“房票”政策从哪来？

封聪颖

楼市低迷之时，越来越多的地方政府开始推出“房票”政策。

2022年6月20日，郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》（下称《办法》）。

根据《办法》，房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。

简单来说，被征收人可以拿着房票在所有参与房票政策的商品房中自行购买。但票面金额不足支付购房款的，不足部分被征收人可以申请贷款。

拆迁户也可不接受房票安置。《办法》称，房票超12个月未使用的，重新按照货币补偿方式进行安置。为鼓励被征收人使用房票，郑州提供了安置补偿权益金额8%的奖励、现金补偿3个月过渡费等激励。

事实上，2022年以来，河南许昌、湖北鄂州、浙江宁波海曙区等地先后推行房票政策，浙江宁波奉化区更是时隔6年后重启。郑州作为省会城市，计划在市内8区推行，这样的覆盖范围还是首例。

但这些地方政府并非房票制度的首创者。

早在2014年，安徽和浙江两地就率先使用房票安置方式。此后，福建泉州泉港区、广东汕尾、内蒙古鄂尔多斯东胜区等地纷纷效仿。

这些地方的实践显示，房票并非一件完美的政策工具。

缓解短期资金压力

浙江省诸暨市、安徽省铜陵市最早提出房票安置方式，两地几乎同时推行。

诸暨市住建局于2014年在《住房保障》杂志上发表的一篇文章称，该市向2014年“三改”专项行动中涉及的被征收户开具了“商品房安置购房证明”（即房票），被征收户须在半年内在政府统一提供的80家楼盘中凭证购房。

2014年9月底，铜陵市也正式出台文件，提出在货币化补偿、产权调换之外，棚户区居民还可选择房票。房票可以购买政府投资建设的安置房，或购买政府组织团购的安置房。

据上述文章，房票政策带来诸多成效，例如，安置户有了一定的自主选择权、保证被征收户能及时安置、免去政府建造和择定安置房的压力等。

更关键的是，资金短缺一直是各地推进棚改工作的难点，房票政策恰好能对症下药。

浙江台州市住建局路桥分局、路桥区委党校、路校区房管处的三名工作人员在共同撰写的一篇文章中计算了房票政策的经济总账，该文于2016年8月发表在《中国房地产》杂志上。

路桥区在2015年的试点中通过房票安置总计5.29万平方米。据该文作者计算，如果采用传统的安置方式，建安成本达1.69亿元，此外，安置成本还要包括土地出让收入损失和长期的过渡费用。

如果采用房票安置模式，政府需拿出资金4.02亿元。但一次性给付3年的临时安置补助费，比实物安置的平均期限8年要少付出5年，节省合计0.44亿元，而少建5.29万平方米安置房，将产生约0.5亿元的税收收入。

该文作者认为，综合计算，其实两种方式的总收支是基本持平的。

但一位铜陵市住建局官员说，房票政策能减轻政府短期内的资金压力。

各地在实施房票政策时，通常是当地政府先给付房票，再分期和房地产商结算房款。比如，路桥区与房地产商是每季末结算支付。

此外，房票规定了使用期限，一般要求半年或一年内使用，这就缩短了拆迁周期。毕竟长期的过渡费对政府来说负担也不小。

房票只能用于购房，但有的地方会允许房票实名转让。这可能考虑到一些拆迁户有急需用钱的需求。还有地方不对房票转让的对象作出限制。不过郑州规定，房票不得转让、赠与、抵押、质押、套现。

去库存的工具

据“郑州发布”消息，郑州出台房票政策前参考借鉴了杭州、温州、信阳等地的经验。2022年以来，超过10座城市开始探索房票安置方式。

中原地产首席分析师张大伟表示，各地又开始棚户区改造，加上地方库存压力大，是近期多个城市推出房票政策的原因。

房票通常只能在本市使用，且一些城市限定房票仅能购买一手房，去库存的目的明显。例如，湖北鄂州明确，“选择房票安置的被征收人使用房票购买本市新建商品住房的，给予购房奖励”。

目前郑州的去库存压力很大。克而瑞数据显示，2022年5月郑州主城区商品住宅市场成交量约32.08万平方米，同比下滑约74%;库存持续回落但消化周期进一步拉长，去化周期约达31.9个月。

张大伟指出，棚改已经进行多年，估计此次各地释放的房票安置需求不大，很难全面扭转市场颓势。

棚改已逐步进入尾声。据原住建部部长王蒙徽年初在国新办新闻发布会上的发言，2022年棚户区改造的任务仅为120万套。

拆迁户与房企的忧虑

实施房票安置后，郑州、温州、许昌等地都明确表示，原则上不再新建安置房。这些地方规定，房票逾期未使用的，可重新按照货币化补偿，但无法享受奖励金和相关优惠。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，郑州等地的做法是合法的，但是房票背后需要大量的资金进行支撑，拿到房票后是否有相应的资金进入了相应的楼盘开发成本中，是否能够顺利换成理想中的房子还是未知。如果执行中出现资金不到位等问题，无疑会埋下不小的隐患。

铜陵市住建局官员表示，在实施中，由于结算房票是分期进行，所以可能出现房企不愿意参与的问题。

2016年10月，铜陵市铜官区的一名拆迁户在市政府官网上留言称，当地一家房地产公司拒收房票，“那请问我们要房票有什么用，不都是废纸一张”。

据铜陵市住建委回复，该开发商的资金压力大，而期房项目房票资金回笼需要6个月，所以该公司决定暂时不接受房票。经沟通，该公司最后同意房票购房。

当前，国内房企的资金压力都很大。国家统计局的最新数据显示，2022年1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。

根据铜陵市官网公开的市民来信，当地拆迁户在使用房票时，还遇到当地房价上涨、安置房房源不够、可买的商品房位置不佳等问题。类似的问题也出現在其他城市的实践中。