南京楼市的变化

王小豪

板结许久的楼市，逐渐出现一些松动的迹象。

今年二季度以来，全国房地产市场逐渐摆脱过去的沉寂气氛，在“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的鼓励下，全国各城市纷纷出台相关政策，部分城市房地产市场迎来一些变化。

作为长三角地区的重要省会城市，南京是最先出现变化的城市之一。从4月起，南京陆续出台了十余项楼市调控政策，内容涉及限购、限售、利率及公积金等方面。

随着政策利好不断释出，南京楼市的气氛逐渐活跃起来。楼盘看房者明显增多，各楼盘也纷纷出台优惠措施，以抓住这一轮宽松周期。

不过，经过数年“房住不炒”的洗礼，地产商和购房者们的心态已出现明显变化，这种变化同样反映在楼市微观层面。

比如，南京就值得观察。

4月8日，南京溧水区宣布取消限购措施，非本市户籍购房者可凭身份证直接开具购房证明，而溧水区户籍的购房者可购买二套以上的住宅。紧跟着的4月11日，六合区也取消了相关限购措施。

由此，南京拉开了对楼市进行调控的序幕，两个大区先后取消限购，为接下来两个多月的调控定下了的基调。

对楼市的松绑，从多方面展开，但无外乎从人和钱这两方面着手，在降低购房门槛的同时，提高居民购买能力。

在人的方面，考虑到本地居民的消费能力有限，南京着手放宽外地人在宁购房的限制。4月27日，南京放开外地户籍购房条件，只要1年内在南京累计缴纳6个月个税或社保，即可开具购房证明。在此之前，这一限制条件为3年内累计缴纳2年社保。新规着重强调了补缴者不在此列。

然而，到了6月13日，南京对此项政策进行调整，调整后的规定要求外地购房者只需提供1年内连续6个月的社保明细，并可通过单位和个人参保方式进行补缴，从而进一步放宽了对外地购房者的限制。

与之对应的，是南京更大范围限购的放开。目前，除了玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区这4个主城区仍在限购之列，其余区域的房子基本上已不再限制购买。

在钱的方面，南京从公积金和贷款利率两个角度着手进行调整。5月19日，南京市住房公积金管理中心发布通知，上调公积金贷款额度，个人最高可贷额度从30万元提高至50万，夫妻双方可贷额度的最高限额为个人最高限额的2倍。

6月8日，南京住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，采取了临时提高职工租房提取额度、阶段性缓缴住房公积金、不能还款者不作逾期处理等措施，进一步降低居民的消费压力。

银行也在逐步下调了房贷利率。去年11月，记者曾向南京工商银行咨询个人房贷情况，当时，工作人员告诉记者“贷款情况比较紧，如果条件不够充分，不一定能下来”，当时的利率维持在5%～6%的水平。

如今，银行的贷款口径已然放松。南京中国银行的工作人员告诉记者，过去一段时间的贷款利率在不断下滑，目前已经下探到了4.25%的位置。

放贷速度也快了不少，一位不久前在江宁区购房的业主告诉记者，现在贷款放款速度比以前快了许多，以前贷款到账需要两三个月，现在两三个星期就能批下来。而在二手房方面，前述中国银行的工作人员表示，只要前期交易完成，且满足贷款条件，现在只要3天左右就能到款。

克而瑞高级分析师桂轩对记者总结道，从最近两个月的调控动作来看，南京的调控节奏整体较为稳当，且力度在逐渐加大，其目的是既要提振眼下的市场信心，促进楼市复苏发展，又要防止出现市场过热的情况，主基调还是以“稳”为主。

“5月中旬的时候，南京曾叫停过一个全面放松限购的措施，其真实目的就是防止市场过度反弹。”桂轩表示。

记者梳理南京市房地产市场交易中心公告的数据后发现，与一季度相比，二季度南京楼市的认购套数和成交套数都有一定程度的回暖。从数据表现来看，南京5月份成交商品住房5270套，环比上升了3.5%。

南京链家的巩义告诉记者：“今年上半年业绩不是特别好，但是3月份以后，销售情况有所回升。目前南京房价基本触底，再加上利率较低，因此许多初套房业主和想要换改善房的业主，都开始有所动作。”

房价方面，二手房在以价换量的影响下，价格略有下跌，而新房价格则保持稳定。

不过，与监管层的密集动作相比，南京楼市反映出来的回温速度稍显慢了一些。桂轩对记者分析道：“近期密集发布的政策虽对楼市有一定的积极影响，各个售楼处的客户来访量也有一定提升，不过从最终的数据交易来看，实际的来访转化率并不高，可见大部分居民的购房意愿仍处在低位，调控放松的影响还没实际反映到项目的销量上。”

他认为主要有以下两方面原因：首先，这些政策的出台需要一个发酵过程；其次，许多政策是通过非官方渠道发布，一些购房者可能还没完全接收到这个信号。但是最根本的原因，还是与目前宏观经济形势有关，居民对未来的不确定性增强，短时间内新政对购房需求的激发仍然有限。

在这种情况下，南京楼市的分化格局仍在持续。优质楼盘供不应求，但边缘板块则继续萎靡。

巩义对记者表示，南京城东和河西地区的楼盘目前较受到购房者的青睐。“4号线汇通路站以及S6线麒麟门的好几个楼盘都是需要摇号购买。主城区内，主要是秦淮区石门坎和南京理工大学一带较火。”

桂轩认为，政策调控并没有改变南京楼市的分化格局，河西一直是南京最热门的板块，目前依旧能实现开盘即基本售罄的行情。而另一个热点板块大校场，其内部存在分化，核心区域仍然畅销，但边缘位置就比较冷淡。

值得注意的是，購房者的心态也有所改变，不再对需要时间培育的板块保有耐心，转而更青睐已经较为成熟的板块。根据巩义的观察，南京城北板块一度受到购房者的青睐，但是现在热度已经降了下来，原因之一就是购房者对培育板块的耐心度在下降。

“城北的地铁7号线和8号线最早要等到明年才开通，再加上那边的现有商业体数量比较少，尽管整个板块未来有潜力，但是很多人等不了那么长时间。”

桂轩认为，目前，南京的调控政策已经基本见底，后续可能会对边缘区域再进行一些调整，但大的调控动作应该不会再出现。在他看来，预计今年下半年传统的楼市旺季“金九银十”可能带来一波升温行情，但基于市场信心的修复仍需时间，整体回暖效果不会太大。

南京的土地出让情况同样值得注意，这是窥见楼市未来行情的一个重要窗口。

今年3月24日，南京市规划和自然资源局着手进行2022年度第一批集中土地拍卖。此次拍卖共推出20宗地块，总面积约68.58公顷，这20宗地块位于南京主城、江北新区、浦口及江宁等片区，总起始价为267.23亿元。

不过，这次集中供地的效果不算太好。20宗地块中有6宗流拍，14宗成功成交，总成交金额为191.75亿元。其中，秦淮区南部新城校场大道以南、汇景西路以西地块；秦淮区南部新城不动产档案馆以南、明贤路以西地块；雨花台区赛虹桥街道软件大道以南、规划二路以西地块触顶摇号，另有7宗则以底价成交。

整体来看，首批供地的很多地块位置优势不算突出，只有像河西、大校场这些核心板块才会引起房企们的竞争，而且拿地还是延续了过去一段时间以央企、国企为主的局面，相较而言，民营房企的拿地较少。

桂轩表示：“据我们了解，各家房企对南京整个市场的基本面仍旧持乐观态度，对于核心板块，他们依然重点关注，但对于边缘板块，则会基于利润率和未来前景的考量，拿地更为谨慎。”

而在楼市回温之后，南京第二批集中供地将于7月12日起正式限时竞价，相较于4月的首批集中供地，第二批出让地块达到44宗，挂牌数量大幅增加，总出让面积达到196.99万平方米，均为涉宅地块。

值得注意的是，此次出让的44宗地块中，有31宗继续实行“限房价、定品质、竞地价”的政策，另外13宗实行“差异化定房价、按程序报备”的政策，即不设定毛坯限价，待房企开发完成后，再报备审核。这项措施给了房企较为充足的空间，打造差异化楼盘，从而提高市场竞争力。

这在一定程度上匹配了房企们的需求，如今，房企们都在朝着打造更高质量产品的方向发展，对于一些边缘板块，房企们会通过打造特色产品的方式来吸引客户。

而在限价地块当中，有13宗地块的毛坯限价出现了不同程度的上涨。例如，仙林湖毛坯由3.4万元/平米上涨至3.9万元/平米，人居森林毛坯限价由3.3万元/平米上涨至3.65万元/平米。

综合调控政策的力度与实际的市场反应来看，南京的楼市已经出现了较为显著的结构性变化，其市场演化逻辑已从投资变为实在的消费。即便是一直火热的河西板块，购房者的身份也正逐渐从投资客变成了有更多刚性需求的购房者。

从这个意义上讲，或许房地产激进、狂热的发展时代真的已经过去，房子作为投资品的属性正在逐渐消退，作为消费品的属性开始凸显。未来，我们有理由期待一个真正理性的房地产市场的到来。

（应受访者要求，文中巩义为化名）