《上海市三类旧住房综合改造项目技术导则》修订概况

■ 张 超 ZHANG Chao 古小英 GU Xiaoying

0 引言

2020 年7 月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号）[1]，从改造指标、政策文件体系和工作机制的建立等方面，对城镇老旧小区改造的推进工作提出具体目标。我国城镇老旧小区改造工作进入了全面推进阶段。

2021 年1 月，上海市发布《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》（沪府办规〔2021〕2号）[2]，明确了“十四五”期间旧住房更新改造的目标任务，提出应加快推进旧住房成套改造，加大屋面及相关设施改造、厨卫综合改造等旧住房修缮改造力度，持续完善住宅小区基本功能，不断扩大社区服务供给，进一步强化建筑设计理念。

旧住房更新改造作为城市更新改造的重要组成部分，在新时代的发展要求下，面临着新的发展需求。因此，建立健全旧住房更新改造标准体系，修订完善相关改造标准，对推动旧住房更新改造工作的落地实施具有重要意义。

《上海市城市总体规划（2017—2035 年）》为上海市老旧小区综合改造确定了基本原则，提到要完善老旧住宅改造的有关标准和规范[3]。目前，上海正积极推进旧住房综合改造、多层住宅加装电梯改造、里弄房屋修缮改造等方面标准、技术导则的编制工作，如最新修订的《上海市成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造等三类旧住房综合改造项目技术导则》（简称《上海市三类旧住房综合改造项目技术导则》）等。本文将对此次导则的修订过程及内容进行总结，以期为旧住房综合改造相关标准的编制研究提供借鉴。

1 修订背景

从20 世纪80 年代末开始，上海市通过开展旧住房成套改造试点工程、“365 危棚简屋”改造、平改坡综合改造工程、“迎世博600 天行动”建筑整治、“美丽家园”建设，等等，逐步推动老旧小区改造工作，从单项改造逐步向综合改造、绿色化改造等方面发展。2013 年开始，将成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造等三类旧住房综合改造纳入住房保障体系，形成了具有上海特色的“四位一体+1”住房保障体系，为三类旧住房综合改造项目的落地实施提供了重要支撑。

随着国家城镇老旧小区改造工作的大力开展，梳理和完善老旧小区改造的相关标准体系，对推动相关工作的落地实施具有重要意义。2014 年3 月，《上海市三类旧住房综合改造项目技术导则》首次发布实施，明确了三类改造项目的改造内容，为三类旧住房综合改造项目工程提供技术依据，有效推动了项目的开展实施。随着“十二五”及“十三五”期间旧住房综合改造的大力推进，《上海市旧住房综合改造管理办法》（沪府发〔2020〕2 号）[4]等相关政策文件、标准规范不断更新完善，新材料、新技术、新工艺等不断涌现，住宅小区雨污分流整治工程、通信及相关架空线入地入管工程、海绵化改造、充电桩安装、公共服务设施改造、小区绿化小品改造等新技术都在旧住房改造工程项目中得到了应用实践。修订导则，指导新要求下的旧住房综合改造工作迫在眉睫。

本次修订是在系统总结上海市近年来旧住房综合改造经验的基础上，针对性地梳理现行相关技术标准及管理文件的技术要求，吸收近年来旧住房综合改造相关研究成果及新技术、新材料、新工艺等应用技术，完善改造内容、统一改造标准、规范技术要求、增强可操作性，为上海“新一轮”三类旧住房综合改造工程提供技术支撑。

2 总体修订内容

2.1 整体框架调整

原《上海市三类旧住房综合改造项目技术导则》分为总则、基本规定、成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造、通用改造项目、相关技术标准及管理文件等7 个章节。本次修订中，增加了1 个章节——其他改造项目，其中补充了节能改造、白蚁防治、架空线入地、海绵化改造、小区绿化改造、机动车位改造、垃圾分类收集设施、公共服务设施、智能配送等方面的内容。

2.2 政策文件、标准规范的更新补充

本次修订中，增加了以下政策、技术文件和标准规范。

（1）增加了《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》《上海市住宅小区雨污混接改造技术导则》《上海市居民住宅表前地上燃气管道改造工程技术导则（试行）》《上海市海绵城市建设技术导则（试行）》等政策、技术文件。

（2）增加了《住宅修缮工程施工质量验收规程》（DG/TJ 08-2261—2018）、《民用建筑修缮工程查勘与设计标准》（JGJ/T 117—2019）、《民用建筑修缮工程施工标准》（JGJ/T 112—2019）、《建 筑设计防火规范》（GB 50016—2014）（2018 年版）、《既有建筑绿色改造评价标准》（GB/T 51141—2015）、《既有住宅建筑功能改造技术规范》（JGJ/T 390—2016）、《既有居住建筑节能改造技术规程》（DG/TJ 08-2136—2014）、《民用建筑外保温材料防火技术规程》（DGJ 08-2164—2015）等标准。

2.3 “三类改造项目内容一览表”调整

导则修订前，“三类改造项目内容一览表”的改造项目分为必修项和选修项两个选项；修订后则与《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提出的改造内容保持一致，调整为基础项、完善项及提升项。其中，基础项是以满足居民基本生活需求和保障安全需要为原则；完善项以满足居民生活便利需要和改善型生活需要为目标；提升项则以提升居民生活品质、丰富社区服务供给、积极推进小区及周边实际条件为目标。本节选取“成套改造项目内容一览表”中的部分内容，比较修订前后的变化（表1）。

表1 导则修订前后成套改造项目内容变化一览表（部分）

2.4 增设与现行政策、标准相协调的技术规定

（1）将截污纳管调整为雨污混接改造，按照《上海市住宅小区雨污混接改造技术导则》等相关规定确定修缮科目。

（2）屋面改造时，禁止在木质基层及附近堆有易燃材料的建筑工程中使用明火热熔法施工的改性沥青类防水卷材。

（3）屋面改造时，节能性能应满足现行上海市工程建设规范《居住建筑节能设计标准》（DGJ 08-205—2015）中的K 值要求，且保温材料的燃烧性能等级应达到A 级。

（4）调整每户配电标准：若为电缆进线，则每户不应低于8 kW；若为架空线进线，则一室户不应低于4 kW，二室户及以上不应低于8 kW。

（5）改造项目中，面砖、马赛克、水刷石饰面建筑及涂料饰面高层建筑涉及到外墙面改造时，应委托具有检测鉴定资质的机构进行建筑外墙面完损检测；对有高空坠落物隐患的建筑应进行加固修缮等处理，排查危险点和安全隐患，确保外墙面的安全。

（6）改造项目中涉及门窗改造时，应采用节能门窗；外墙重涂时，宜采用反射隔热涂料或气凝胶绝热涂料等。

（7）改造项目中涉及新增设的墙体、设备及管道等，不得减少原有疏散走道、楼梯的宽度，影响消防疏散。

3 修订后各章节主要内容

3.1 总则

本导则适用于上海地区三类旧住房综合改造项目工程，其中，文物保护单位和本市优秀历史建筑的旧住房综合改造项目工程还应符合《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》及上海市工程建设规范《优秀历史建筑修缮技术规程》（DGJ 08-108—2015）等相关规范的要求。

3.2 基本规定

规定了三类旧住房综合改造项目的共性问题，提出三类旧住房综合改造项目工程宜与二次供水改造、雨污混接改造、加装电梯、消防系统改造、架空线入地改造等同步实施或统筹安排，以减少二次施工扰民，避免重复施工浪费。同时，对修缮科目的确定、修缮材料的质量、各参与方的责任、施工安全、消防安全、文明施工、竣工验收等问题进行规定。

3.3 成套改造

（1）本次修订对于成套改造中涉及拆除重建的项目，其设计、施工和验收要求按照新建工程的相关规定执行，不再纳入本导则的适用范围。

（2）本章节从设计、施工、验收三个方面规定了成套改造的相关内容。其中，设计要求包括建筑设计、结构设计、电气设计及给排水设计；成套改造施工和验收要求包括地基基础工程、砌体结构工程及混凝土工程。

（3）本次修订增加了加装电梯改造内容，即宜为加装电梯预留空间、管线等条件。成套改造项目如涉及轻钢坡屋面，应对屋面荷载、抗风、抗拔进行复核验算。排水立管在满足排水通畅的条件下，废水立管和污水立管可共用伸顶通气管；室内排水宜污废分流，厨房废水应单独设置排水管。室外明露和住宅公共部位有可能冰冻的给水管道应有防冻措施。

3.4 厨卫等综合改造

本章节从设计、施工、验收三个方面，详细规定了厨房和卫生间的墙面、楼地面、设备改造内容。

本次修订主要对厨卫等综合改造的范围进行了调整，由原来的以里弄房屋为主的各类不成套旧住房调整为各类里弄房屋及居住类优秀历史建筑。调整卫生间墙面以及卫生间和厨房地面的防水措施做法，即防水层应从地面延伸至墙面，且延伸高度不低于100 mm；浴室防水层延伸高度不得低于1 800 mm。同时，增加了对防水材料的安全性规定，即挥发性有机化合物VOC 含量应≤50 g/L。

3.5 屋面及相关设施改造

本章节从设计、施工、验收三个方面，对平改平工程、平改坡工程及坡改坡工程进行了详细规定。

本次修订增加对结构安全度储备不足的原有住宅结构安全检测，即在实施平改坡改造工程前，设计单位应收集全套结构图纸，必要时包括结构计算书，并委托有资质的第三方机构进行结构安全的检测和评估。平改坡屋面的屋面瓦宜采用玻纤胎沥青瓦、沥青波形瓦、合成树脂波形瓦等轻质瓦材，外露环境中使用的防水材料应具有耐候性能；屋面防水多道设防时，应确保材料同质相容，优先采用涂料与卷材复合的防水系统，增加设防可靠性；屋面局部维修采用外部直接设防时，应选择对环境友好，具有抗紫外线功能的材料。

3.6 通用改造项目

通用改造项目是指三类旧住房综合改造项目工程中，对于屋面、外立面、结构、室内装修、公共部位等方面的共性修缮项目。

本章内容在修订时，针对目前智能化、信息化发展的需求，增加了相应的智慧安防、智慧停车、机动车充电桩等内容。旧住房改造宜加装门禁对讲系统、小区入口管理系统等智能化设施；宜新做或修缮小区通信设施，满足小区内智慧安防、智慧停车、远程抄表等通信需求；结合小区实际情况，鼓励增设集网络通讯、公共照明、充电装置等功能于一体的智能化集成设备。三类旧住房综合改造项目工程应设置非机动车集中停放地点，宜增设电动自行车集中充电设施。

3.7 其他改造项目

此章节为本次修订的新增内容，主要倡导在三类旧住房综合改造中，有条件的情况下应融入节能改造、海绵化改造、机动车位改造、小区绿化改造、白蚁防治、架空线入地、公共服务设施、智能配送设施等内容，以提升生活品质，切实提高居民的幸福感和获得感。

此外，“相关技术标准及管理文件”部分的内容增补前文已有说明，本章节不再赘述。

4 结语

实施城镇老旧小区改造工程，对于提升居民生活品质、推进城市更新转型发展具有重要意义。完善老旧小区改造标准体系和技术文件，是老旧小区改造工作落地实施的强有力支撑。

本次《上海市三类旧住房综合改造项目》的修订结合上海三类旧住房综合改造的特点，吸纳往年实施的经验，立足于新发展、新要求、新思路，融入新技术、新材料、新工艺，可以为上海“十四五”发展要求下老旧小区的改造工作提供技术指导；同时，可在提升改造质量和居住舒适度的情况下，进一步推动城市的有机更新。