铜陵市商业地产市场研究

[摘要]相对住宅而言，铜陵非住宅商品房去库存面临的形势更严峻、难度更大，如何盘活存量，成为亟待解决的问题，也决定了其市场优化管理必须要从供需两端同时发力，同时要兼顾好行业转型、资金来源、经营模式等关键因素。

[关键词]铜陵市；商业地产；去库存

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705079

随着经济发展和城市建设的加快，近几年铜陵商业地产发展迅猛，铜陵非住宅商品房去库存面临的形势非常严峻，如何盘活存量，有效去化，成为亟待解决的问题。

1铜陵市商业地产现状

统计数据显示，铜陵市非住宅类商品房整体库存高企，去化速度缓慢，其供需矛盾和去化周期远甚于住宅市场。截至目前，铜陵已取得预售许可的非住宅商品房和未办理预售许可的非住宅商品房待售面积分别为203万平方米、501万平方米。依据过去两年的年均销售量测算，去化周期分别为84年、207年。

11库存总量

铜陵市本级区域内非住宅类商品房总面积为835万平方米，其中商业用房386万平方米；办公面积115万平方米；机动车库面积为304万平方米；储藏室及其他28万平方米。从年取得地块项目数量来看，从2001年至2016年，开发企业累计取得商服地块项目157个，其中2010年、2011年、2012年三年间最多，均达到20个以上。

12各开发阶段占比

依据非住宅类商品房在各个开发阶段的实际情况统计显示，取得预售许可的面积为333万平方米，已竣工未办理预售许可证的面积为86万平方米，在建未办理预售许可证的面积为146万平方米，未开工（待开发）面积为268884万平方米。从各开发阶段面积汇总来看，已取得预售的非住宅商业面积约为40%，意味着市场供应量激增；取得预售许可未出售面积，占取得预售许可非住宅类商业面积的60%，整体表现为库存量高。

13人均状况

判断城市商业地产是否饱和的一个重要指标就是人均商业面积。按照国际标准，人均占有商业面积在12平方米是一个比较合理的参照值。结合我国国情，合理配置人均商业面积：一线城市为12平方米左右，二线城市为1平方米，三线城市为075平方米。铜陵市常住人口约为170万人，据此比例分析可得铜陵人均零售商业面积302平方米，高出国际标准2倍多，高出其城市定位约4倍。

2铜陵市商业地产市场存在的问题

21需求端后劲不足

非住宅类商品房作为实体经济发展的衍生产品，其需求端后劲受制于城市人口规模和人口吸附能力。一方面从辖区户籍人口来看，铜陵人口总量170万人，远低于合肥、安庆、滁州等人口大市，下游消费潜力不足，原有居民投资意愿低；另一方面从人口增长看，近几年来市本级城市人口增幅较慢（2013年、2014年、2015年人口自然增长率分别为301‰、278‰、442‰），迁入人口与迁出人口基本持平，新增人口消费潜力较小。

22经营同质化严重

铜陵市较早开发的一些商业地产以产权分割出售、业主自主经营模式为主，商家經营定位、品牌选择等追逐市场热点，缺乏区域内商业经营整体规划和统一管理，经营范围过于集中在餐饮、娱乐、服装等几大领域。新近建成的较大规模商业综合体也因大多集中在购物、餐饮、娱乐、服装四大领域致使相互间竞争严重，而市场容量有限，高度空置率不可避免。

23机动车库去化周期严重过长

市本级三区机动车库去化周期以铜官区最少，但亦高达1990个月，义安区则达到显有的5084个月，去化周期之长不可谓不惊人。

24融资渠道单一，管理无序

商业地产开发的资金来源渠道主要来自银行贷款和自有资金，其中银行贷款比例达到70%～80%，开发商自有资金的比例仅占20%左右，其他社会投资，如基金、债券等融资渠道相对缺乏。这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，大大降低了开发商的自主性，易受金融政策的影响，风险相对较大。

25商业地产投资门槛高、回报率低、资金回笼周期长，抑制居民投资性需求铜陵市市本级商业地产销售均价在3万元左右，以购买60平方米为例，其购买成本就需180万元，门槛不可谓不高。再从投资回报率看，不考虑其他风险因素，净投资回报率为35%，180万元商业网点年收入63万元，资金回笼需286年，相比较当前银行推出的无风险理财产品毫无竞争优势。

3促进铜陵市商业地产市场健康发展的建议

31严控增量、盘活存量，优化供需结构

311源头抓起，把牢用地供应关

结合铜陵市当前商业地产分布实际状况，特别是大型商业综合体集中区域以及商业地产库存量较大、结构不合理区域，放缓或暂停其商业地产土地供应，保持现有非住宅商品房总面积存量相对稳定，逐步消化现有非住宅商品房。

312终端求变，搭建去化多路径

第一，致力于用途改造消化一批。一是在保证国有资产不流失并依法依规的前提下，引导并支持开发企业商服用地性质变更，如调整为住宅、新兴产业等使用性质，盘活部分存量；二是结合民生工程推进等工作用房需要，构建政府部门—房产开发企业联动协作体制；三是构建房产开发企业—企业联动协作体制，政府可采取补贴等形式有效引导企业办公用地逐步聚集闲置商业地，鼓励开发企业以招租、租售结合等形式提升闲置地产使用率。

第二，推进特色发展消化一批。结合铜陵市生姜、铜工艺品、凤丹等特色产业，以特色小镇、特色街区、特色购物区为切入点，以招商引资新型商业业态为主攻方向，借鉴绍兴黄酒小镇、乌镇物联网小镇等成功经验，深入挖掘各区域内商业地产的资源整合与联动发展潜力。

32加强管理、落实责任，提升去化效率

（1）完善商业地产联动管理，协调发展。抓住铜陵市经济发展由工业化后期由工业驱动向服务业驱动的契机，针对相对密集、高度同质化商业地产区域，探索“有进有退”的联动管理模式，一方面，围绕当前经营状况较好商业区，深挖消费吸附能力，进一步做大做强；另一方面，针对一些空置率较高商业区，有效发挥招商引资手段，开展区别现有业态的精准招商、高端招商、“空白招商”，实现区域内商业地产的协调发展。

（2）加强小区停车规范管理，提升去化成效。通过推行违章乱停执法进街道、进社区活动，加大对当前车辆乱停乱放现象的治理工作，逐步培塑居民良好的停车习惯，放大居民车库消费需求，有效缓解我市机动车库库存高企现状。

（3）明确辖区去化主体责任。铜陵市政府应根据各辖区各类商业地产现状，制定分阶段、分部门的去化指标，委托房管部门统一指导并监督其房地产去库存工作。

33拓宽融资、加强扶持，筑牢发展基础

一要大力推动商业地产证券化，积极引入第三方机构，通过专项基金、众筹、PPP等融资途径，以多元化的融资渠道解决商业地产开发商开发后资金的退出机制问题；二要系统梳理相关部门支持商业地产发展政策，如服务业重点项目、集聚区建设、商业流通、节能改造等资金和招商、就业创业、特殊人才引进等政策。加强政策宣传力度并逐步提升对商业地产项目倾斜力度，特别是县区政府、园区一级，对入住专业市场、城市综合体的实体商业，要及时到位落实相关税收优惠政策，减轻开发企业营运成本。

参考文献：

[1]孟亚我国商业地产发展现状及未来发展前景探析[J].中国市场，2016（25）

[2]钱丽玲新型城镇化下商业地产发展趋势[J].中国市场，2015（12）

[作者简介]谢付友（1986—），男，汉族，安徽安庆人，研究生，讲师，毕业于安徽工业大学，就职于中共铜陵市委党校。研究方向：产业经济。