城市更新应以完善功能、改善环境为基本路径

文 刘文俭

搞好老城区的保护性开发，不仅对于展示青岛文脉、提升青岛形象、突出青岛特色都具有重要意义，还可以实现旧城区与新城区的有效衔接，有利于青岛东与西、南与北的协调发展。

城市是人类历史的产物、文化的载体。老城区是城市文化遗产的重要组成部分，作为城市发展的历史见证，最能反映城市的特色和风貌。青岛市老城区主要位于市南区与市北区的部分区域，是青岛历史文化名城的重要支撑和载体，是青岛的根和魂。搞好老城区的保护性开发，不仅对于展示青岛文脉、提升青岛形象、突出青岛特色都具有重要意义，还可以实现旧城区与新城区的有效衔接，有利于青岛东与西、南与北的协调发展。

严格保护、有机更新是老城区开发的前提

从世界各国的实践来看，对老城区最好的保护就是发展。强调传统与现代城市空间协调发展，在保护与更新中突出老城区的历史文化特色并与现代城市生活紧密相连，已经成为老城区发展的一种基本模式。

伴随国外老城区保护的理论与实践，老城区保护理念不断成熟与完善，并形成了老城区保护的原则，包括原真性原则、整体性原则、可读性原则、连续性原则等。遵从这些原则，有利于实现老城区的科学保护、有效开发、有机更新。

老城区保护呈现出以下趋势。一是“风”与“貌”保护并重。老城区的保护逐渐由单纯的物质环境改善，走向街区物质环境改善、文化传承、经济复兴之路，追求老城区社会、文化、经济和环境的协同发展。二是“保护”与“利用”兼顾。逐渐认识到老城区生存与发展的经济基础，探索在保护的前提下通过合理利用老城区各种资源、发挥老城区职能、调整内部产业的途径，以实现老城区的经济复兴，从而恢复老城区的内部发展动力以支撑物质、文化的保护。三是“文化”与“经济”并存。逐渐认识到老城区是城市生活的重要场所。老城区的保护既是城市文化复兴的重要组成部分，同时也是城市经济发展的积极因素与稀缺资源。四是“政府”与“社会”合作。老城区的有机更新是一个复杂的系统工程，涉及到社会、经济、文化的方方面面，包括文物保护、环境整治、产业调整、居民安置等诸多问题。这不是靠哪个部门、某个团体、单种专业就能独立完成，而是需要政府各个部门、社会各种团体、多种专业、当地居民的共同配合。老城区的保护必需在政府主导下，依靠社会的共同力量来实现；同时，也要注重依靠市场有效的资源配置来促进老城区的保护与更新。

老城区保护应转变改造模式

伴随着中国城镇化进程，大拆大建式的旧城改造模式导致城市风貌破坏、历史遗存及城市记忆消逝，日益受到人们的诟病。例如，大连市不可移动文物“凤鸣街近代建筑群”遭野蛮拆除，就引起了人民日报等媒体和社会人士的广泛关注。而纵览意大利的罗马与威尼斯、法国的波尔多与巴黎、日本的京都和奈良等古城，都完美体现了保护与发展的辩证法：既在整体上原封不动地保持古城的风貌、韵味、尺度、肌理，又在微观层面实现了住房条件和基础设施的改善与更新。

国际上的成功实践和经验证明，要实现老城区的良性保护，必须将旧城改造从“拆迁模式”下的行政关系，转变为“修缮模式”下的民事关系，形成“居民主体，政府主导、专家指导、社会参与”的“社区营造”模式。在这种“自我修缮”模式下，政府负责公共环境和设施，同时出台扶持和补贴政策；居民通过社区组织和互助负责住宅修缮和节能改造等，从而形成旧城保护与整治更新的最大合力，实现老城区的有机更新、活力保持，避免走向破烂与衰败。

对青岛老城区有机更新的思考与建议

对老城区单纯保护、维持现状并不能充分体现其应有价值。保护老城区的目的就是保存城市的记忆，延续城市的历史，保护人类的精神家园，改善城区居民的生活环境、生活质量和创业条件，使老城区充满生机和活力，实现城市的可持续发展。为此，必须对老城区实施有机更新，即以保护为前提，在不破坏原有古迹和历史文化环境的基础上的合理开发，以实现相辅相成、相互促进。良好的保护能够给老城区开发打下基础、注入活力，而有效的开发能够提高老城区本身的知名度和社会地位，展现老城区文化内涵。

青岛市老城区是青岛历史文化名城的重要支撑和载体（图 / 本刊记者 盛军）

总体上，老城区有机更新应遵循“居民主体、政府主导、统筹规划、整体保护、合理利用、有效开发”的原则，以完善功能、改善环境为总体思路和基本路径，以宜居宜业宜游为目标，将具有浓郁欧陆文化特色的万国建筑群与八大关、汇泉湾、信号山、观象山等自然景观相结合，打造自然、高雅、文明、宜居的文化氛围，创造适宜休闲、商务的环境，发展以生态与文化体验为主题的休闲经济、度假经济和海上高端旅游项目，推动欧陆建筑风情游、建筑博物馆游、里院文化游等，发展时尚餐饮、住宿、酒吧、咖啡等休闲产业，发展会所经济、休闲经济、度假经济，加大“海上欢乐巴士”航线宣传推介力度，实现海上旅游和海岸观光的一体化发展，创造国内领先的旅游业态，建立人文景观、历史建筑与山海自然环境相融合的宜居宜业宜游活力城区。

需要强调的是，城市更新要处理好“表”与“里”的关系。“表”就是环境，“里”就是功能。城市更新不仅仅要改善环境，更要注重提升和重塑城市功能。要做到生产空间更加集约高效、生活空间更加宜居舒适、生态空间更加山清水秀，让生产生活生态朝着人类美好生活和创业需求变化。城区的宜居是其社会功能、宜业是其经济功能、宜游是其服务功能。这三者的逻辑关系是：只有宜居方能宜业、宜游。

一是适当分流住户。老城区内的住户过度拥挤，影响着居民生活水平和居住条件的改善，因此要适当分流住户。但是不能大量外迁使其变成一个专供旅游的游玩景点。由于“文化旅游是人们为了了解对方的生活方式和思想而发生的旅行活动”，如果没有居民继续在这里居住，老城区就会失去活力，游客也会失去对老城区的兴趣和好奇。因此，在老城区保护的过程中应注重保护老城区生活的连续性，保护其文化和社会网络关系。国内有不少老城区为了发展旅游等产业，将老街区的原有居民大量迁出，房屋出租、过度商业化，外来从商人员大量涌入，严重破坏了老城区的原态生活意象，造成老城区价值的弱化和退化。

二是改造生活环境。老城区既要保护历史文化遗产，又要提高居民的生活质量。要达到这一目的，必须在保护的前提下，既要注重将老建筑修旧如故、留下城市凝固的记忆，又要积极改善老城区的基础设施和外部环境，对建筑内部进行必要的现代化改造，以提高城区内居民的生活质量，为居民提供舒适的居住环境。只有这样，老城区才能在居民的支持下得到真正的保护，保护才有真正的意义。

三是先试点后推开。优先选择靠近旅游景点、生态环境良好、人文资源丰富、文化氛围浓厚、公共空间适度、开发条件充分的老街区或片区，经过缜密研究、科学谋划，先行先试，取得经验，逐步推开。

青岛老城区被赋予了新元素，深受年轻人的喜爱（图 / 本刊记者 盛军）

具体应遵循如下开发措施。一是保护性开发调查论证。对重点区域进行扫描式调查、细致化摸底；对可开发利用的资源进行可行性论证。包括区域面积、居住人口，外迁意向、成本概算，发展产业与业态，开发方式、投资主体等。二是制定老街区修复规划。根据开发需求，制定老街区成片修复规划。拆除院内外违章、杂乱建筑；完善基础设施、改善居住条件和街区环境；在老城区内完善旅游景点导示牌、著名建筑保护牌（档案牌）等。三是谋划山体等空间开发。在中山公园、信号山公园、小鱼山公园、小青岛公园、鲁迅公园、湛山公园、植物园、太平山、雕塑园、第一及第三海水浴场及其周边区域，规划建设消费休闲设施、引入餐饮娱乐、咖啡茶社等名品名店，让广大市民和游客融入其中，在享受美丽风光和环境的同时，也能享受到美食美味，发展湾区经济，促进消费和就业。对汇泉广场、五四广场等重要节点，结合地铁建设综合进行地上与地下的扩建改造，建设特色餐饮、外贸服装、旅游产品街，设立周末文化大舞台。把汇泉广场打造成国内一流的商业、休闲、旅游、文化社区，使其成为国内最清洁、最漂亮的商业广场，环境最优美、建筑最精致的休闲购物中心，配套最齐全、服务最周到的园林式休闲广场，使其成为名副其实的“城市客厅”。四是研究开发政策与体制。市南区、市北区依托政府投融资主体，按照“居民主体，政府主导、专家指导、社会参与”的“社区营造与修缮”模式，对老城区建筑进行修缮和整治；政府负责基础设施改善与环境的营造。研究居民的适度外迁模式，选择适当区域，建设容积率适度、环境良好的高品质小区，安置老城风貌区的外迁市民；也可采取居民自愿的货币化安置方式。市有关部门要研究对参与老城区更新的投资主体的政策支持，采取市区两级政府联合投入等方式设立老城区更新改造基金，并接受国内外企业和社会捐助。在不改变产权的情况下，支持居民通过股份合作等形式开办休闲旅馆和会所；支持居民以房产为股权入股开发投资主体。五是营造浓厚的文化氛围。青岛市和市南区、市北区旅游与文化部门要加大对老城区文化旅游资源的整合、推介、宣传；市南区要积极协助青岛市文化部门充分利用人民会堂、音乐厅、小剧场、歌舞剧院等演出场所，引入演出公司、演出活动，打造市南演艺工场。既发展文化产业，也促进旅游业发展，还可以提升人民群众的幸福指数。