申城写字楼投资意愿走强

甄爱军

CBRE世邦魏理仕近日发布的《2022年第一季度上海房地产市场回顾与展望》显示，2022年第一季度上海商业房地产市场延续了去年底的运行态势，总体需求状况良好，商办物业投资意愿变强。

商办物业投资意愿变强

2022年第一季度，上海商办物业投资市场共出现

12笔大宗交易，交易金额共计人民币226.5亿元，环比下降36.4%，同比上升91.8%。尽管今年一季度时值春节假期，叠加季末疫情突袭申城，但季内成交总额依旧高于近5年同期均值。此外，投资型交易依旧占据主导地位，自用型交易仅占25%，这也从侧面反映出目前投资意向逐渐走强。

从投资物业类型来看，写字楼物业交易占比排在首位。根据今年一季度的实际成交情况分析，其中半数成交源于电子、智能科技相关行业自用买家购置办公空间。同时，随着高科技企业在近两年所呈现出的活跃租赁需求，更多投资者将目光聚焦于创新产业密集且氛围相对成熟的区域，因此在一季度有数笔大宗交易发生在张江、杨浦等科创高地。

另外，产业地产类物业交易笔数占比约25%，主要以多样化的物流资产为主，其中包括辐射长三角区域的优质物流及工业资产包。据了解，投资者主要关注兼具价格优势与改造条件的增值型投资机会。此外，随着年初若干长租公寓本土化政策相继出台，越来越规范的市场环境加上REITs扩容扩募所带来更为明确的退出路径，致使长租公寓类物业投资热度不减。

在一季度，内资买家表现活跃。初步统计发现，按交易笔数归类，内资买家占比高达92%。据了解，在所有买家中，除地产基金与机构投资者外，地产公司占比达60%，依靠其成熟的物业改造及运营能力，推动增值型交易与核心增值型交易在一季度呈现齐头并进格局。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶对本刊记者表示，根据世邦魏理仕今年发布的《中国2022年投资者意向调查》数据，投资者的购置与出售意愿均创下新高，预示着大宗交易市场将在年内更加活跃。王晶说：“我们观察到有部分投资者对写字楼租赁需求预期不断变强，多数受访者对核心写字楼资产表现出浓厚的兴趣，当然也有少数受访者倾向于溢价收购商务园区物业。”

空置面积持续下行

今年一季度，由于位于核心区域的优质写字楼租户需求持续上升，加之供应面积有限，上海写字楼空置面积持续下降。

据了解，在今年一季度，核心区域写字楼仅前滩信德中心一个项目入市，体量为7万平方米，环比减少68.6%。但同期内优质写字楼租赁净吸纳量为27.3万平方米，环比增长5.0%。不断增长的租赁需求，使得空置率较去年底下调1.3%，整体空置率下降至15.3%，为近年来新低。

从行业需求方面来看，各行业表现各不相同。由于注册制逐步推进为资本市场发展提供动力，以证券、基金、资管扩租为主的金融需求被进一步激活，成为今年一季度沪上写字楼租赁市场“成交大户”，其中陆家嘴及其外围区域与外滩区域特别活跃。受资本青睐的新能源汽车及化妆品类也是一股重要力量，同时生物医药及医疗器械类企业升级差异化选址带来的需求还在持续。此外，以精装独立办公室模式为首的第三方办公服务持续扩张，也吸纳了部分核心及核心拓展区的写字楼项目。

从区位表现上看，多数板块均有不错的表现。由于南京西路、淮海中路可租面积减少，上海部分核心拓展区如北外滩、火车站、四川北路以及其他新入市项目不断被市场需求所消化，同时滨江新兴区域世博前滩、后滩优质楼宇持续吸引医药及工业制造业等企业搬迁扩张，大虹桥商务区由政府机构职能建设的整栋办公需求也出现明显改善。当然，也有少部分市场面临租户外流压力，在一季度去化表现不尽如人意。

租金方面，因主力需求战略扩张稳健布局，不断提升的入驻率让核心商务区和滨江区域的议价空间变小，一季度末上海市租金报价和有效租金分别上调1.0%和1.1%，租金报价达到279.5元/月/平方米。然而，近期由于受到疫情影响，租赁活动受阻，预期业主后续将随行就市调整租金以应对去化放缓的情况，租金进一步上涨的步伐可能因此放缓。

优质零售物业表现抢眼

由于多家购物中心在一季度积极开展品牌调整和整体升级动作，消化掉了2021年入市的项目，空置率创3年新低。

监测结果显示，截至一季度末，全上海市优质零售物业空置率环比下降0.3个百分點，达6.4%，为3年新低。随着空置率的下降，全上海市购物中心首层租金达到34.9元/天/平方米，环比上升0.4%。

来自餐饮行业的租赁需求依然旺盛，需求占比达到了45%左右，接近半数。其中，咖啡茶饮和亚洲食肆品类需求排在首位。咖啡茶饮赛道竞争依旧火热，今年一季度BlueBottleCoffee内地首店在上海苏州河畔亮相，紧接着第二家门店也在静安嘉里中心亮相。此外，MStand在静安大悦城开出首家冰淇淋概念店，推出多样创新产品线。另外，中式饮品借势国潮加快发展速度，1828王老吉在尚悦湾开出旗舰店，而来自广西的特色茶饮品牌阿嬷手作上海首店也在新天地开业。除了本土餐饮企业之外，以日本和泰国料理为主的亚洲食肆在一季度布点也变得格外积极。时尚服饰需求热度不减，占比18%。借助冬奥余温，运动品牌持续扩张，NBGREY概念店亮相，德国奢华运动品牌BOGNER入驻恒隆广场。另外，潮流设计品牌集结前滩太古里，多家上海首店相继入驻。服务业态需求占比为16%，主要是以美容和美发沙龙为主的个护品类扩张产生的租赁需求。A3F6C5AD-BC15-418E-AE86-BFBAD68F6D26