新形势下房地产经济持续发展的策略探析

汪超

摘  要：随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变，信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。

关键词：房地产经济;持续发展;存在问题;策略

1房地产经济持续发展的这要分成几个阶段：

第一阶段，当年德国从一战战败国经济爆炸，到二战横扫欧洲，没用多少年。秘诀之一就是国家整合社会资源定向发力，改革开放没多久，市场经济，国家如何高效整合社会财富来专项发展，简单分析让大家掏钱买房买地即可，社会财富自然集中到政府手中。第二阶段，依靠第一阶段的积累，成功的提升经济水平，富商们已完成了原始积累，社会初步完成了阶级划分，这时需要有一套体制，高效的把改革开放的财富分配到部分阶级手中，彼时资本市场尚不发达，房地产是最好的选择，GDP上涨，房价就会涨，就这么简单，而能直接拿房拿地的人，成本低的一般人想不到。第三阶段，社会财富分配完成，经济全面金融化。既得利益群体需要把通过房地产积累的财富洗出来。一个高度金融化的社会，资本流动很容易，想一想之前房价大涨，抢着买的是都是普通人。借助金融化，财富成功上岸甚至出海，留下一众普通人作为接盘者。第四阶段，资本主义轮回全面金融化泡沫化之后，躲不开的就是经济危机和萧条可以在危机期回来抄底。

2当前房地产经济持续发展中存在的问题

2.1经济管理目标不明确

房地产成为所有行业中管理水平提升最快的行业之一，各种管理工具与方法论的应用起到了极大的助推作用。房地产企业应慎重思考疫情过后如何作出战略调整，感受住宅与非住宅运营模式的差异之处，由电商及数字经济的发展推演房企的转型，以及新型房地产企业的资产管理问题。数字化信息变革，提升数据学习能力，为更深一层了解发展经营模式提供共生价值成长方向，以及组织管理模式变革，房地产领导优于管理，完善工作方式在线智慧协同办公，更进一步完善公众沟通模式，做的真正的强者都是在危机中崛起，带领公司整体运营规划、监控，为决策提供支持。

2.2忽视环境保护和资源的有效利用

部门设置直接接受总经理领导，信息扁平化需要改善，跨部门跨专业沟通协调，信息交圈、决策落地，跨部门跨项目资源整合、打破部门壁垒，实现信息充分及时交圈，最全面的信息挖掘、最有力的决策支持，不断优化的流程和风险管理体系，最安全的运营保障，高效的决策管理与流程优化体系，重事前审批，把好决策关，加强会议管理，提高会议效率与质量，明晰授权体系，实施3级审批制，优化审批流程，梳理精简审批事项，战略绩效和流程优化的实施推进，形成对运营体系不断改善的PDCA循环。全面资源整合的计划运营与风险控制体系综合计划是运营体系的基础，以项目综合计划为主导，横向贯穿职能计划，主动发现风险并有效推动各项目顺利进展。从公司层面推动专业交圈、项目与公司职能部门交圈，即时监控、即时预警运营风险。运营周综述成为管理层高效决策的基础依据，涉及经营公司经营计划的调整、运营风险预警、运营数据分析、重要咨询信息。

2.3金融基础体系不健全

房地产金融是房地产业与金融业密切结合的产物。作为经济学的一个分支，主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性。具体来讲，房地产金融是指围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动以及相关金融机构、市场与金融工具的总称。包括房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资基金、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构等。随着交易工具的不断发展与创新，也拓宽了房地产金融市场的业务与服务范围，主要包括，不同种类的住房储蓄存款、各类住房贷款、利用房产作为抵押进行贷款、房地产信用托管、房地产保险、房地产典当以及房地产证券等。

3新形势下房地产经济持续发展的策略

3.1制定房地产经济管理的长远目标

房地产金融简况与政策部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧。全年中央对于房地产“房住不炒”、“三稳”目标贯彻不变，但各地针对楼市的调控政策则呈现差异化和精准化。2020年上半年因受到疫情冲击，故“六保”和“六稳”为首要目标，多个城市从房地产供给端和需求端出台了诸多政策予以扶持，楼市调控政策总体呈现宽松态势。降低预售条件、降低预售监管资金的留存比例/使用标准、土地出让款的延期与分期支付、开工与竣工的允许延期、延期缴税等，“一区一策”、降低人才落户与购房门槛、提供购房补贴、公积金政策放寬等，西北地区核心城市以及其他少数热点城市房价加速上涨，其市场热度也逐渐向周边扩散，随即多个热点城市迎来调控升级，但其他城市绝大多数保持此前政策未变。需求端的调控主要是加码“五限”、公积金收紧、提升个人住房转让增值税免征年限以及对诸如“假离婚”等操作漏洞进行补漏;供给端主要是加强预售资金监管、土地出让条件、要求加大向无房家庭配售的比例，以及对申请预售的面积有最低规模限制。

3.2制定长期发展规划

房地产及建筑业就业人员约占全部城镇单位就业人员的近1/5。从就业上看，房地产业以及与之相关的建筑业的就业人员数量众多，约占全部城镇单位就业人员数量的近20%。房地产业及其密切相关的建筑业吸纳了大量的就业人口，为中国劳动力市场创造了不可或缺的就业岗位。建筑装饰即房屋装修的硬装部分，通常包含水电改造、土木工程、泥瓦工程、油漆工程、瓷砖地板等多个环节，基本覆盖了防水、管材、五金、涂料、陶瓷、厨柜、板材等产业链绝大多数子行业。

3.3建立健全房地产金融基础体系

房地产市场是否健全与其金融基础体系的统一性、灵活性有关，房地产业的高速发展，国家很多城市及乡村的面貌发生了巨大变化，城市里街道宽敞整洁、高楼拔地而起、高架桥错落有致，还修建了许多便民设施，博物馆、公园、人工景观带也等配套设施日益完善，城市功能更加丰富，绿化面积不断增加，物业管理水平不断提升，居住环境不断优化。

3.4强化对房地产市场的监督管理和宏观调控

房地产准确来说应该是内需刺激者，房子作为一种必须商品，尤其在中国人眼中，必须拥有，如此昂贵的商品，中国人在购买时从未心疼过，做房子的生意，比做女人生意更具潜力，发展房地产，会极大刺激银行借贷，这部分发行的货币势必流入房地产，善良老百姓背负贷款一定会努力上班进行生产，这样一来，城镇化推进了，就业解决了，社会生产也有条不紊进行了，大家都很开心。但是事实是市场逐利，投机热钱也进入房地产行业，推高房价，老百姓因为刚需必须买单接盘，然后更多热钱流入，房价更高，如果不遏制，房价会上天，然而，地方财政已经高度依赖土地出让，绝不可能自废武功，打压房价，最可能的结果就是维持现状，出台平息社会舆论的政策，保证房价暂时不涨，等到风头过了，房价依然会涨。房地产行业的低风险高收益特点更容易获取银行借贷，导致对中小企业融资的挤压。这也是历来放水流不到实体经济的原因所在。这是典型的结构性问题，漫灌式的放水会让更多热钱流入房地产行业，导致房地产和实体产业两极分化，一边资产泡沫，一边资产枯竭。

4结束语

潜台词是房地产作为短期刺激经济的手段已经用过，暂时不会再用，但不保证以后会再用，接下来会有新的刺激经济手段。以此来形成社会预期，让大家停止房地产过度投机行为，当然这需要一个过程，所以也看到了房价暂时稳住了的现象。

参考文献

[1]刘佳璐.新形势下房地产经济持续发展的策略研究[J].中国房地产业，2019，（33）：45.

[2]刘海燕.对我国房地产经济可持续发展战略的思考[J].商情，2020，（37）：81.