社区商业设计改造探析——以北京小营悦茂购物中心改造为例

文/中国建筑科学研究院有限公司 赵 耀 侯 毓

0 引言

在疫情常态化的当下，越来越多的开发商与运营商开始关注社区商业。相较于大型购物中心，社区商业的服务半径、辐射人口数量较小，但更贴近居民生活。

目前，社区商业普遍缺少活力，无法与社区生活相融。受我国土地供应政策影响，能用于社区商业的用地往往随住宅建设用地一并出让。住宅获益直接迅速，社区商业获益相对漫长，导致规划设计时忽视社区商业与住区的融合，使社区商业成为配套，而非社区活力中心，社区商业无法持续盈利，造成店铺招租能力下降，无法引入知名品牌，社区商业愈发缺少吸引力，进而产生恶性循环，社区商业成为社区中的鸡肋空间。

结合北京小营悦茂购物中心改造实践，探索有活力、能盈利的社区商业设计。

1 项目概况

北京小营悦茂购物中心项目地块位于北京北五环外，为紧邻地铁的住宅用地。开发商通过土地拍卖市场购置该地块，购地附加条件要求开发商还建当地村委会20000m2的配套商业。在实际开发过程中，村委会无法对开发商进行有效管理，导致邻近地铁的位置被开发商设置为住宅小区出入口，配套商业布置于远离地铁之处，无法利用地铁的人流效应，项目与周边社区形成割裂状态（见图1）。北京小营悦茂购物中心现状为：层高低、空间品质差；单层面积小，可有效利用空间不足；按批发市场模式组织流线，难以对品牌商铺形成吸引力。

1 悦茂购物中心与周边社区缺少联系，远离地铁

2 改造设计思路

2.1 提高得铺率和小铺率，丰富品类

针对项目规模小、业态少的现状，改造设计需提高租赁面积，在适当保留主力店面积的同时，降低单铺面积，增加店铺数量，丰富其品类。常规购物中心得铺率为55%～60%，本项目通过合理设置后勤空间及控制公区占比，以提升得铺率，设计改造后得铺率约70%，有效租赁面积提高约1500m2。在小体量建筑中挖掘其最大的商业价值，增加品牌商铺数量，同时，为项目招商提供腾挪空间，也为消费者提供更多选择，进而实现业主、品牌企业、消费者、运营团队的多赢态势。

2.2 重点打造出入口、中庭，合理控制净高

1) 打造识别度高的入口空间 识别度高的主入口是商业建筑的基本要求。项目在设计改造时重新梳理动线、调整出入口布置，在靠近主要道路交叉口处设置购物中心主入口，方便人流进入。主入口层高改为2层通高，由2.9m提高至7.0m，打造视线可达性好、辨识度高、吸引人流、聚集人气的出入口及中庭（见图2）。

2 改造后的主入口

2) 打造公众属性的中庭空间 在单层面积小且要保障得铺率的情况下，如何打造完美的中庭是项目难点。项目长、宽较小，若打造集中式大中庭，将导致中庭两侧商铺进深太小或形成旧式百货商场模式；若将其分散为多个中庭，则每个中庭面积较小，易形成坐井观天的视觉效果，无法满足公众活动属性的空间效果。因此，项目天井采用“凿壁借光、以点连线”的手法，设计3个紧邻的中庭空间，形成中庭集群化，并以主中庭为核心，主中庭内不设扶梯，商业推广与社区互动活动皆在主中庭举办。2个次中庭为两翼，次中庭设置扶梯，组织垂直交通流线，同时在顶部结合室内设计采用自发光吊顶，借助主中庭自然光，降低次中庭因尺度不足产生的压抑感。通过上述设计改造，在不过多占用面积的情况下，保证得铺率，同时形成内向的中庭空间，为公众属性活动的开展创造物理空间（见图3～6）。

3 改造后主、次中庭关系

4 改造后主中庭

5 改造后主中庭顶部引入自然光

6 次中庭顶部采用自发光吊顶

3）合理控制各楼层净高 因原有层高无法改变，需将控制净高、不产生空间压抑感作为设计重点。①在机电设计上，除将消防喷淋管道、公区灯具桥架、电缆等布置于公区外，其余设备基本设置于店铺内，以提高公区净高。商铺装修时机电管线尽量平铺，预留可上人龙骨及检修口，为机电管线的检修预留条件。②在室内设计上，结合业态分布，打造差异化的空间感受，最大化消除净高不足的影响。3～4层主要业态为餐饮，除3个中庭设计吊顶，其余空间基本采用裸顶设计，同时降低吊顶照度，将光照集中于商铺，使顾客注意力集中于商铺，降低楼层净高不足的影响（见图7）。

7 顶层净高控制采用裸顶，将光照聚集于中庭与店铺

2.3 增设影院、超市等业态

受制于现场条件及项目限高，北京小营悦茂购物中心无法设置标准影院，因此，通过特殊处理局部设备管线层、提高局部屋顶楼板等方式，为项目增设非标准影院。通过结构加固，设置盒马生鲜超市，方便周围居民享受超市服务，同时有助于其他商业品牌入驻，提升品牌种类的丰富度。

2.4 IP亮点成为社区生活化场景

设计充分利用有限的室外场地，在主入口广场及北侧沿街区域设置趣味性较强的标志性构筑物或雕塑，并开展社区义卖、社区市集、商业室外推广等活动，使其成为社区居民的休闲场所。在项目南侧与住区之间，将住区围墙设为涂鸦墙，设置儿童游戏与老年人活动场所，日常吸引老年人与儿童，弥补上班族潮汐式人流对商业的影响（见图8）。

8 北侧景观设计

3 结语

北京小营悦茂购物中心通过改造提高了“公共属性”，成为周边居民积极参与的活力场所，使被忽略的社区空间重新焕发生机。可见，社区商业设计改造应与社区活动相融合，加强人与人、人与环境的紧密感，使社区商业在扎根社区空间的同时，对社区形成反哺。