重庆智慧小区标准应用研究

摘 要：本文通过分析重庆建设局对辖区部分优秀“智慧小区”建设调研全过程，并集中研讨，对重庆智慧小区建设标准应用的市场选择、市场方向、技术方向等各方面提出建议。

关键词：智慧小区;标准应用;研究

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：2096-6903（2022）02-0114-03

为推动重庆“智慧小区”建设，全面梳理新区住宅小区的信息化基础情况，掌握重庆传统住宅小区的管理方式和服务模式。重庆建设局组织调研团队对辖区部分优秀项目进行“智慧小区”建设情况调研。参与调研的单位包括重庆建设管理局、重庆建筑科学研究院、重庆电子工程职业学院、重庆两江智慧城市投资发展有限公司、重庆怡置星怡房地产开发有限公司、怡置北兴物业服务（重庆）有限公司、重庆四通都成科技发展有限公司[1]。

1 “智慧小区”调研方式及对象

1.1调研抽样方式及原则

1.1.1抽样方式

（1）业主随机抽样;

（2）物业企业覆盖不同规模、是否自有物管系统、智慧小区建设情况等情况;

（3）开发企业覆盖不同规模，不同经营范围、智慧小区建设情况等;

（4）业主、物业企业、开发企业调研中要均要结合具体小区考虑。

1.1.2 抽样原则

（1）覆盖所有《重庆市智慧小区评价标准》通过情况：①设计、验收已通过的小区;②已通过设计评审，尚未通过验收的小区项目;③未参与或者未通过设计、验收的小区。

（2）已通过的评审小区抽样覆盖原则：①同时覆盖主城和区县的项目;②同时覆盖不同规模开发商开发的项目;③同时覆盖不同咨询单位负责的项目。

（3）抽样样本数：①业主200人以上;②开发企业10家以上;③物业10个以上;④小区20个以上。

1.2调研主要对象、方式

调研团队在两周内先后现场走访了四个小区、一家公司，并组织了一次集中研讨，受访对象均安排相关人员进行了大力配合。详细调研行程安排如表1所示。

2“智慧小区”调研主要内容及情况

2.1 人行道闸方面

所有小区都能够至少做到刷卡进入道闸，除此以外，多数小区还配备了多种通行方式，包括NFC、蓝牙、二维码等。今年因为疫情原因，有不少小区升级了门禁系统，能够实现无接触（刷脸）进入小区，还能够实现红外自动测温。部分高端小区还打通了小区门禁、楼栋门禁和电梯控制系统，能够做到“无接触归家”。公租房小区因为人员结构较为复杂，人员流动性大，配备的业主卡数量不够，因此存在人行道闸后期无法正常使用的情况。

对未设置刷脸方式的小区，经过综合调研，了解到在人行道闸增加刷脸开门方式，设备成本+软件集成成本在十万元量级[2]。

对于增加刷脸方式后是否会减少物业投入的问题，部分小区反映这与物业公司秉持的“人性化服务”的理念不符，因此不能简单地从减少人力成本考虑这种改变。

2.2 安防系统方面

所有小区在公共区域都配置了必要的安防摄像头，目前以200万像素居多，分辨率可以做到1 080 P，多数小区能够做到公区监控无死角。部分高端小区还提供了基于视频监控和人脸识别技术的重点人群关注、路径跟踪等人性化、智能化功能。千丁对监控区域进行了进一步的图像识别，当识别到监控区域内的异常情况，如垃圾、杂物等，会自动提交工单到小区物业以便及时处理。

调研中了解到，多数建设企业对于安防系统的投入比较认可，认为后续服务提升方面，安防系统起着重要的作用。

调研中还特意就高空抛物监控广泛征求了意见，建设方和物业方普遍认为投入成本过高，部分企业曾经尝试过，终因部分业主反对（业主认为侵犯了隐私权）而放弃。

2.3 周界防范方面

几乎所有小区都采取了周界防范措施，技术方面不尽统一，调研中了解到的技术就包括脉冲式电子围栏、主动红外报警器、视频监控等多种方式。在中控室均能对周界监测异常进行报警。

2.4 电子巡更方面

几乎所有小区都采取了电子巡更，区别在于，部分小区采用的技术较为落后，在巡更完毕以后，采用一次性批量导入方式;另外一部分小区则采用了较新的技术，打卡后数据能够实时上报。

2.5 停车场系统方面

几乎所有小区都配置了停车场管理系统，能够实现车牌自动识别、在线缴费的功能。多数小区仍设置了岗亭，可以提供人工服务。部分小区采用无人值守的方式，可以通过设备寻呼的方式接入人工服务。少数小区在车牌识别摄像头以外，还增设了一个摄像头，用于判断车型、款式、颜色等，为后续的商业化定制服务提供了可能。

对于停车费代付等问题，涉及到停车场系统与物业系统的集成、支付通道的打通、手机App集成等问题，目前仅了解到金科天启可以实现该功能。

调研中还就共享停车的问题进行了探讨。多数物业公司认为存在安全隐患，目前还不能做到杜绝外来人员从车库进入小区，另外停车场内发生的意外事故责任评判亦缺少手段，因此多数物业公司表示当前不适合推行该应用。

2.6 公共设备监控方面

针对小区的配电房、电表、水表、风机、照明、积水监测等公共设施，各小区通常都会在中控室设置一个BA系统进行综合監控，不仅能实现公共设备的实时监测，还能够实现公共设备的远程控制。部分企业拥有较强的技术实力，除了公共实施设备以外，还能够集成物业管理、门禁管理、视频监控、周界防范、巡更管理、车辆管理、信息发布等功能，不仅从数据层面实现了互通，还从系统层面实现了互联，形成了一个统一的IBMS系统，实现对小区内的所有设施设备能观、能测、能控。

2.7 智慧化应用

手机App目前是智慧化应用的主要表现形式，App对应的后台即小区公共服务平台。当前智慧化应用普遍集中在物业服务上面，包括在线报事报修、在线缴费、访客通行等。从调研情况来看，物业企业对此部分内容有所避讳，很难给出用户活跃度、用户存活指数、常用服务列表等数据，因此很大可能不了解到真实情况。但从业主使用角度思考，结合App信息显示，该部分使用最为频繁的应该是门禁开门、访客通行、在线缴费、报事报修等常规功能，除了门禁开门以外，其他几个常用功能的使用频率并不是很高，随着一些小区升级刷脸开门的方式，最为频繁使用的门禁开门功能也无用武之地。可以说，以目前小区公共服务平台提供的应用来看，智慧化程度并不高，这将使得原本就较低的用户粘度会变得越来越低。

此种现象究其本质，是因为绝大部分小区公共服务平台只打通了物业管理系统，能够实现数据的双向流通，但小区内更多的其他智能化系统比如安防系统、停车场系统等，多数只能将数据单向传输到小区公共服务平台，而不能实现反向控制，更不具备多个系统之间的联动[3]。

2.8小结

从调研过程可以明显看出，“智慧小区”的“智慧”能力主要靠三方面能力实现：一方面依赖于智能设备，比如视频监控系统中的人脸识别，对建设方来说，通常是显性的成本点，在一定程度上，设备投入越多，智慧化程度越高，但到了一定量级后，智慧化程度将达到一个极限并且不再继续扩大;另一方面依赖于手机App，背后实则是小区公共服务平台，涉及到多种系统之间的软件集成，通常是隐形的成本点，多数由平台提供商买单，目前仍有很大的提升空间;最后一方面是服务化思维，深挖细节，体现关怀，比如出门高峰期，如果车库出口出现拥堵情况，是否可以优化道闸默认处于抬杆状态;另一方面，是否能够及时推送消息给业主，建议早点出门，或者换其他出口出行以便合理分流。是否可以允许业主定制推送消息，当本楼栋电梯故障，或者当下雨、大雾等天气出现时，在出门前及时得到通知，从而避免仓促出门的尴尬。相对于软硬件投入，服务化思维目前是较为缺乏的。

总的来说，推行“智慧小区”的行为，不同参与者的表现是不一樣的。对于监管方来说，数据只讲求上传，没有下达;对于建设方来说，“智慧”对于房屋销售并不是绝对亮点，因此更多的体现为成本投入;对于物业方来说，“智慧”有助于提高管理水平，提升服务品质，但在减少人力投入方面作用有限;对于业主方来说，享受到的“智慧”依赖于建设方和物业方的投入，没有话语权。

因此，总结起来，目前“智慧小区”的问题还有下面6个：

（1）公共资源的对接度不够：小区所需的医疗、教育、政务等信息难以通过小区力量获得，需要政府层面提供。少部分有能力做对接的企业，所对接的平台、内容、方式也不尽相同，进而所提供的服务也参差不齐。

（2）鉴于成本因素，各类应用系统间未能打通，信息孤岛现象仍然存在。

（3）智慧化便民应用较少且未能普及。现有的智慧小区更多关注于物业管理以及基本的业主需求，未能真正应用数据构建大量便民应用，部分大型开发商会依据需求构建一些便民应用，例如：自动售药机、无接触式回家、疫情期间的重点区域车牌车辆/人群的监管等，但是未能在行业中推广使用。

（4）龙湖、金科、万科等自持物业公司的智慧小区构建整体效果较好;其他非自持物业公司的项目会存在建设（开发商）和运维（物业公司）思路不统一、建设不一致的情况，制约了智慧小区发挥作用。

（5）因为智慧小区的核心在于数据的汇集与应用，因此对于小区服务平台的要求较高。目前智慧小区服务平台供应单位能力水平参差不齐，对不同品牌、数据接口的硬件系统的整合能力差异较大，需要进一步规范平台的能力。

（6）开发单位和物业管理单位的需求存在一定差异：开发单位更愿意为业主看得到、体验度高的功能埋单，而物业单位更关注如何提高物业管理效率、降低物业人力成本;基于这种差异，对于是否要构建公共设施设备监控系统等针对物业管理效能提升的技术会产生不同的意见。

3 “智慧小区”建设标准应用研究

通过对多个项目的实地走访、集中研讨，编写组对重庆“智慧小区”标准的建议如下：

（1）尊重市场选择：对于信息基础设施等已经成熟、或者市场参与度很高的内容不做具体要求，特别是移动信号覆盖、快递柜等纯市场化行为。

（2）培育市场方向：智慧小区是数字经济的重要组成部分，核心在于让采集到的各类数据、信息得以应用，产生价值;因此要引导市场关注各类数据的低成本便民微应用、与其他管理部门间的数据共享与应用，例如：远程停车费缴纳、所在社区信息对接等。

（3）引领技术方向：智慧小区的基础作用是各类小区数据的汇集与交互;因此需要建立平台实现各类采集系统的数据共享与控制;因此要引导市场接受建立IBMS、公共服务平台等数据汇集与应用平台，让数据能动起来、用起来。

（4）发挥政府作用：区建管局搭建区级平台，依托平台在智慧小区建设中起到公共资源共享的作用，真正意义上建立跨部门数据汇集与交互的作用，主要体现在两个方面：一是政府各部门所需的各类数据的采集;二是小区所需的各类公共资源的共享（例如，社区资源、教育资源、政务资源、医疗资源等）。

具体实施层面，拟对智能摄像头做全域化强制要求，包括人脸识别门禁、停车场出入口车牌自动识别、小区公共区域无死角监控、周界全覆盖监控等四种使用场景;拟对IBMS做全域化强制要求，做到小区内智能设备的能观、能测、能控;拟强化智慧小区公共服务平台的作用，引导增加更多人性化的服务，统一提升服务水平，同时也鼓励服务商提供个性化亮点服务。

4 结语

通过对重庆“智慧小区”众多项目调研，发现了公共资源对接度不足、应用系统存在信息孤岛、智慧化便民普及不够、智慧小区服务平台服务能力不规范等一系列缺乏标准化的问题，针对问题我们提出针对性标准建设建议，以期提高未来重庆“智慧小区”建设服务质量。

参考文献

[1] 刘林，陈红霞，杨修明，等.关于重庆市智慧小区建设及发展的思考[J].重庆建筑，2021，20（9）：14-16.

[2] 车辉.基于物联网的智慧安防小区系统设计[J].广播电视网络， 2021，28（1）：41-44.

[3] 黄晓东.建筑给水排水设计标准的应用分析[J].江西建材，2021 （7）：85-86.

Research on the Standard Application of Chongqing Smart Community

CHENG Jian

（Chongqing Housing and Urban-Rural Construction Technology Development Center， Chongqing  401147）

Abstract： This article analyzes the whole process of the Chongqing Construction Bureau's investigation into the construction of "smart communities" for some outstanding areas under its jurisdiction， and focuses on discussions， and puts forward suggestions on the market selection， market direction， and technical direction of the application of Chongqing's smart community construction standards.

Keywords： smart community; standard application; research

收稿日期：2021-12-13

基金项目：重庆市技术创新与应用示范专项重点示范项目《基于物联网的居住建筑智能化融合关键技术集成应用与平台建设》（项目编号：cstc2018jscx-mszdX0114）

作者简介：程建（1986—），男，重庆人，大专，工程师，研究方向：智慧城市、信息化、智慧小区。