遗嘱继承类不动产登记业务审查要点分析

何莉

遗嘱继承类不动产登记业务具备特殊性，在不动产原产权人已经死亡的情况下，需由不动产登记机构及其工作人员严格按照法律法规规范要求，在确认继承人身份及被继承人死亡事实的基础上，对遗嘱合法性与有效性进行审查，形成证明材料之间、法条到实践过程的闭环链条，才能有效保障被继承人合法利益，充分尊重被继承人遗愿。鉴于此，本文就对遗嘱继承类不动产登记业务审查要点进行较为深入的分析，有助于指导规范实务操作，将不动产登记机构职能切实履行到位。

遗嘱继承类不动产登记是较为特殊的不动产登记业务，不动产登记机构和工作人员要强化被继承人死亡事实、可供继承的合法不动产、继承人身份、遗嘱合法有效等审查，以贯彻落实法律法规有关规定。

1.被继承人死亡的事实。《不动产登记操作规范（试行）》列举了被继承人的死亡证明。实务操作中，主要问题在于相关材料的核实。医疗机构出具的死亡证明、公安机关出具的死亡证明或者是注明了死亡日期的注销户口证明、人民法院宣告死亡的判决书等证明材料之外，其他能够证明被继承人死亡的材料，往往会出现单一材料证明效力不够、需要相互佐证或者实地走访补充取证的情况。被继承人所在居民委员会、村民委员会出具死亡证明的程序会出现不规范、不严谨的情况，需要进行交叉比对，

多方证明予以确认。

2.被继承不动产的合法性。可供继承的合法不动产是继承关系的标的。可以合法继承的内涵在于不动产权属的合法性，违章建筑等不在其范围。共有不动产的继承登记需要区分共同共有和按份共有，将权属或份额作为可以处分的遗产。提请遗嘱继承不动产登记申请时，需要提交被继承人享有不动产权利的材料。从登记管辖权限角度看，办理遗嘱继承类登记的机构能够全面掌握在其登记范围业已登记的全部合法不动产信息。根据不动产登记的属地管理原则，如被继承人拥有多处不动产，且在不同辖区的不动产登记机构进行了登记，则应当分别到相应登记机构办理继承登记手续。

3.遗嘱真实性有效性的判断。遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处理，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。根据民法典第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，包括法定继承、遗嘱继承。在被继承人死亡时，继承即开始。遗嘱必须是遗嘱人处分其财产的真实的意思表示，这是民事行为有效的必要条件。遗嘱是否为遗嘱人的真实意思表示，原则上应以遗嘱人最后于遗嘱中作出的意思表示为准。受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效；伪造的遗嘱无效；遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。

1.继承人身份资格确认。继承是基于身份关系的财产关系。在办理遗嘱继承类不动产登记业务时，对于继承人身份的资格确认非常重要。提交申请时，需要向不动产登记机构提供所有继承人的身份证、户口簿或其他身份证明，还需要提供所有继承人与被继承人之间的亲属证明。一般情况下，亲属证明包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，还包括公安机关、村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料等。受理登记机构要重点查验所提供材料的真实性和相关性。

2.确认遗嘱继承的排他性。遗嘱继承一般是排除部分法定继承人的（遗赠则排除全部法定继承人），通常对于非遗嘱继承范围内的法定继承人继承权的排他性确认，以当事人的真实意思表达为准。遗嘱继承情况下，不需要其他人签署放弃继承权声明，但存在对于遗嘱本身质疑的情况下，需要对遗嘱真实性有效性予以判断，在遗嘱无效的情况下进行法定继承。部分或全部遗嘱继承人放弃继承的，放弃继承后遗产中有关部分按照法定继承办理。

3.逻辑线路的安排与路径。取消不动产继承的公证前置后，登记机构事实上独立承担登记审查风险。在遵循所有继承人意思表达一致的前提下，放弃继承的相关继承人签署放弃继承权的书面声明；不动产登记机构就登记申请需要确认的内容，由全部相关人员签字确认。所有继承人意思表达不一致，且存在较大争议的情况，如对于遗嘱的真实性存疑、遗嘱继承与法定继承适用争议等，由继承人按照司法程序由人民法院裁定，或由人民调解委员会调解，登记机构按照相关法律文书进行转移登记。对于遗嘱中如未明示各自继承份额等较小争议，登记机构按照民法典相关规定依照操作规范予以协调确认。

1.严格落实法律法规规定。不动产登记工作的遵循，在于中华人民共和国民法典、不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则，省级不动产登记条例，以及市县不动产登记相关工作流程规范程序等整个不动产登记法律法规体系。在遗嘱继承登记业务审查中，需要贯彻落实法律法规的规范要求，结合不动产登记工作实践，深入探究民法典规范不动产登记工作自身内在逻辑一致性、价值一致性、科学一致性，在更高层面认识一致基础上指导工作实践。

2.形式审查与实质审查。进行遗嘱继承登记业务审查时，需要区分形式审查与实质审查，以使审查更为有效合规。形式核查是在申请人提交的相关材料的基础上，对于被继承人死亡事实、可供继承的合法不动产、继承人身份、遗嘱合法有效等进行的审查。实质审查是基于存在的事实不够清晰、所有继承人意思表达不尽一致、根据业务特点存在的疑问等，通过走访调查、谈话取证等方式进行的审查。根据不动产登记操作规范，在业务受理后，认为需要进一步核实情况的，发函给出具证明材料的单位、被继承人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况，也在实质审查范围之内。实际业务工作中，形式审查与实质审查往往交织进行。

3.按照规定进行公示。在审查结束登记之前，不动产登记机构对拟登记的不动产在登记机构门户网站进行公示。公示的时间不少于15个工作日。在公示期满无异议或者异议不成立的，将申请登记事项记载于不动产登记簿，至此，完成遗嘱继承类不动产登记。不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。（见表）

1.彰显社会主义法治精神。一般而言，遗嘱的内容包含了指定继承人、被继承的财产、应继承的份額等事项。在实务中，遗嘱的要素往往未必齐全。不动产登记机构在业务工作中必须贯彻社会主义法治精神，依照法律法规规定，根据提交的申请材料、申请人陈述、全体继承人真实意思表达，规范办理不动产权属登记。

2.尊重被继承人处理合法财产意志。在法律框架内，被继承人在遗嘱中表示的处理合法遗产意志应予尊重，在遗嘱继承类不动产登记中要严格落实相关法律法规的具体规定。民法典实施后，遗嘱人可以选择自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱等多种立遗嘱形式，不动产登记机构业务办理人员要熟悉不同形式遗嘱的法律要件，正确判断其有效性，特别是继承人出具多份遗嘱的情况要深入掌握相关业务规范要求，做出专业判断。

3.维护社会公序良俗。遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。如果遗嘱中没有保留相应的遗产份额，应当在遗产处理时为其留下必要的遗产，剩余部分才能够按照遗嘱进行分配处理。违反法律相关规定的遗嘱或其部分内容，是不受法律保护的。

不动产登记机构在遗嘱继承类不动产登记业务实务工作中，以服务为责，注重方法运用、原则体现、标准执行，对审查要点进行全面深入的分析，有助于规范操作，将不动产登记机构法定职能履行到位。由于本文的篇幅有限对遗嘱继承类不动产登记业务审查要点的相关探讨还存在诸多不足之处，但笔者还会在今后的工作实践中继续进行研究与探讨。

（南通市不动产登记中心）

参考文献：

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