DY房地产企业财务风险分析及对策研究

[ 摘要 ]

房地产行业是资金密集型行业，涉及规模较大。“三道红线”“两项观察指标”等政策，都表明房地产企业在致力于降低行业负债率，优化资金利用率。此外，房地产企业内部管理、战略制定也影响着房地产行业财务风险。因此，本文针对DY房地产企业进行简要财务分析，结合DY房地产企业在财务风险管控中出现的筹资成本较高等问题给出建议，以及涉足未来房地产行业的发展空间和机遇。

[ 关键词 ]

房地产企业;财务风险;市场分析;财务风险管控

中图分类号：F2

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.05.005

随着大量资金涌入楼市，金融放贷不节制，资金配置不合理，房价居高不下，形成楼市泡沫。中央政府为稳地价、稳房价、稳预期，不断调整经济布局，力求去库存，压缩房地产泡沫，为新产能提供空间。

1 DY房地产企业简介

DY房地产企业是隶属于重庆DM公司旗下的房地产公司，2017年总部迁入上海，主营业务是房地产开发和物业、绿化工程及建筑装饰，产品遍布一二线核心城市。

2 财务风险概述

企业财务风险，指的是无法偿付所借资金而产生的風险。一旦无法支付负债，信用评级就会受到影响，融资成为问题，对应的资金链就会断裂，进而影响经营利润，企业极大可能出现清算、破产的情况。

3 房地产企业的财务风险

财务风险一般存在于这四类经营活动中：筹资活动、投资活动、营运活动以及收益分配活动。

3.1 筹资风险分析

房地产企业涉及资金较大。据统计，房地产企业负债率在60 %～90 %范围，负债率较高。DY房地产企业近三年偿债指标见表1：

DY房地产企业三年剔除预收款的资产负债率要小于70 %;净负债率2018年到2020年均没有超过100 %;最后，DY房地产现金短债比都大于1。综上所述，DY房地产公司三道防线均未超出。因此，DY房地产企业属于绿色档，有息负债规模年增速可放宽至15 %。

3.2 投资风险分析

投资风险指的是一个企业因为投入项目资金后，未能获取相应利润造成的风险。获利指标见表2：

DY房地产企业的总资产净利润率于2018年达到1.79 %，2019年的3.01 %，2020年的2.54 %，虽小幅度下降，但一直处于领先于行业水平。其次，DY房地产企业净利率也维持在8 %～12 %区间，说明房地产企业净利润率在不断降低。

3.3 营运风险分析

营运风险主要由于房地产企业在资产周转、效率管理等方面的风险。周转速度越快，所需资金就越少，付出资金的代价就越小。DY房地产企业营运指标见表3：

应收账款周转率2018—2020年分别为27.77次，36.27次，30.49次。行业应收账款周转率为5.4次，因此应收账款周转良好。2018—2020年存货周转率分别为0.33次、0.36次、0.37次，2018—2020年行业存货周转率平均为0.25次，这说明DY房地产企业供销关系稳定、平衡。

3.4 收益分配风险分析

收益分配风险主要指的是企业针对经营产生利润，在对考虑投资、留存分配后所产生的风险。DY房地产企业利润损益指标见表4：

从2018年到2020年我们可以看出，所有者权益从115亿元增加到182亿元，主要系少数股东权益增加所致。2018年少数股东损益为3741万元，2019年激增至75278万元，涨幅为20倍左右，其后少数股东迅速退场接，因此，DY房地产公司可能发生明股实债行为，使实际资产负债率远远大于表面资产负债率。

4 DY房地产企业财务风险问题

4.1 收入明显增加，净利润相对减少，成本增加幅度过大

集中供地竞自持，使得土地信息更透明化，拿地成本激增：较2019年成本140亿相比，2020年成本169亿，涨幅达到20 %。地少价高，导致数量跟不上市场需求，价格上跟不上预期利润。

4.2 DY房地产企业不合时宜规模扩大，财务风险扩大

2020年DY房地产企业增加了975名职工，意味着房地产企业规模扩大。而现处于疫情和国家经济下行时期，现金流容易短缺，使企业面临破产清算。

4.3 债务筹资较多，融资成本较高，财务风险甚大

DY房地产公司2019年发行中期票据，5.6亿元人民币，票面利率8 %;2021年发行了4.5亿私募债，票面利率8.5 %。从票面利率来说，两笔债资本成本属于高利率债。

4.4 明股实债

从2018—2020年，DY房地产企业少数股东权益由32亿元增至75亿元，激增2.34倍;同时，归属于少数股东净利润从3741万元增至7.5亿元，增长了20倍;2020年少数股东迅速退出资本市场，降至2.7亿，所以很可能存在明股实债的现象。

5 DY房地产企业解决对策

5.1 控费促销，解决净利润负增长

设立DY房地产公司自身特色品牌，加强房地产营销策略，扩大销售额。同时加快回款周转率，强化费用控制，谨慎拿地，提升口碑和建立声誉。

5.2 采取保守战略，不盲目激进

房地产市场环境不容乐观，扩大企业规模需要大量的资金，一旦资金链断裂，会造成企业经营困难。因此管理者不能盲目为扩大规模而采取激进战略。

5.3 多渠道筹资，增加政府、国企相关合作

政府严格把控房地产放贷，企业应积极考虑权益资金，倡导内部员工认购股份，利用公司留存收益等。此外，可与政府、国企合作，依靠国有资本，建立稳定资金链以及信誉度。

5.4 完善“明股实债”

虽然目前没有关于“明股实债”的法律法规。我们对“明股实债”需要科学设计回购问题，保证持有者能够有效合理退场，避免持有者在持股方面存在偏差和抗辩。

5.5 优化公司内部制度，做好风险管控

优化企业内部规章制度，持续优化其财务指标，做好财务风险管控，保持稳健的财务管理水平。

6 未来与机遇

6.1 房地产行业发展空间

中国的城镇化建设仍在建设，未来会有2亿人口进入城市，城市新建住房、教育、医疗等需要房屋土地，房地产行业存在较大发展空间。

6.2 完善房地产规章制度，引领规范房地产市场

政府会相继完善有关房地产的贷款筹资政策，改变资金粗放现象，所以我们只要采取稳健战略，确保资金链完整，就能渡过难关。

6.3 大力开展“租赁同权”，解决住房贵、住房难问题

我国未来将大力发展租赁房屋事业，“租售同权”将进一步解决低收入人群买房难的问题，留住优秀人才，保障当事人合法权益。房地产商要紧跟政策，一一落实可行性方案，使房地产市场健康规范。

参考文献

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[ 作者简介 ]

方媛，女，四川宜宾人，上海理工大学，硕士在读，研究方向：财务管理。