新销售模式下营销对房产开发的积极意义探析

作者简介：颜中一（1981.10-），男，汉，浙江嘉兴人，大学本科，助理经济师，研究方向：房地产。

摘要：近年来，我国房地产行业取得了长足的进步，房地产销售也越来越受到人们的关注。我国房地产行业存在区域性过热现象，由于房价的持续上涨，出现了部分炒房投机行为，使得一些地区出现了房地产泡沫现象。与其他国家的一些地区相比，我国的房地产行业一直呈现出价格上涨的趋势。房地产营销是一项系统全面的工程，需要从房地产成本、房地产特点、客户心理等方面进行考虑，形成良好的销售模式，建立良好的营销渠道，实现交易成功率最大化。

关键词：新销售模式;营销;开发;意义

随着时代的不断发展，经济呈现出蓬勃发展的趋势，房地产建设项目也逐渐增多，房地产行业也逐渐成为我国经济的支柱，影响着国家的发展。为了实现房地产行业的长远发展，需要不断加强对房地产建设项目的精细化管理，提高建设项目的管理水平，逐步完善管理体系，不断满足房地产开发的需要，提高房地产行业和建设项目的管理质量，实现房地产行业的可持续发展。对于房地产营销的发展，网络营销的合理应用是非常重要的。它既是提高房地产企业经济效益的基础，也是增强房地产企业核心竞争力的关键。本文主要研究网络营销在房地产营销中的发展。

1新销售模式概述

房地产销售是整个房地产项目管理的重要组成部分，适应新形势的销售模式是保证房地产项目成功的关键。房地产开发商应敏锐地观察外部环境的变化，注重分析，及时调整营销模式，创造最佳的销售业绩。目前，我国房地产销售主要有三种模式：直接销售、委托代理销售、网络销售。直接销售是指房地产企业利用内部销售部门和销售人员，选择一个固定的销售地点，直接向客户销售产品。直销具有销售渠道细分、易控制、反应灵活等特点。委托代理销售是指房地产开发企业委托相应的房地产中介机构作为中介销售房屋。在这种销售模式下，中间商通过对房地产企业的商品进行多方面的宣传和推荐，吸引客户购买房产，从而获得一定的代理费。在委托代理销售中，由于代理人具有更好的市场经验，在信息、渠道和销售人员方面具有更好的优势，因此委托代理销售的效果优于直接销售，在一定程度上减轻了开发商的压力。网上销售是指房地产开发商与目标客户通过互联网进行沟通，完成商品的销售。与直销和委托代理两种传统销售模式相比，网上销售不仅销售成本低，而且可以保持零距离通信和全天服务的销售模式，为客户提供了极大的便利。

2新销售模式下营销对房产开发的意义

2.1必然選择

我国社会经济的持续发展，为房地产营销的发展带来了新的机遇。新销售模式的运用为房地产提供了一种新的营销模式，对房地产行业的发展起着不可或缺的作用，对市场资源的配置起着基础性的作用，从消费者和市场的具体需求出发，构建了一种高效合理的营销方法。随着我国城市化进程的加快，购房对象发生了巨大转变，以新生代为主，人们对住房和购房的需求已经从最初的单一需求向多样化的品质需求转变。在追求生活品质的同时，我们更注重自我价值的升华。充分利用新销售模式可以有效满足消费者和市场的实际需求，实现对房地产资源的充分分析是我国房地产市场发展的必然选择。

2.2必经之路

新销售模式中互联网利用其独特的特点，可以对市场中的各种元素进行优化和处理，确保各种数据的有效整合。以现代科技为基础的新社会拥有了更多的受众，并逐渐呈现出上升趋势，有很大的发展空间。因此，网络营销在房地产营销的发展是唯一的办法，是房地产企业提高其核心竞争力的焦点在经济市场的发展，并能有效地促进房地产企业的健康稳定发展。

3我国房地产业的发展现状

3.1目前，我国房地产业的整体状况是：“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高、生产率低、科技进步对房地产业发展的贡献小。据有关报道，全球约50%的资源投资于建筑业，建筑排放的二氧化碳约占全球排放量的40%。因此，建筑行业和房地产行业被称为行业中的“耗能大户”。

3.2我国房地产业还属于粗放型发展阶段，房地产开发过程中资源的利用率较低。主要表现为：（1）在房地产项目的规划设计中，对项目的空间资源（项目的环境和周边环境）没有进行合理的开发利用，导致房地产开发成本的增加;（2）房地产建设阶段：在材料、机械设备、人力资源方面，由于现场各项资源没有合理配置，存在不同程度的浪费;（3）房地产使用运营阶段：由于忽视市场需求，盲目开发，导致部分地区房地产市场空置率高，大量商品房闲置，住房和土地资源浪费严重;（4）房屋拆迁阶段存在资源浪费：未能坚持“3R”原则，做到建筑废弃物分类处理。

3.3供求结构矛盾明显

目前，由于房价等因素的影响，我国各地住房供需存在严重的不平衡，具体表现为供给大于需求。目前，随着我国城市化进程的不断推进和经济社会建设理念的影响，许多城市为了刺激城市的经济发展，提升 GDP，大都是拆楼、建楼。但在现实生活中，有买房刚需的人就那么多，这导致许多城市建造了闲置的建筑，或开发商将其抵押给银行以偿还贷款。因此，我国房地产市场存在着明显的供过于求的现象。目前，中国房地产开发商从中高层住宅建设购买房屋的能力非常弱，但他们大多需要从低端住宅建设购买房屋。目前，我国房地产结构十分脆弱，建设住房的能力很低，因此，供给和需求的错位也是我国房地产业发展中必须注意的问题。

3.4房地产价格持续高涨且地区间的差距极大

随着我国多年来房地产开发利用和商业用地的扩大，许多城市可开发的土地面积不断减少，导致房地产开发商的土地价格不断上涨。此外，目前建筑材料和劳动力的工资也在不断上涨，导致建筑施工成本的增加，再加上其他因素，我国的房价仍在不断的增长，即使国家一再颁布政策限制房价，也无法大幅降低房价。特别是一线大城市的房价，其上涨速度简直令人乍舌，当前我国的房地产最大的问题就是同时间段区域之间的房价差距过大，北上广等超一线的城市房价领跑全国，其他省会城市以及东部沿海经济发达的城市紧随其后，然而这两大阵营之间也存在着巨大的差距，此外，这些地方的房价又与普通的二线、三线、四线和五线城市在房价方面又存在着巨大的差距。

3.5消费主体转移

当前我国楼房消费的主力已经变成 80后和 90后，他们的购房刚需相对而言比较大，但他们的消费观念也有所不同。传统的中国老人讲求居有三尺之地，但新时代的青年则不然，他们因为当前过高的房价，以及共享经济理念的影响，更喜欢租房子住。与此同时，城镇化的发展，中西部地区的发展对房市的发展具有极大的推动作用。因此，这些地方将成为房地产行业发力的重点地区，楼房的库存也相对会集中在这些区域。

4新销售模式下房地产营销模式的可行性分析

4.1互联网在社会经济中的高渗透性

互联网最大的特点就是消除了时间和空间的差距。因此，目前，互联网正以不可预测的速度和方式影响着我们的日常生活和工作，并因此不断地推动着中国的经济。因此，目前，互联网正以不可预测的速度和方式影响着我们的日常生活和工作，并因此不断地推动着中国的经济和社会发展。根据相关调查数据，目前中国互联网的普及覆盖全国，导致中国网民的数量和规模不断增加，且年龄跨度较大。此外，相当多的互联网用户已经上网很长时间了。此外，手机的发展使得互联网+房地产营销模式具有很大的可行性。

4.2互联网 +房地产营销能减少资源的浪费

在现实生活中，房地产业采用网络营销的方式，可以使消费者看到，购买和装修房子在同一时间，这样他们就可以完成所有连接只有一个投资和建设，实現房屋建筑和装修的问题，减少中间环节，从而避免了资源的浪费，大大节约了成本。

4.3引发业务流程再造

当前的互联网+房地产营销模式，可以大大降低对传统房地产中介的依赖，从而从根本上改变传统的商业模式，触发房地产业务流程再造，促进房地产的发展和网络定制的发展。

4.4推动电子商务升级

在“互联网 +”行动下，互联网 +房地产的营销模式，同时还能带动家居定制以及物流等相关的产业网络化发展，此外，还能带动网络支付等相关的电子商务发展壮大，与此同时，随着现代信息技术的发展，网络真三维立体房屋展示营销模式的出现、发展和升级，也极大地推动了“互联网 +”商务模式由二维模式转向三维模式。

4.5提高人们的生活满意度

在互联网+房地产营销模式下，人们根据自己的意愿进行选房、装修等活动。这样可以大大提高人们的生活质量，提高人们对生活的满意度。

4.6满足多样化需求

互联网+房地产营销模式，实现了房地产资源线下和线上销售的资源整合。不同的买家可以根据自己的意愿和需求在互联网上自由选择，以满足他们多样化的需求。

4.7降低交易成本

互联网+房地产营销模式，买卖双方通过特定的网络平台，并利用先进的现代支付技术支付资金，实现购房一站式购物体验，减少了中介对房地产中介的参与，自然降低了交易成本。

5新销售模式下房产开发的营销措施

5.1明确营销目标，全面开展销售新模式

新销售模式要想充分发挥互联网的网络优势，就必须加强房地产市场资源的配置和优化，这是实现市场资源有效整合的关键。首先，基于互联网，对房地产市场进行全面的调查研究，从市场资源的具体开发入手，构建健全高效的营销措施，充分发挥全网络覆盖和高效的特点，大力挖掘房地产市场中的潜在消费群体，共同构建与潜在消费群体顺畅高效的互联网沟通体系，构建切实可行的潜在消费群体和网络消费者奖励体系，提高网络消费群体的主观能动性，促进其积极参与，有效激发消费者的参与兴趣。第二，确保网络营销问卷在房地产营销发展中的简洁性和明确性，实现简洁性、趣味性和精细化的高度统一，通过对真实准确的数据进行综合分析和研究，确保市场信息的有效性和真实性，有效划分潜在消费群体提供的所有数据，建立系统档案，为房地产企业发展提供有利支持。第三，加强人才队伍建设，确保网络数据分析师的专业能力和综合素质，从而对营销数据进行系统分析，科学预测房地产市场未来的发展趋势;并为房地产企业未来的发展指出了前进的方向。

5.2规划品牌战略，加强网络推广的管理

新销售模式借助互联网技术，采取多样化的营销推广措施，充分发挥互联网受众广泛、便捷的特点，以互联网为房地产企业上传房屋信息的主要场所，加强与消费者的沟通与交流，提高房地产企业营销网站的点击率，力求网络营销效果最大化。首先，将网络营销方式与以往的推广方式相结合，形成一种新的房地产推广形式。第二，提高互联网用户的点击率，拓宽房地产营销发展中的网络营销群体和成员，确保互联网房地产信息的可靠性和真实性。新用户注册后可获得积分金币。随着用户信用水平的不断提高，他们的态度也越来越好，提高了用户的交易率，获得了用户的信任。第三，在房地产营销发展中通过分享网站提高网络营销受众数量，定期组织一些活动，帮助房地产企业树立良好形象，形成强大的品牌效应，从而为今后房地产企业健康有序的发展铺平道路。

5.3找准市场定位，规范代理销售的管理

市场环境的变化使得当前房地产行业在营销工作过程中必须转变观念，以市场需求为导向，在市场竞争中不断完善自身的营销策略和营销手段，从而实现房地产行业的进一步发展。要实现这一目标，首先要扭转传统的营销观念，充分认识到营销对房地产行业发展的重要性。在新营销理念的指导下，房产营销应针对市场需求，根据市场的实际需要制定营销策略，使房地产行业能够获得更大的市场份额和经济效益。此外，在实际营销工作过程中，房地产行业应重新确立自身的角色和定位，改变传统的工作方法和手段，加强服务意识，充分了解当前房产用户的实际需求，通过营销手段满足房产用户的需求，从而赢得广大用户的认可。同时，要保证营销体系的实施。相关部门应在实际工作过程中建立有效的监督模式，提高相关营销措施的实施效果。通过积极的调查研究，充分了解房产用户的实际需求，并及时调整相关策略，从而获得更大的竞争力。

5.4合理利用互联网技术，整合营销资源

要想充分发挥互联网的网络优势，就必须加强房地产市场资源的配置和优化，这是实现市场资源有效整合的关键。首先，基于互联网，对房地产市场进行全面的调查研究，从市场资源的具体开发入手，构建健全高效的营销措施，充分发挥全网络覆盖和高效的特点，大力挖掘房地产市场中的潜在消费群体，共同构建与潜在消费群体顺畅高效的互联网沟通体系，构建切实可行的潜在消费群体和网络消费者奖励体系，提高网络消费群体的主观能动性，促进其积极参与，有效激发消费者的参与兴趣。第二，确保网络营销问卷在房地产营销发展中的简洁性和明确性，实现简洁性、趣味性和精细化的高度统一，通过对真实准确的数据进行综合分析和研究，确保市场信息的有效性和真实性，有效划分潜在消费群体提供的所有数据，建立系统档案，为房地产企业发展提供有利支持。第三，加强人才队伍建设，确保网络数据分析师的专业能力和综合素质，从而对营销数据进行系统分析，科学预测房地产市场未来的发展趋势;并为房地产企业未来的发展指出了前进的方向。

5.5合理利用互联网技术，采取多种推广措施

借助互联网技术，采取多样化的营销推广措施，充分发挥互联网受众广泛、便捷的特点，以互联网为房地产企业上传房屋信息的主要场所，加强与消费者的沟通与交流，提高房地产企业营销网站的点击率，力求网络营销效果最大化。首先，将网络营销方式与以往的推广方式相结合，形成一种新的房地产推广形式。第二，提高互联网用户的点击率，拓宽房地产营销发展中的网络营销群体和成员，确保互联网房地产信息的可靠性和真实性。新用户注册后可获得积分金币。随着用户信用水平的不断提高，他们的态度也越来越好，提高了用户的交易率，获得了用户的信任。第三，在房地产营销发展中通过分享网站提高网络营销受众数量，定期组织一些活动，帮助房地产企业树立良好形象，形成强大的品牌效应，从而为今后房地产企业健康有序的发展铺平道路。

目前，国家大力推进"互联网+"行动，将房地产销售与互联网相结合。这是时代的潮流。在国家政策的支持下，必将得到更好的發展。此外，互联网+房地产营销方式可以有效降低易处理的成本，同时促进房地产开发商产品和服务的进一步升级。从而使买家能够得到更好的产品和服务，从而促进中国房地产业的健康发展。

6结束语

综上所述，随着我国经济的发展，房地产业的发展逐渐呈现出价格上涨的趋势。房地产营销企业要想做好营销策略规划，就必须根据企业的发展情况来设计营销方案。目前我国房地产市场发展迅速，市场上有大量的房地产供给，成熟理性的消费者消费观念加剧了房地产市场的竞争。如何在激烈的市场竞争中脱颖而出，是房地产营销的一个深入研究。房地产企业应认识到自身的不足，不断提升企业形象，注重自身品牌的创建，科学合理地采取营销策略，不断提高自身的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

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