房地产土地估价市场中的风险及预防分析

摘  要：在当前社会经济不断发展的背景下，房地产作为热门行业，与之对应的房地产评估行业也得到了良好的发展机会。但是因为在实际的工作过程中其管理制度不够完善，导致房地产评估市场过于混乱，进而使其面临着较大的风险，影响行业的稳定发展。只有树立起良好的风险防范意识，才能改善这一现象。下面将分析当前房地产评估市场中普遍存在的風险，进而不断探索针对性的防范措施，促进行业持续、健康发展。

关键词：房地产估价;土地估价;市场风险与预防

在当前我国土地使用权制度的改革以及土地进入到市场进行转让交易的背景下，逐渐延衍生出了房地产土地估价行业，其作为新兴行业，在房地产的迅猛发展下，估价需要考虑多方面因素。所以，房地产土地估价在考虑因素的不断变化下，将会存在着较大的风险。在当前激烈的房地产估价市场中，为了能够预防这些风险，应当树立起风险防控意识，并且选择有效的预防措施，以保证估价行业能健康发展，估价公司企业屹立不倒。

1. 房地产土地估价市场中存在的风险分析

1.1估价人员的技术风险

估价人员需要掌握解科学的技术方法、完善的知识体系、丰富的工作经验。结合房地产土地估价的特点要求，能够保证估价结果具有较高准确的主要条件就是需要借鉴丰富且详细的基础资料。但是我国的房地产土地估价行业发展比较落后，缺乏专业的资料收集机构，故很多估价所需资料并不能较易从公开市场上获取。基础数据的缺乏直接导致某些估价方法的估价结果出现偏差，带来一定的风险。

同时，房地产估价综合性强，要求估价人员不仅掌握房地产土地估价的技术方法，更需要具有建筑，财务、经济、法律等综合知识体系。若估价人员在某些知识体系方面存在缺乏，将会给评估结果带来偏差。另外，一些估价人员由于缺少实际的工作经验，所以在参数选着以及技术应用的过程中也存在着许多的漏洞，将会为估价的结果带来一定的隐藏风险。

1.2政策风险

房地产业因其产业链长、关联度大、带动性强，因而是我国经济发展中的支柱性产业，在我国，房地产业也是国家出台调控政策最为密集的产业。故房地产市场发展趋势并不稳定，易受国家政策、金融货币政策，财政政策等一系列影响，若估价人员对于政策的了解不够深入，将会导致在评估过程中出现明显的错误，进而产生对应的评估风险[1]。

1.3虚假材料风险

土地评估人员在开展工作的过程中基本都是根据委托方提供的房地产信息，随后结合当前现有的评估准则与市场环境的影响进行的评估。通过这一背景可以看出，委托方所提供的信息对最后的评估结果将会产生关键性的作用，因此这就需要双方都能够秉承着诚信的原则，一旦委托方所提供的信息出现虚假，对应的评估人员也应当承担起对应的责任。因此，评估人员除了具备较强的专业技能之外，估价人员应勤勉尽责，对一些关键性的权属资料，应到相应管理部门进行调查，对一些重要的数据性资料，进行调查及深入分析，辨出虚假内容，以免有不可控的现象出现。

1.4无序竞争风险

房地产土地估行业由于准入门槛相对较低，估价机构数量发展迅速。从而导致机构之间无序竞争十分惨烈。有些公司为了承接项目，以低于成本的价格承接业务，在合同履行过程中，为了节省成本，未按规定的评估程序，甚至有些机构一味迎合甲方不合理要求，而忽略项目风险。

2.房地产土地估价市场风险预防措施

根据上述土地评估市场中存在的风险，为了可以解决问题应当从多个方面着手，下面将进行详细的论述与分析：

2.1提升对评估人员的管理

在房地产估价的过程中将会涉及到多方的利益，而不同的利益方因所处的立场不同，将会出现对房产价值判断上的差异性。所以需要估价人员能够具有自己独立的判断能力，提升自己的专业性。因而需要加强对估价人员专业能力与专业素质的培养。专业能力的提升需要公司能够长期的组织估价人员进行相关知识的学习;职业素养培养，需要公司进行廉洁教育并制定相关的奖惩制度。只有估价人员具有良好的专业技能及职业素养，在实际的工作中才能保持独立、客观，公正的原则，从而保证估价结果具有一定的客观性与准确性[2]。

2.2建立完善的内部质量控制体系，减少人为风险

房地产土地评估涉及的流程众多，因而企业内部应该建立完善的内部质量控制体系，严格实施三级审核制度，并责任到人。企业应对房地产土地评估各阶段制定切实可行的制度及完善的公司报告模板：如在业务承接阶段应初步判定项目风险，对于有风险的项目不得承接;在现场查勘及资料收集阶段， 应做到勤勉尽责，调查详实而准确的资料;在项目测算阶段应规定选择两种以上方法评估;在项目审核阶段，严格做到三级审核，各级审核签字确认。同时，公司应建立完善的数据体系及重要参数的取值，并逐步完善估价报告模板，避免因估价师经验不足而带来的技术风险。

2.3掌握房地产未来发展趋势

市场作为直接反映企业发展现状以及未来发展趋势的大环境，是企业在决策过程中所要考虑的主要内容。不管是哪一行业要想能够持续健康的发展，都应了解行业发展趋势。因此在当前的市场经济背景下，房地产行业将会迎来不同的发展阶段，并且具有较大的波动。在此过程中，房地产土地评估机构应当做好对应的调研工作，了解当前国内国际环境状况，熟悉国内宏观调控政策，进而可以全面且深入的了解未来房地产发展的主要趋势，为后续工作埋下良好铺垫，可以有效提升房地产土地估价的准确性。

2.4提升评估行业的诚信建设

在行业发展中，诚信是关键因素，其不但是人们所要具备的良好品德，更是在工作与合作过程中的基础条件。因为在目前土地估价市场不稳定大环境下，一些估价机构只考虑自身的利益与发展，所以出现一些破坏市场的秩序的行为，追究其根本原因主要是因为目前国家对于相关制度建设不够完善。所以为了改善这一现象，需要完善对应的法律法规，有效约束房地产土地估价机构中的不良行为，构建企业品牌，保证行业内部能够互相监管，构建估价机构的诚信档案，对于出现的不合法行为需要及时公示，形成科学合理的管理体制，进而能够保证机构产生一定的紧张感，让那些违法行为不再有可乘之机[3]。

2.5行业信息资源共享

目前我国土地估价机构之间都是互相独立的，彼此之间缺少有效的交流与合作，这在一定程度上将会限制我国土地估价行业的发展。因此，为了能够提升各机构之间的交流与沟通，保证估价更具准确性，应当实现机构之间的资源以及信息的共享。可以建立企业资源共享系统，能够通过不同机构共同合作的方式对土地进行估价，以免出现编造虚假信息的现象。除此之外，信息资源的共享还能够保证信息的透明度，使相关工作人员规范操作流程，实现行业内部的互相监督与管理。

结束语

根据上述文章叙述，控制房地产土地估价存在的风险，使估价更加准确，对房地产行业的发展来讲有着一定的积极影响。因此需要结合市场发展，不断分析当前房地产土地估价存在的风险，采取有效的措施，保证行业的稳定发展，并且提升企业的经济效益。

参考文献：

[1]张新.土地估价市场风险及预防分析——房地产评估市场为例[J].现代经济信息，2017（01）：405.

[2]杨淑君.房地产土地估价市场中的风险及预防研究[J].信息化建设，2016（06）：273.

[3]白蕾，张春轶.房地产土地估价市场中的风险及预防研究[J].现代经济信息，2015（11）：263.

作者简介：唐展智，女，汉族，本科，工作单位：湖北衡正房地产土地资产评估有限责任公司。328914AB-F61E-4124-8E19-47EC583A36D2