北京市历史建筑保护更新路径初探

辛萍，叶楠，赵幸，郭晨曦

0 引言

历史建筑是指具有一定保护价值，能够反映历史风貌和地方特色，尚未公布为文物保护单位且尚未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。北京有着3000 多年建城史和860 余年建都史，1982 年被列为第一批国家历史文化名城，保留有类型丰富、数量庞大、分布密集的各时期建筑遗产，这些建筑蕴含着深厚的历史文化价值，是讲好北京故事的重要载体。随着近年北京历史建筑普查、确定工作的推进，截至目前已公布三批次1056 栋（座）历史建筑，与3800 余处不可移动文物共同成为北京历史文化“金名片”的组成部分。2021 年1 月，重新制定的《北京历史文化名城保护条例》（以下简称《条例》）首次将历史建筑纳入保护对象，与文物建筑不同，《条例》鼓励对历史建筑进行利用，但如何解决好保护传承与可持续利用之间的关系，探索出更符合历史建筑特点的实施路径，是当前面临的最大难题。

1 北京市历史建筑保护发展历程

虽然北京历史建筑2021 年才得到新版《条例》所赋予的法定保护身份，但其实是基于十几年的持续探索实践，以2005 年、2021 年两版《条例》为时间节点，北京市历史建筑保护发展历程大体可分为两个阶段。

1.1 2005 版《条例》公布后的探索阶段：保护意识提升，多类型有价值建筑分别制定保护名单，各自研究保护路径

保护理念的转变。随着社会发展、人类文明程度的不断提高，保护理念随之转变：1990 年代大规模的“危旧房改造”使得老城内大量传统院落遭到破坏，“拆旧建新”的城市发展理念对老城风貌前所未有的冲击[1]；1993 年保护区概念的提出一定程度遏制平房四合院的拆除；2002-2003 年提出“人文奥运”目标后，为更好展示古城风貌，抢救式的对所有危改片区中具有保护价值的建筑开展普查，公布了685 处挂牌保护院落名单[2]；2004 版总体规划正式构建以旧城整体保护为核心的名城保护体系，强调对于北京特有胡同—四合院传统建筑形态的保护，城市风貌保护的基本单元从单体建筑转向院落空间；2005 年北京首次针对名城保护立法，出台《北京历史文化名城保护条例》，正式将“具有保护价值的建筑”纳入保护体系。

公布多项具有保护价值的建筑名单。每个历史阶段都有具保护价值的建筑，能够体现当时的社会风貌、经济实力与技术手段，除文物保护单位，还有大量历史悠久、类型多样、反应地域风貌与时代特征的建筑[1]，2005 版《条例》公布后，更多的建筑遗产资源进入保护视野。2007 年，北京市文物局和北京市规划委员会公布第一批“北京优秀近现代建筑保护名录”[3]；2012 年，北京市规划委员会组织研究“名人故居保护名单”；2015 年，北京市规划委员会组织研究“工业遗产保护名单”；2016 年，中国文物学会、中国建筑学会联合公布“中国20 世纪建筑遗产名录”。

1.2 2021 版《条例》公布后的完善阶段：实施全面普查，通过挂牌保护并制定保护图则，启动实质性保护

政府高度重视，全面开展普查认定。为落实住建部“用五年左右时间，完成所有城历史建筑确定”的要求，自2017 年起，北京开启了历史建筑的普查与确定工作，充分吸取之前的工作经验，形成“有统筹协调、有工作计划、有认定标准、有技术团队”的工作模式，由北京市规划和自然资源委员会牵头组织，会同市文物局、市住建委、市农业农村局和各区政府共同开展。普查范围覆盖整个市域，潜在对象多达3000 余处，考虑到普查范围大、点位多、类型多样的特征，在普查前明确认定标准、组织专家培训、制定普查工作方案，聘请4 家专业技术团队分区域开展工作。同时，考虑到与已公布名单的衔接，在普查过程中，依据历史建筑的认定标准，对之前已纳入优秀近现代建筑、挂牌保护院落、名人故居、工业遗产等保护名单的建筑遗产进行重新普查和认定，将价值较高和现状保存情况较好的建筑纳入“历史建筑保护名录”[5]。经前期现场普查、田野调查、技术论证、专家评审、社会公示、市政府批复等相关工作，北京已公布3 批次历史建筑保护名录（图1），这些建筑分布于全市11 个行政区（图2），建筑建造年代横跨明、清、民国，以及新中国成立后，具有独特的历史、文化、艺术、科学和社会价值，呈现出分布广、类型多、价值高的特征。此外，在普查后建立“一栋一档”的《历史建筑保护图则》，记录历史建筑的特色价值和有价值部位，为后续的保护利用提供支撑。

纳入名城保护体系，立法保护历史建筑。2017 年中共中央、国务院批复的《北京城市总体规划（2016 年-2035 年）》 中首次将历史建筑纳入历史文化名城保护体系。2021 年重新制定的 《条例》，将历史建筑纳入北京历史文化名城法定保护对象，并对历史建筑的保护提出了从普查到登录、从保护管理到活化利用的全流程闭环管理要求和指引，明确了各相关部门职责，为历史建筑的保护管理奠定了基础，由此开启北京历史建筑保护新篇章。

1 北京市历史建筑分布情况（底图为北京城市总规）

2 北京市历史建筑公布情况

2021 版《条例》公布后，实质性推动历史建筑的保护走上正轨。为尽快提升历史建筑的辨识度，提升产权人和公众的保护意识，在名录公布后便积极推动历史建筑标志牌设置工作（图3），2022 年1 月实施完成全国政协礼堂、民族文化宫、清华大学旧水利馆等共63 栋（座）历史建筑的示范挂牌（图4），并形成《北京市历史建筑挂牌工作规程》以指导各区全面开展挂牌工作。同时，精心制作《认识身边的历史建筑》公众科普读本，让公众了解如何认识历史建筑价值、如何保护历史建筑等基础内容（图5）。

1.3 小结：反思过往，总结遗留问题，为后续保护工作提供借鉴

3 北京市历史建筑标志牌样式

4 清华旧水利馆示范挂牌效果

5 《认识身边的历史建筑》公众科普读本

十余年北京历史建筑的保护历程，也映射出北京历史文化名城保护理念的发展历程，通过两个阶段的比较分析，我们可以清晰看到北京为保护各类有价值建筑做出不懈努力，同时也可以清晰看到下一步努力的方向。

第一阶段，面对城市强烈的发展需求，各相关部门以公布保护名单的方式抢救了大量具有不同价值特色的建筑，并开展了保护路径的探索。但是，由于保护名单以“自上而下”的发布为主，未能从产权人、使用人的角度考虑保护要求落地的可行性，在实际工作中遇到很多来自他们的质疑。比如，怕被列入保护对象后会有文物保护相关要求，在使用时受到诸多限制；建筑有改造更新计划，怕被列入后相关手续办不下来；不清楚列入后对自己有何实际益处；以及更为遗憾的是，在公布名单之后，由于缺乏相应的保护机制，存在“有名无实、无人监管”现象，甚至出现了一些在列建筑仍被拆除的情况。比如双合盛啤酒厂的啤酒塔在普查时还存在，土地的权属人抢在名录公布之前实施了破坏性拆除；而北京儿童医院近现代建筑群中的标志性方塔在被列入保护名录之后，因安全原因被作为废弃烟囱拆除（图6）。2009 年“梁林故居”被拆除，更是引发社会广泛讨论。虽然该建筑当时并未被列入保护名单，但其承载的历史价值和社会意义极为深厚。这些有价值建筑的消失，为日后的工作敲响了警钟，让我们反思到仅停留于“保护名单”是远远不够的，必须通过构建健全的保护管理机制提升保护水平，实现有效保护。

第二阶段，以前期大量实践探索为基础，吸取过往经验，在住建部和《条例》立法要求的双重保障下，形成了能够涵盖各类具有保护价值建筑的历史建筑保护体系，完成了全市普查、公布保护名录、建立普查档案、设立保护标志牌并面向产权人和公众开展科普宣传，实现了历史建筑保护的突破性进展。同时，2021 版《条例》在赋予历史建筑法定保护身份的同时，明确管理主责部门并提出保护管理要求，解决了上一阶段无人监管、无法可依的难题。但作为《条例》新纳入的保护对象，北京尚未开展针对历史建筑保护的系统性研究，也尚未完成全流程保护管理体系的搭建。尤其在历史建筑申报修缮、编制方案、项目审批、功能转化等具体方面还缺乏细则指导。此外，虽然已发布公众科普读本，但公众仍对历史建筑存在固有的认识偏差，难以分辨文物与历史建筑的差别，对历史建筑的保护要求也未形成共识，不乏有实施主体错误地认为历史建筑可以拆除改造，可见凝聚共识的道路还很漫长。

2 问题分析与经验借鉴

经过十几年的探索与实践，北京的历史建筑保护虽取得阶段性成效，但相关研究起步较晚，仍需不断完善现有保护管理体系。上海、广州、天津、福州等城市对于历史建筑的保护工作开展较早，在历史建筑的认定、修缮维护、管理、利用、法规、制度方面均积累了大量成熟经验。然而，北京的历史建筑与其他城市对比具有显著差异，具有合院建筑数量多、居住小区多（图7）、产权复杂等特性，必须针对这些特点研究其导致的修缮成本高、民生改善难平衡、实施难度大等问题，借鉴其他城市相关经验，探索解决路径。

第五，校园周边的环境也亟待整治。现在各大学校园的周边布满了各类娱乐场所，如网吧(且超时经营)、影院、迪吧、工作室、游戏机室、桌球室、棋牌室等。有些自控力差的大学生整日沉迷其中，不能自拔。影响了学校的正常教学，有必要予以整治，还学生一个恬静的学习环境。

2.1 传统合院建筑数量多，修缮成本高

合院式建筑是北京特有的传统建筑形态，此类建筑占已公布历史建筑一半之多，有两个原因：其一是大面积成片的传统风貌院落是北京老城本底的重要组成，由于历史文化街区的整体性保护，使得大量平房院落得以保留；其二是从2004 年版总规开始注重四合院的保护，挂牌保护院落名单的公布很大程度上制约了拆除情况的发生，2016 年版总规更提出“老城内不再拆除胡同四合院”，使得具有保护价值的合院建筑实现应保尽保。

6 儿童医院方塔拆除前照片

7 北京历史建筑分类情况

8 真武庙三里的公用厨房和楼道空间

合院式建筑多为明清至民国时期的砖木结构建筑，其结构特性使该类历史建筑的修缮成本高于普通建筑。一是修缮难度大，对工匠、材料、工艺都有特殊要求。为了更好保留、传承历史文化价值，历史建筑的修缮通常需采用传统的保护技术，并应用传统材料和传统工艺。考虑价值部位注重原真性保护，需在保护的前提下开展修缮，通过技术手段实现保护理念和结构安全的共赢[6]。二是修缮频率高，合院式建筑的原材料大部分为砖木，其耐久性差，非常容易腐化或发生病虫害，屋面漏雨、地基返潮对建筑安全造成影响，在使用过程中除日常的维护修缮，常规情况平均每15 年需开展一轮大修。与此同时，由于合院建筑的面积普遍偏小，且原本为居住功能设计的空间调整余地不大，活化利用价值有限，进而导致社会资本投入动力不足。

为解决历史建筑修缮成本偏高的情况，广州特制定《历史建筑修缮监督管理与补助办法》，为非国有产权历史建筑修缮提供补贴，规定每处历史建筑只能享受一次补助资金，最高额度不超过100 万元；上海由市、区两级财政统筹土地出让收入、公有住房出售净归集资金及其增值收益、直管公房征收（拆迁）补偿款和财政预算安排资金，分别设立市、区历史风貌保护及城市更新专项资金[7]，经过常年的实践形成较为成熟的材料供应链，提高修缮人才、材料、工艺的成熟度，也能一定程度上降低修缮的成本[8]；苏州等城市制定了历史建筑认领认养制度，鼓励私人企业参与历史建筑的前期修复和后期经营[9]；此外，广东省为复兴岭南建筑传统建造技艺，评选认定“传统建筑名匠”[10]；福州等城市注重传统修缮技艺的传承和修缮技艺人才的培养。

2.2 居住小区再利用率低，民生改善难平衡

北京市历史建筑中居住小区占比近1/3，多为建国初期建成的部委大院、职工住宅、外交公寓、高校职工宿舍等，建成时间多已达70 年，更新改造迫在眉睫：一是建筑老旧，存在严重安全隐患，如西便门10 号院，小区内一栋历史建筑曾多次出现火灾，存在地基下沉、屋架开裂等严重的消防及安全隐患，内部设施老化严重；二是民生改善的迫切诉求，亟需进行房屋加固或内部功能改造，如百万庄小区，作为新中国成立后第一个完整规划建设的现代化社区，建成于1952年，因建筑没有设计保温层，所用木窗保温性能差，使得居民冬季供暖效果不佳；而建国初期建成的真武庙三里简易住宅楼为非成套住宅，尚使用公用厨卫，宽敞的楼道成为居民的厨房和储物空间（图8），居民对成套化改造的需求强烈。

既是老旧小区，又是历史建筑，此类历史建筑的保护更新面临建筑保护与民生改善难平衡的问题：一是房屋可更新程度的争议。历史建筑是否可通过“长高”“长胖”进行成套化改造，能否适当增加建筑规模？在“应保尽保”的保护理念下，如何设定明确的保护底线成为各方争议的重点。住建部出台的《历史文化名城名镇名村保护条例》第三十五条中明确，“经批准历史建筑可以‘进行外部修缮装饰、添加设施以及改变历史建筑的结构或者使用性质’”，可见，历史建筑的使用应更为灵活，既不能“一刀切”式完全不能改变，也不能过于宽松导致建筑价值受损，而应探索适应于当前的城市生活方式、思想方式、治理模式的历史建筑更新路径。二是内部功能调整对外部风貌的影响。如果调整房屋内部功能，其房屋开窗位置可能随之变动，将与保留外部立面风貌的要求产生冲突，这对设计方案提出较大挑战。此外，还有不少居住小区存在建筑立面上加装防盗窗、空调机位、市政管线等现象，对建筑的外立面风貌造成了不同程度的遮挡与破坏，居民生活的必要设施如何与保护要求相协调，也需要在下一步研究工作中细化落实。

面对老旧小区的民生改善，上海进行了两种模式的探索，一是曹杨一村模式，在更新时仅保留南立面和有价值构件，同时通过建筑轮廓的局部调整为每户增加了8m2的独立厨卫；二是河滨大楼模式，不改变建筑原貌，不进行成套化改造，通过调整公共区域的空间分割，为每户设置了独立灶台并提升环境品质。此外，在《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》中明确提出，对于历史建筑上增设卫生、给排水或电梯等内部设施的相关保护要求，在一定程度上解决了历史建筑保护与民生改善的矛盾。

2.3 产权复杂，实施难度大

北京市历史建筑产权复杂多样，区属直管公房、单位自管产（国家机关和市企事业单位）、军产、宗教产、私产等，也存在多种产权建筑混杂于一个院落的情况，使得院落修缮、利用难以顺利开展。此外，因历史原因，部分历史建筑产权不清，不少房主只有使用权，背后牵扯的问题则更为复杂。

鉴于北京市历史建筑产权情况，可参考正在推行的申请式退租政策，为居民提供自愿退还房屋、获得相应补偿的途径，腾退后的历史建筑则可由相应机构在实施保护的同时进行活化利用。对于私产，德国财产税减免的政策，对产权人自行的保护与再利用改造所产生的费用，按一定比例作为个人所得税减免[10]；宁波出台专项资金管理办法，对私产历史建筑提供专项修缮补贴。此外，为鼓励历史建筑的私有化和交易，广州提出通过产权私有化促使住户通过投资房屋维护与改造历史建筑，调动居民的积极性；黄山市搭建历史建筑产权流转平台，推动闲置的历史建筑资源交易。对于产权不明的历史建筑，广州对无人监管的历史建筑进行公告，如3 个月仍无人联系即移交街道代管，修缮后补充为社区公服设施。

3 保护对策的思考

当前，北京市历史建筑保护修缮迫在眉睫，其核心问题已从“保什么”转向“如何保”，作为重要的存量资源，历史建筑更新必须平衡好保护与利用的关系，完善保护体系、明确保护要求、完善审批流程、制定配套保障机制。自《条例》实施一年以来，结合前期实践与思考，笔者认为有必要开展以下工作，以推动历史建筑保护工作走入纵深。

3.1 坚持系统思维，构建全生命周期保护管理体系

为了全面、有效落实历史建筑保护要求，有必要统筹考虑历史建筑保护、利用、传承各方面要求，针对“什么是”“保什么”“谁来保”“怎么保”“怎么修”“怎么管”“怎么用”等核心问题，建立覆盖普查、认定、挂牌、建档、日常保养、维护修缮、迁移、拆除、原址复建、应急抢险、装修改造功能活化、监督检查、公众科普的全生命周期保护管理体系，针对实际操作中遇到的问题，明确各环节工作要求，并加强相应技术标准、管理规定和政策保障（图9），形成清晰的历史建筑保护利用工作指引，为各相关管理部门、相关利益方指明工作方向，系统保护、利用、传承好历史建筑。

9 全生命周期历史建筑保护体系雏形

3.2 分级分类管控，明确精细化保护要求

针对具有不同价值载体及保存状况的历史建筑来说，其相应的保护整治利用要求也应有所差异，应在对建筑立面、结构构件、平面布局、特色装饰和历史环境要素五方面进行价值和保存状况评估的基础上，建立分级管控机制，明确保护底线、界定人工干预程度、细化保护要求。对于价值较高、保存较好的建筑应实施更整体的保护，比如历史建筑的所有外立面均不允许被改动，维持外部风貌的全部特征。如其价值和保存状况均一般，则可在保持价值部位不改动的前提下，允许非价值部位的更新，比如仅需保留建筑的主要外部风貌特征和有价值部位，为活化利用提供更大的空间。

分类管控历史建筑，提出适用不同建筑特征的保护修缮要求。如合院式建筑多为古建，历史建筑不允许拆除重建，而古建筑由于其特殊的砖木结构体系，存在“落架大修”的翻建更新模式。依据北京市住建委发布的《北京老城房屋修缮与保护技术导则》，翻建属于合院式建筑修缮的一种，适用于整体结构（围护结构和承重结构）发生变形、倾斜、沉降，严重影响使用安全的建筑。重新建造应按传统风貌恢复。原样修建，尽量利用旧料，不得改变建筑的传统工艺做法。

3.3 理顺审批流程，完善长效管理机制

进一步细化落实《条例》对历史建筑的保护管理要求，针对历史建筑保护修缮项目的难点、痛点，研究细化不同类型、不同保存现状、不同价值特征、不同产权历史建筑的保护要求，研究明晰管理权责、明确分类保护修缮要求、完善相关审批流程、提出活化利用指引，尽快出台《管理办法》，为后续开展历史建筑保护利用管理工作提供依据。

建议可根据日常维护和修缮的程度，明确审批条件和审批流程。对于不涉及价值部位变化的日常保养无序审批，可实行“备案制度”；对于不改变建筑风貌的原貌修缮项目，可采用《规划意见函》形式简化审批流程；对于居住类历史建筑局部改动及装修行为较为普遍的实际情况，则可通过加强事中事后监管的方式，将事前审批转变为全过程巡查监管。以此简化行政审批流程，确保历史建筑及时、有效的保护修缮。

3.4 突破更新难点，探索实施保障和鼓励机制

衔接相关政策以用促保，鼓励历史建筑可持续利用。历史建筑更加注重灵活利用，应在先保护后利用的原则下，为保障民生和活化利用预留空间。建议通过制定历史建筑保护利用正负面清单的方式，明确不同类型历史建筑鼓励或禁止的功能，并探索历史建筑功能转换政策，如“短期内不改变规划用地性质和土地权属的，无需办理用地手续”。

完善历史建筑保护管理体制机制，出台资金补助等配套政策。设立历史建筑保护专项资金，对于历史建筑的修缮、活化利用提供相应补贴。除了强调保护责任人的权利和义务，应研究制定历史建筑腾退、征收、修缮的鼓励政策，充分调动历史建筑保护责任人的积极性，如将历史建筑纳入申请式退租实施范围，也可通过制定低租金、低息等政策，鼓励市场机构参与历史建筑活化利用。同时，为更好地解决居住小区类历史建筑的改造难题，可采用“留房留人”和“人走房留”等不同方式，探索通过“抽户”释放空间、置入厨卫模块等方式实现成套化改造，缓解保护与民生之间的矛盾。

4 结语

历史建筑是中华优秀传统文化的重要载体之一，在城市更新背景下探索历史建筑保护更新路径，其核心还是要准确认识历史建筑的价值、判定承载价值的载体，在守住历史价值的前提下，充分考虑现代生活需求，通过更加精细的建筑设计、景观设计以及可持续的运营策划，推动历史建筑的活化利用、实现可持续发展，这也是新时代历史建筑保护更新的重要课题。