市场机制对建筑和房地产经济发展的思考探讨

文／李莉 建湖县自然资源和规划局不动产登记中心 江苏盐城 224000

李群 南京梅山生活服务发展有限公司 江苏南京 210000

引言：

建筑市场的运行机制以及房地产市场的运行机制导致在建筑行业发展以及房地产经济发展中受国内外环境的变化影响较大，受国家政策的调整影响也较大，这也使得建筑行业与房地产经济行业在运行的过程中呈现出于其他行业不同的运行特点。

1、建筑市场运行机制

1.1 供求特点分析

建筑行业在当下的发展速度较快，从其供求特点来看，建筑市场是用来开展建筑产品的交换而设置，从交易对象上进行划分，建筑市场的交易对象一般为业主与工程单位之间的交易、业主与设计单位之间的交易以及业主与施工单位之间的交易。这三种交易类型也确认了建筑市场交易的主体，各个交易主体在开展交易时也应签订相关的合同，而产品的价格也在进行招投标的过程中而形成。从交易对象来看，建筑市场中的生产者也是其供给者，负责将所生产的建筑商品进入到市场中进行交易。而建筑的有关商品在生产方式上一般为预定式生产。从建筑市场的生产性质来看，建筑产品的供给需求可直接反映出建筑企业的生产水平。

从社会性质以及规模来进行划分，业主方并不局限于个人，企事业单位以及政府机关等均可作为业主方，在建筑市场中提出自身的需求。在政府作为业主方时，其所投资建造的建筑物一般以公共建筑为主，为提升社会效益而构建，或者用来利用或者开发国有资源的有关建筑。而在企事业单位作为业主方时，一般为扩大生或者开展再生产所需。而个人作为业主方时，一般为满足个人所需而提出自身的需求，如产品的增值以及保值或者用来进行居住。建筑市场的需求一般与不同类型的业主的投入有着密切的关系，通常来说，建筑市场的需求与固定资产投资需求呈现正相关的关系。

1.2 运行特点分析

从建筑市场的运行特点来看，建筑产品由于其自身特点，使得其产品在生产上的周期较长，商品的价值也较高，在工程的责任期满之后才算交易完成，这也使得其交易的时间较长，建筑产品的生产过程也可作为交易过程。建筑市场还具有明显的地域性，集中表现为不同的地域在市场交易的价格、条款以及规则上均存在较大的差异性。由于建筑行业属于劳动密集型产业，技术成本较低，使得建筑产品的需求也呈现独立化，这也使得建筑市场的竞争极为激烈。由于建筑市场的需求与工程建设的需求有着密切的关系，这也使得其受政策变化以及经济波动影响较为明显。在建筑供给能力上，稳定性较高，波动较小，这也使得建筑市场呈现供求不均衡状况。

2、房地产市场运行机制

2.1 供求特点分析

随着人们物质生活水平的不断提升，再加上城市化进程以及工业化进程的推动，房地产行业在当下有了快速的发展。在房地产市场中，按照需求目的的差异性，房地产市场一般分为投资性需求、生产性需求以及消费性需求三种，房地产市场的构成（如图1所示）。从各个需求的内容来看，投资性需求指的是将所购置的建筑进行出租过着出售，用来获得租金或者差价等，在投资性需求中，其与房地产行业的经济属性有着密切的关系，并随着市场的变动而出现波动。从其本质属性来看，其属于营利性的投资活动。与其他几种需求相比，投资性需求可有效调节房地产市场，在房地产行业出现较大需求时，将所购置的建筑产品进行出租或者出售可使得市场的供给增加。当市场出现较大的供给时，投放投资性质的建筑产品也可增加人们对于投资性质房产的需求量，降低产能过剩的出现几率。但若出现炒房囤房现象，也会导致投资存在较大的盲目性，使得房地产市场呈现出虚假旺盛的情况，导致房价出现虚高，或者使得其价值出现较大的变动，破坏建筑市场的稳定性。而生产需求指的是为开展生产和经营所出现的对于建筑产品的需求，生产需求的目的在于参与到社会的生产和经营的过程中，来实现经济的循环发展。消费性需求在房地产市场需求中也占据较大的组成部分，其为满足消费者的居住所需。从特点上来看，其呈现出一般性以及宽泛性的特点。由于人们的收入水平上呈现较大的差异性，也使得建筑产品呈现出档次不同的特点，如别墅、高层及多层住宅等。

图1 房地产市场构成示意图

从房地产市场的需求影响因素来看，国民经济的发展情况是其中重要的影响因素。国民投资情况直接影响建筑物的生产情况，对于各种性质的房地产产品也起到较大的影响作用，从发展情况来看，房地产市场的需求随着国民经济发展的变化情况而出现变化。影响房地产需求的另一个原因在于其资本收益情况，若其收益较高，可显著增加房地产的投资需求。但这种收益上的提升也会使得房地产的价格出现上升，一定程度上也会使得需求下降，这也使得房地产的收益与需求之间的关系十分复杂。除国民经济发展情况以及资本收益情况之外，当下的通货膨胀情况、利率变动以及收入水平变化等也会对房地产市场的实际需求情况造成影响，对于未来情况的预期也会对需求造成影响。

从供给上来看，房地产一般由两种供给方式，一种为房地产企业新建的地产，来提高总量。而另一种为已经被购置的房产，其可进入到房产交易市场中进行交易，可算作房屋的供给量，但不被算作总量，其在性质上为交易二手房。在开发商建设的过程中，其在用地上的供应情况也可直接对房地产的供应情况造成影响。同时，开发商的投入成本、市场价格以及政府政策和施工的难易程度也可对产品的供给造成严重的影响。

2.2 运行特点分析

房地产行业与当下大多数行业在运行特点上均具有较大的差异性。从具体内容来看，首先，房地产行业具有明显的地域性，集中表现为在特定的项目中，其受周围环境的影响较为明显，这也使得供求关系以及房产的价格也呈现出地域性极为明显的特征。其次，房地产市场运行中还具有波动呈现周期性的特点，由于房地产的供求情况受到经济发展的影响较为明显，由于经济发展也呈现出周期性变动的特点，促使房地产也出现周期波动的情况。但从详细内容来看，房地产市场的波动与经济的波动也存在一定的差异性，例如房地产的需求在反应经济发展上时效性较强。但由于房地产自身特点，其在开发周期和建设周期上均较长，这也使得其在供给上存在一定的滞后性。第三，房地产市场在运行上还存在市场分层的特点，从具体层次来看，其与区域情况有着密切关系，由于房地产的市场地域性较强，即使在同一个区域灰内，房地产在需求以及供给上也存在标准以及档次上的差异性，如普通住宅以及高级住宅等。第四，房地产市场运行特点上，还具有多样性以及多重性，由于房地产的需求不同，如投资需求、消费需求以及居住需求等，从客体方面进行分析，促使房地产市场呈现出多重性的特点。而在房地产市场的多样性中，其表现在交易方式以及交易对象的多样性，如转让、出让以及租赁和抵押等。最后，房地产市场还呈现出较高的风险性，由于房地产市场受外界因素变化影响较为明显，如政策变动等，一旦政府加大对于房地产的干预力度，可使得房地产市场增加较大的不确定性，带动风险出现几率的不断上升，并且这种政府干预的风险无论是对需求方还是供给方来说，均会造成极大的影响。其次为延期交房所带来的风险，在房地产建设过程中，延期交房属于经常发生的情况，这种情况一般表现为开发商由于自身出现财务风险或者在施工进度上存在问题，而无法按照合同要求在规定的时间内交付符合标准的住房给买方，这种请款可导致开发商的信誉度受损，更需要赔付较多的违约金，不利于开发商实现长远发展。第三为财务风险，如建设方在财务上出现问题，导致资金链出现断裂，偿付能力下降的风险，或者在需求一方，由于出现不可控因素，而对其支付能力造成严重影响，也使得风险出现的几率上升。另外两种风险分别为供需不平衡所导致的风险以及不可抗力所造成的风险。

3、当下建筑和房地产经济发展现状

3.1 可持续发展进程在不断推进

随着我国不断推动碳中和以及碳达峰的进程，绿色低碳在当下发展进程不断加快。由于房地产行业建筑周期较长，对于各项建筑材料的消耗较大，建筑垃圾的数量也较多。当下，我国不断提升对于房地产绿色低碳发展的重视程度，不断出台各类文件，并制定节能标准，要求各个房地产行业依照标准来开展建筑施工工作。截至当下，绿色建筑的占比不断加大，绿色房地产发展取得了较大成效。在市场经济的调整下，房地产行业利用节约能耗以及使用绿色建材等方式来提升资源的利用率，实现资源的循环利用。不仅降低了建设过程中的成本投入，提升了房地产行业的经济效益，更实现了在经济发展以及环境保护方面的有机协调，促进了社会的长远发展。

3.2 监管力度在不断加大

从发达国家的发展经验中可以看出，房地产的发展对于社会经济发展的刺激性十分明显，尽管带动了社会经济的发展以及配套行业的发展，但从另一个角度来看，这也使得房价在近年来涨幅不断增加。为控制房价，我国不断出台各类文件，如新国十条等，来遏制房价和地价的快速增长，更利用限价以及限购等方式来控制房价在合理的范围之内，这也表明我国当下对于房地产行业的监管力度不断加大，更发挥自身的制度保障以及政策引导职责，营造出了房地产良性循环发展的环境。

3.3 房价处于稳定状态

在房地产行业中，一旦出现供需失衡情况，可导致房价出现较大幅度的波动，尤其是在人口较多的大城市中，需求量基本上均超过房地产的供给，由于受到市场经济规律的影响，房价一定出现上升趋势。而在当下，我国也在不断出台各类调控政策，再加上新生儿的数量下降，我国老龄化趋势较为严重，也使得库存房屋的数量不断上升，许多中型城市以及小型城市中已经出现供给大于需求的情况，这也使得房价不断下跌。

为保证房地产行业的稳定发展，需保证房价稳定，供需关系平衡，在保证正常需求的前提之下，维持房价的相对平衡。在近些年，我国开始推进长三角城市群以及珠三角经济圈等政策，来加大北上广深等一线城市的辐射范围，带动周边城市的产业发展，来实现人口的有序流动，缓解供需矛盾，形成全新的供需平衡关系，缩小房价差异，保证房价的基本稳定。

4、建筑和房地产经济未来发展趋势

随着我国不断加大对房地产的管控力度，房地产对于经济发展的控制力度也在不断减弱。但从大部分地区的发展现状来看，房地产行业依旧是带动经济发展的主力。在今后的发展趋势上，政府需继续发挥自身协调作用和引导作用，做好理性投资的引导工作，做好制度改革工作，来保证房地产市场的稳定发展，最大限度的发挥房地产的促进作用。

4.1 健康投资成为主要发展方向

在当下的市场环境中，流通性开始呈现下降趋势，由于资本具有逐利性的特点，这也使得许多地区在房地产的投资力度下降，许多城市已经开始呈现负增长局面。尽管这种情况会在一定程度上使得房产价格下降，但从长远来看，这种情况也会导致投资者的投资信心下降，经济可持续发展进程受阻。

针对于此，在建筑和房地产经济未来的发展趋势中，政府需发挥自身的主导作用和引导作用，做好政策的支持工作，加大理性投资以及健康投资的政策引导力度，鼓励开发旧城区改造以及保障性廉租房等项目。为激发开发商的开发积极性，可在土地政策以及资金筹集上给予一定的补贴和优惠，保障低收入人群的住房需求。在部分城市中，由于发展水平较低，房地产企业的发展前景较差，经营不善以及资不抵债的企业较多。可实施兼并重组，利用收购或者出让等方式来将这些企业进行整合，提升其综合实力，减少出现烂尾楼的几率，实现地方经济良性循环发展。还可对商品房在建设和规划流程上进行简化，提升当地住房保障上的供给水平，维持供需基本平衡。

4.2 加大各方的监管力度

在当下，由于流通性减弱，房地产经济也出现一定程度的下滑，为维持商品房价格稳定，减少大幅度的波动，可利用信贷政策来保障购房权益。在具体的实施过程中，可加大对于贷款机构的监管力度，做好政策支持，保障公众的改善性住房需求以及自主性的住房需求，严禁房地产企业在房产销售时私自增加附加贷款条件，降低消费者购房压力，提升其购房积极进行，降低其观望的初夏那几率，提升流通性。另一方面，还需加大对于中介结构以及开发商的监管力度，全面保障购房者各项权益，对于虚假宣传需加大打击力度，为消费者营造出良好的购房环境。

4.3 加大预售制度的改革力度

随着我国不断推动房地产改革的进程，商品房预售制度在当下也应随之进行改革。随着我国不断提升对于预售制度改革的重视程度，商品房预售在当下也朝向规范化的方向发展。但由于房地产市场的变动较为频繁，当下所应用的商品房预售制度已经无法满足房地产发展所需，没有及时进行更新和完善，不公平交易以及不规范销售的情况时有发生，对购房者的合法权益造成较大侵害。针对于此，需加大资质审查力度，对开发商的预售资格以及预售条件全面进行审核，在审核通过之后再予以发放预售许可。另一方面，还需加大全流程监督力度，针对于欺骗公众的行为严格进行打击。同时，对于现房和期房，需合理调节其占比，保证现房的占比在一半以上，也可有效降低风险的出现几率。

结语：

随着社会的发展，房地产行业在当下也迎来了快速发展。但由于房地产行业的自身特点，其在发展过程中风险的出现几率较高，不利于其实现长远发展。从发展现状来看，当下建筑和房地产经济在发展中开始遵循可持续发展原则，监管力度也在不断加大，房价整体保持在稳定状态下。而在建筑和房地产经济今后的发展趋势上，更要加大健康投资力度，加大各方监管力度，加大预售机制的改革力度，真正实现建筑和房地产经济的良性循环发展。