装配式住宅项目中建设单位管理要点探究

文／袁超路 上海地产住房发展有限公司 上海 200000

引言：

建设单位（以下简称甲方）作为工程建设的甲方，是工程建设的投资者、组织者和决策者，属于项目实施管理的总牵头单位。对于装配式（以下简称PC）项目而言，由于大量的建筑部品由工厂生产加工完成，运输到现场后通过可靠的连接方式在现场进行装配，这对于甲方的组织、协调、管理能力提出了极高的要求。甲方须通过科学管理，将工厂、设计方、施工方、监理方等参建单位有效地集成和组织起来，使各责任主体融为一体、各司其职、各尽其责，共同完成装配式建筑工程建设的目标。

1、前期准备阶段管理要点

装配式住宅项目大量的建筑部品部件由工厂生产完成，并同步将机电管线（线、盒、箱、套管）、门窗框、栏杆、幕墙预埋件等预埋至混凝土构件中，这些成品构件在运输至现场后均具有“不可逆”的特点。针对这一特点，甲方对于装配式住宅项目在前期设计、招采阶段的管理就显得尤为重要。

1.1 设计阶段

1.1.1 装配式政策分析研究

项目前期设计阶段应做好装配式政策的分析和梳理，特别注意预制装配率的要求及相关优惠政策，选择合适的装配式方案及实施策略，对项目最终投资收益起到决定性的作用。

以上海市为例，2016年4月起各建筑单体需满足预制率不应低于40%或者满足单体装配率不低于60%的要求，但对于总建筑面积不超过10000 平方米的公共建筑、居住类建筑、工业建筑项目，所有单体可不实施装配式。另外，沪建建材[2019]765 号文对于单体预制率和单体装配率计算方法也有相应要求；上海对于外墙采用夹心保温墙体等做法，也有其相应面积奖励规则。

1.1.2 PC 深化设计管理要点

PC 深化设计是项目质量、成本管控的关键环节，作为甲方管理需做到以下几点：

（1）要求PC 深化设计单位根据项目情况提供不同组合的多版PC 深化、拆分方案以供决策，通过多方沟通，共同确定PC 基本内容，包括：PC 体系、PC 构件类型、PC 率等。

（2）要求施工方提供脚手架、人货梯等施工方案，明确需要在预制构件中提前预埋预留的需求。设计深化单位将生产、现场施工等相关需求纳入深化设计图纸。

（3）精装修方案设计前置，提供初步机电点位及线路布置方案（如燃气穿梁、电箱布置等），并明确计入装配率指标的精装内容。PC 深化图应确认精装点位，确认预制外装饰、门窗、栏杆、消防箱等安装位置及构造节点要求。

表1 装配式建筑预制装配率统计表

（4）组织各参建单位进行联合图纸会审，并签字确认。

1.2 采购阶段

构件生产和供应直接关系项目最终进度与质量，是装配式住宅建设的重要环节。因此选择合适的供应商是一个极为重要的工作。

1.2.1 考察

在确定供应商前，首先要对当地主要构件厂进行考察。对于构件厂的考察，推荐使用“QCDNMS”（Q：品质、C：成本、D：工期、N：产量、M：技术、S：安全）六维评估法对供应商进行多纬度评分，并筛选出长期战略合作单位。

1.2.2 合约重点

在与供应商签订合约时，需对以下容易引起争议的内容进行必要的约定，并规定处置方案，避免不必要的争论与扯皮，导致延误项目进度：(1)构件工厂的退场机制；（2）重大安全事故的免责；（3）构件严重缺陷的免责；（4）表观瑕疵的评价认定；（5）构件损伤修补的处理；（6）构件备货要求；（7）不合格构件返厂后补货周期约定。

2、工程建设阶段管理要点

建设单位（甲方）是工程质量安全的第一责任人，依法对工程质量安全承担全面责任。作为甲方而言，需对项目现场施工中的安全、质量、进度等各方面进行全面管控。但是，甲方的现场管理工作又要区分于施工单位。甲方的管理应更偏向于组织、协调，并对参见方的各项行为进行检查和督促。所以，后文中我将对PC 施工各阶段所存在的常见问题，从甲方视角提出有效的监督、检查和解决方案。

表2 PC 构件厂评分表

2.1 施工准备阶段

常见问题：开工前参建各方未及时交圈，开工后出现安全、质量、进度各类问题。

解决措施：（1）甲方牵头提出项目安全、质量、进度目标和要求；（2）成立PC 施工专项管理小组，小组由甲方、监理、总包、分包管理人员分级组成，并完善各个施工环节的管理办法，明确各单位和人员的工作职责；（3）组织主体设计、PC 深化设计、监理方和施工方等单位进行设计交底工作及图纸会审工作；（4）对重要工序、关键节点（如灌浆、坐浆等）应制作工艺样板并进行展示、交底，为现场施工提供指导。

2.2 生产阶段

常见问题：由于构件为成品采购，在生产过程中较难对构件厂进度、质量进行全面管理，导致项目推进过程中往往出现：（1）构件生产进度滞后；（2）出场的构件无法达到质量要求；（3）预埋部件无法检验等问题。

解决措施：在监理单位招标阶段明确要求加入PC驻场监理，通过驻厂监理对构件厂的生产进行管理。要求每日对加工构件进行检查，并留底检查文件，附带日期水印的过程照片供甲方抽查。驻厂监理每日检查内容包括：（1）每日生产计划对比（包含备货情况）；（2）模板清洁、固定、表面情况；（3）预埋钢筋、套筒是否合规以及线管及线盒是否为甲方指定品牌及规格；（4）砼浇筑情况（原材料检查）；（5）构件堆放、出场装运环节成品保护是否符合要求。

2.3 进场验收

常见问题：（1）施工单位对构件进场验收工作不重视；（2）对需要返厂的构件，厂家无备货导致现场进度滞后。

解决措施：甲方对施工单位、监理单位的PC 构件进场质量验收结果进行抽查。内容包括：（1）PC 构件进场是否具备隐蔽验收单、预制构件质量证明文件和出厂标识、预制构件外观质量、尺寸偏差是否符合要求；（2）对于不符合要求的相关构件进行返厂处理，并要求构件厂按不合格构件返厂后补货周期约定（招标文件中明确），进行及时补货。

2.4 构件堆放

常见问题：（1）PC 构件随意堆放导致地库顶板开裂；（2）堆放方式不合理导致构件损坏。

解决措施：甲方应要求施工单位提前设置PC 构件堆放场地，设计方对堆放场地是否符合地库顶板荷载要求进行复核。对于需顶板加固处理部位，现场检查施工方是否按加固方案要求执行。

图1 PC 周转堆场

确定堆放场地后，对于PC 构件的堆放，重点抽查以下内容：（1）PC 构件运送到施工现场后，按规格、品种、吊装顺序进行堆放；（2）现场运输道路和堆放场地是否设置排水方式；（3）应根据构件受力方向放置构件。竖立式堆放架应有足够的刚度防止倾倒，并支垫稳固。水平构件平叠式堆放时，每层之间应采用垫条、块来垫平垫实，垫条、块位置应上下对齐防止开裂，最下一层构件与货车间应通长设置垫条，堆放层数要求不应超过5 层等。

2.5 构件吊装

常见问题：（1）转换层的插筋位置预留不准确，二次调整中造成钢筋弯曲、变形；（2）竖向构件吊装就位后，垂直度复核不到位或可调式斜拉杆未固定牢靠，造成墙板垂直度出现较大误差。

解决措施：（1）在施工前，甲方应要求施工方或者PC 厂家根据墙体预留插筋位置，加工制作定位箍或定位钢板。通过定位箍和定位钢板对插筋进行定位和固定，使得竖向预制构件在安装精度与质量上均能够有所保证。（2）要求施工方必须采用线锤或水平尺，对竖向构件垂直度进行校正，矫正完成后拧紧所有可调式斜撑中间钢管件，固定牢靠。在坐浆之前监理方必须对垂直度进行悉数复核，符合要求后方可进行下一道工序。

2.6 灌浆

常见问题：（1）灌浆不密实；（2）灌浆过程中坐浆层出现爆仓，并且后续封堵不及时导致该处存在渗漏隐患。

图2 插筋定位钢板

解决措施：（1）灌浆孔堵塞或持压时间不够会导致灌浆不密实的情况产生。甲方应要求施工方逐一检查灌浆孔内是否留有异物并进行疏通后再进行灌浆施工。灌浆过程中，常规要求持压30 秒钟，但也不应时间过长，导致浆液过量外溢，一般可当浆孔有浆液溢出的情况下应适当增加持压时间；（2）灌浆过程中的坐浆层爆仓，往往源于坐浆不密实或灌浆施工过早，坐浆料强度不足。甲方应牵头监理单位，一是做好原材料进场检查并对坐浆环节进行现场监控，二是要求施工方控制灌浆时间（可考虑隔层灌浆），待坐浆料达到强度后再进行灌浆。对于仍旧出现爆仓的情况，必须要求施工方准备快速水泥进行封堵，并在20 分钟内进行补灌；（3）甲方应要求施工方全程影像记录灌浆过程，监理旁站监督。灌浆完成后，甲方可委托第三方，采用灌浆饱满度检测仪对灌浆情况进行抽查。

图3 灌浆饱满度检测仪

结语：

随着房地产行业进入精细化管理的时代，装配式住宅工程对建设单位管理者，在项目的把控、牵头、协同等各方面都提出了更高的标准和要求。建设单位在项目前期需要组织和协调主体设计院、PC 深化单位、门窗深化单位、构件工厂、精装修设计单位进行PC 定位、设计和生产工作；项目开工后需要统筹、检查与监督施工方、构件厂、甚至监理单位的管理和施工行为，只有将这些参建方有效地协同和组织起来，通过科学和精细化管理打通每一个建设环节，才能对项目开发建设起到提质增效、降本减耗的作用。