房屋租赁合同中法定优先承租权相关问题探讨

卓靖

摘 要：优先承租权是承租人的法定权利，《民法典》对承租人的优先承租权予以了明确规定。文章基于房屋的法定优先承租权的构成要件和性质做简要概述，分析其行使规范和阻却事由，结合房屋的法定优先承租权的实施现状从法律层面提出完善策略，旨在实现房屋租赁各主体之间的利益均衡，确保房屋租赁市场规范化运营发展。

关键词：房屋租赁合同；法定优先承租权；通知

一、法定优先承租权概述

房屋的法定优先承租权应满足以下构成要件，即房屋租赁合同期限临近、出租人有继续出租的主觀意愿、承租人在租赁合同约定期限内没有出现违约情况、出租人与第三方缔结了房屋租赁合同，此时承租人对该房屋拥有同等条件下的优先承租权。关于房屋法定优先承租权的性质，目前学术界主要存在以下几种观点：首先，认为优先承租权是请求权的一种，承租人具有要求优先获取续租合同的权利；其次，认为优先承租权是形成权或附条件的形成权的一种，即该权利是否行使以承租人的意思为主，当出租人与第三人就房屋出租或出售进行磋商时，承租人在同等条件要求下可要求出租人优先续租房屋给自己；第三，认为优先承租权是物权的一种，物权具有对抗的属性，与承租人与第三人之间的对抗效力相符合。本文认为，采取第二种观点，即附条件的形成权相对更为合理，即在法律规定条件成就时，承租人单方作出缔约意思表示即可在出租人和承租人之间形成租赁合同关系。《民法典》规定了优先承租权是保护承租人的居住权，属于基本权利，如果以请求权视角来看，则如果出租人拒绝承租人的请求，承租人明显处于不利地位，若赋予其物权效力，则可能会导致承租人、出租人、第三人之间的权利出现失衡，而赋予其形成权则对各方权利均有较好的保护作用。

二、法定优先承租权的行使规范

法定优先承租权的行使主要体现在出租人和承租人双方之间。从出租人层面来看，出租人具有通知的义务。在房屋租赁合同期满之前，出租人如果寻找新的第三人进行房屋出租则需提前将其告知现承租人，如果现承租人有续租意愿和要求，则出租人则需将房屋租赁的相关条件告知承租人和第三人，如果承租人愿意以现有条件对房屋进行续租，则其拥有法定优先承租权，同时应在规定时间内将续租请求告知出租人，出租人则需在15日内对承租人的续租请求做出答复，若规定期限内未作出答复，则承租人可认为出租人默认其续租请求；从承租人层面来看，承租人具有在规定时间内答复的义务。结合实践经验来看，房屋租赁的过程是需要一定时间的，出租人为了防止房屋空置给自己带来的经济损失，可在房屋租赁合同期满的合适时间段对承租人提出续租要求，承租人应在房屋租赁合同期满前规定时间内向出租人提出续租或不续租的答复。一般而言是三个月的期限为答复时间，如果承租人在租赁合同到期前三个月内未提出继续续租的要求，则除斥期间届满后其形成权消失，可视为承租人自动放弃优先承租权。

三、法定优先承租权的阻却事由

（一）承租人放弃优先承租权

承租人对自身的法定优先承租权自动放弃，表现形式上可分为明示放弃及默示放弃两种情形，明示放弃即承租人明确了放弃优先承租权的意思表示。但是实践中存在一定的排除情形，如出租人对承租人做出虚假通知，即出租告知对承租人的租金与出租人和第三人之间的实际租金不符所导致的承租人明示放弃优先承租权的情形视为无效；默示放弃则是指承租人的实际行为可认定其放弃了优先承租权，实践中常见的默示放弃主要表现在未在规定时间内答复出租人，在除斥期间内未行使优先承租权的情形。

（二）优先承租权的排除情形

对于出租人而言，房屋等不动产是出租人的合法财产，出租人对房屋进行租赁是对合法财产的有效处置，如果承租人在房屋租赁合同期限内存在以下几个方面的行为，将会丧失优先承租权。首先，承租人做出严重损害出租人利益的行为。该行为常见的有蓄意破坏租赁房屋内设施、恶意拖欠或拒缴租金、擅自改动房屋结构或其他导致房屋价值下降的行为；其次，承租人在租赁的房屋内从事违法犯罪活动。该行为常见的有在租赁房屋内从事赌博、电信诈骗、卖淫及其他公安机关认定的违法犯罪活动；第三，房屋出租人收回房屋是为了自主或亲属居住的行为；第四，承租人在租赁期间内因多种因素影响导致资金使用困难，存在可能无法支付租金并构成预期违约的行为，该行为需要出租人进行有效举证；第五，不可抗力等原因导致的房屋灭失及无法继续租赁的情形。

四、法定优先承租权的法律完善

（一）完善法定优先承租权的制度保障

《民法典》第七百三十四条第二款对优先承租权作出了确权的规定，但是其在具体实施过程中仍缺乏具体的法律制度保障，在司法实践中通常以优先购买权予以处理。随着《民法典》对优先承租权确权后，对于优先承租权的制度保障可参考优先购买权的实践经验，对优先承租权的法律规定予以完善，特别是对于优先承租权中涉及的不同主体，如次承租人、多承租人主体及房屋租赁和商业租赁等不同情形下的优先承租权以法律的形式予以明确，通过法律规范、条文等将其应用于优先承租权制度之中并形成单独的优先承租权法律条文，从而实现房屋租赁各主体之间的利益均衡，以确保租赁市场规范化运营发展。

（二）明确优先承租权构成要件与行使规则

优先承租权构成要件与行使规则应在法律层面予以明确规定，特别是对于优先承租权构成与排除的关键因素要进一步细化。如出租人的通知时间和承租人的答复时间要以法律条文的形式予以明确，出租人如果有意愿继续对房屋进行出租的，可在合同租赁期满90天前通知承租人，承租人如需继续租赁房屋的，应在出租人对其进行通知后的15日内予以明确答复。关于通知及答复的方式，本文认为应规定以书面通知及答复为准，同时应在房屋租赁合同中对优先承租权进行约定，或者是在房屋租赁合同到期90日前通过书面的形式告知出租人的续租请求。

（三）明确出租人妨碍优先承租权的行为

法律应对常见的出租人妨碍优先承租权的行为予以明确规制，实践中多存在以下妨碍优先承租权的行为的情形，如出租人通过黑白合同通过虚假租赁条件使得承租人放弃租赁的；出租人与第三人合谋以明显不合理条件迫使承租人放弃租赁的；出租人以虚假自用名义迫使承租人放弃租赁的。针对以上出租人妨碍优先承租权的行为，法律应予以明确并提出相关规制措施，如诉讼形式要求出租人承担承租人因放弃优先承租权导致的损失；出租人在规定期限内仍可继续主张优先承租权等。

参考文献：

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