“营改增”前后房地产企业税负比较分析及应对措施

[ 摘要 ]

通过对部分上市房地产企业实施“营改增”前后税负的比较分析，洞悉税负增加背后的原因以及房地产企业如何更好地采取应对措施，以有效降低企业税负。

[ 关键词 ]

营改增;税负比较;原因分析;应对措施

中图分类号：F2

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.05.014

1 “营改增”的意义

营业税是对营业额征收的税，属于价内税，增值税是对流通过程中增值部分征收的税，属于价外税。“营改增”，顾名思义，就是将营业税改成增值税。因为一个产品流转越多，要重复缴纳的营业税也就越多，“营改增”后有利于消除重复征税，打通了增值税抵扣链条。对于大部分行业来说，增值税的税负是低于营业税的。“营改增”有利于减轻企业税负，增强企业经营活力。“营改增”也有利于创造更加公平的税收环境，推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业。从财政部、国家税务总局于2011年11月17日正式公布营业税改征增值税试点方案，到2017年10月30日，国务院常务会议通过决定，标志着实施60多年的营业税正式退出历史舞台。

房地产企业由于成本计算复杂，建设周期长，直至2016年5月1日才正式将房地产等行业纳入“营改增”范围。“营改增”后，房地产行业的纳税人销售不动产时缴纳的流转税税种由之前的营业税变成了增值税。营业税的税率为5 %，“营改增”后，税率经过了两次调整，2018年5月1日起一般纳税人的税率从11 %下调至10 %，2019年4月1日从10 %下调至9 %。由于房地产企业规模普遍较大，“营改增”后房地产企业的税负究竟是减轻了还是增加了，本文选取了五家具有影响力的上市公司——万科A、金地集团、保利发展、招商蛇口、金融街的案例对此进行研究。

2 “营改增”前后的税负情况比较分析

房地产企业“营改增”的时间为2016年5月1日，“营改增”前的数据我们选取了2012—2015年的数据。“营改增”后的数据选取了2017—2020年的数据。

2.1 “营改增”前的数据

2.2 “营改增”后的数据

2.3 “营改增”前后的税负比较分析

“营改增”前四年上述五家公司的平均税负率为16.62 %，税负率最低的是金融街的14.64 %，税负率最高的是保利发展的18.12 %。平均缴纳的税金超过了净利润，仅有金融街缴纳的税金低于净利润。

“营改增”后四年上述五家公司的平均税负率为19.03 %，税负率最低的是万科A的16.34 %，税负率最高的是金地集团的22.56 %。平均缴纳的税金超过了净利润，仅有金地集团缴纳的税金低于净利润。

通过比较分析，发现上述五家上市公司“营改增”后四年比“营改增”前四年的平均税负率均有了不同程度的提高。万科A的平均税负率提高了0.9 %，金地集团的平均税负率提高了6.91 %，保利发展的平均税负率提高了0.72 %，招商蛇口的平均税负率提高了4.29 %，金融街的平均税负率提高了3.31 %。五家公司的平均税负率提高了2.41 %。

3 “营改增”后税负增加的原因分析

“营改增”后房地产企业的税负并没有如预期降低，反而有不同程度的上升，笔者认为主要有以下几个方面的原因。

3.1 税率因素

在2016年5月1日将房地产等行业纳入“营改增”时，确定的房地产企业一般纳税人的税率为11 %，2018年5月1日起下调至10 %，2019年4月1日起从10 %下调至9 %。由此可以看出，在“营改增”后的几年内，房地产企业的税率进行了数次调整，由于前几年税率相对较高，可能是平均税负上升的原因之一。如将最近的2020年度的上述五家公司的平均税负与“营改增”前比较，则仅提高了1.13 %。

3.2 發票原因

由于房地产企业开发周期长，回款进度慢，再加上近年来国家对房地产企业的频繁调控，房地产企业的资金链比较紧张，拖欠各种款项的现象比较严重，有的房地产企业甚至和建筑企业或者其他材料供应商产生纠纷，这会影响到房地产企业发票的取得。“营改增”之后，由于涉及专用发票的抵扣问题，如果房地产企业不能按期获得全额的专用发票，进项税额不足，就会增加房地产企业的税收负担，进而影响到房地产企业的税负，这是许多房地产企业在“营改增”后税负没有降低，反而税负还比以前增加的原因之一。

此外，由于“营改增”后，涉及增值税抵扣的因素，许多企业经营得越来越规范，对发票的要求也越来越高，致使企业的产品成本增加，价格提高，有些房地产企业为了降低成本，大量的小规模企业或是没有纳税资质的个人发生交易。而小规模企业的征收率较低，自2020年3月1日起执行的为1 %的优惠征收率。小规模企业自行开具专用发票是在2019年3月1日施行的，在此之前大部分小规模企业开具专用发票存在诸多障碍。另外，目前小规模企业开具普通发票每月有一定的免税额度，而开具专用发票则不能享受免税，因此，许多小规模纳税人更愿意开具普通发票，而企业取得的普通发票是无法抵扣税款的，可能导致房地产企业的税负没有降低，反而增加。

3.3 专业人员水平或认识不足的因素

“营改增”之后，财务核算难度加大，财务人员尚未适应新的税务规定，财务人员的能力和水平不足，可能增加企业的税收负担。

“营改增”后，房地产企业的账务处理方法和规则与以前有了很大的不同，核算更加复杂，难度增加。财务人员如果不能及时掌握新的税收政策和方法，可能无法适应新的变化，由于财务人员自身对业务的不了解、不熟悉，导致没有形成符合规范的意识。

对可抵扣发票类型不作要求，对本可开具专用发票的，开的是普通发票，造成不能抵扣。对业务单位不作要求，存在大量小规模纳税人开具的发票，造成企业的税负大幅度的增加。

部分人员在企业的招投标、合同签订以及采购过程中，由于对财务或税收政策的不熟悉或认识不足，为了降低一点价格，对发票不作要求，甚至不要求开具发票，表面上是降低了一点价格，但如果考虑税收因素，则企业吃了大亏，造成企业税负增加。

4 针对“营改增”后房地产企业税负增加的应对措施

4.1 房地产企业在开展业务初期，就要做好筹划工作，提高增值税的可抵扣比例

因为增值税进项税率的高低，直接决定进项税额的大小，因此房地产企业在对外签订各类合同时，尽可能地选择与一般纳税人签订合同，减少与小规模纳税人或者个人签订合同。尤其是要与大型的建筑企业加强合作，因为大型的建筑企业可以提供一般纳税人增值税专用发票，而且一般不会拖延开具。

在各项建筑材料、物资采购方面做好筹划工作，由于房地产企业的材料物资采购需求大，花费的成本也高。“营改增”政策实施之后，根据行业的不同，增值税率也不同，一般情况下，服务业执行的增值税率为6 %，房地产、建筑业执行的增值税率为9 %，商品、货物流通行业执行的增值税率为13 %。所以如果选择从一般纳税人企业采购，就可以获得税率为6 %、9 %、13 %的增值税进项税额。因此，在房地产企业的物资采购、设备采购、办公用品采购以及各项经济业务活动中，应尽可能选择一般纳税人的企业。这样有利于房地产企业降低税负。

在开发产品的设计方面做好筹划工作，企业可以将开发的房屋进行装修后销售，这样可以采购大量装修材料、家用电器、各类家具等涉及税率为13 %的产品，达到多抵税款、降低税负的目的。

4.2 规范房地产企业的财务管理制度，加强发票管理，完善业务流程

“营改增”之后，房地产开发企业要进一步梳理财务管理制度，完善现有的业务流程，从拿地、土地开发、规划、设计开始，做好预算，测试企业税负。如果没有规范的财务制度，企业各部门各扫门前雪，设计、规划、采购部门就会为了降低部分成本，不按照企业的财务制度办事，甚至有时无法取得合法的专用发票，“营改增”后增值税专用发票成为企业经济活动中的主要业务凭证，也是最重要的原始凭证之一，是企业财务核算、审计和税务机关检查的主要依据之一。因此在取得增值税专用发票时，要加强对发票的核实查验工作，查看发票项目是否齐全、内容是否完整，财务人员要判断取得的专用发票是否符合抵扣规定，以防止合同单位、开具发票的单位、收款单位“三流”不一致的情形。由于“三流”的不一致，导致取得的发票无法抵扣税款，给企业带来风险，造成损失。因此，房地产企业要建立一套完善的财务管理制度与流程，加强发票管理，以防止因缺少制度流程而影响企业的税负。

4.3 加强企业财务人员业务能力培训，帮助其尽快熟悉“营改增”政策法规

在“营改增”之前，由于税务处理相对简单，企业的账务处理也不太复杂。但是“营改增”之后，如果還按照之前的经验进行账务处理，显然不能适应新的业务需要。因此，房地产企业应该重视财务人员的业务能力培训，可以通过邀请税务专家等专业人员对企业的财务人员进行相关的培训。企业内部也可以通过专业人员对非专业人员进行相应的培训。财务人员自身也要不断提高业务能力，随时掌握税收政策的变化。

综上所述，“营改增”政策的施行，对于房地产开发企业的税负产生了重大影响，房地产企业开发项目多、周期长，业务相对复杂，我们要时时关注“营改增”前后行业税负的变化情况。通过上述上市房地产企业“营改增”前后税负变化案例的比较分析，发现“营改增”后并未给相关的房地产企业带来税收的“红利”，因此房地产企业要从自身做起，在不违背国家税收法规、政策的前提下，抓住历史机遇，通过规范发票、完善企业制度、规范采购流程、提高财务人员业务素质等方面积极应对，做好筹划，尽可能地为企业减轻税负，促进房地产行业持久、长远地发展。

参考文献

[1]段光勋. 营改增对房地产开发企业的税负影响到底如何？[EB/OL]. [2015-11-14]. https：//www. shui5. cn/article/ec/83370. html

[ 作者简介 ]

李瑛，男，甘肃兰州人，甘肃金瑞资产评估事务所（特殊普通合伙）副所长，会计师，中国税务师、资产评估师。研究方向：财务制度、税收法规政策。