相结合的决策方法。将相关元素由高层次向低层次逐一分解，构造出两两比较的判断矩阵，对每个指标进行评分得到指标权重，最后通过计算得出一致性检验参数值和一级指标权重Wi[9]。

1.1.2 模糊评价法

首先确定综合效益评价级和评语级，根据选定的指标划分为五个满意等级，V={V1,V2,V3,V4,V5}={非常满意，满意，一般，不满意，非常不满意}={（100～80)，（80～60)，（60～40)，（40～20)，（20～0)}。根据模糊计算方法可得到综合评价值及量化后的评价分值，从而进行综合评价分析。

1.2 综合评价指标体系的构建

1.2.1 评价指标体系建立的基本原则

为了使建立指标体系更加科学规范，应遵循全面性、科学性、系统性、针对性和可操作性等原则。

1.2.2 评价指标的建立

老旧小区绿色改造的综合效益涉及技术、经济、生态、社会效益四个方面，通过文献资料的搜集和专家咨询的建议，构建老旧小区绿色改造综合评价指标体系，见表1。

表1 老旧小区绿色改造综合效益评价指标体系

2 实证分析

2.1 项目介绍

本文以河北省承德市某小区为调研对象，进行老旧小区绿色综合改造的实证分析。该小区4个组团共8栋住宅楼建设于20世纪90年代，为砖混结构，层高2.7m，每栋楼5个单元，共计480户，建筑面积约为29880m2。改造自2019年8月20日实施改造，于2020年10月10日完成。

改造内容包括基础类和完善类，如完善照明、小区内部供排水、道路、供热、移动通信等基础设施和小区屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，以及提升小区绿化水平，休闲设施，建筑节能改造等。

本项目通过线上“问卷星”秉承真实性、有效性、可操作性原则，向上述4 个组团随机发放调查问卷共计300份，发放对象为老旧小区居民、商业租户街道办公等人员。根据统计，共收回有效问卷236 份，问卷有效率为78.66%。

2.2 计算指标权重

根据AHP-FCE模型构建的老旧小区绿色改造综合效益评价指标，结合工程建造、改造相关领域中的专家打分，构建判断矩阵，通过计算得到各指标权重并进行一次性检验。

二级指标中，技术效益权重：[0.6548，0.0953，0.2499]；生态效益权重：[0.1462，0.0808，0.4340，0.0435，0.0471，0.2484]；社会效益权重：[0.1851，0.0968，0.0545，0.1661，0.0318，0.0677，0.2601，0.1378]；经济效益权重：[0.1286，0.3046，0.1620，0.2572，0.0595，0.0882]；一级指标的综合效益权重：[0.1592，0.4563，0.1598，0.2248]。均通过一次性检验。

2.3 确定指标满意度

以构建的老旧小区绿色改造综合效益评价指标为前提，通过发放的居民问卷调查回收数据对评价指标进行权重划分和对评估矩阵进行模糊计算，评价结果见表2。

表2 模糊评价结果

3 评价结果分析

根据模糊综合评价法最大隶属度原则可知，老旧小区绿色改造综合效益的隶属度值为0.321，属于满意范围。再依据量化后的综合评判结果，计算得出本项目整体评价的综合分数为65.727，对应于满意水平。综合以上2种评价结果可说明该小区改造整体达到了居民的满意认可。

根据2.1节可知，在一级指标中按相对重要性程度排序为生态效益＞经济效益＞社会效益＞技术效益，生态效益系数为0.4563，排序最高，说明生态效益是老旧小区绿色改造综合效益中最重要的一项，其中减排量和建筑节能系数居高，与近些年我国大力倡导绿色建筑、生态环保的政策密不可分；经济效益和社会效益系数分别为0.2248和0.1598，其因素影响也较为显著，地区经济的增长不仅有助于城市发展也有助于社会进步；而技术效益系数仅为0.1592，排序最低，表明技术效益在综合改造效益中影响最小。

二级指标中生态效益权重最高，经济效益次之，由此可以适当提高生态和经济效益以达到整体提升。其次老旧小区绿色改造应以提高综合效益为主要目标，通过利用二级指标相互间的影响提升整体效益尤为关键，可研究各指标之间关系及影响因素，有针对性地提高各指标效益。

4 建议

（1）由数据表明，生态效益远大于其余三项指标，在对老旧小区绿色改造中应该尽可能保证各项均衡发展，所以在保证生态效益的前提下，还应注重经济和社会效益，以达到从根本上改变小区居住环境和城市面貌，遵循政府共建共治共享格局，实现经济效益、生态效益和社会效益协调统一，促进城市稳定发展。

（2）老旧小区绿色改造作为一项惠民工程，应以居民需求为出发点，因地制宜，合理、切实地制定符合当前小区的改造方案。居民作为核心利益相关者，充分调动居民参与积极性，有效建立长效管理机制，可以确保小区的维护与管理，还能提升地区整体品质和发展活力，推动城市可持续发展。

5 结束语

老旧小区绿色改造不仅是一项保民生的重要工程，也是稳经济、拉内需的有效举措[10]。本文通过引用实际案例从技术效益、生态效益、社会效益和经济效益四个维度出发，构建老旧小区绿色改造综合效益评价模型对项目进行量化分析和评价，结论是：居民对改造后的综合效益较为满意。实例分析表明，该方法可对老旧小区绿色改造综合效益进行科学有效的评价，可以为制定老旧小区改造方案提供方向，根据权重结果，相关部门可以针对性地采取相应的措施。