探究产权式商铺纠纷的法律问题

李烜濎

上海永业福高置业发展有限公司

一、产权式商铺的相关法理探讨

(一)产权式商铺的相关概念

产权式商铺是由房地产企业负责的建设项目，将大型开放式商场划分为若干产权，并出售给不同的投资者。投资者们在获得产权后不需要独自进行经营或出租，主要通过租赁、委托等方式，由开发商或第三方经营机构负责商铺的经营管理。根据合同约定，投资者后期会获得对应的投资收益，开发商或经营机构则具有对商铺的经营权。这样一来，不同的利益主体不仅能够获得自身想要的利益，同时也能够最大的单独上发挥商铺的作用。

(二)产权式商铺的性质

开放商将大型商场分为若干产权进行出售以后，有效降低了商场投资门槛，可以吸引更多投资者，不仅有助于分散风险，开发商也可以迅速回收成本，缓解了开发商的资金投入压力，此种状况下也能够吸引更多的企业来建设大型商场，对于整个城市的大型商场发展来讲是十分有利的。经营企业通过委托或租赁的方式获得商铺的使用权后，其需要投入的运营成本也能够得到有效降低。不过因为产权式商铺所构成的商场有许多投资产，这就导致了商城中产权比较分散，在这样的情况下投资者的利益很容易受到侵害，不利于商城可持续发展。此种状况下，为了最大程度上推动商城的发展，相关负责人便需要统筹商城的各个利益方，在综合明确相关产权、风险、利益等内容的基础上推动商城整体的发展。

(三)产权式商铺主要涉及的合同法律关系

虽然在我国目前的法律体系中还没有对产权式商铺进行明确规定，不过商铺作为不动产在开发的过程中，仍然需要经过相关行政机构的审批，符合我国相关法律法规，由此，在得到法律相关许可证件之后，才能够正常的进行开发经营。产权式商铺的标的具有适法性，根据意思自治原则，在民事活动中各方当事人在达成一致后确定民事行为生效，针对交易商铺行政机关需要负责征收相应税费，并予以不动产登记公示。产权式商铺所涉及的法律关系十分发展，特别是合同法律关系。在商铺的买卖、转让包括经营中，合同纠纷所涉及的法律关系，包括了商铺买卖的买卖合同法律关系以及租赁合同法律关系，产权式商铺除了以上关系外，还会涉及委托合同以及担保合同等法律关系。对于不同类别的法律关系，实际的处理方式也会存有不同，这便要求相关负责人需针对性分析、经营，尽可能的维护好各类法律关系，避免因为触犯法律等引起各种纠纷，影响正常的生产经营。

二、产权式商铺法律纠纷的现状分析

(一)产权式商铺法律纠纷逐年上升且裁判差异较大

因为产权式商铺具有运营统一、产权分散、构造完整等特点，权利人对产权式商铺的可控性非常低，商铺的租赁、经营、管理等对经营企业的依赖性较大，所以投资者需要面临较大的风险。同时在商场施工建设中，开发商需要承担施工进度、施工质量竣工验收等各个阶段的风险，且这些风险的控制手段较少、出现的概率也是较大的，这便要求开发商需要在其中投入较大的资金；而经营企业则需要面临违约风险以及因经营不善导致的风险。在各类风险的影响下，各商铺投资者的利益无法得到有效保障，再加上投资者无法对商铺进行回收进行独立经营，在这样的情况下就会产生许多纠纷问题，在这样的情况下，我国因产权式商铺所产生的法律纠纷逐年呈现上升的趋势，且不同地区对该类法律纠纷的裁判存在较大差异，产权式商铺领域中存在的矛盾愈发尖锐。此种状况下，针对不同类别的纠纷状况进行分类处理，找出其中的特征并针对性解决便成为司法机构提高司法处理效率、优化产权式商铺法律纠纷案件质量的重要处理手段。

(二)产权式商铺法律纠纷的主要特征

产权式商铺纠纷类型多样，涉及到民事、刑事、行政等各个方面，其中民事纠纷最为典型，占所有纠纷案件的95%以上。关于产权式商铺法律纠纷中的民事案件，主要集中在合同纠纷上，行政案件主要集中在行政登记阶段，而刑事案件多表现为代理运营机构非法吸收存款。由此可看出，产权式商铺法律纠纷问题是非常复杂的，单一的法律条例难以对其进行有效规范，因此构建一个完善的针对产权式商铺法律纠纷的法律体系是非常重要的。只有这样，才能够用体系来指导实践，将现实当中出现的各类问题进行类别划分，之后针对性的进行问题处理，确保纠纷处理的高质高量。

三、产权式商铺纠纷产生的主要原因

(一)市场环境不成熟

产权式商铺起源于国外产权式酒店的发展，在我国的发展时间比较短，还不具备扎实的经济、文化基础。在国内经济水平不断提升的背景下，人们的资金越来越充足，许多人开始将富余资金用于投资、理财，由此，产权式商铺便开始在大范围内发展起来。相比而言不动产投资的风险较小，而产权式商铺与传统商铺相比风险各小、投资更少，正好可以满足广大投资者的需求，这也匹配了当下的整体发展背景、投资需求，不过我国在发展产权式商铺的过程中，目前仍然借鉴的是国外成功经验，国内对其的研究较浅，在对产权式商铺进行投资的过程中具有一定的盲目性，缺乏一个成熟的市场环境，所以在投资的过程中产生纠纷的概率较大。由此便需要具体问题具体分析，在进一步优化市场环境各项因素的基础上为产权式商铺营造出较佳的发展氛围，减少一些因各类环境因素而造成的纠纷问题的出现。

(二)运营方式不规范

产权式商铺的不规范运营方式主要分为两种，分别是返本销售和售后包租。返本销售表示投资者在支付商铺买卖款项后，开发商承诺在规定期限内返还款项并为投资者提供一定收益，以一种近乎“零成本”的方式吸引消费者，从此种模式来看，消费者的成本支出很少，且能够获取商铺的经营权，由此是比较利于消费者一方的。国内许多学者认为，这种销售模式是一种非法吸收公众存款的行为，不具备法律保护效应，因此当下也出现了关于此种模式、所涉相关主体的一些纠纷案件。售后包租表示开发商向投资者提出承诺，投资者在购买商铺后有开发商代为承担商铺的租赁责任，该方法是产权式商铺最基本的一种经营方式。这种经营方式对投资者来说前期所面临的风险较低，且资金回收时间短，但是在具体操作过程中很容易受经营不善、开发商信誉等问题影响，在这样的情况下会对投资者的利用造成损害，因此在《商品房销售管理办法》第11条明令禁止以售后包租这一运营行为。由此能够发现，不规范的经营模式虽然对于不同的主体利益方来讲是比较有利的，但是起本质上不属于市场发展成果，甚至是一种违背市场发展规律的行为，因此起也被列作不规范的经营方式。

(三)回报宣传不真实

产权式商铺在发生的过程中，开发商为了吸引更多消费者，会故意提高商铺的收益率强调宣传效果，不过，其本质上仅仅是属于一种宣传手段，目的是为了吸引消费者，至于最终的效果如何并未给予直接明确。比如在实际操作过程中，许多开发商都无法兑现自己的承诺，在商铺成功出售后就会想办法抽身，将责任推给第三方经营机构，在这样的情况下可能会引起三方纠纷。此种状况下，获益的仅仅是开发商，第三方经营机构及消费者均处于利益被侵犯的状态。这便要求在进行宣传的时候要尽可能的明确回报率，让消费者能够真实的了解商铺的运营情况，之后才能够更准确的判断对应的商铺是否符合自身的投资需求。

(四)统一经营不完善

商铺与住宅相比，其价值不仅限于自由范围的使用，更多是通过经营管理的方式创造更高价值，因此对商铺的后续经营，是影响其价值提升的关键。不过由于产权式商铺产权分散程度较高，其中会涉及到大量投资者的利益，想要对商场进行统一管理有非常大的难度，在统一经营不善的情况下很容易引起法律纠纷。由此，采用哪一种经营方式，是否将各个商铺统一管理起来，具体的管理措施如何等等，都需要相关主体方提前进行规划，这样才能够更好的确定出管理的方式，尽可能的保证现实的发展走向符合既定的方案。

四、产权式商铺纠纷的防范与化解

(一)提高行业准入门槛

产权式商铺在发展的过程中，开发商长期占据有力地位，对商场的开发、运营起到了决定性作用，这样一来，其便可能在其中设置某些隐性的规矩和门槛，由此便导致很多消费者无法参与到其中。由于商铺买卖、租赁交易金额巨大，直接影响社会、民生，在现实中还存在开发商资金链断裂、恶意破产等问题，甚至还出现了许多烂尾楼盘，极大损害了投资者的利益，对于投资者来讲无疑是失败的投资。出于对投资者权益进行保护的目的，我国针对产权式商铺除了需要建立相关行业发展标准外，还应当充分发挥行政部门的责任，建立行业转入制度，通过提高行业准入门槛的方式，进一步避免不良开发商对市场秩序的影响。比如针对有计划投资产权式商铺的开发商，在进行行政审批之前需要着重对开发商的行业资格、资质、资金以及信誉等情况进行调查，从根源上规避产权式商铺的投资风险。同时在有法律保护的时候，相关主体方在开展活动时也会更有约束和底线，这对于规范市场活动行为来讲有着重要效用。

(二)明确合同担保机制

由于产权式商铺存在运营统一、构造完整等特点，投资者对第三方经营企业、开发商有很强的依赖性，所以经营企业与开发商的履约意识是非常重要的，只有当两方能够按照合同条文，正常履行自身义务，才能够保证整个运营活动的合法合规。而一旦出现开发商、经营企业不遵守承诺，利用法律漏洞逃避责任等，必然会对投资者的利益造成影响。所以针对产权式商铺的投资，建立明确的合同担保机制是非常重要的，来用机制规范相关活动的开展，避免出现更大的风险。比如投资者在与开发商签订合同的时候，合同双方都应当具备担保人，并要求担保人在合同落款处签字盖章。特别是对开发商来说，必须与第三方担保企业展开合作，通过这种方式进一步规避风险，同时也能够减少后续很多问题的出现。

(三)规范运营方式

产权式商铺模式中的返本销售、售后包租两大不规范经营方式，尤其是返本销售经营方式具有一定非法吸收公众存款的特征，因此为了维护合理的经济运行，最高人民法院将具备真实销售目的的返本销售、售后包租列为非法吸收公众存款的行为，并采取相应的处理方式。进一步对产权式商铺的运营方式进行规范，应当从返本销售与售后包租两个方面入手，进一步对产权式商铺模式下两种违规经营方式进行控制，尽快明确变相返本销售的情形，严格规范具有房产销售目的的前提，在情节严重时可以将两种运营行为认定为非法吸收公众存款。针对经营企业进行的售后包租行为，一经发现应当予以禁止，产权式商铺运营的统一性并不是意味着需要采取售后包租的方式，而是需要由投资者自行委托专业经营企业对商铺进行管理。

(四)明确产权式商铺的权利属性

产权式商铺的权利属性，从理论上讲可以分为物权、证券权利以及债权的争论，不同的争论主要观点不同。其中，针对产权式商铺的权利属性进行明确，首先需要对建筑物的所有权进行区分。同时产权式商铺的划分方式、运营模式很容易导致投资者之间存在诸多权利、义务的冲突，为了充分协调各投资者权益能够通过合同设置权利义务，为行使地役权供不动产使用便利，在一定程度上需要对商铺所有权的部分权能进行限制。其次是共有权，各共有人对共有物按份额，享有所有权、分享共有物权利并对相关义务进行分担，规定共有权可依法对自己权属财产进行处理。

(五)加强行政执法监督

由于产权式商铺在我国发展时间尚短，我国针对产权式商铺还没有建立完善的法律体系，导致对产权式商铺的行政监管力度较差，所以还需要进一步对相关部门的监督职能、责任进行明确。尤其是需要对行政机关的监督责任进行明确，避免在产权式商铺开发、投资和经营的过程中出现大片盲区。同时针对产权式商铺法律纠纷问题，还应当建立纠纷预防机制，及时对存在较高商业风险的行为进行提示，在法律层面避免开发商存在误导性宣传的行为，避免在发生矛盾纠纷的情况下对社会稳定造成影响。由此，才能够更好的用规则去规范各类行为，减少相关风险的出现。

(六)设置投资者退出机制

产权式商铺发展过程中，商铺属于投资者的个人财产，所以其有权对商铺进行处理。尽管商场是一个完整的整体，但是商铺在买卖的过程中不会对商场的正常秩序造成影响，所以应当向投资者提供相应的商铺处置权。产权式商铺作为一种新型投资方式，在商场运营状态良好、收益平稳的情况下，投资者可以自由对商铺进行转让。虽然投资通常会伴随一定风险，但是产权式商铺的投资风险多数来自于开发商与经营者，很少会受到社会、文化等外部风险干扰，因此投资中所存在的风险不应当全部由投资者承担，因此针对产权式商铺这一投资模式建立相应的退出机制是非常重要的。比如可以在法律层面规定，因开发商不诚信、经营企业经营不善所导致的风险，投资者可以不需要承担开发商、经营企业的责任，这就可以进一步保障投资者的权益，同时可以保证开发商在开发产权式商铺的过程中，商铺对投资者有更大的吸引力。

五、结论

综上所述，产权式商铺实质上属于一种新型投资模式，主要存在投资者、开发商和第三方经营企业三大主体。由于该模式在我国发展时间尚短，目前仍然缺乏完善的法律体系支撑，所以在发展过程中经常会产生法律纠纷。针对这一问题，我国针对产权式商铺需要尽快立法，建立完善的法律体系，对产权式商铺中的法律纠纷进行细分，做好相关纠纷问题的预防和处理工作，为维护社会经济稳定创造良好的条件。