集体经营性建设用地建设保障性租赁住房投资运营分析

2022-08-20王蓉芳烟台市住房保障和房产交易中心山东烟台264000

中国房地产业 2022年22期

文／王蓉芳烟台市住房保障和房产交易中心山东烟台 264000

引言：

近年来，随着城镇化率的提升，导致住房需求持续增加，但商品房供应不能完全与之匹配。保障性租赁住房以相对较低租赁价格为住房需求者提供安居之所，其发展恰恰能够起到填补供需缺口，降低市民买房的超前性。2021年7月，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，即以公租房、共有产权住房和保障性租赁住房为主体。提出要坚持租购并举，推进保障性住房建设，缓解新市民青年人等群体住房困难。意见出台之后，各省市积极跟进落实地方政策。据分析，十四五期间全国新增保障性租赁住房将在800 万～900 万套之间，对应的新增建筑面积或在4 亿～4.5 亿m左右。新政策中，一改既往政府投资为主的模式，确立了保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给的总基调。这其中，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房是政策一大亮点。

1、集体经营性建设用地建设保障性租赁住房投资成本分析

保障性租赁住房建设投资费用，主要由土地费用、单位工程建筑安装费、建设用地红线内外基础设施配套费、勘察设计等技术服务费以及其它相关费用组成。

1.1 土地使用费用

集体经营性建设用地与国有土地使用权出让建设用地建设保障性租赁住房，建设投资上存在着土地使用费用的差异。通常情况下，农村集体建设用地转用，是指由农村集体土地所有者申请，将集体农用地或未利用地转为农村集体建设用地，并经市人民政府确认为农村集体建设用地的行为。当发生农村集体建设用地转用行为而无农用地可供调换，应参照国有土地征用的补偿规定，对土地承包经营者作青苗及地上建筑物、附着物补偿。因而，土地使用费用低于土地征用所发生的土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费和土地管理费等，更低于国有建设用地所发生的土地出让金。所以，集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，投资成本中土地使用费用仅参照国家和地方土地投资补偿费和对承包经营者损失适当补偿有关标准进行估算，并按容积率1.6 分摊楼面地价。

1.2 单位工程建筑安装费

随着超高层建筑后遗症逐日显现，住房和城乡建设部、应急管理部联合出台了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，要求严格控制新建超高层建筑，对审批80 米以上住宅建筑加强管控。此项政策，在保障性租赁住房建设中必须切实得到贯彻执行。结合土地利用效率的科学性，投资成本中单位工程建筑安装费按照中高层、高层7:3 的建设比例进行估算。

1.3 建设用地红线内外基础设施配套费

建设用地红线外基础设施配套费主要用于建设项目以外，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、供暖、路灯、环境卫生和园林绿化等市政公用配套设施的建设和维护的。意见中明确综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。因此，投资成本中基础设施配套费仅对公共服务设施和建设用地红线内基础设施配套费用进行估算。

1.4 勘察设计等技术服务费以及其它相关费用

勘察设计、建设监理、招标造价等技术中介服务费，以及预备费、管理费，按照一般建设项目费用进行估算。住宅公共维修资金按照缓交考虑。意见中确定，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，政策优惠在建设期财务费用估算时应予以体现。

1.5 基于上述情况，集体经营性建设用地建设保障性租赁住房主要投资成本估算如下

（1）楼面地价

保障性租赁住房投资楼面地价估算，仅仅考虑农村集体建设用地转用过程中，原土地承包经营者投资补偿费和损失补偿费。依据山东省某市2021年度征地补偿标准，主城区综合地价10 万元/亩，青苗补偿费、树木补偿费和地面附着物补偿费3 万元/亩计取，每平方米土地费用195 元。若按容积率1.6 予以分摊，楼面地价则约为120 元/m。经统计该市2019-2021年3 个年度16 宗公开出让使用权的国有建设用地，居住建筑楼面地价介于1050-11000 元/m，平均值为4410 元/m；居中的6 宗居住建筑楼面地价介于4470-5200 元/m，中值为4840 元/m。

由此可知，利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房所发生的楼面地价，远远低于通过出让方式取得国有建设用地使用权费用，大大降低了保障性租赁住房投资成本。破解了过去发展保障性租赁住房中面临的土地成本过高、收益难平衡等问题。

（2）工程建安装修费

①单位工程建筑安装费，选取中高层16 层、高层28 层且建设比例为7:3 的进行建筑安装费用估算。随机抽取某甲级工程造价咨询单位审核的工程造价报告，中高层、高层各6 个单位工程为样本，每m造价平均值分别为1080 元/m和1650 元/m，按7:3 权重计算，单位工程建筑安装费为1250 元/m。

②室内装修费，保障性租赁住房室内装修，房屋应当已经做好基础装修。这其中包括水电暖燃气以及通信网络等，其次还有一些细节装修比如门窗、居室客厅乳胶漆墙面和厨房卫生间瓷砖墙面、块料地板、卫浴洁具、厨房卫生间吊顶以及橱柜等主材的装修。承租人只需要购买家具家电产品后即可入住。依据某市公租房室内装修工程实例，计取室内装修费400 元/m。

③以上两项合计，工程建安装修费为1650 元/m。

（3）公共服务设施和红线内基础设施配套费，为支持各地发展集中式租赁住房，住建部特此印发了《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》。对于住宅型租赁住房在相关配套设施的建设要求方面，强调按《城市居住区规划设计标准》和《完整居住社区建设标准（试行）》建设配套设施，以满足家庭居住需求。选取中档商品住宅小区相对应工程内容费用作参照，以390 元/m计入投资成本中。

（4）建设期财务费用，保障性租赁住房建设期为2年，利用贷款资金占总投资70%，总贷款分年均衡发放，年利率为4%。

贷款利息：

P 为上一年度贷款待偿还余额

A 为当年度贷款发放额

则首年利息为0.5＊2330＊70%/2＊4%=16.2 元/m

次年利息为（0.5＊2330＊70%+0.5＊2330＊70%/2)＊4%=48.8 元/m。

1.6 集体经营性建设用地建设保障性租赁住房主要投资成本估算及资金来源

意见中确定中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。若资金补助按每套3 万元、户型70m考虑，投资者投资费用抵减428 元/m后为2027 元/m。资金筹集，按30%自有资金608.1 元/m投入，剩余按贷款筹集实施。

2、集体经营性建设用地建设保障性租赁住房运营经济分析

2.1 保障性租赁住房运营收益分析

意见中明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70m的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。以50 万人口以上大城市作为目标城市分析，通过统计2020-2021年100 套、建筑面积在65-75m住宅市场租赁住房成交租金数据，平均租金约35 元/m。保障性租赁住房按照租金低于同地段同品质市场租赁住房租金10%水平计算，每平方米保障性租赁住房年租金收入为378 元，预期年租金收入2%递增。

经营年度租金收入=378＊（1+2%）

n 为经营年度

由此，租金收入递增第一年：378＊（1+2%）≈385.5元/m；

租金收入递增第二年：378＊（1+2%）≈393.2 元/m；

租金收入递增第9年：378＊（1+2%）≈456.1 元/m。

2.2 保障性租赁住房运营成本分析

（1）房屋维修维护费用

房屋维修维护费用主要考虑保证房屋具备使用功能的日常维修维护和原承租人腾退后的室内重装费用。费用估算参照某市公租房运行数据，房屋维修维护费首年按6 元/m，使用寿命期内维修维护费年增加10%。

①经营年度维修维护费=6＊（1+10%）

n 为经营年度

由此，经营第2年度维修维护费=6＊（1+10%）=6.6元/m；

经营第3年度维修维护费=6＊（1+10%）≈7.3 元/m；

经营第10年度维修维护费=6＊（1+10%）≈14.2元/m。

②腾退后室内重装费用按200 元/m，从第3年始腾退率按5%考虑。

重装费用=200 元/m＊5%=10 元/m

即全部运营房屋每年重装费用折合10 元/m。

（2）人工支出、管理费用、财务费用和税金

①参照某市20 万m公租房运营状况，运营公司拥有15 名员工，平均年人工支出13 万元。

每平方米人工支出=13 万元＊15/20 万m≈9.8 元/m

即全部运营房屋每年人工支出费用折合9.8 元/m。

②管理费用按人工支出30%计算，折合2.9 元/m。

③经营年度人工支出和管理费用

预期人工支出年递增3%,管理费用同比例递增。

经营年度人工支出=9.8＊（1+3%）

经营年度管理费用=9.8＊（1+3%）＊30%

n 为经营年度

由此，经营第2年度人工支出=9.8＊（1+3%）≈10.1元/m；

经营第3年度人工支出=9.8＊（1+3%）≈10.4 元/m；

经营第10年度人工支出=9.8＊（1+3%）≈12.7元/m。

上列经营年度管理费用，依次分别约为3，3.1...3.8元/m。

④财务费用中，30%自有资金按7%计息。

经营年度自有资金财务费用=608.1 元/m＊7%≈42.6 元/m，逐年与贷款资金财务费用合并计入经营年度财务费用；

剩余70%贷款资金，贷款偿还期10年，4%计息。

经营年度贷款资金财务费用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%

n 为经营年度

由此，经营首年贷款资金财务费用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%≈56.6 元/m；

经营第2年度贷款资金财务费用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%≈50.9 元/m；

经营第3年度贷款资金财务费用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%≈45.3 元/m；

经营第10年度贷款资金财务费用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%≈5.6 元/m。

运营首年财务费用为99.2 元/m。

⑤增值税、房产税、所得税等税金

意见中对利用非居住存量土地建设保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，给予比照适用住房租赁增值税、房产税等税收方面优惠政策，分析中暂计税为0。保障性租赁住房运营企业所得税以20%计算。

（3）保障性租赁住房折旧

保障性租赁住房按设计使用寿命50年为折旧年限，净残值率取10%，采用直线法C(1-R)/N 计提折旧。

年折旧额=C(1-R)/N=2455＊(1-10%)/50=44.2 元/m2。

C 为保障性租赁住房原值

R 为净残值率

N 为预期使用寿命

（4）保障性租赁住房运营现金流量

从运营现金流量可以看出，运营期至第10年，完成了贷款还本付息，实现了自有资本金净现金流量累计708.3 元/m，全额收回了投入的自有资本金608.1 元/m。

2.3 盈利能力分析

从上述运营分析结果可以得出，静态投资回收期在10年以内。

以运营第10年现金流量表中有关数据为基数，第11年始，至设计寿命期止，静态主要经济评价指标如下：

（1）40年租金合计收入=465.2＊（1-1.02）/（1-1.02）=27912 元/m

（2）期间费用

①40年维修合计费用=腾退重装费+日常维护费=10＊40+15.6＊（1-1.1%）/（1-1.1）=7295 元/m

②40年人工合计支出=13.1＊（1-1.03）/（1-1.03）=987 元/m

③40年管理费用合计=人工合计支出＊30%=296元/m

④40年房屋折旧合计=44.2＊40=1768 元/m

⑤=①+②+③+④=10346 元/m

（3）经营利润和税后利润

①经营利润=27912-10346=17566 元/m

②税后利润=17566＊80%=14053 元/m

若年出租率按90%考虑，经营利润和税后利润则分别为14775 元/m和11820 元/m。

3、保障性租赁住房经营不确定性分析及对策

保障性租赁住房经营期间，其经营状况会受到国家宏观政策、租赁市场发展趋势等因素的影响。

3.1 始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位不变

要准确把握住房的居住属性并真正回归住房居住属性，逐步实现租售同权。从理论上说，房地产同时具有投资与居住的双重属性，而且居住属性应当远远大于投资属性。居住属性是住房的基本属性，投资属性属于住房的派生属性，必须服务于基本属性。若“商品住房”的投资、居住属性简单割裂开来，不仅不能解决住房市场的根本矛盾，业而产生了市场高度垄断导致商品房价格长期畸高，使城镇居民家庭负担过重，出现产业转型升级、消费增长乏力等问题，进一步扭曲了经济社会结构。因此，要始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位不变。同时，要通过立法等方式，明确房屋租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。作为保障性租赁住房，要更多的是采取市场化的方式来动作，促进低收入家庭租金支付能力可承受的保障性租赁住房稳步持续成长。

3.2 遵循房地产的特性,适应房地产市场的运行环境

房地产不可移动特性是其与资本、劳动力以及其他类型商品的最大区别，但又可以被个人或法人拥有并带来利益，房地产交易的当事人、交易标的房地产以及交易制度等，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。作为保障性租赁住房，理应去遵循房地产的特性,适应房地产市场的运行环境。

（1）围绕产城融合职住平衡，在项目建设选址上做文章

不仅仅要实现住有所居的目标，还要紧密围绕产城融合、职住平衡、配套完善做好文章。租赁住房供应体系建立将会拓展家庭居住位置选择的空间，选择更加接近工作岗位的位置，减少通勤成本。通过工作聚居地区、产业园区的集体建设用地配套建设保障性租赁住房，是促进城市产城融合，实现职住平衡的一个重要举措。同时，要完善保障性租赁住房城市交通基础设施建设和教育、医疗等公共服务设施建设，优化居住环境。

（2）关注租赁市场发展趋势，在项目建设规模上做文章

长期以来，住房市场存在“重购轻租”的现象和结构性过剩的问题，而在租赁市场发展的短板中，租赁周期较短的问题尤为突出。发展保障性租赁住房，不仅可以有效提升租客的租房体验，提高租房品质，也有利于增加租赁市场的有效供给、改善租赁供需结构。在重点解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房问题时，要以多种方式筹集房源，通过市场体系和保障体系“两条腿”发力，有效增加小户型、低租金的租赁住房供给，缓解房屋租赁市场存在的供需矛盾。要坚持供需匹配原则，开展城市保障性租赁住房需求调查，按照以需定供思路，采取新建方式用作保障性租赁住房时，科学制定保障性租赁住房年度建设计划和中长期发展规划，合理确定建设规模。