既有住区建筑多品质提升指标因素住户满意度分析*——以大连市为例

索 健 王继辉 陈 宇

0 引言

我国城市既有住区建筑品质退化问题日益严峻，政府主导的老旧小区改造工作已成为各地重点民生项目。2020年7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，文件明确提出：“要合理确定改造内容，并将老旧小区改造内容分为基础类、完善类和提升类三项，提倡进行菜单式、个性化改造。”[1]目前，各城市开展的旧改项目大多缺乏从居住者实际需求出发制定的品质提升方案，加上调研分析不足，居民的实际需求不能得到很好的回应。

研究通过线上与线下相结合的方式，对住户的居住品质提升客观需求展开调研，发现住区建筑品质中相关影响因素；通过构建结构方程模型，得出不同品质因素对住区建筑品质影响的量化关系；为科学确定改造项目的内容及优先顺序，以需求为导向开展住区建筑多品质提升提供理论依据。

1 既有住区建筑多品质提升一级、二级指标的确定

1.1 一级指标的制定

对于一级指标的制定，主要参考了《城市旧居住区综合改造技术标准》；同时，也借鉴了国外的经验，遵循系统性、整体性原则，将住区建筑划分为住宅外环境和住宅建筑两部分，作为评价分析的一级指标。

1.2 二级指标内涵

我国在1952年提出了“适用、坚固安全、经济、适当照顾外形的美观”的建设原则，这时期住区建筑主要关注居民安全需要和基本生活需求。1955年，增加了“在可能条件下注意美观”的内容，开始重视建筑美学[2]问题。2016年起，我国实施“适用、经济、绿色、美观”的建设原则[3]，住区建筑还需承担环境保护的责任。

20世纪80年代中期后，我国住宅设计出现“一户一套”类型，设“独用的厨房、卫生间及相应的设备，如淋浴、煤气、采暖设备等”，此时小区规划以“住宅—组团—小区”三级结构为主；到20世纪90年代，出现强调物理环境和居住功能完善等居住性能要求的小康住宅概念，居住院落的邻里生活单位成为住区规划的主要形式，开始有社区营造和物业管理概念[4]。可以看出，我国在20世纪80年代，住区建筑尚处于满足人们最基本居住功能要求的低层次阶段；20世纪90年代才初步具备了兼顾居住功能、舒适性和场所性等多品质特征。而这些品质在后来的住宅相关规范中被着重强调，如2005年出台的《住宅性能评定技术标准》，其中不仅包含住宅建筑的性能评定，还包含了环境性能的评定，旨在满足居住的功能性同时，也要保证住宅保温、隔热、隔声、采光、照明、通风等舒适性要求[5]。

国内住宅建筑功能性品质涉及功能空间与设施、平面使用、空间适应性和围护结构性能等因素[6]；舒适性品质主要包括室内热环境、室内声环境、围护结构节能性、室内环境优化等[7]涵盖在内的物理因素；住宅建筑场所性品质则体现在入口与楼梯空间部分。对于20世纪80、90年代的住宅外环境特点，研究把外环境限定为住宅楼间公共空间以及道路周边空间等，其功能性品质包括道路与停车、无障碍设计、便民设施等；舒适性品质包含与环境微气候相关的热、光、声、空气等物理因素[8]；场所性品质主要指环境优化、住宅立面等精神方面的满足感与认同感。

总之，住区建筑多品质特征主要体现在功能性、舒适性和场所性等品质内涵中。通过线下专家问卷对一、二级指标进行权重分析，共采访来自高校与设计单位等具有高级职称的建筑、规划专家34位，收集问卷34份，其中有效问卷27份，无效数据7份。从分析结果可以看出（表1），专家对一级指标住区建筑品质更重视，二级指标中的功能性品质和舒适性品质权重远高于场所性品质。住宅外环境的二级指标权重相差不多，较为均衡。

表1 专家权重分析Tab.1 expert survey weight method

2 既有住区建筑多品质提升三级指标构成

确定功能性、舒适性和场所性三个品质要素所包含的指标因素，大致分两个阶段完成：初步提取阶段和优化调整阶段。初步提取阶段主要是通过归纳国内最新实践与相关研究，同时比较借鉴国内外相关评价体系做法。优化调整主要依据线下住户实地调研问卷完成。

2.1 国内外评价体系比较

从表2的相关评价体系中可以看出，英国的住宅室内外评价指标因素数量较均衡，日本则主要针对既有住宅建筑本体。我国的住宅性能评价中住宅建筑部分较全面。本研究采用三级体系的主要原因是：第一，20世纪80—90年代住区设计与规划缺陷多；第二，当下专项更新实践中普遍缺乏系统性品质提升概念。在具体提取三级指标过程中，还重点分析了国内标准中的相关内容，对《中国住宅性能评价标准》中环境性能三级指标92项、住宅本体三级指标227项进行了梳理。按研究中确定的二级指标内涵要求，首先确定了舒适性品质和场所性品质指标因素项，然后结合以往改造项目内容，简化了功能性品质指标数量，以便居民理解。构建合理的三级指标因素对开展综合改造、精准实施品质提升措施有积极的意义。

表2 各国评价指标对比简表Tab.2 comparison of evaluation indicators in different countries

2.2 住宅建筑品质指标

目前国内住宅建筑改造实践主要有外围护结构保温性能和增设电梯两种。前者是大规模计划，其中分户计量改造涉及住户室内空间。后者属于示范阶段，在大连市尚未实施。赵立志对北京地区既有住宅增设厢式和座椅式电梯的做法进行了调研分析[9]。索健通过对国内北方典型更新案例进行分析和总结，发现其中的特色做法和不足[10]。近年国内学者也开始关注住宅室内空间更新方法[11]。姜勇提出整体式卫浴改造技术和既有住宅室内空间工业化改造方法[12]。周静敏对既有住宅单元中厨卫空间、管线、设备，收纳与多功能空间等进行了更新设计研究和实践，从原则、设计方法、部品选型及关键技术等方面进行了探索[13]。在上述研究案例中，尚缺乏对住宅建筑场所性品质的关注。因此，在二级指标因素提取时，补充了场所品质因素。

2.3 住区外环境品质指标

近年来，既有住区建筑外环境研究成为热点课题[14-20]。舒平等从安全性、保健性、便利性、舒适性与可持续性5个方面提取住区外环境质量提升的影响因素，其中安全性因素中包含公共场地及设施，保健性因素中提及自然环境及活动健身设施，便捷性因素中涉及周边服务功能，舒适性因素中包含景观绿化及空间营造等，可持续性因素中提及了住区魅力保持以及居民归属感因素[18]。吕飞以哈尔滨小康住宅示范小区为例从室外环境、物业管理、社区情感等8个方面对小区性能进行评价，其中包括活动场所、停车状况、噪声、景观、绿化、住宅建筑外观、邻里关系等25个影响因子[19]。李辰琦等以沈阳秀山小区为例来研究基于舒适度优化的老旧小区适老化景观更新时，分析得出住区景观光环境、风环境、声环境、热环境和空气环境以及健身活动场地、机动车干扰、无障碍等均对小区适老化景观的舒适性提升具有影响[20]。在住区外环境品质三级指标因素提取过程中，也参考了上述研究中提到的实践案例，对出现频率较多的指标性因素进行了筛选。

2.4 三级指标因素优化

在初步确立三级指标的基础上形成问卷，通过实地改造需求的问卷调查和居民访谈，进一步发现居民对老旧小区改造的实际需求，以此来优化调整三级指标的构成。通过对57份问卷数据（图1-2）以及访谈内容进行分析，对于住宅外环境更新，居民改造需求最为强烈的是景观绿化和道路铺地，分别占比56%，公共活动场地占比35.1%，室外无障碍设施占比24.6%。对于住宅建筑更新，居民对采暖设施的改造需求占比36.8%、厨卫空间占比31.6%、结构安全占比26.3%，对于其他指标，居民改造需求占比在19.2%以下。由访谈调研了解：不同年龄段的人群其关注点也不同，如老年人由于行动不便和活动形式有限，更关注无障碍设施、道路铺地以及老年人活动设施的建设，而年轻人则更关心小区停车以及景观绿化的问题。

针对上述信息，以优先突出反映较强烈的因素为原则，将初步制定的指标通过删减、合并、分解等方式进行优化处理，如将住户认知的“采暖设施”所对应的暖气不热问题，并入保温与防水防潮一个指标；将楼梯间踏步材质及栏杆扶手归为楼梯指标等。这样简化指标数量，能较好地反映居民对品质提升的实际理解与认知。由于居民对物业管理普遍不满意，但又无法取消，因此，在外环境场所品质中将归属感作为一个指标因素。最终确定了既有住区建筑多品质提升三级指标[5-7]（表3）。

表3 多品质提升指标因素体系Tab.3 multi-quality improvement index factor system

3 结构方程概念模型及数据收集

目前，国内许多学者采用结构方程模型的分析方法作为相关学术研究的工具并取得了一定的成果：陈宇利用结构方程模型来描述住宅室内环境与居住者健康之间的相互作用，为开发改善室内环境质量的手段提供了理论依据[21]；赵东霞在研究城市社区居民满意度时，提出了城市社区居民满意度的研究模型和相应假设，利用结构方程模型验证了满意度构成要素与城市社区居民满意度之间的关系[22]；钟异莹利用结构方程模型解决了居住满意度缺少定量涵盖出行环境的问题，并得出了地理区位、出行环境、社区环境和住房条件对居住满意度的影响关系，其中出行环境对居住满意度的直接影响最大[23]。

研究结合调研中获取的居民对住区品质提升的实际诉求，采用结构方程模型建立了功能性、舒适性和场所性等多品质因素对居住品质影响作用的概念模型，并利用Smart-PLS 3软件进行分析，探究各因素对住区建筑品质提升的作用机理。

研究时段为2019年10月—2020年10月，以大连市5个老旧小区为调研对象（表4），采取李克特量表（Likert scale）制定居民居住满意度调查问卷，问卷内容主要包括个人基本资料与住区满意度评价两部分，其中住区满意度评价分为4部分，包括住区外环境部分满意度、住宅建筑部分满意度、住区其他部分满意度和住区总体居住满意度，采用简单随机抽样方法的实地问卷及网络问卷的形式进行数据收集（表5）。本调研共收回问卷281份，有效问卷274份，无效问卷7份，有效问卷回收率为97.5%。

表4 调研对象基本信息Tab.4 basic information of research objects

表5 实地问卷及网络问卷内容及示意Tab.5 contents and instructions of field questionnaire and online questionnaire

4 数据分析及结果

4.1 建立结构方程模型

结构方程模型由测量模型和结构模型组成，测量模型是将无法直接测量的潜在变量（椭圆）与可以通过问卷等形式度量的观测变量（矩形）进行测量，结构模型是将多个潜在变量进行关联（图3）。

测量模型又分为两种，即反映性模型和形成性模型，根据测量模型的判断标准及研究的内容，此次构建的模型中只包含形成性模型，即当潜在变量（LV）的意义是由一组观测变量（MVs）来定义时，此时箭头方向是由观测变量（MV）指向潜在变量（LV）的，此测量模型为形成性测量模型[24]，LV是MVs加上测量误差δ的线性函数，公式表示为LV=∑λMV+δ，其中系数λ称为外部权重，表示观测变量对潜在变量的相对贡献，λ值的范围为-1到+1，-1表示最大负贡献，+1表示最大正贡献，δ为测量误差假设为零，例如，图1中外环境功能性品质与便民设施、停车设施、无障碍设施以及道路铺之间的关系。

结构模型则反应的是各个潜在变量之间的关联关系：一是解释外环境功能性、外环境舒适性及外环境场所性与住宅外环境品质之间的关系；二是解释建筑功能性、建筑舒适性及建筑场所性与住宅建筑品质之间的关系；三是解释住宅建筑品质和住宅外环境品质对住区多品质的影响。关系描述如下：LVA=η1 LV1 + η2 LV2 + η3 LV3 + σA；LVB=η4 LV4 + η5 LV5 + η6 LV6 + σB；LVC=η7 LVA +η8 LVB + σC；其中η为路径系数，其取值范围为-1到+1，-1表示最大负贡献，+1表示最大正贡献，σ为测量误差假定为零。

4.2 模型评估的有效性

对测量模型和结构模型分别进行评估。测量模型分为反映性测量模型和形成性测量模型，由于两者的算法和基于的概念不同，因此其评价标准也不同[25]。根据评估标准（表6），形成性测量模型的评估主要验证由方差膨胀因子（VIF）测量的共线性以及形成性指标（P值）的显著性及相关性。在测量模型通过相应评估之后，对于结构模型的评估主要包含以下几个方面：VIF测量的共线性、路径系数的显著性（P值）、多重判定系数（R2）的显著性、预测相关性（Q2）的显著性。

表6 模型评估标准Tab.6 model evaluation criteria

根据形成性测量模型的评估结果（表7），归属感和邻里关系两个观测变量的P值大于0.05，其指标权重显著性较低，但先前的研究已经为其提供了理论依据[26-27]，所以被保留在了评估体系中，除此之外其他观测变量的外部权重数值都通过了指标权重显著性的评估，其P值均小于0.05；归属感的方差膨胀因子（VIF）值最高，为2.773，小于阈值5，所以形成性测量模型的评估结果良好。对于结构模型的评估（表8），所有VIF值均低于阈值5，结构之间不存在共线性问题，路径系数的显著性P值均小于0.05，住宅外环境品质、住宅建筑品质和住区多品质的R2值均大于阈值0.2，且预测相关性的Q2值均大于阈值0。综上所述，包括测量模型和结构模型在内的结构方程模型的评估标准已基本满足，说明模型具有较好的可靠性和有效性。

表7 形成性测量模型评估Tab.7 evaluation of formative measurement model

表8 结构模型评估Tab.8 structural model evaluation

4.3 模型结果说明

基于问卷数据得到结构方程模型分析结果（图4），通过外部权重和路径系数来推断变量之间的影响关系，外部权重越大、路径系数越大，表明变量之间的影响程度越大。住宅建筑品质和住宅外环境品质对住区品质的直接影响分别为0.356和0.326，说明对住区品质两者具有相近的影响效应，而居民更关注住宅建筑部分。

对于住宅建筑品质中，其功能性、舒适性和场所性的影响分别为0.625、0.265和0.117，功能性最为重要，舒适性次之，场所性影响较低。住宅功能性的满足是居民满意度的重要来源，而场所性对于居民的居住满意度影响较低。

对于住宅外环境品质，功能性、舒适性和场所性的影响分别为0.385、0.304和0.323，说明三者对住宅外环境品质的影响效应相近，居民对住宅外环境的品质关注较为均等，对于三者中任意一项的提升都能较好提升居民对外环境品质满意度。

进一步分析可以发现，对于住宅外环境部分的功能性的影响因素中，停车设施、道路铺地、健身器材及无障碍设施的影响效应较大，路径系数分别为0.314、0.312、0.262和0.261，而便民设施对其影响较小，为0.181。外环境舒适性的影响因子中，路灯照明和环境卫生的影响效应较大，分别为0.468和0.420，空气质量和噪声控制的影响较小，分别为0.247和0.197，说明居民对于较难测定的因素如噪声和空气质量的关注度较低，对于接触度较大，较容易评价的环境因素较为关注。因此，从居民角度出发，改善环境照明、环境卫生能较大程度的提高居民对外环境舒适性品质满意度。外环境场所性中，活动场地和景观绿化的直接影响较大，为0.435和0.388，小区入口和环境监控的直接影响为0.264和0.185，影响次之，归属感和邻里关系对外环境场所性品质的影响较小，为0.043和0.028。这一结果也反映出，现阶段对外环境品质提升的措施还未能激发居民的精神层面需求。

而对于住宅建筑部分，单元门对功能性品质的直接影响最大，为0.338，反而结构安全的直接影响最小，为0.180。说明居民对日常生活的便捷与安全更关注，对大的安全问题认为不属于自己关注的事。对于建筑舒适性品质，保温防水防潮性能、楼梯间明暗以及楼道卫生的直接影响分别为0.395、0.475和0.488，相差不多，对于建筑舒适性品质的提升需要综合考虑上述因素。对于建筑场所性的影响，露明管线、建筑色彩与外立面的直接影响分别为0.404和0.803，说明居民对建筑的色彩及立面情况具有更高的关注度，而露明管线对建筑场所性品质有一定的影响，属于独立的品质影响因素。

5 结语

住区建筑品质中外环境品质影响由高到低依次为功能性（0.385）、舒适性（0.304）和场所性（0.323）；对住宅建筑品质的影响由高到低依次为功能性（0.625）、舒适性（0.265）和场所性（0.117）。结果说明，对于住宅建筑及其外环境品质，功能性品质是居民最看重的因素。以目前居民实际需求角度看，对环境品质提升要均衡全面，除了提升停车设施、无障碍设施、道路铺地等指标外，还应稳步提升景观绿化、环境监控、小区入口等场所性品质因素，同时营造微环境，改善户外环境舒适性品质。对住宅建筑品质的提升不能局限于外围护保温措施，在国家阶段性品质提升计划中，应逐步增加住宅建筑多品质提升选项，综合考虑平面布局、楼梯、露明管线、立面色彩及造型等品质因素的改善，特别是通过工业化方法实现室内空间的精细化更新，以确保居民居住满意度得到持续性提高。