旗下项目因大幅降价被封盘整改 “复星系”地产版图陷困局

秦佳丽

6月6日，《红周刊》致电复星集团旗下佛山近期被要求整改的地产项目的销售人员，对方表示对于整改多久并不清楚。6月10日，有媒体指出，该项目已经重新推售，售价从1.3万元/平方米起恢复至2.3万元/平方米。

此次的促销乌龙，在一定程度上反映出复星旗下地产板块公司豫园股份急于回笼资金。据《红周刊》了解，豫园股份的房地产业务板块营业收入已3连降，毛利率跌至低谷，拖累上市公司业绩。

在佛山，试图通过“精装变毛坯”的途径而下调销售价格的复地公园和光项目，近日因“降价幅度超过备案价浮动区间30%”而传出封盘整改消息。

6月6日，《红周刊》以购房者身份致电咨询复地公园和光项目销售人员，对方印证表示该项目部分楼盘封盘整改的消息属实。“封盘已经一个礼拜了”，据介绍，该项目此前共有两座楼盘在售，目前停售的“二幢”楼盘开设了毛坯房，单价为1.5万元/平方米～1.6万元/平方米，“参考之前的备案价大概是2.2万元/平方米，价格下调太多，所以封盘。”

根据佛山市住建局相关文件要求，如商品房在销售过程中需调整价格，即指售价高于或低于备案价10%时，开发商需要重新申请价格备案。因此，据上述销售人员介绍，该项目进行降价销售不足半个月即被叫停。

《红周刊》查询房天下等中介平台了解到，主打低密度宜居住宅的复地公园和光项目，临近佛山禅城区中心医院，共计约465套住宅，已于2021年9月开盘，最初对外公示销售均价为2.15万元/平方米，标榜“带装修发售”。

该项目背后开发商实为佛山禅曦房地产开发有限公司（简称“禅曦房地产”），目前其全资股东为豫园股份，最终实控方则要追溯至复星国际。另据上述销售人员透露，该楼盘为“复星系”进驻佛山的首个地产项目，由于其地块性质属于综合用地，按照当初的竞拍要求，项目后续还需配建复合产业中心。

“这个项目之前吸引很多客户过来，再后来（大幅降价）曝光，也就卡在那里。客户交付了定金也好、意向金也好，按现在的价格签不了约，办理不了网签。只能再等等，或者退回订金。”据介绍，“具体整改需要多久不确定，我们也在等消息。”

复地公园和光项目销售价格下调实则是为了加快出货回款，由于市场低迷，其前期推出的“一幢”精装修项目销售价格接近备案价。销售人员表示，2021年，“一幢”的成交价尚在2万元/平方米～2.2万元/平方米，步入2022年后每平方米“掉价”约2000元，“这个折价幅度还是出不动货，所以后续在原本规划精装的‘二幢’推出了特价毛坯房，算是变相降价，卖了十天左右就被叫停。”

因封盘整改，该项目在已支付意向金的购房者之间引发不满。在人民网领导留言板上，佛山复地公园和光遭遇消费者投诉。5月31日，有购房者在领导留言板上称“开发商低价吸客后毁约涨价，免费让中介带客，通吃客户和中介，欺骗消费者。”

“复星系”旗下涉及销售纠纷的不止佛山一处项目。位于重庆渝北区的复地公园和光项目也曾因涉嫌“违规销售商品房”等原因引发购房者投诉。

佛山复地公园和光项目的开发建设，与“复星系”近年地产平台的整合与重组息息相关。该项目开发商禅曦房地产本为规划建设禅医健康城综合体项目的平台，实控人本为复星医疗，后续完全被注入到豫园股份，则要追溯至2021年“复星系”内部的一场关联交易。该年5月，豫园股份以“股+债”方式从复星医疗手中收购禅曦房地产100%股权，股权及债权转让对价共计5.5亿元。而复星医药和豫园股份的实际控制人均为郭广昌，本次交易构成关联交易。

根据彼时豫园股份的规划，公司将借此新增以健康体验为主题的广东省佛山市禅城区项目地块，符合公司持续打造复合功能地产业务战略。

不过，禅曦房地产的盈利状况并不佳，豫园股份当初接盘该项目公司本就是承债式并购。《红周刊》查询豫园股份公告发现，2021年截至被合并日，禅曦房地产的净利润为-86.97万元。如今，作为豫园股份乃至“复星系”进驻佛山后推出的首个住宅项目，被封盘整改的复地公园和光，承载的营收压力仍待解决。

复地公园和光项目追求销售去化的背后，复星集团近年其实有意加码“卖房增收”。过去几年间，历经平台重组，“復星系”地产资产逐渐从早年的复地集团辗转至豫园股份，昔日“百强房企”的光环有所褪色。在“产业运营+产业投资”的战略规划下，复星有意撕掉传统开发商的标签，房地产板块更多被定位成一个产业组合。

不过，《红周刊》发现，以豫园股份为重要地产平台，“复星系”近年不断提升拿地金额，整合并购集团子公司，加码地产版图动作明显。然而事与愿违，作为豫园股份第二大营收板块的房地产业务的营业收入仍连续3年下降，“复星系”依靠地产业务赚钱的路径变得艰难。

在今年5月的业绩发布会上，豫园股份管理层定义公司的房地产开发模式为“蜂巢模式”，即布局以健康、金融、科创、文化等产业导入为先的产城融合项目。其实早在2018年，即复地集团主要地产业务注入豫园股份的那一年，豫园股份便聚焦“蜂巢城市智造者”定位。不过，克而瑞榜单显示，在2016年，复地集团的销售规模为381亿元，位列全国房企销售榜单TOP33。2021年复地集团全口径销售额153.3亿元，居于房企销售榜单TOP131，跌至百强房企阵营之外。而备受重视的豫园股份，近3年的物业开发与销售业务收入不增反降。《红周刊》统计，2019年至2021年，该业务板块实现营业收入192.19亿元、171.75亿元、166.34亿元，为公司总营业收入贡献占比依次为44.79%、38.99%、32.58%，连连下降。

值得一提的是，步入今年一季度，豫园股份的房地产业务下挫尤为明显，毛利率与营收表现同时遭遇滑铁卢。期间物业开发与销售业务实现营收11.98亿元，较去年同期下滑47.37%，在公司总营收占比仅9.79%;毛利率为26.39%，较去年同期减少10.42个百分点，系公司三大主营业务中惟一毛利率下降的板块，是自2018年重组以来的最低值。

受地产板块拖累，豫园股份今年一季度实现归属于上市公司股东的净利润3.33亿元，较去年同期下滑4成。豫园股份在公告中称，“公司净利润下滑主要系报告期内公司销售结构变化带来毛利结构相应变化所致。”

在地产业务不是很乐观的情况下，“复星系”仍在加码地产板块。自去年以来，复星将“龙湖系”旗下李刚、张智聪、严亘晖等多位地产老将招致麾下，加盟复地平台。今年上半年，复星国际在并购领域完成一项大宗交易，斥资63.42亿元从中融国际信托手中收购BFC外滩金融中心物业50%权益，变更为全资持有。

在土储方面，《红周刊》统计，仅就豫园股份而言，公司近3年在公开招拍挂市场的拿地金额逐渐提升，并于上海、天津、成都、杭州、珠海等一线及强二线城市获得新增土储10余宗。2019年至2021年，豫园股份的拿地金额依次为115.02亿元、123.04亿元、140.91亿元。

《红周刊》还发现，豫园股份地产开发项目存在开发周期长，开发过程不确定性较高等问题。如早在2011年规划建设的沈阳豫珑城项目，中途经历停业改造，后在2020年才进一步重启;而公司于2015年拟投资建设的豫园商城二期至今仍未开工。

《红周刊》查询豫园股份相关公告发现，截至2021年底，豫园股份主要拟建、在建及竣工的房地产开发投资项目共计57个。其中，上海金豫阁、南通如东三号街区、西安复地大华、珠海斗门岭南商业等多宗商业及住宅综合项目，早于平台完成重组的2019年前后纳入建设规划，目前竣工面积依然为零。

按照豫园股份早期规划，前述4个项目总投资额依次为5亿元、15.06亿元、6.94亿元、75.44亿元，规划总建筑面积为2.75万平方米、22.81万平方米、7.22万平方米、57.23万平方米。如今项目工程进展缓慢，或直接影响房地产开发项目的交付结转收入。

从现金流表现看，作为承载复星系地产业务的主要上市平台，豫园股份存在资金链吃紧、短期债务偏高、债券集中兌付等流动性问题。截至今年一季度末，公司现金及现金等价物113.42亿元，而流动负债为593.9亿元，距离覆盖短债尚有较大缺口。与此同时，公司亦面临债券集中兑付压力。截至6月10日，豫园股份存续债券余额为129.75亿元，其中一年内到期债券规模86亿元，占比超过6成。

另值得一提的是，2021年，豫园股份报告期内对子公司担保总额达185.75亿元，占公司净资产的比例达53.78%。根据证监会发布《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》，“上市公司对外担保总额超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%”是一条重要分水线，为严格控制上市公司对外担保风险，对外担保总额超过该项标准的须经股东大会审批。目前豫园股份对外提供较大额度担保，亦难避免承担连带责任风险。