我国居住权制度存在的不足与完善路径

帕力扎提·阿不都热衣木

摘 要：居住权制度与老百姓的“住有所居”问题密切相关。关于老百姓最根本的住房问题一直是党和国家的重点关注对象。目前我国经济增长迅速，随之而来的是老百姓居住条件与经济条件不匹配，居住需求程度高，但房价虚高不下，如何从制度设计方面利用好现有的住宅体系，成为了实现民生“住有所居”目标的关键。居住权制度的设立符合了当今社会经济发展的现实需求性，使该制度的功能价值能够在最大程度上发挥，为实现弱势群体的“住有所居”和“以房养老”模式的改革提供制度支撑。

关键词：居住权制度;民法典;法律适用

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009 — 2234（2022）03 — 0113 — 04

在我国《民法典》中新增加居住权该项制度，这不仅深刻落实了“住有所居”理念，而且同时为居住权纠纷的有效解决提供法律的依据。该制度是为了满足人民群众居住的生活需求而对他人所有的房屋进行占有和使用的一种用益物权。在《民法典》中新增该项制度是有关继承制度的基础上结合了人民群众的现实需求，结合当今经济社会的发展需求，逐渐形成了具有中国特色的“居住权制度”。与此同时，居住权该项制度也存在着一些不足，并不够完善，因此本文从解决居住权制度在现实中所面临的难点进行出发点，以期待能够对它的完善进步提供有效的建议。

（一）居住权之概念

根据我国《民法典》第366条的规定①，居住权是指拥有居住权利的主体对他人所拥有房屋的全部或部分及其房屋的附着物，享有的使用权与占有权。明确了居住权制度是属于用益物权范畴，并且是可基于合同而设立。

（二）居住权之特征

居住权制度具有直接控制的能力它体现了“物尽其用”的属性居住权制度具有如下几点特征：

首先，居住权具有排他性及优先性。当居住权的有效期内，如果没有法律规定或约定的理由，无论房屋所有人如何处置房屋，即使房屋所有权由他人所有、购买或继承，居住权人对居住标的房屋仍依法享有居住的权利，买受人或继承人不得要求居住人迁出。

其次，居住权制度具有比较相對的稳定性，即《民法典》370条②，当然任何权利都无法永续长存，居住权也如此。除此之外，关于居住权期限双方当事人之间是可以约定的，当期限未明确约定时，居住权的最长期限是不可超过权利人生命，也就是居住权人死亡之时，该权利也就随之消灭。居住权制度的该期限性特征体现着现实中的合理性，对居住权期限加以规定既给了当事人双方自行协商的机会，维护双方权益;对其最长期限的规定则是对限制权力滥用原则的体现，防止权利被滥用。

最后，居住权制度的人身专属性较强。依据我国《民法典》中第369条③条明确了居住权人身属性、是不予转让与不予继承的，原则上也不得出租，当然再另有约定除外。若居住权可随意转让则很有可能出现作为弱势群体的居住权人出于偿还债务等目的而转让居住权，从而导致需要住所之人无居住权，而自身有住所之人却享有多个居住权，并通过转让居住权获利的现象产生，这种现象无疑会削弱居住权保障性权利，这种情况也无疑与立法者的初衷相违背。从“当事人另有约定的除外”可知，双方当事人之间是可以根据约定将居住权转让之第三人。经当事人协商一致后转让的居住权多为实现居住权人的投资性利益或其他利益的目的，在居住权设立时便已考虑到权利可转让的情况下较难出现权利人被迫转让居住权的情形，此种转让也体现并且符合在我国法律中的意思自治原则之意。

设立居住权不仅是一个民法理论问题，更是一个具有实际意义的社会问题。但是，当前关于是否设立居住权问题的研究，持肯定论观点的民法学专家和持否定论观点的民法学专家都仅仅是单纯的理论推演：第一，持肯定论观点的学者则强调中国社会人口老龄化的现状、农村地区多空巢老人、城市住房紧张等现实问题，在民法中确立居住权制度可以有效改善当前存在的住房问题，缓解社会矛盾;第二，持否定论的学者则突出中华传统孝道，家庭成员的赡养可以解决老年人的晚年养老问题，而通过合同或遗嘱、遗赠可以保障一方去世后另一方的晚年居住问题。而现实中是否有规定居住权的必要性，应将我国现代社会是否有居住权的现实需求作为判断标准。

我国在《民法典》中增加了居住权制度，也是因为社会上有了对应的需求，但是在借鉴其他国家的居住权制度时也不应一味地照搬，要对居住权制度进行一定的改造，使其更加适应我国的国情和社会发展需要。同时，居住权还有更大、更广的适用空间，以满足我国居民的基本居住保障，实现人民群众对房屋的充分利用，最大限度发挥居住权的作用。详细来说，还有以下几个功能：

（一）保障老年人权益的有效需要

随着人口老龄化趋势的上升，“以房养老”成了老年人最关心的社会问题之一。居住权制度的设立在“以房养老”中也有效呈现自身作用，如：首先，交易稳定、适用广泛。在居住权模式下设立“以房养老”使得让老人在生前直接获得居住权，一方面就能避免以遗嘱为条件换取保障，另一方面基于居住权的优先性，能最大限度保障“安有所居”。其次，会更加安全、操作简便，许多老年人都有独立的房屋，担心把房子卖出去或抵押给银行会失去房屋的产权导致没有房子可住。由于我国金融体制和监管机制不健全，再加上许多老人对“钱商”、金融诈骗等辨别能力的不足，确实存在受骗风险。但是通过居住权来实现“以房养老”，其房屋的所有权已不在该老年人手上，不存在手头拥有大量的闲钱。另一方面，清晰简洁的设立流程使得老人避免信息不对称、业务知识匮乏等问题，能最大限度保证交易安全。最后，效力更强、权利清晰，抑老年人在房屋上设立之居住权，意味着在居住权到期之前，老人占有、使用的房屋不能被收回，当自己的居住权被侵害时可直接行使物权请求权同时也不会受诉讼时效的限制影响等，有效避免了建立在租赁关系上的以房养老，因合同解除而只能获得债权救济的情形〔1〕。

（二）我国住房保障制度的有效补充

随着改革开放以来，我国住房保障体系的转变趋势是从公益性的住房分配向商品住房市场的纵向去向。由于我国是人口大国土地供应十分紧张，因此房屋建设成本走向持续增长的趋势，这加剧了中低收入群体的住房难等一系列问题。随着物权法的颁布及实施，在住房市场中的供给对象多元化，随之房屋供给量也呈现上升趋势。当前，中国建立了各级住房保障体系，如公租房、廉租房、经济适用房等有效地解决了中低收入者的购房和住房困难等一些现实的状况〔2〕。然而，此类保障性住房的建设也当然存在着一系列未改变的根本性问题。如：保障对象群体十分的有限，保障的标准比较不规范，监督管理的手段也不全;虽然公租房此类房屋的覆盖范围相对较大，但是由于地方制定标准存在差异存在执行难问题;廉租房是只仅限于低收入家庭，这对购房相对困难的群体来说，人群数量的包含比例是非常小的;对于经济适用房，虽然它以中低收入的家庭为保障对象，但该类房屋也是出现不公平，甚至是出现贪污腐败现象较多的房屋类型，因此经济适用房的供给逐步走向减少，最终导致中低收入者面临的房屋问题未从根本上得以解决。在目前的这种社会需求之下，我国《民法典》之中增设居住权制度是一种行之有效的保障方法，并且在一定程度上可以有效解决住房保障该领域的投机炒作等问题。

（三）保障弱势群体的房屋权益

随着国家的社会经济不断发展和国民财富不断增长的趋势，随之带来的是，在社会上，相当多的离婚妇女和老年人及其他弱势群体的住房需求无法满足现象的层出不穷。尤其是在“夫妻共同所有的房屋进行权属分割”是在大多数离婚案件中最常见的并且最大的财产权属分割争议。就如，在《婚姻法》42条①中所规定，在法律上尽管去规定夫妻双方离婚之时，对于放弃房屋所有权面临居住困难的一方有权可以得到另一方的帮助，但是对于帮助对方而设立居住权的条件和范围并没有做出详细说明，有时得到房屋所有权人的财产转移等行为也带来了在实际的司法执行中的难点。因此居住权制度的设立，有利于双方离婚时，在离婚财产分割中为妇女的住房提供基本保障。〔3〕

在从老年人的角度来看的话，现在有相当一部分购买房屋时，将要求家长帮助支付购房首付款。当父母用他们辛苦赚来的积蓄为他们的孩子买房时，他们自己的“住有所居”问题，就成了一个重要的现实问题。在这种情况下，通过居住权可以同时满足家长与孩子的不同需求，既让孩子拥有房屋的所有权，满足资金需求;让父母拥有该房屋的居住权，满足住房需求，有效解决每一个年老父母有生之年的居住有房子的保障。从而可知，居住权制度的设立可以有效解决现实生活中所出现的此类问题，并且也有利于司法实践中的执行。对于居住权制度设立的条件，设立的目的进行全面性的把握之时，使得居住权的保护弱势群体的作用在最大限度内发挥极致。

（一）未明确规定法定居住权，应增设居住权法定取得

《民法典》367条①第一款之规定可知居住权制度是书面的合同形式来设定的，并以登记作为权利设立要件并且也是可以遗嘱设定。因此可以看出我国取得居住权的方式明显是意定取得，只允许通过合同双方主体意思表示来设立居住权。

虽然居住权通过意定方式来设立，没有明确规定它的法定取得，但这与物权法定并不冲突，因为这两者一个规定“有无”问题，一个规定“如何有”的问题，不是同一概念范畴，因此居住权的意定方式取得和物权法定原则不存在彼此冲突的情形。但是这里所存在的问题是，关于居住权的设立方式仅规定意定取得，在实务中并不能够完全解决所牵涉案情相对复杂的居住权纠纷。尤其是在一些夫妻双方感情破裂的离婚案件中，尽管我国婚姻法司法解释出现了关于“居住权”的规定，但是如果民法典没有与之对应的法律规定，法官仍然难以充分发挥自由裁量权，仅依据婚姻法解释来为离婚妇女设立居住权，这对判决的支撑力度明显不足。居住权制度的规定的本身目的本来就是保护社会中的弱势群体的基本的住所需求，使他们得到有效的法律救济途径。

随着居住权的功能拓展，其设立和取得方式也应当相应符合新发展要求。笔者认为，新时期我国规定居住权制度，既应当允许当事人之间以合同、遗嘱和遗赠等法律行为的方式设立取得，也可直接依据法律的规定或裁定的方式设立取得。因此，我们需要衡量法定取得居住权体现的正义价值与民法的意思自由价值，并结合实际情况做出取舍。

（二）居住权主体范围的设置过于局限应当扩大

《民法典》对居住权制度的规定仅限于个人属性，而忽视了它用益物权的价值。它把居住权受益的相关主体和房屋的所有权人限制在拥有特定身份的自然人的范畴之内，在明确居住权定位的保障性权利的同时也忽略了对房屋的消费性居住和投资性居住等赋予居住权更多的新含义。该局限难以满足现有住房市场主体对房屋多元化利用的需求，实现房屋经济利用价值的最大化。随着经济社会的发展，要求着居住权制度在设立过程中，对于主体作出一定的扩大。居住权的主体扩大，并且法人或者其他组织拥有居住权可以使该权利变为有偿的，并所属的房屋可以出租。这都为该权利主体的扩大提供了一定的可能性，在有偿设立居住權的情形之下，该权利更多的是商业性质，需要获得一定的经济效能，从而提升商业价值。但是此扩大是有限制的。如果将设立主体扩大到法人和非法人组织，并且没有设置相应的限制，则可能导致“房地产投机”等现象的滋生，因为法人和非法人组织拥有的资产数量远远超过自然人。因此居住权对于法人及非法人组织的设立限制做出加强，同时还要进行较严格的资格审查程序来更好的防止类似恶意“炒房”等社会现象的滋生。

（三）居住权的消灭方式过于片面化

依据《民法典》第370②条规定可知，居住权是在“居住权期间的届满”和“居住权人的死亡”的情形下才得以消灭，并且消灭之时，必须要及时办理注销登记。但是这无法去涵盖所设立居住权可能要被面临的其他消灭事由。此处的“注销登记”仅是对于居住权消灭的程序上的追认方式，居住权并不只是经过程序性的注销登记才得以消灭〔4〕。如果是双方当事人通过彼此之间的合同而设立居住权，是否可以允许他们在居住权合同中约定居住权的解除条件，或者是附条件的消灭情形呢？在这种情况之下，可以依据意思自治原则，在不触犯法律的禁止性规定以及不违背公序良俗、不损害国家利益及他人合法权益的前提之下，应当允许双方当事人之间的合同约定的条件使居住权消灭。除此之外，如果居住权的标的房屋灭失、毁损或者被征收，那么将会无法满足居住的需求，在这种情况下，该居住权的效力将是否会消灭？若该居住权人他不行使自己居住权达到一定的期限时，是否会导致居住权消灭呢？因此对于上述可能出现的情形都应该具体予以探讨。居住权的其他法定消灭事由并未规定，但是，当出现严重违约，严重损害与居住权标的的住宅的行为，侵犯居住权人的合法居住权利等情形出现之时，是否应当允许在审理相关案件时根据实际的具体情况使法院在司法判决的方式来消灭居住权，这仍然是需要进一步的研究及探索的方向。

（四）缺少对居住房屋的保管和维护义务规定，应当明确居住权人的权利与义务

《民法典》第366条①只规定了居住权的含义，没有对居住权人所需要承担的对于居住标的房屋的一些维护与保管这方面没有规定出明确的义务。若居住权的期限届满，作为居住标的的房屋发生受损消灭之时，这必然会导致所有权人利益的侵害。由于居住权与租赁权有相似之处，因此在出现上述情况时，我们可以引用租赁的相关规定，即“承租人应当妥善保管租赁物因保管不善造成租赁物毁损、灭失的就应当承担相应的赔偿责任”从而可知在居住权人对房屋没有尽到妥善保管维护义务，一旦发生灭失或毁损就应承担相应的赔偿责任。

1.需增设的居住权人之权利：

居住权人的权力这方面可以做出如下增加，首先，占有及使用房屋并房屋附属设施之权利〔5〕。这里的占有权能居住权利人为了日常生活而对所住房屋内的生活设施所享有使用的基本权利之一，并且为了日常生活对于房屋造成的合理损耗可以不承担责任。其次，有改善及修理房屋之权利。也就是说居住权人在居住期间，为正常使用该房屋，满足基本生活需要，在不改变房屋用途和结构的前提下进行适当的修缮和改善。如果房屋所有权人和居住权人当中并没有特殊约定，那么该修缮和改良所造成的相应费用应该是由居住权人自己来承担。再次，居住权人有一定的收益权。虽说解决居住问题是居住权制度的设立的目的，满足人们的正常生活，不应将该权利用作收益。但是，“当事人通过之间的约定将居住权设立的房屋出租”的此规定为居住权可以用来收益提供了相对的空间。例如，在房产所有权人同意的前提下，居住权人可以出租该房屋并取得相对应的租金。收益的方式多种多样，在居住权有偿的情况下，可以存在更多收益的方法。在法律允许的范围内，居住权人采取何种形式进行收益都应当予以尊重，保障意思自治。最后，居住权人享有优先购买的权利。《民法典》关于这方面始终是并没有做出明确规定的，但是根据该权利的性质与法律规范，是可享有对该房屋优先购买权的，双方当事人可以通过约定来实现该项权利。法律规范进要求双方在订立居住权合同时应当明确有哪些条款，但是并不禁止在双方所订立的居住权合同中不应写入哪些条款。因此，双方可依据合同约定优先购买权的内容、行使方式等事项。通过优先购买权居住权人居住的利益及房屋交易能够得到保障与稳定的进行。

2.需增设的居住权人之义务：

首先，居住权人具有合理使用和管理房屋的义务，为保证原住宅的价值在该权利消灭时不受减损，权利人对住宅应当仅以日常生活的使用方式进行。居住权人未得到房屋所有人的情况之下不得改变房屋结构或者对房屋造成损害，除此之外，还应当对所住房屋进行保护。当所有权人的住宅遭受危险和侵犯时，居住权人应当第一时间告知所有权人并给予一定程度的补救保护，最大限度地保护所有权人的住宅，如果在正常使用房屋时出现重大维修问题时，房屋所有人应该有知情权〔6〕。其次，居住权人应有承担日常所需的必要费用的义务，居住权人作为房产使用人和直接受益人应当支付房产因日常使用生活产生的各项开销费用，如日常物业费、水电气暖费以及基础的修理费等各项，因为这些费用是为了满足权利人生活的需要而产生的。最后，居住权人应该要承担返还房屋的义务。居住权制度的设立正是为权利人解决住所问题，当居住权不复存在，房产也应回到原房主占有、控制的状态下。居住期限届满，居住权人就应当要返还该居住的房屋，并要保证房屋质量，造成房屋损坏、灭失误应当要承担相应的赔偿责任。

我国《民法典》中居住权制度之设立，对社会发展的实际需求以及住房保障体系的完善有着促进作用。该制度充分发挥了保障面临离婚、丧偶及养老等问题的特定人群的居住權益方面的住有所居需求。当然任何一个法律规定并不能够完全覆盖日常生活当中所出现的形形色色的问题，作为我国《民法典》中新设立的居住权制度也当然不例外，在今后的生活实践中需要通过各种方式来弥补居住权制度的不足，对它进行丰富完善，使该制度更好地发挥本身所具备的制度优势及功能价值。

〔参 考 文 献〕

〔1〕杨嬿宁.论民法典新设居住权的意义〔J〕.佳木斯职业学院学报，2021（08）：58-59.

〔2〕房绍坤.论民法典中的居住权〔J〕.现代法学，2020（04）：83-98.

〔3〕辜明安，蒋昇洋.我国《民法典》设立居住权的必要性及其制度构造〔J〕.西南民族大学学报（人文社会科学版），2020（02）：106-114.

〔4〕李正华.居住权的设立与行使 〔J〕.政法学刊，2021（08）：83-90.

〔5〕林洋，唐万钰.我国居住权制度的结构模式及其规则重释.〔J〕.学术探索，2021（07）：98-112.

〔6〕申卫星.《民法典》居住权制度的体系展开〔J〕.吉林大学社会科学学报，2021，61（03）：51-61.

〔责任编辑：包 阔〕