创新驱动老城更新的路径和模式探索——以南京“秦淮硅巷”为例

马国强，周林林，杨冬冬，尹 康

引言

近年来，随着城市发展从增量扩张向存量更新转型，城市更新正以前所未有的规模、速度重塑城市发展格局。特别是在2021年，国家“十四五”规划中明确“实施城市更新行动”，城市更新成为国家战略。早在20世纪90年代，一些学者便对城市更新的概念、特征、动力机制进行了初步研究，将其与我国城市化阶段演进和发展模式转型的需求相结合，探讨了城市更新的时代价值；通过研究以英国为代表的国外城市更新和老城复兴策略，为我国城市更新提供了借鉴和启示；通过案例解读和实证研究，重点探讨了城市更新策略的选择和具体应用；还有不少学者对城市更新的地方实践进行了总结，并据此提出了完善城市更新政策、优化城市更新机制的思路和方向。尽管如此，我国城市更新在实践中仍然存在过于重视物质空间更新而忽视城市功能再造、过于迷信拆迁手段而忽视改造置换手段的应用等误区和困境，导致空间更新与产业更新不同步、不协同，甚至相互割裂，城市更新的多元目标难以达成。为此，越来越多的城市尝试将空间更新与产业功能提升、创新型城市建设结合起来，探索科技创新、产业与空间协同更新的路径和模式。

硅巷（Silicon Alley）为我们提供了一种成功的经验模式。它诞生于纽约老城，通过支持和鼓励互联网信息技术不断向传统产业、服务业态渗透融合，老城中心区迅速集聚大量的高科技产业和初创企业，从而助推老城空间更新和功能提升，使其成为与硅谷匹敌的美国第二大科创高地。如今，硅巷作为科创产业和城市更新协同共促的发展模式，逐渐被学习和借鉴。南京科学、教育资源丰富，且高度集中在老城核心区，科技创新与老城更新具有先天的协同优势。在南京建设“创新名城”的战略目标下，如何整合老城区的科技创新资源，找准高科技产业发展与老城空间更新的契合点，具有十分重要的现实意义。

1 硅巷模式及其内涵

硅巷是20世纪90年代开始从纽约曼哈顿下城区到特里贝卡区等地逐渐形成，由互联网与移动信息技术企业集中而成，以存量空间更新为主的科创产业集聚区。它充分利用了纽约独一无二的产业资本和得天独厚的科技人才资源，有效地控制了科技创业成本，促进了科技型企业的快速集聚，走出了一条科创产业发展和老城更新互促互进的成功之路。

1.1 多层次创新生态网络

一直以来，硅谷作为全球科技创新的标志性地域举世闻名。然而，21世纪初美国高科技泡沫破裂，以硅谷为代表的高科技产业集聚区遭受重创。在这一背景下，得益于纽约市政府的引导和投入，硅巷在高校、企业、政府、人才、金融机构、中介机构、创业孵化机构等之间搭建了多层次创新生态系统，吸引创新人才、机构、企业不断集聚，得到迅猛发展。

创新生态网络（innovation ecosystem）的构建可以说是硅巷的成功秘诀。广义上，硅巷已成为一个覆盖纽约大都市区、横跨地理与虚拟网络的庞大科技创新生态系统。硅巷的创新生态系统由创新主体、创新服务机构、创新环境三要素组成，三要素相互依赖、相互影响，形成复杂的网络结构。创新主体是创新生态系统的中心，通常基于创新型企业产业链上下延伸而形成。硅巷的创新主体以初创企业为主，多是基于市场需求、与传统产业或业态结合而产生，呈现嵌入性、改造性等特点。创新服务机构主要由人才及研究机构、融资机构（知名创投机构或天使投资人）、战略投资机构、创业孵化机构等组成。正是得益于纽约巨大的市场需求及全球一流的创新服务能力，众多的初创企业选择落户硅巷。创新环境是指纽约市政府的引导和投入，包括设立初创基金、制定税收优惠政策、提供分享型办公场地和低成本孵化器、搭建一站式信息平台、引导高校相互合作培养创新型人才等。

1.2 开放性、嵌入式产业体系

以硅谷为代表的传统产业体系多是由产业相互协作或竞争形成的，产业创新是基于产业技术或产品本身的革新，其科技创新具有较为强烈的行业归属性和生产配套需求特征。硅巷的科技创新大多来源于互联网信息科技与传统产业、服务的融合，呈现鲜明的嵌入性特征。它们热衷于运用互联网技术为商业、时尚、传媒以及传统服务等领域提供基于技术和市场需求的全新解决方案，以此改革传统行业，不断衍生并建立细分市场。

同时，硅巷之所以在纽约生根发芽并迅速壮大，还与纽约这个全球最具开放性和生长力的科技创新市场关系密切。传统意义上的研发创新主体更多是企业或产业内部，而硅巷的创业者更加重视新技术、新思想与传统产业、服务业态、外部各种资源的开放性结合，且不排斥公开这些思想和技术，具有开放共享的特点。作为全美最大城市，纽约的人口规模和开放多元的特征为创新创业提供了最佳的市场试验场所。而且，纽约也是绝佳的创业地点。一方面，纽约集中了众多的知名创投公司或天使投资人，拥有完善的资金链和丰富的顾客群，易于获得创业资金支持。另一方面，哥伦比亚大学、纽约大学和康奈尔大学等众多名校集聚了大量的人才、研究等创新资源，也容易获得人才支持。2021年，纽约风投交易数量近2 500笔，总价值首次突破500亿美元，占美国风投市场总价值的16.6%（与硅谷所在的旧金山湾区基本持平），这使纽约成为金融科技、广告、新媒体、数字健康和电子商务等领域初创公司成长的“温室”，其中包括Overdorff、Spring Health、DoubleClick、IAC、Shutterstock等。

1.3 扎根于老城的无边界高科技园区

硅巷的成长展现了一种不同寻常的产业空间选址趋向。传统意义上，创新型企业特别是高科技企业的空间集聚一般偏好新兴的城市边缘区、郊区（以硅谷为代表），以获得大片可扩展且低成本的产业空间。然而，在互联网信息技术广泛应用的背景下，与生活、创意紧密结合的科创企业呈现出向都市老城区集聚的新趋势（以硅巷为代表），以充分利用老城区的成熟配套和巨大市场。位于纽约老城的写字楼、厂房、街区、公寓（甚至低层住宅）等传统甚至衰败的城市空间依靠较低的成本、靠近市场的区位和创新要素的集聚优势吸引了一批高科技初创企业进驻。在这一需求下，纽约市政府适时主动地推动城市更新，着力改造老城城市空间和基础设施。可见，硅巷的成功既得益于老城更新，又推动了老城更新。

与硅谷边界分明的封闭型科技园区不同，硅巷是一个无边界的、功能混杂的高科技产业集聚区。就纽约初创公司的空间分布而言，硅巷以纽约中城南区的熨斗区、切尔西地区、SOHO区和联合广场为主体，逐渐向曼哈顿下城区和布鲁克林蔓延，其空间边界并不清晰。同时，硅巷强调科技创新产业向传统产业、服务消费、商业模式等的渗透，注重创新产业功能与居住、生活、商务、娱乐等功能的空间融合，“楼上孵化器，楼下普拉达”成为纽约硅巷的典型空间形态。

2 硅巷模式下老城更新规划的思路

2.1 重新认识老城价值

传统发展模式下，在追求发展规模、速度、效率的目标导向下，老城不占优势，发展价值无法体现。随着城市发展向存量更新转变，老城更新和复兴日益受到重视，老城产业转型、功能升级、空间更新的需求愈发迫切。从纽约硅巷的发展历程来看，大量高科技初创企业在老城集聚发展，是市场自发选择的结果，这代表了市场对老城价值的重新认可。就这些初创企业而言，老城创新要素多元汇聚、靠近消费市场、便于交流、配套成熟等优势，成就了高科技企业的生存、发展、壮大。这些优势很大程度上抵消了租金成本提高带来的劣势，特别是政府支持政策介入后，老城对高科技企业和科创产业集群的吸引力更加强大，从而更进一步凸显老城在当下城市功能转型、科创产业发展大潮中的不可替代的价值。

因此，老城更新规划首先需要重新认识老城价值，思考发展模式转型背景下，根据当前科技创新和新兴产业发展的要求，老城的创新、产业、空间要素价值如何体现。

2.2 以创新生态网络的构建为核心

在重新认识老城价值的基础上，需要进一步考量老城更新规划的核心任务。硅巷通过老城创新生态网络的优化重建，激活老城的创新发展活力，引领并实现了老城功能的全面提升和空间面貌的彻底改观。这既是扎根于老城的多元创新要素及资源潜力得到发挥的结果，也是外部创新要素和科创企业被吸引且与本地创新要素融合共生之后的放大效应。从纽约的实践来看，创新生态网络的优化重组串联了高校、企业、人才、中介机构等创新要素，畅通了科技创新的通道，放大了老城在科技创新方面的优势，最终助推老城空间更新目标的实现。

由此可见，在硅巷成长壮大的过程中，创新生态网络始终起到了串联、引领和放大的核心作用。围绕创新生态网络的构建要求，老城更新规划亟需从两个方面予以落实。一是现状分析要注重对各类创新主体、创新资源以及创新网络现状的分析和评价，全面掌握老城构建科技创新生态网络的基础和潜力。二是目标定位要体现创新生态网络的构建目标，对高校、科研院所、科技企业、园区、人才、配套机构等创新主体进行科学调配和体系化安排，据此提出产业链培育、城市功能提升、空间更新改造等要求。

2.3 空间更新与产业替代协同推进

一直以来，老城更新热衷于物质空间的翻新、改建、重建，倾向于“先空间后产业”，认为空间更新完成后，市场会自发吸引新的产业功能进入。然而，在实践中，这种自发的产业替代可能由于产业定位不准、建筑空间不匹配、经营管理不善等原因导致恶性竞争、无序散乱、空间浪费等问题。硅巷模式的成功之处在于通过构建多层次创新生态网络系统，明确了科创产业发展对空间环境和载体的具体需求，从而激活了老城创新氛围营造和空间更新的动力。可见，科创产业发展引领的产业替代是老城空间更新的动力和依据，两者之间相互依存、紧密关联。在各级政府不遗余力地培育高科技产业、推进老城空间更新的背景下，如能借鉴硅巷模式，将两者统一起来，将会事半功倍，取得再现老城活力、壮大科创产业集群的双重效果。

老城更新需要统筹空间与产业的关系，做到空间更新与产业替代的协同推进。一方面，根据存量资源和空间支撑条件，确定科创产业体系及配套建设的方向和目标；另一方面，根据科技创新和产业发展的要求，确定空间更新的目标和策略。

3 实证研究：南京“秦淮硅巷”的规划实践

南京“秦淮硅巷”选址于南京老城的重要组成部分——秦淮老城核心区（图1）。该区由中山东路、龙蟠中路、月牙湖和秦淮河围合而成，面积约4.4 km。区内高校、科研机构、园区、企业等创新主体丰富，科创产业发展潜力大；同时，建筑空间老化、城市功能退化、发展动力缺失等问题非常突出，老城空间更新要求也十分迫切。为此，借鉴硅巷模式，结合自身实际，南京开展了“秦淮硅巷”的规划及建设实践。

图1 “秦淮硅巷”空间区位

3.1 规划技术路径

遵循“以创新驱动更新”的精神，规划构建了从“创新资源梳理”到“创新网络构建”再到“产业-空间协同落实”的技术路径。相比于传统城市更新以“空间”为主线的规划路径，该技术路径切入老城更新的创新潜能和产业动力，涉及的内容更加全面、深入（图2）。

图2 “秦淮硅巷”规划技术路径

具体而言，在现状分析阶段，改变以用地现状分析为主的传统做法，从创新资源梳理的角度，展开对创新主体、网络、载体等的现状及潜力价值评估，全面掌握老城更新的基础和产业发展的支撑；在目标设定阶段，突出创新生态网络建设的要求，在空间角色定位、功能提升等传统城市更新目标的基础上，增加科创产业发展、创新要素集聚、载体建设等方面的目标，体现硅巷的导向和示范性；在规划策略阶段，改变空间更新改造“一条腿”支撑的局面，厘清产业、空间（载体）之间相互支持、共生共荣的关系，建立产业培育发展、空间更新改造及载体提升策划协同共促的规划策略体系。

3.2 创新与老城融合，构建“校地一体”创新网络

创新网络的价值在于融合不同创新主体的特色和优势，在地方性支持体系下整合、重组，串联形成创新链、产业链、价值链。硅巷的成功便源于哥伦比亚大学、纽约大学和康奈尔大学等名校在纽约市政府的支持下，与纽约老城复兴、科技创新产业融合发展，孵化了一大批初创企业，不断创造新的服务模式和产业业态。南京2016年以来倡导的“校地融合”与之不谋而合。在此框架下，“秦淮硅巷”推进创新与地方（秦淮老城）的融合，着力构建“校地一体”的创新网络。

一方面，高校（南京航空航天大学，下文简称“南航”）科技创新与秦淮老城的产业培育相融合。高校（南航）突破学校围墙的空间阻隔，依靠创新的示范效应、面对面交流的互动效应、与企业之间的互补效应，在地方上搭建创新成果转化网络，吸引各级、各类创新单元围绕高校（南航）集聚，最终形成由高校（南航）策动引领的创新生态群落。另一方面，秦淮老城发展要求与驻地高校（南航）的创新活动相融合。秦淮老城对驻地高校（南航）的科技创新给予全面支持，在地方上完善专业化的、定制化的创新创业服务体系，空间更新为创新创业活动提供可负担的、匹配度高的高品质载体空间，地方市场需求及时反馈，激发新的创新活动，继而产生源源不断的市场需求（图3）。

图3 “秦淮硅巷”的“校地一体”创新网络

3.3 聚焦高校学科创新优势，谋划老城科创产业集群

硅巷创新的活力源于高校创新、企业创新与地方优势完美契合，构建了根植于地方的科创产业集群。相较于企业、科研机构、园区等创新主体，高校是人才集中程度最高、成果产出最多、成本最低的创新主体。因此，“秦淮硅巷”借助并聚焦高校的学科创新基础优势，建立与地区经济结构相适应、与秦淮老城空间价值相匹配的科创产业集群。

作为区域内唯一的驻地高校，南航在航空航天及光电信息科技等领域的人才储备、科研成果和创新优势突出。因此，确定航空航天技术作为“秦淮硅巷”产业创新的触发领域，并将其放到互联网信息科技引领的产业变革情景中，与城市发展、老城更新、产业业态、服务模式等的市场需求相对接，重点关注由航空航天技术衍生的四大产业方向：以高频电子及通信技术研发为代表的未来电子信息产业，以卫星应用以及星载、弹载技术研发为代表的航天尖端科技产业，以无人机及飞行器技术研发为代表的航空高端服务产业，以物联仿真技术为代表的新一代人工智能产业。地方（秦淮老城）政府则围绕上述产业培育发展的要求，重点在金融资本服务、创新创业支持、载体配套服务、政策保障服务等方面形成地方性产业配套支持体系（图4）。

图4 “秦淮硅巷”科创产业集群

3.4 开放共享，营造硅巷空间特质

科创企业在纽约硅巷的迅速集聚揭示了科创产业对空间需求的偏好，体现了以开放共享为灵魂的硅巷空间特质，为老城空间更新提出了明确的要求。

就高科技初创企业而言，选择老城主要是看重老城富集的创新合作资源。在美国，由于高校在空间上是开放的，创新主体的互动合作没有空间上的阻碍，因此周边的闲置空间自然就成为硅巷最早一批企业的落脚点之一。我国的情况与之不同，高校由封闭的围墙围合形成固定的空间边界，成为高校创新成果交流、资源共享的藩篱。因此，要在“秦淮硅巷”营造开放共享的创新空间格局，首先需要“打开”南航的围墙，面向科创企业推出校属闲置楼宇，与科创企业共享大型仪器设备和创新创业设施，使南航成为一个没有边界的开放性创新源头。在老城空间层面，要改变“依靠增加建筑体量平衡成本”的传统思路，优先集聚、提升科创产业，挖掘、提升现有空间效用，在地方政府配套政策的支持下，为科创企业提供个性化、可负担的空间载体。

在此基础上，规划提出重构老城开敞空间系统，沿线重点布局创新交流、成果展示、商业路演、科技休闲等特色创新空间，打造“一心两环四轴”的“秦淮硅巷”空间结构体系（图5）。“一心”为“秦淮硅巷”科创服务中心，是集创新服务平台、众创空间、会议展览、创新交流等于一体的创新策源地；“两环”为内环科创公园、沿护城河科技休闲带（环），两者相互嵌套，串联广场、展览馆、口袋公园等丰富多元的公共开敞空间；“四轴”分别是依托南航校区内部东西向道路打造共享交流轴、依托李府巷南北延伸打造生活服务轴、依托中山东路形成都市形象展示轴、依托御道街形成历史文化轴。

图5 “秦淮硅巷”空间体系

4 老城更新新路径：以创新驱动更新的硅巷模式

2000年以来，全国各城市普遍开展的老城更新，其初衷是为了改变老城区建筑空间老化、城市形象差的局面，消弭老城区与外围新城区在城市面貌方面的巨大反差。因此，这一时期的老城更新以“空间更新”为目标，倾向于采用“大拆大建”“推倒重来”的方式，大体量、高密度的高层办公、商贸楼宇迅速取代低矮、拥挤、破旧的传统老城空间，较短时间内实现了老城的改头换面。然而，这种生硬的拆建“就空间论空间”，导致“千城一面”，老城的历史人文传承、传统产业特色以及地方性的生活场景也随之消失殆尽。

2010年左右，在对已有更新实践进行反思的基础上，老城更新不再一味地追求空间效果，开始关注老城人文、历史风俗、传统产业等内涵的挖掘、重现、放大，以此提升老城的商业价值，在能够代表城市历史传承的老城重要地段开展了“修旧如旧”（包括“原貌复建”）的城市更新实践。尽管这一模式保留或再现老城主要的街巷、建筑、景观格局，但由于原住民大多搬离，商业运营深度介入，往往“空有其表”，“物理外壳”和“填充内容”之间并未形成内生的相伴关系，老城人文传统的“真实性”和更新的可持续性受到质疑。

硅巷模式展示了以创新为中心，聚合产业发展、空间更新、地方配套的老城更新路径。该模式以创新为中心，挖掘放大创新的辐射外溢效应，激活产业与空间、产业与配套、空间与配套之间的内生互动机制（图6）。在创新的驱动下，产业发展不断为空间更新提出新的承载要求，而空间更新则为产业发展提供必要的载体支撑；产业发展是地方配套的基本前提和重要依据，而地方配套则须为产业发展提供优质服务和个性化支持；空间更新可以为地方配套提供更具吸引力的场所氛围，地方配套不断改进的目标本身也是空间更新的重要内容。正如纽约硅巷展示的那样，高端研发机构、企业集群以及初创企业、创新促进机构的迅速增加与纽约老城物理空间上的紧凑性、交通的高通达性、技术网络的互动性以及居住、办公与零售功能的混合性等特征形成了良性的互动互促关系，在地方政府科创、资金、人才、用地等支持政策的加成下，塑造了一种被美国布鲁金斯学会称为“创新城区（innovation districts）”的新兴空间形态。

图6 基于创新的内生互动机制

相较于前两种模式，以创新驱动更新的硅巷模式触及了老城复兴的动力问题。通过创新主体要素的挖掘和创新生态网络的梳理重建，能够为老城产业发展提供更具前瞻性的战略谋划依据，为老城空间保留或引入更多的文化、技术内涵，从而为老城更新量身定做契合地方特质的复兴方案。然而，硅巷模式的应用对于老城创新要素的集聚基础和地方政府的管理运营能力有较高的要求，实施的难度较大。

表1 不同城市更新模式的比较

5 结语

我国城市化进入中后期阶段，在土地资源约束条件下，城市发展亟需通过老城更新释放发展潜力，激发创新活力，尤其是将老城置于互联网科技不断向传统产业渗透的背景下，探索空间更新与产业发展相统一的更新路径。纽约硅巷的成功说明创新不仅是空间与产业互动的纽带，而且能够通过创新生态网络的构建重塑老城发展动力，最终助推老城复兴。南京“秦淮硅巷”借鉴并实践这种基于创新的老城更新路径，旨在推动实现秦淮老城的全面复兴。与传统的老城更新模式相比，这一模式对于深化老城更新目标、完善老城更新方式具有启发性。然而，我国与美国在社会文化、产业政策、科技制度、规划管理等方面存在差异，硅巷模式如何与我国具体国情以及城市更新的现实需求相结合，还需要在实践中不断总结与研究。