基于房地产经济与建筑经济的实践研究

2022-08-16沈如焕

低碳世界 2022年5期

沈如焕

（北京公正鑫业工程造价咨询有限公司，北京 100089）

1 房地产经济和建筑经济概述

1.1 房地产经济

房地产经济是人们可以接触到和看到的，是指将房地产的生产能力与经济效益有效、充分地结合，从地点、优势和发展前景等方面分析土地，然后定义土地的开发价值，预估土地的收益。简单来说，房地产经济就是通过合理利用土地，在原本价值不高的土地上改造或建造一座合理、实用、有价值的建筑，并通过出售和租赁建筑获得经济上的回报，从而促进经济的发展。

1.2 建筑经济

建筑经济又称工程经济，其主要目的是通过建设一个建筑物来实现经济效益。在做出建设决定前，相关公司会先评估场地和要建设的建筑物，估算建设所需的资源、投资，并预期建设能产生的经济效益，判断建筑物是否具备发展的价值，再以预估的方式为建设项目提供经济资助。

2 建筑经济与房地产经济之间的关系

2.1 建筑经济与房地产经济相互依存

建筑业是与房地产业密切相关的行业，随着经济多样化发展，人们对房地产经济的研究越来越深入，分析建筑经济和房地产经济的需求也越来越迫切。由于传统建筑经济和房地经济的独立性，它们的经验与经营手段不能与建设公司的发展及房地产业的经营活动相匹配。总之，建筑业与房屋行业是相互关联的，但它们具有各自的生产行为。

建筑公司是建筑产品生产环节中的主要环节，房地产公司是产品流通环节中的主要环节。各房地产公司将根据当地的实际情况对工程进行全面的审批，在工程通过审批后，施工单位会严格按照施工规范施工。在项目完工后，房地产公司会从建设产品入手，进行多样化的交易。在这一过程中，房地产公司扮演的角色十分复杂，其需要有效整合各种资源来运营和管理高质量的建筑产品，运营和管理工作涉及的人员很多。不同的建筑公司具有明显的差异，不同的建筑产品是由不同的建筑和生产活动形成的，但是它们的生产和经营却是紧密联系在一起的，在国家的发展过程中扮演着重要的角色，也就是说，房地产经济与建筑经济有紧密的联系。建筑业最显著的特征是建筑生产、流通和消费在一个单一的网络化系统中，每个系统都是独立的，但又相互影响。

2.2 建筑生产与房地产的联系

在新形势下，大多数建筑工程以承包的形式建设，对建筑设计的投资较大。同时，随着生活水平不断提高，人们对建筑物的要求越来越高，对建筑物的质量越来越重视，使建设项目在一定程度上复杂化，其中，劳动力、材料和资本是建筑业的关键要素。另外，项目的建设极易受到多种客观因素的影响，并且所建建筑物没有流通性。此外，在工业建筑形式的影响下，房地产的销售占很大份额，这与建筑物的数量、类型和程序密不可分。建筑物建设过程的还将刺激房地产行业及其他相关产业的发展，不断促进社会经济的全面协调发展。

2.3 建筑经济与房地产经济的理论与实践联系

房地产经济与建筑经济有理论上的关联，合理利用理论对房地产经济的发展起到推动作用，而建筑工程必须不断地提升经济产出的合理性。为了应对经济波动，财政政策必须在经济萧条期间增加公共投资，以不断促进经济的自动复苏。一般来说，不同城市的房产价格不一样，房屋的定价应该基于房屋的地理位置确定，举例来说，同一套房的价钱因所处地区不同而有差异[1]。为了合理配置和管理建筑，需要合理分析建筑在不同地点的建设费用和价值。如果房产的销售情况不理想，就必须改进地区的饱和处理。

3 房地产经济和建筑经济的发展

3.1 房地产经济的发展方式与其他经济的不同

不同地区和环境的房地产经济收益相差很大，其中一线城市的房地产经济涨幅最大，二、三线城市房地产经济涨幅较小。房地产属于不可流动的物品，往往通过变化市场的方法提高房地产的价值，只有城市发展得好，才能体现房地产经济的商业价值，而房地产经济又在很大程度上促进了城市的发展，二者相辅相成、共同进步、合作共赢。在规划和建设城市时，要注意建筑物的位置和占地面积，合适的位置和占地面积能提高城市建筑的使用率，从而节省空间，提升城市空间的利用率，加快城市发展的脚步[2]。

3.2 融入大量资金支撑建筑建设

建设建筑时，工程师需要制作图纸，并且需要根据实际情况修改和优化图纸，另外还需要耗费大量的人力和物力搭建建筑，而这些工作往往会花费大量的时间和金钱。随着社会的发展，人们对建筑的要求越来越高，人们想要的不仅仅是结实、安全的建筑物，同时还要求建筑物具有美观、舒适度高等诸多特质，这无疑增加了建筑物的建造难度。在如此多的要求下，部分无良建造者为了节约成本将优质的材料换成劣质材料，这种不合规的操作不仅会对建筑工人和居民的生命财产安全造成很大威胁，还会缩短建筑物的使用期限。也就是说，建造材料和设计图纸在建筑物的建造中具有关键作用，是建筑物使用的重要基础。房地产经济与建筑经济是牵一发而动全身的关系，建筑经济随着建筑物的增多而加快发展，房地产经济会因为建筑经济的发展更上一层楼，而房地产的销售促进了土地的开发，加快了建筑经济的发展，建筑行业又可以通过使用装饰物、建造器材等物品促进其他销售行业的发展，从而带动了整体经济的发展，满足了现代社会人们的居住、办公、游玩的需求。

4 对房地产经济与建筑经济的思考

4.1 房地产的价值

房地产的价值主要体现在房地产的运用层次上，它与其他物质性的财产有着根本的不同。由于房地产没有流通属性，容易受到地域、环境等因素的制约，因而具有极强的地域特色。一般来说，物质财富的流通通过市场实现，而对不动产而言，它的流转则主要表现为产权与使用权的归属变化。简单来说，无论房产是新的，还是老的，无论是否要购买，相关人士在取得房屋的产权后才拥有居住权。一方面，在建设项目的经济投资中，对房地产投入的金额通常较大，同时，城市的现代化发展速度与建设经济有着千丝万缕的联系。另一方面，在进行城市化建设的过程中，建设人员需要结合城市情况，科学布局建筑，把握建筑的地基和占地面积比重，以尽量提升空间利用率。在这个过程中，房地产市场会受到较大的影响，建设工程将会对房地产市场产生积极的推动作用，从而使房地产价格持续上涨，推动经济的发展。也就是说，房地产经济与建筑业是互相促进、互相影响的（图1）。

图1 房地产开发投资对固定资产投资的影响

4.2 建筑经济循环下的房地产

在市场经济条件下，建筑产品的生产、流通等各个环节，从建设公司到房地产公司，都存在不同的利益关系。房地产公司会综合考虑各种因素进行前期工作，建筑审批通过后，开发商进行招标或自行开发，而建设公司则要根据房地产公司的要求和行业的标准建设工程，工程完工后，则对建筑产品进行多元化销售。在此过程中，房地产公司扮演的角色更复杂，其要整合各方资源，并对资源进行高层次管理，这个过程涉及的人员很多。

建筑公司和房地产公司之间存在本质的区别，它们是在一系列的建筑生产过程中形成的，但是建筑公司和房地产公司也有紧密的关系，即存在镜像关系，它们的运营和生产活动是紧密相连的，共同促进了国家经济的发展。

建筑经济的发展是循环型的，建筑产品的生产、流通和消费构成了一个整体网络结构，各部分彼此独立，又相互影响，且不断地循环[3]。建筑产品一般以承包的形式生产，产权的转让是流动的，而房地产就是与此流通行为紧密联系的行业。在建筑产品的消费中，主要的焦点不在于房屋的年消费量，而在于房屋的维修费用，这与房屋的销售状况有直接关系，意味着建筑的经济价值得到了客观的体现，而建筑的循环经济的逐步发展为房地产经济的发展提供了一种有效的方法。

4.3 建筑生产形态下的房地产

当前，建筑工程一般以承包形式完成，其需要的投资较多。随着生活水平的提高，人们对建筑的舒适度、美观度和质量的要求越来越高，因此施工越来越困难，而工程项目的建设由于受地质、环境、气候、人员等因素的影响，存在一定的安全隐患。在建筑工程中，除了材料、劳动、资金，构件的高精度加工也是关键因素，它们对简化工程的施工起着至关重要的作用。在建筑生产形态下，房地产的销售额占比较大，而具体的销售量与建筑物的数量、质量、种类和程序等有直接关系，这就意味着，建筑工程的发展会带动整个产业的发展，包括装修、家政等行业的发展。

5 建筑经济与房地产经济中的典型角色

5.1 房地产作为财富或财产

房地产作为一种特殊的物质财富，在建筑行业中占有举足轻重的地位。房地产是一种相对固定的财富，它与一般的流动资产有很大区别，具有鲜明的地域特征，并且受到自然因素的影响。所以，在一般条件下，应当按照不动产的流通性质，增加产权和使用权。另外，房地产投资本身是一个巨大的投资问题，交易量很大，因此，相关部门必须持续提升对房地产经济发展对称性及城市空间尺度的认识，使房地产经济成为一种财富和财产[4]。

5.2 房地产作为资本或资产

资本是剩余价值的增值，因此，有关人士必须对其进行静态管理，强化对资本活动的分析，并应根据市场发展的需要，持续地对其注入资金，从而实现良好的资本自治，并传达经济活动的基本内涵。在进行资产评估时，需持续地回收某些建筑的经济资本，从计算不需要的增值部分中扣除费用，并对被评估的资产进行资本再投资。不论是资金还是资产，有关人士都应深入了解房地产经济的相关概念，并通过恰当的资产管理及资产评估，保证资产的价值。

5.3 建筑经济表现为劳动价值

建筑经济以实际劳动为基础，因此，建筑经济要求建设高质量的建筑产品，如果建筑设计、施工、交付等工作质量差，会影响建筑的质量，也就很难体现建筑的高价值[5]。

6 房地产经济和建筑经济的现存问题及对策

如今房地产经济与建筑经济不再繁荣，发展的前景也趋于平淡，人们正努力研究怎样让房地产经济和建筑经济达到下一个高峰。但随着经济的衰退，房地产和建筑业的问题越来越突出。

首先，房地产销售中存在虚假销售现象，并且用户即便知晓被骗也难以维护自己的利益。所以在房地产经济和建筑经济的发展过程中，要重视对用户利益的维护，提高房地产经济和建筑经济的信用。应该完善与房地产经济和建筑经济相关的法律，在省级法院、仲裁机构等部门之间建立信息共享和大数据预警机制，及时补充相关司法解释或者地方性法规，杜绝不法分子诈骗案件的出现。

另外，可通过结合传统产业与新技术的方式促进房地产业和建筑业的发展。区块链技术具有去中心化、开放性、自治、运行成本低、信息共享、不可篡改、安全等特点，可将该技术应用于与房地产经济和建筑经济相关的各个层面管理平台的构建中，促进房地产经济及建筑经济的稳定、健康发展。