基于居民使用后评估的老旧小区公共环境改造措施研究<br/>——以上海市两个小区为例

基于居民使用后评估的老旧小区公共环境改造措施研究
——以上海市两个小区为例

2022-07-23段嫣然DUANYanran周静敏ZHOUJingmin王舒媛WANGShuyuan

住宅科技 2022年6期

■ 段嫣然 DUAN Yanran 周静敏 ZHOU Jingmin 王舒媛 WANG Shuyuan

1 研究概况

我国城市建设从增量发展转向存量提升与增量提质并重，作为存量提升的重要环节，老旧小区改造是提升居民生活水平的重要民生项目。老旧小区的公共环境是居民日常生活的重要组成部分，但由于小区建设年代较早，公共环境缺乏维护，往往难以适应当下的居民生活需要。为了使相关改造设计更加适应居民需要，更好地达到提升居住环境质量的目的，有必要从居民使用后评估的角度出发，考察已有老旧小区公共环境改造所采取的各项措施的实施效果，从而为更多改造项目提供经验与建议。

本文的研究对象为老旧小区公共环境的改造措施，即针对市政配套设施、道路交通系统等改造对象采取的物质空间上的改善举措，以达到提升小区舒适性、功能性等的目标。

首先，研究基于改造对象和改造目标对改造措施进行分类，形成后续研究的基础；随后，采用李克特量表问卷，获取居民对改造要素与措施的主观评价，请居民对各项改造要素与措施的重要性与满意度进行1～5 分的打分，并根据评价情况对居民进行访谈，进一步了解评分的原因；最后，结合基础统计分析与IPA 分析等综合统计分析方法推断居民对改造措施主观评价的规律及其影响因素，了解居民对改造措施的倾向。本文选取了改造对象与措施丰富、改造成果较好、评价较高、具有典型性的两个小区——虹旭小区、凌云街道417 街坊作为研究案例进行调研，通过两案例调研数据的并置与对比分析，了解居民对不同类型改造措施的倾向。

虹旭小区位于上海市长宁区虹古路417 弄，建于1989 年，共有48个居民楼组，于2016 年开始旧住房修缮改造工程，2018 年开始实施长宁区“精品小区”改造项目，并成为“微更新”计划的11 个试点之一，小区内部的公共环境经历了全方位的改造，共完成改造措施74 项；凌云街道417 街坊位于上海市徐汇区，共包含7 个小区。自2018 年起，凌云街道的老旧小区开始实施旧住房修缮改造工程，同时将417 街坊作为一个物业管理区统筹考虑，对街区中的三条公共通道（96 弄通道、126 弄通道、梅陇路通道）进行公共环境改造，共完成94 项改造措施。本次调研共发放问卷83 份（两个小区分别发放41 份、42 份），获得有效问卷77 份（两个小区分别获得有效问卷37 份、40 份）。

2 基于不同改造对象的居民后评估数据分析

2.1 基于不同改造对象的措施分类及要素

老旧小区改造涉及市政配套设施、公共活动空间等多方面内容，有必要对其进行分类以便进行居民评价、使用现状等方面的考察。参考国务院发文[1]、各地老旧小区改造技术导则、上海市的相关政策与导则及既有研究[2]，围绕小区的公共环境改造，整理形成了从类别到要素的层级化老旧小区公共环境改造内容分类（表1），作为数据分析的基础。

表1 基于不同改造对象的措施分类

2.2 对比分析

从“改造重要性”及“改造结果的满意度”两方面对不同改造对象的细分要素进行调研和统计分析。结果显示，居民对虹旭小区改造要素的重要性评价平均值为4.66，满意度评价平均值为4.69；居民对417 街坊改造要素的重要性评价平均值为3.89，满意度评价平均值为4.04。

整体来看，虹旭小区的居民在重要性与满意度评价方面均高于417 街坊，而从数据趋势（表2）来看，两个案例中的改造重要性评价与改造结果满意度评价走势基本一致，说明居民对于改造要素的评价有一定规律，进一步进行两个案例评价水平的相关性分析可以发现，同一要素的重要性与满意度评价没有显著的相关性，但虹旭小区与417 街坊的同类要素重要性评价的相关性却达到了0.780，呈显著相关。

表2 虹旭小区与417 街坊的改造要素评价对比表

因此可以得出以下结论：①居民对小区改造的评价水平受其对小区整体认可水平的影响。在实际改造中，两个案例中市政配套设施类别各要素的改造方式基本相同，但居民对其总体评价水平却不同，可以推测，居民对小区改造的整体认可水平对其评价会产生极大影响。整体认可水平高的小区，居民对于各项要素的重要性与满意度评价会有相应的上升。②居民对改造要素的重要性评价存在一定普遍规律。忽略整体认可水平影响，不同小区的居民对相同要素的重要性评价趋于一致。而两案例的满意度评价没有显著的相关性，说明要素类型对满意度评价影响较弱。

2.3 IPA 分析结果

在去除整体评价水平的影响后，通过IPA 分析发现，改造要素基本按照改造类别呈现出分布上的差异（图1）。

图1 改造要素评价的标准化IPA 分析图

（1）所有市政配套设施改造要素的重要性与满意度评价均较高，均分布在第一象限，为重要提升项。显示在老旧小区改造中，市政配套设施的改造最为重要，也是目前改造中较为成功的部分。

（2）道路交通系统改造要素的重要性较高，满意度较低，分布在第四象限，说明老旧小区居民的出行仍存在困难，需要对车行系统、停车设施等做持续改进。在标准化的IPA 分析中发现，417 街坊的车行系统分布较为特殊，重要性较低而满意度较高，这是因为小区独立改造与街区统筹改造的车行系统要素有所不同，小区独立改造的车行系统主要改造对象是内部道路，先天条件较差，道路狭窄、路网曲折，严重影响居民开车出行（图2）。街区统筹改造的车行系统主要改造对象是公共道路，小区内部道路便于接入城市路网，改造可能性较高，因此，容易实现较好的改造效果（图3）。

图2 虹旭小区改造后车行系统情况

图3 417 街坊车行系统改造前后对比

（3）景观绿化系统改造要素的重要性整体较低，其中，公共绿化的改造满意度较低，分布在第三象限，属于优先顺序较低的应提升项。而其他要素，包括围墙围挡与信息标识均位于第二象限，居民对这些改造要素的改造效果较为满意。

（4）室外公共空间改造要素的分布有较大差异。虹旭小区的室外公共空间均分布在第二象限，重要性偏低，满意度较高，说明居民认为，小区内部室外公共空间状态尚可，目前已满足供给需求。而417 街坊的社区街道空间与公共活动空间的重要性却相对较高，满意度偏低，居民认为，街区内室外公共空间较为重要且仍需改进。结合访谈发现，居民更愿意在公共性更强的室外空间活动，同时，希望这类公共空间能提供更大的场地与更多的设施。

（5）公共服务设施的重要性与满意度评价均较低，整体分布在第三象限。居民对于现有的公共服务设施均不满意，也认为没有必要。但从居民的改造意愿来看，居民仍希望小区内外能有集中型公共服务设施引入，417 街坊的助餐点也得到了非常高的评价。这说明并不是居民不需要公共服务设施，而是目前改造增加的这些设施无法满足居民需求，街道与设计师在公共服务设施的建设中必须从居民需求出发，引入居民真正需要的服务设施，避免低效的服务设施浪费资源。

综上所述，两案例的重要性评价出现明显的分布差异，体现在车行系统、社区街道空间、公共活动空间三项。车行系统的评价差异体现了居民对小区内部道路改善较强的需求，后两者则说明居民对公共性较强、易于到达和使用的室外公共空间有一定的需求，但同时应避免超出需求的过度改造。

3 基于不同改造目标的居民后评估数据分析

3.1 基于不同改造目标的措施分类及要素

老旧小区改造的目的是提升居民的生活环境品质，基于WHO 居住环境基本理念及扬·盖尔关于公共空间品质基本标准，进一步将提高公共环境的防护性、舒适性、愉悦性、功能性确立为改造目标并进行了细分，以探究改造措施是否达到了住区改造的各类提升目标（表3）。

表3 基于不同改造目标的措施分类方式

3.2 对比分析

从调研的基本情况来看，两个小区居民的年龄结构、平均居住时间、家庭结构、住房情况等均十分接近，说明两个案例的居民偏好较为一致，不会出现因为居民属性不同而导致评价结果差异较大的情况。

将具体措施的评价与所属小区以及措施类型做相关性分析，可以发现，在具体措施的实际效能之外，居民对改造措施的主观评价受小区整体改造水平影响较大（表4）。虹旭小区的重要性与满意度评价的平均值均高于417 街坊，但样本标准差却较为一致，说明具体改造措施的评价会在很大程度上受整体认可水平的影响（表5）。

表4 改造措施评价与各要素的相关性

表5 虹旭小区与417 街坊改造措施评价的描述统计

两个案例的评价水平差异较大，主要有以下两个原因。

（1）改造范围的差异性。417街坊的改造活化了大量闲置的空间与废弃设施，为居民提供了更多的活动与服务可能性，但从实际落实来看，并未完全得到居民的认同。在417 街坊的调研与访谈中，许多居民反映，街区统筹改造过多地着眼于小区外部公共环境的提升改造，小区内部市政配套设施改造、道路交通系统要素的改造尚不完善，改造投入的不均匀分配是其对改造不满的主要原因。居民认可外部公共环境的提升改造，但更希望在小区内部能够有更加全面的公共环境改造提升。

（2）改造措施的差异性。除了改造范围的差异外，改造措施的差异性也是导致两个小区评价水平差异较大的重要原因。从图4 可知，虹旭小区的改造措施较为平均，四类措施占比接近25%，相差不大。而417 街坊的愉悦性措施占比接近一半，其他三类措施则较为平均。从上文分析可知，愉悦性措施的重要性评价相对较低，417 街坊采用的愉悦性措施过多，而在功能性、防护性、舒适性的提升上有所欠缺，导致居民认为改造与其生活关系不密切，从而降低了对整体改造的评价。同时，部分措施类型与评价呈现了显著相关性，说明措施类型对居民评价的影响不受整体改造水平影响。下文将通过标准化IPA 分析，剔除小区整体改造水平的影响，剖析措施类型如何影响居民评价。

图4 改造措施类型占比对比

3.3 IPA 分析结果

3.3.1 功能性措施

功能性变量与评价的相关性分析说明：①功能性变量与改造的重要性不存在相关性，不同措施的重要性评价各不相同；②功能性变量与改造结果的满意度呈显著负相关，居民普遍对功能性措施不满意（表4）。

从标准化IPA 分析来看（图5），应持续推广的功能性措施与其日常生活密切相关，如增设健身设施、硬质活动场地、人行通道以及老年人助餐点等。同时，除道路交通系统的功能性措施外，其他功能性措施的重要性与满意度基本呈正相关，居民认为，重要的功能往往更容易获得认可。

图5 功能性措施评价的标准化IPA 分析图

亟待改进的功能性措施集中在道路交通系统方面，非机动车与机动车停车设施与居民生活密切相关，但在改造中往往难以提升。一方面，是由于资源限制，停车设施数量难以增加；另一方面，是由于改造中对细节重视度不够，对居民实际使用需求考虑较少。如两个小区的居民均反映，在非机动车停车设施改造中，充电设施较少且智能化程度较低，无法刷卡计费，使用不便。

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室外公共空间与公共服务设施的功能性措施同样有这方面问题，设计师在改造中增加的种植箱、攀爬设施、移动图书馆以及宣传栏等功能，与居民日常生活需求契合度较低，使用情况与维护情况均较差。而增设健身步道、健身设施、活动场地、助餐点等惠及人群范围更广的功能性措施却较易获得大家的欢迎。

3.3.2 防护性措施

从防护性变量与评价的相关性分析可发现，居民认为防护性措施十分重要，且对防护性措施的效果较为满意，意味着目前实施的防护性措施有较大推广意义与价值。从标准化IPA分析来看（图6），超过70%的措施都位于第一象限，重要性与满意度评价水平均较高。但增设停车棚措施在重要性评价较高的同时，满意度却远低于平均值。此项措施在417 街坊内实施，结合居民的访谈可发现，因停车棚数量不足，导致防护性提升有限。

图6 防护性措施评价的标准化IPA 分析图

3.3.3 舒适性措施

舒适性变量与评价的相关性分析说明，舒适性措施的重要性与满意度评价分布较为均衡。在虹旭小区与417 街坊的改造措施中，舒适性措施主要包括：增设低位照明与增设休憩座椅，这两类措施占措施数量的87%，这也是公共环境提升舒适性的主要方式。

图7 舒适性措施评价的标准化IPA 分析图

在增设休憩座椅的分布上，可以看到，无论是虹旭小区还是417 街坊，均主要分布在第一象限，重要性与满意度的评价均较高（图7）。重要性较高但满意度较低的两项增设休憩座椅的措施，出现在虹旭小区的社区路旁空间、健身广场。通过访谈了解到，这两处停留活动人数较多，座椅数量不够。而重要性与满意度均较低的增设休憩座椅措施，出现在417街坊的3 号街口空间，主要原因是空间整体设计过于关注造型，休憩体验较差。

3.3.4 愉悦性措施

愉悦性变量与评价的相关性分析说明，愉悦性变量与改造的重要性呈显著负相关，愉悦性措施的重要性评价相对较低。在IPA 分析中（图8），将愉悦性措施按措施类型分类可发现，70%的绿化相关措施分布在第一象限，而仅有23.5%的地面铺装措施、12.5%的立面改造措施以及18%的其他愉悦性措施分布在第一象限。同时，71.4%的地面铺装措施、85%的立面改造措施以及82%的其他愉悦性措施的满意度均低于平均值，而仅有20%的绿化相关措施满意度低于平均值。

图8 愉悦性措施评价的标准化IPA 分析图

愉悦性措施的分布特征说明：①绿化对于公共环境愉悦性的提升能起到显著作用，大多数居民都能感知并认可绿化改造所带来的公共环境品质提升。②居民对于大多数愉悦性措施的感知不强。相比起其他类型的措施，绿化相关措施之外的愉悦性措施的满意度处于平均水平，但重要性明显偏低，说明大多数居民即使能感知到公共环境的美学提升，但仍认为这项措施意义不大，结合访谈了解到，部分居民认为，这些愉悦性措施花费较高但并不实用，对其生活品质的提升没有实质作用。

4 改造策略建议

经过对两个案例的详细分析与并置对比分析，归纳其结论，可从总体层面提出上海市老旧小区公共环境改造的策略建议。

（1）可结合居民后评估制定不同改造要素的改造优先级。居民后评估体现了居民主观上对各要素改造的需求程度，作为一项惠及民生的工程，老旧小区改造应首先保证完善重要性评价高要素的，合理分配对低评价要素的投入，而使得改造尽可能适应居民需求，提升居民获得感。前文分析表明，在居民重要性评价方面，市政配套设施下各要素、机动车与非机动车停车设施要素最受关注，车行系统要素、社区街道空间要素、公共活动空间要素在两案例中的评价差异较大，但总体来说仍较受关注。在剩余的要素中，相对围墙围挡要素、信息标识要素、功能型服务设施要素，公共绿化要素、集中型服务设施要素的评分较高。

（2）在改造条件受限情况下，宜优先考虑居民关注的功能性、防护性措施，愉悦性措施后置考虑。待改造的老旧小区数量众多，且当前资金来源较为有限，因此，十分有必要在改造时合理安排开支，将重点放在居民需求程度高的措施上。功能性措施方面，首先，应确保两类停车设施相关功能的完善；其次，在室外活动空间、公共服务设施方面，避免引入不便于居民自发参与或不适应生活需求的功能。防护性措施在各要素中均应成为重点考虑对象，舒适性措施其次。而针对愉悦性措施，则应优先选择复合功能性或防护性措施，并且需考虑到全龄审美和人的五感尺度，避免引入造价较高、华而不实的措施。

（3）改造范围的选择上，宜针对不同要素，采用面状覆盖与点状选择相结合的方式，避免效益低的改造方式。两案例体现出的改造范围不足问题、空间资源有限问题及部分改造效益较低问题表明，市政配套设施、道路交通系统的改造，应面状覆盖小区内部与街区公共区域。同时，在机动车停车空间普遍缺乏的现状下，应从街区层面，尽可能利用闲置空间资源建设停车库。室外公共空间、公共服务设施的改造，应以保证使用效率为先，从街区的视角进行点状选择。一方面，可以寻求到更多的空间资源；另一方面，避免在小区内部进行不必要的过度改造，造成资源浪费。在这一前提下，改造应考虑重新组织街区中的步行网络与小区边界，在条件允许的情况下，适当地将原本封闭于小区内部的空间向街区开放。