“凶宅”买卖纠纷民事责任研究——以请求权基础为中心

文/李心萌

一、 案情及问题

甲乙签订房屋买卖合同，约定乙将其所有的某房屋出卖给甲，买卖过程中产生的税费、办证手续费、中介费等由甲支付。事后，甲支付全部房款，涉案房屋过户登记至甲名下。甲准备对房屋进行装修时，意外从物业管理人处得知八年前涉案房屋内曾发生凶杀案，询问乙后乙表示承认。甲认为，乙在出售前完全清楚房屋内发生过重大凶杀案件却故意隐瞒，造成甲在不明真相的情况下购买该房屋，购置价款与其实际房产价值严重不符，斥巨资购置高档住宅使全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，房屋的使用目的无法实现，要求撤销双方签订的买卖合同、返还购房款、赔偿支出税费及利息。

二手房交易中“凶宅”纠纷案件裁判依据及结果存在诸多差异，涉及风俗习惯、主观认识等问题，此类案件与人们生活密切相关，因而引发学界和社会公众广泛关注。在司法实践中，大量纠纷围绕房屋是否为凶宅、出卖人是否违反告知义务、买受人能否撤销合同或解除合同、出卖人是否构成侵权或缔约过失等争议展开。本文采用请求权基础的案例分析方法，探寻凶宅买卖纠纷中买受人可得依据的请求权基础，并为此提供解决方案。多元请求权基础检视次序通常为：合同、类合同、无因管理、物法上的请求权、不当得利与侵权请求权。本案中，可纳入检视的请求权为合同、缔约过失、不当得利和侵权请求权。

二、 合同请求权

（一） 请求权基础规范甄选

“凶宅”纠纷中买受人对出卖人的请求主要为返还已支付的房屋价款、赔偿损失，这显然不适用原给付请求权。出卖人的违约形态为瑕疵给付，在检视前，有必要厘清瑕疵担保责任与违约责任、重大瑕疵解除与一般法定解除之间的关系。

买受人若主张违约损害赔偿，存在的问题便是瑕疵担保责任是否为独立的请求权基础。对于瑕疵担保责任与违约责任之间的关系，主要有相对独立说和统合说两种观点。前者认为 “出卖人交付的标的物质量不符合约定”的瑕疵担保责任已经被整合在违约责任体系中，后者认为瑕疵给付及救济与一般意义的违约责任存在区别，保持相对独立。本文认为，《民法典》第五百九十八条确立出卖人有交付标的物和移转所有权的主给付义务，品质瑕疵义务虽在体例上远离本条，但其救济方式与违反给付义务并无不同，我国法律也并未承继罗马法中交付义务与瑕疵义务并行的双轨制，交付无瑕疵之物系出卖人的主给付义务之一。此外，《民法典》第六百一十七条规定了买卖合同质量瑕疵担保责任，在原《合同法》第一百五十五条基础上增加“损害赔偿”的违约责任，可认为瑕疵担保责任被纳入违约责任规范体系中，指引适用第五百八十二条至第五百八十四条。因此，可将《民法典》第五百七十七条作为违约责任主要规范，将瑕疵担保责任作为违约责任的具体化予以优先适用。

若买受人主张解除合同，则瑕疵解除实为第五百六十三条第一款第四项中“其他违约行为致使不能实现合同目的”的具体化，“标的物质量不符合质量要求”即违约行为的一种。本案中，甲主张返还房屋价款并赔偿损失，《民法典》第五百六十六条第一款中规定合同解除的效果之一是“恢复原状或者采取其他补救措施”。学理上针对合同解除的后果，一直存在直接效果说与间接效果说的争论。在直接效果说中，恢复原状的“价款返还”系不当得利返还，而在间接效果说中，恢复原状系法定清算义务，具有独立的价值。本文认为，从债的同一性原理出发，合同解除后原债的关系并未消灭，而是原给付义务转化为次给付义务，合同解除后的给付物返还系次合同请求权，履行内容是支付金钱的，恢复原状即返还所收价款，可作为独立的请求权基础规范。对于赔偿损失，《民法典》第五百六十六条第一款中规定合同解除的效果之一是“有权请求赔偿损失”，似乎满足请求权基础规范构造，但合同解除并非损害赔偿的前提性要件，指向“有权请求赔偿损失”这一法律效果的可以是违约或其他情形。该款中提到“有权请求恢复原状或者采取其他补救措施”，此处的赔偿损失不同于第五百八十三条“继续履行、补正履行不足”的损害赔偿，在“合同解除”的前提下“返还或采取补救措施不充分”的情况下，债权人有权要求赔偿。此时，该款作为合同解除后的返还与赔偿条款具有独立意义。

本案中，倘若交付凶宅导致合同解除，甲主张合同解除后损害赔偿的根本原因是乙的违约行为，请求损害赔偿的权利仍源于《民法典》第五百七十七条，并不存在“返还价款之金钱债务履行不能”的问题。换言之，在合同解除的背景下主张替代给付的金钱损害赔偿，并不适用《民法典》第五百六十六条第一款中“有权请求赔偿损失”，而属于第五百六十六条第二款“因违约解除”而产生的损害赔偿，但该款并非独立的请求权基础，而是参引违约责任。因此，本案中甲若请求合同解除后的价款返还，请求权基础规范为《民法典》第五百六十六条第一款，若请求合同解除后的损害赔偿，则请求权基础规范为《民法典》第五百六十六条第二款，并可结合第五百七十七条。

（二） 基于瑕疵给付请求赔偿损失

假设甲得主张瑕疵给付的损害赔偿，请求权基础规范为《民法典》第五百八十二条。瑕疵给付损害赔偿请求权的构成要件为合同有效成立、瑕疵给付、因瑕疵给付产生损害以及可归责。案情并未详述双方缔约过程，根据双方就涉案房屋及价款达成一致可知，房屋买卖合同成立并有效。

出卖人主给付义务之一为按照约定的质量要求交付标的物。本案中，乙交付的房屋在物理上并无毁损，外观与功能也与一般房屋并无差别，可作居住之用，争议在于房屋发生凶杀案件能否视为瑕疵。学理上关于瑕疵的认定有主观说、客观说和折中说之分。主观说认为，物的瑕疵应依据合同目的和内容认定，只要物的实际状态与合同约定或通常应有的状态不符而丧失或减少价值的，均视为瑕疵。客观说认为，物是否具有瑕疵应就客观通常状态认定。折中说则认为，瑕疵的判断应以当事人特别约定的使用目的为主，以当事人意思范畴内该物一般具有的客观特征为辅。《民法典》规定，在瑕疵认定上首先应检视当事人对标的物质量有无特别约定，没有约定则根据补充协议或交易习惯，其次可依照国家标准、行业标准，无以上标准则通常标准和合同目的判断有无减损。总体上，我国法律以主观说为主、客观说为辅，在瑕疵认定上以当事人约定优先。

在“凶宅”买卖纠纷中，若当事人并未就凶宅情事作出约定，依客观说认定凶宅为瑕疵仍然存在分歧。肯定说认为，凶宅认定涉及对房屋价值、效用或品质减损的考量，由于社会一般大众对于发生非自然死亡的房屋多有嫌恶、畏惧心理，会影响该类房屋的购买意愿及价格，应将其视为物之瑕疵。否定说则认为，凶宅之“凶”涉及个人主观心理，因主体、时间、宗教信仰等不同，对此有不同认识，可藉由相关人员记忆淡忘或宗教祭祀等消除，一般交易观念上难以认定其导致物之价值、效用或品质减损。《民法典》第六百一十七条“标的物不符合质量要求”以及《买卖合同司法解释》第二十四条“标的物质量存在瑕疵”中的“质量”可理解为价值瑕疵与效用瑕疵，或品质瑕疵。凶宅究竟存在价值瑕疵，还是品质、效用瑕疵，实际上很难界分。《德国民法典》区分装配瑕疵、错误交付或数量不足等瑕疵。可见，瑕疵的分类并非必然，其意义仅在于使瑕疵的判断更为具体，个案中应着眼于当事人间合同真意或交易市场对凶宅的接受度。

存疑的关键是，若非自然死亡事件已过去较长时间，能否阻却房屋瑕疵的认定。在实践中，有的法院将事件发生时间、地点等因素纳入考量，综合认定涉案房屋是否为“凶宅”。“凶宅”本身并非法律概念，即便符合“凶宅”定义也未必能认定此房屋存在瑕疵，关键在于凶宅可构成物之瑕疵的原因，即房屋与个人居住生活紧密相关、客观交易价值减损。涉案房屋系凶杀行为发生地，事件发生时间与购房时间间隔较长，但甲自物业管理人处得知凶杀事件，可见该非正常死亡事件并未随着时间流逝而被淡忘。此外，我国社会大众对凶宅的接受度普遍有限，可能会导致其房价受到明显的贬损，房屋交换价值影响较大，因此可构成物之瑕疵。交付无瑕疵的物系出卖人的原给付义务，违反该给付义务成立瑕疵给付。

甲主张的利益损害是乙瑕疵给付导致的，责任成立因果关系要件满足。在归责原则上，违约责任通说采用严格责任原则，法律并未就瑕疵履行规定特殊的归责原则，学理上通常将其认定为严格责任。在本案中，乙交付瑕疵标的物，可归责。权利阻却抗辩为买受人怠于通知和缔约时对瑕疵知情。本案涉案房屋的瑕疵存在于缔约之前，甲在缔约时并不知晓其为凶宅，在得知后立即通知了乙，不存在上述权利阻却抗辩，请求权成立。

就买受人所受损害而言，责任范围应检视损害的存在、责任范围因果关系、可预见性和责任减免事由（减损义务、与有过失、损益相抵）。在本案中，甲购买房屋过程中支出的费用包括购房款、房产过户中支出的费用（中介费、税费、办证费、交通费等）。只有因瑕疵给付造成的损害，才可纳入损害赔偿范围。支付的购房款与瑕疵给付无关，在房产过户中产生的费用支出系基于对合同履行的信赖，属于信赖利益，即便是合同正常履行也会产生这些费用。问题在于，此类“因违约而落空的费用”能否纳入赔偿范围。

根据《民法典》第五百八十四条，违约损害赔偿范围包括实际损失与可得利益，非违约方信赖合同成立有效且会顺利履行而支出的费用，在合同正常履行时，可由履行利益抵偿，而在违约情况下，尤其是违约非营利性合同（如以自住为目的的房屋买卖合同，出卖人瑕疵给付致买受人失去使用合同标的物的利益），信赖利益费用支出无法获得履行利益的弥补，违约损害赔偿以信赖费用为准填补的是履行利益损害，因而可纳入赔偿范围。本案中，甲若未信赖合同有效成立且会顺利履行，便不会作信赖费用支出，若非乙瑕疵给付，信赖费用支出即可获得履行利益弥补，所受损害与违约之间成立因果关系，且属于出卖人可预见的损害。

本案可能的责任减免事由为存在与有过失，关键在于买受人是否有义务对涉案房屋进行调查。一审法院认为，甲在交易过程中未尽审慎审查义务，应按照双方的过错比重和原因确定各自的责任比例。存异之处在于交付无瑕疵标的物本就为出卖人的主给付义务，且发生过凶杀案件本就无法通过外观察觉，并不能苛求买受人履行审查义务，而应严格要求出卖人履行合同义务，因此不成立与有过失。据此，瑕疵给付请求权成立，赔偿范围为因办理房屋过户支出的费用及其利息。

（三） 基于合同解除请求解除合同后的返还价款、损害赔偿

甲主张解除合同并请求返还价款，主要规范为《民法典》第五百六十六条第一款。需探讨出卖人和买受人间是否存在一个有效的合同，以及该合同能否被解除。对于因解除产生的损害赔偿，主要规范为《民法典》第五百六十六条第二款、第五百七十七条。因返还价款和赔偿损失两项请求权的前提性要件均为“合同解除”，故合并检视，构成要件为：解除要件成立；解除权可行使；返还价款，损害赔偿。“解除要件成立”需检视合同有效成立、标的物存在瑕疵、合同目的实现三项要件。由前述可知，双方合同成立并有效，凶宅构成物之瑕疵。以下着重探讨合同目的要件。

《民法典》第六百一十条前段一并规定“拒绝受领”与“解除合同”是为了平衡二者的构成前提，即要求瑕疵必须严重，达到根本违约的程度才能解除合同。如何确定“合同目的”以及判断是否实现该目的？有学者将合同目的分为典型交易目的、主观目的、单方目的和共同目的[14]。然而，即便是逐一探讨合同目的的内涵，也无法对其作精准定义，且即便能够清晰界定“合同目的”，对个案中的违约样态和程度会否导致合同目的不能实现仍需作进一步判定。从一般意义上缔结房屋买卖合同的目的来看，当事人所要达成的基本的、共通性的目的无非是买受人取得房屋所有权，出卖人取得价金所有权。尽管订立买卖合同的主要目的是取得标的物所有权，此处的“目的”却过于笼统，不宜等同于“合同目的”。原因在于，倘若出卖人交付的标的物存在重大瑕疵，如认为买受人已取得所有权从而实现合同目的，便不能通过解除合同主张救济，显然架空了合同解除制度。

最高法将“违约结果的客观严重性”作为“不能实现合同目的”的判断标准，即违约结果是否实际剥夺了债权人的履行利益，使当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。因此，在案件事实并未显示当事人就房屋使用进行特别约定的情况下，问题的关键在于确定致使合同目的不能实现的违约样态，以及判断该违约结果是否严重到足以剥夺债权人的履行利益。依全国人大法工委的解释，“其他违约行为致使不能实现合同目的”包括履行质量严重不符合约定，无法通过修理、替换、降价的方式予以补救。由此，“合同目的不能实现”转化为“不可期待通过补正给付消除”的违约样态，可细分为补正给付不能、拒绝补正和合理限期内未能补正。结合前述分析，具体到本案，房屋发生非正常死亡无法通过补正给付消除，满足“合同目的不能实现”要件。

解除权系形成权，买受人若主张解除合同，受除斥期间限制。本案中，甲虽未通知乙解除合同，但其向法院提起解除合同并请求损害赔偿可构成行使解除权的意思表示，因此未超过除斥期间，解除权可行使。关于责任范围，本案中甲的主给付义务为支付价款，已履行的房屋价款及利息得请求返还。合同解除后，当事人合同关系并非完全消灭，仍属于广义的合同关系，故此处的损害赔偿范围与上文“买受人主张瑕疵给付损害赔偿”中的赔偿范围具有同一性，甲的损害为房产过户中产生的费用。乙交付瑕疵的标的物与该损害之间存在因果关系，属于可预见的损害，且本案中无减免事由。据此，甲可主张返还房屋价款、赔偿购房支出的税费及利息。

三、 缔约过失请求权

（一） 请求权基础规范甄选

《民法典》第五百条系缔约过失责任主要规范。乙缔约时隐瞒了涉案房屋发生过凶杀事件，假设甲得基于缔约过失请求权向乙请求损害赔偿，请求权基础规范为《民法典》第五百条第二项“未尽说明义务致损”。依照学界通常见解，相关责任成立要件为：当事人准备或者商议订立契约；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实及有可归责事由；损害；因果关系。

（二） 请求权成立

准备或商议订立契约的当事人须有订约意图，本案满足此要件。缔约方交易过程中，信息本身具有一定价值，各方主体对于自身信息优势的利用具有先天的正当性，在绝大多数情况下，并不要求行为人直接就不利于其谈判地位的事项进行说明。先合同义务设定的本质是令掌握信息、具有信息优势的一方主体无偿提供自身掌握的信息。但信息优势并非披露义务的充分必要条件，有瑕疵未必存在告知义务。这主要是因为各方当事人都有权利用自身所掌握的信息优势谋取利益，个人责任原则也要求交易中个人应自主获取能够获取的、具有重要意义的信息，而不能将信息风险移转给相对人。然而，当事人在磋商接触时存在对缔约相对方的合理信赖，诚实信用原则要求保护该信赖，故在诚实信用原则与个人责任原则的衡量中，法律特别规定了“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”属于违反情报提供义务的不作为，将缔约过程中的告知义务限定为“故意隐瞒”及“重要事实”情形，以保护交易中的信息弱势方。

房屋内发生凶杀案，会对买受人是否与出卖人缔约、以何种条件缔约产生重要影响，属于“重要事项”。本案中，乙为原房屋所有权人，案情显示其对房屋内发生的凶杀案件知情，因而对该事实的隐瞒具有可归责性。甲为签订合同支出费用，存在损害。乙若未违反告知义务，甲便不会受损，符合条件关系。此损害的产生与违反告知义务间具有通常性，存在因果关系。本案中不存在权利阻却抗辩，缔约过失请求权成立。

（三） 责任范围

尽管“合同有效型缔约过失”已为学理接受，但从本案原告请求来看，甲无意保有标的物，因而应探讨“合同无效型缔约过失”。缔约过失保护当事人信赖费用，以恢复缔约前财产总额状态为赔偿范围，以信赖利益的损失为限，包括所受损害和所失利益，但不得超过履行利益。本案中所失利益即交易机会损失，所受损害为房屋过户中支出的费用，此为信赖合同有效成立且会顺利履行而支出的费用。倘若订约时乙告知房屋发生过凶杀案件，甲便不会订立合同，也不会支出上述费用，且乙无责任减免事由。由此，赔偿范围为房屋过户中支出的费用及利息、交易机会损失。

四、 不当得利请求权

（一） 请求权基础规范甄选

有效的合同可作为法律根据，但买受人可能基于意思瑕疵撤销。合同被撤销后虽不发生合同履行请求，但可能产生其他效果，包括损害赔偿和给付返还请求。基于买卖合同而让与标的物所有权，在物权行为独立性及无因性的理论构造下，法律效果应依据区分债权行为与物权行为是否同为无效而决定适用所有物返还请求权或不当得利请求权。

就本案而言，甲作出的意思表示包括让与价金所有权的物权意思表示和购买涉案房屋的债权意思表示，若存在意思瑕疵，二者均可撤销，债权行为之买卖合同与物权行为之让与价金均因其撤销而自始无效。本案中，甲诉请“撤销双方买卖合同”，是否意味着仅主张撤销作为负担行为的买卖合同，而价金让与的物权意思表示仍为有效？从意思表示解释出发，不能奢求当事人在生活观念上分清负担行为与处分行为。所谓的撤销“买卖”，应解释为包含撤销“处分”的意思表示，即一并撤销债权行为和物权行为。基于货币占有即所有的特殊性，乙仍可取得价金所有权，甲的请求权基础为不当得利。存异之处在于《民法典》第一百五十七条第一句能否作为不当得利请求权的基础。有学者认为，该条款规定了合同撤销或无效的法律后果是返还财产，足以作为独立的请求权基础。值得商榷的是，请求权基础规范的识别关键在于“法律效果”有无规定给付义务或请求权。该条虽具备完全法条的外观，然而“民事法律行为无效、被撤销”具体到“合同撤销”或“合同无效”，因丧失保有所受利益的正当依据得主张财产返还，本质上仍为不当得利请求权，并非独立的请求权基础。

甲得依据不当得利请求权主张返还房屋价款，则《民法典》第一百二十二条与第九百八十五条主文均可作为不当得利请求权基础规范。依非统一说，将不当得利划分为给付型和非给付型，给付型不当得利请求权有优先性，非给付型不当得利请求权则具辅助性，对同一不当得利客体，优先适用给付型不当得利。不当得利的构成要件之一为“受有利益”，包括财产权的取得、物的使用等，本案中乙所受利益为甲支付的房屋价金，系基于甲增加其财产的意思，存在给付关系，排除非给付型不当得利。不当得利请求权成立要件为：受有利益；因他方给付而受利益无法律上原因：给付欠缺目的。

（二） 请求权成立

在给付型不当得利中，所受利益为一方当事人自他方当事人所受领的给付。本案中，乙取得甲支付价金的所有权，受有利益。因他方给付而受有利益，双方间应有给付关系，甲让与价金，使乙财产增加，其目的在于清偿其基于房屋买卖合同对乙负担的义务，构成给付。甲若得撤销涉案合同，作为给付原因的房屋买卖合同无效，给付目的嗣后不存在，因而须检视甲能否主张行使撤销权。

有疑问的是，甲的意思瑕疵究竟是意思表示错误，还是意思不自由。就凶宅买卖而言，实践中，有的法院认为对凶宅的隐瞒构成欺诈，有的法院则认为买方基于对房屋的错误认识而作出的意思表示与真实意思相悖，从而构成重大误解。在重大误解情形中，意思表示受干扰的原因通常在于表意人，而在欺诈情形中，不法干预则来自他人。也有观点认为，当基于欺诈形成的错误属于交易中重要的物之性质错误时，可能存在撤销权竞合问题。从制度本身出发，重大误解情形中，不考虑对方当事人是否有过错，而是单方面赋予表意人撤销权，但需补偿对方因信赖合同效力而承受的损失，避免其滥用权利，因此不存在撤销权人主张赔偿损失的可能。此外，在对交易中重要的当事人资格或物的性质出现错误时，并无瑕疵担保问题，因而需对当事人意思自由进行兜底性救济。本案中，甲缔约时所期待的是适宜居住的场所，涉案房屋事实上发生过凶杀事件，存在性质错误，该错误认识源自乙的隐瞒行为。因此，首先判断乙是否成立欺诈，若不成立，则检视是否构成重大误解。

欺诈的构成要件为欺诈行为、欺诈故意和因果关系。欺诈行为可表现为故意陈述虚假事实和故意隐瞒真实情况，后者要求行为人有义务向他方如实告知某种真实情况而故意不告知。尽管原则上当事人并没有普遍的告知义务，消极的事实隐藏并不成立欺诈，但在对买受人具有重要意义、可能危及合同目的实现的情况下，依据特别法规定、诚实信用原则或交易习惯，单纯的沉默构成告知义务的违反，成立消极不作为欺诈。本案中，房屋内曾发生过凶杀案的信息对是否缔约以及以何种条件缔约会产生实质影响，依诚实信用原则，乙负有向甲披露该信息的义务，在买卖价格与市场价格相当的情况下，未披露信息可构成欺诈行为。

欺诈行为与受害人不真实的意思表示之间具有因果关系，此种因果关系包含两个层次：其一，因欺诈陷入错误；其二，由于错误认识而做出意思表示。本案中，甲基于乙故意隐瞒凶宅情事的欺诈行为对房屋状况作出错误认识，又因该错误认识作出意思表示，订立合同并支付价金，因果关系要件成立。对于“欺诈故意”要件，故意的内容包括认识欺诈行为，希望对方陷入错误并因其错误而为一定意思表示。乙明知涉案房屋为凶宅而加以隐瞒，存在欺诈故意。据此，乙欺诈成立，不再检视是否构成重大误解。撤销权系形成权，受除斥期间限制。甲在得知撤销事由之后即主张撤销，未超过除斥期间，甲可基于受欺诈而作出撤销买卖合同和移转价金所有权的意思表示，乙取得价金所有权无法律上原因。本案中无债务到期前的清偿、为履行道德义务而为给付或明知无给付义务而为清偿等情形，不存在权利阻却抗辩，请求权成立。

（三） 返还目标及范围

甲所失利益为金钱，依利益性质，乙应偿还其价额；所受损害为房屋价款及买卖过程中所支出的各项税费。不当得利的返还义务范围须分情况确定，损害大于利益时以利益为准，利益大于损害时则以损害为准，故乙应返还的是所受利益——房屋价金。此外，《民法典》根据受领时或受领后是否知道无法律上原因，区分恶意受领人和善意受领人。前者须将受领时所得利益或知道无法律上原因时现存的利益，附加利息一并偿还，如有损害则须赔偿；后者仅须返还现存利益，该利益不存在时则不必返还。本案中，乙在出卖房屋时明知此房屋发生过凶杀案件，可认定其欠缺保有所受利益的正当依据，属于恶意受领人，返还的范围包括受领时所得利益——房屋价款、甲为购买房屋支出的其他费用及利息。

五、 侵权请求权

（一） 请求权基础规范甄选

传统观点认为，侵权法保护的民事权利系人格权、物权等绝对权。在德国法律中，若不满足过错侵权一般条款，尚须检视是否违反保护性法律或故意背俗，后二者系对非因绝对权受侵而发生的财产损害即纯粹经济损失的特别保护。我国民法虽无类似规定，但《民法典》第一千一百六十四条改原《侵权责任法》第二条民事权益列举式规定为一般条款，以民事权益统领民事权利和民事利益，潜在地扩大了侵权法保护范围。最高法认为，凡是法律已明文规定保护的合法利益都应纳入侵权法保护的范围，故意违反善良风俗致人利益损害的行为可由侵权法调整。对于非由侵害绝对权导致的纯粹经济损失能否纳入侵权法保护，从侵权法保护对象本质上具有对世性来看，如果具备公示可能，则可成为侵权法保护的对象，而保护性法律和善良风俗之对世效力对此提供了公示可能。结合《民法典》第八条“从事民事活动不得违法背俗”，以第一千一百六十五条第一款为主要规范，可为赔偿纯粹经济损失的请求权提供基础规范。

就本案而言，甲若得主张侵权损害赔偿请求权，首先应检视乙是否满足绝对权过错侵权要件，若不成立，则须检视其是否违反保护性法律或故意背俗。保护性法律多为强制禁止的公法规范，转介无涉民事不法的行为义务，以补强侵权法的不足，立法上并无有关凶宅禁忌的明确规定，因而只需检视是否其构成故意违反善良风俗。

（二） 基于侵权请求权主张损害赔偿

甲得依据《民法典》第一千一百六十五条第一款向乙主张过错侵权损害赔偿。本案中，乙未尽告知义务，属于有作为义务而不作为，责任成立要件为：绝对权被侵；作为义务存在及违反；责任成立因果关系；责任能力。责任范围要件包括损害和责任范围因果关系。

1. 绝对权是否被侵。《民法典》第一千一百六十五条第一款系过错侵权一般条款，以绝对权为典型保护对象，此处所涉问题为买受人的绝对权是否被侵。争议在于欺诈是否侵害意思决定自由，于此需要检视的法益为意思决定自由权。有观点认为，侵权法以“权益”统一概括了所有的“合法权利和利益”，未区分受侵害的权益属性，只要是合法权益，就都在保护范畴之内。欺诈制度旨在保护表意人的意思决定自由，表意人的相关权益当然处于法律的保护范畴之内。然而，如若不区分保护权利与利益，将会导致一般性的纯粹经济损失过错赔偿责任，极大限制民事主体的行为自由。因此，有必要探讨意思决定自由权是否为绝对权，尤其是人格权。

根据法律是否将保护的人格特定化，将人格权划分为一般人格权和具体人格权。从一般人格权理论的发展来看，《德国民法典》以违法性理论构建权益保护区别的侵权体系，折中于个别列举和一般概括之间，采用三个基本侵权类型：故意或过失侵犯他人人身权益（生命、身体、健康、自由）、所有权或其他权利；违反保护他人法律；违反善良风俗应负赔偿责任。列举的人格权中的“自由”仅为身体的活动自由，不包括一般性的行为自由，其他人格利益只能通过类型二获得有限保护。囿于立法对人格权的保护并不完备，德国以司法判例形式发展出“框架权利”，其具体内容有赖于生活现实填充，何种行为侵犯一般人格权，是否以及如何为之提供救济，皆由法官依据个案作出判断，以一般人格权理论填充法条中的“其他权利”。然而，侵权法中的权利应当具有确定的内容和清晰的边界，从而使某项确定的利益归属于特定的主体，以保证在确定情况、范围内可取得相对于其他主体的法律优先。一般人格权并不具有确定的内容和清晰的边界，与侵害具体人格权推定违法性不同，侵害一般人格权的违法性判断有赖于个案中的利益衡量和价值判断，在本质上属于利益而非权利。

有学者认为自由包括身体动作自由和精神活动自由，后者包括心理活动表达于外部的自由与意思决定自由。然而，意思决定自由权并不在《民法典》列举的人格权范围之内，其内容和范围也不具明确性，性质上属于利益而非具体人格权。《民法典》第一百零九条和第九百九十条第二款规定，自然人基于人身自由、人格尊严产生的其他人格权益受法律保护。问题在于，意思决定自由是否属于基于“人身自由”抑或“人格尊严”产生的其他人格利益。

最高法认为，人格利益系人的人身和行为自由、安全及精神自由等利益，可分为一般人格利益和具体人格利益，前者指人身自由和人格尊严，后者包括生命、身体等个别人格利益。依此见解，“意思决定自由”似乎可归入“人格尊严”，与身体自由之“人身自由”相对，受侵权法保护。但最高法将“人格尊严”解释为“自然人基于自己所处的社会环境、工作生活环境，以及基于地位、声望、名誉、声誉等各种因素而形成的人格价值以及得到社会、他人尊重的品性”，并列举名誉权、荣誉权、隐私权等具体人格权，阐明人格尊严可作为这些权利的来源。从人格尊严的伦理性、道德性来看，意思决定自由与其关联较弱，因而并不能归入“人格尊严”，进而不属于人格利益，不满足构成要件，故不再探讨其余要件，以下就是否构成故意违反善良风俗侵权作检视。

2. 故意违反善良风俗侵权。德国学界对欺诈的侵权责任多持肯定意见，认为欺诈一般都是背俗的，因欺诈订立合同，侵犯的客体为意思决定自由，不属于类型一所列的绝对权或其他权利，受欺诈人可通过 “故意背俗侵权”请求侵权损害赔偿。背俗是侵权行为的方法，侵权行为和背俗间不存在因果关系，侵权行为的对象是特定他人的法益，因果关系发生于行为和他人法益受损之间，而纯粹经济损失与最终损害常同一，因而责任成立的因果关系和责任范围因果关系具有同一性，不再区分责任成立和责任范围。于此，需要检视损害、违反善良风俗和故意。本案中，甲所受损害即受欺诈而支出的费用，系纯粹经济损失，为防止侵权法保护客体范围不至于过宽，避免对可能的加害人之行为自由造成过度的限制，须将“故意”和“背于善良风俗”两项要件过滤。买受人能否基于侵权请求损害赔偿，主要涉及出卖人出卖凶宅是否背俗，以及是否故意为之。

“背俗”要件所涉问题为如何认定“善良风俗”这一不确定概念。最高法将违反公序良俗的行为具体化为十种类型，共通性在于公序良俗是否关乎社会公共利益。然而，在侵权领域，善良风俗涉及的是个人私益，最高法的相关规定无法为故意背俗侵权中的“善良风俗”提供参考。德国学界认为，背俗的标准在法律之内，而非道德、习惯、社会价值观等法外标准。就规范目的而言，故意背俗侵权所规制的内容是通过法律上的损害赔偿来制裁可谴责的行为，设立目的在于防止行为人无视普遍认同的行为标准，该标准的内容来源于社会伦理要素和法律伦理因素。因此，善良风俗的标准不涉及先于法律的伦理道德观念以及不成文的社会规范，而是行为的法律规则的形成基础，核心在于保护交往参加者的合理行为预期。对私人交往追究责任须从“期待可能性”出发，只有对加害于他人的结果有预见可能性，才能课以防免义务。依照社会交往参加者的合理行为预期标准，本案中，甲信赖房屋不存在凶宅情事、买卖合同能够顺利履行，符合一般社会交往参加者在成立房屋买卖合同时的合理预期，乙明知房屋内发生过凶杀案件，且明知甲是在对此不知情的情况下才有与自己缔约的意思表示，其欺诈行为违背了善良风俗。乙在将涉案房屋出卖给甲时，负有向对方披露该信息的义务，但其故意不履行该义务，隐瞒事实与甲订立买卖合同，主观具有追求侵害对方利益的故意，满足构成要件。

本案不存在责任能力等违法阻却事由，请求权成立。在责任范围上，侵权人存在利用欺诈使他人订立不利合同的行为，侵权救济旨在使当事人回到未受侵权时的状态。对比其未受欺诈时所处的状态，本案中，侵权责任的范围为甲支付的房屋价款以及购房过程中支出的中介费等费用。

六、 结论

“凶宅”买卖纠纷案中涉及的核心问题包括凶宅是否能认定为物之瑕疵、告知义务的来源以及意思决定自由是否受侵权法保护。本文以实践中房屋买卖案件为分析对象，探讨此类案件买受人的请求权基础，得出结论如下：

第一，买受人可主张的救济途径包括基于合同解除主张返还价款并赔偿损失、瑕疵给付的次给付请求权、缔约过失责任、因欺诈行使撤销权后的不当得利返还和侵权损害赔偿。其中，解除权和撤销权只能择一行使，由当事人选择主张，二者均受除斥期间的限制。撤销权人须在除斥期间内提出请求，否则将丧失撤销权。可依据缔约过失责任或瑕疵给付违约责任主张损害赔偿责任。第二，对于“凶宅”能否构成物之瑕疵，须考量房屋与个人居住生活是否紧密相关、交易价值是否减损，个案中应着眼于当事人间的合同真意或交易市场对凶宅的接受度。第三，对于出卖人之告知义务，依据特别法的规定、诚实信用原则或交易习惯，在对买受人具有重要意义、可能危及合同目的的实现甚至使其落空的情况下，单纯的沉默构成告知义务的违反。第四，意思决定自由并非侵权法保护的人格利益，无法适用过错侵权一般条款，欺诈可构成故意违背善良风俗型侵权。