宏观调控下区域化的房地产政策研究

贾曦

摘  要：随着我国改革开放以来经济的快速腾飞，房地产这个人们生活中重要的生活资料已然成为衡量国家经济发展和人民生活水平的标准之一。在中国，从古至今房屋被视为一个家庭的重要组成部分，安居乐业的思想在中国传统文化中深深根植。如今，房地产早已进入行业市场化，并在过去四十多年的发展中市场规模不断扩大，在很大程度上增长了国民经济，同时给人们提供了更加舒适的生存环境，但由于市场供需关系、收入增加、人口的增长等因素导致我国的特有的消费心理以及畸形的消费方式。由此可见中国的房地产市场是一个复杂的消费市场。本文着重研究在国家宏观调控的背景下各地房地产市场的不同规划以及发展前景。通过已有政策进行分析，进一步对中国不同区域的房地产政策进行研究。

关键词：区域化;房地产;供需关系;政策调控

1 概述

在我国城镇化进程中，房地产市场一直或多或少的受到来自政府调控政策的影响。本文通过对近十年各省市的数据分析，可将其分为东部、中部、西部的差异，政府政策对房地产房价的影响程度依次递减。产生这种变化是由于东部、中部、西部的发展不均衡所导致的，这又将我国东西部经济发展的差异化体现在房地产市场的区域化之中。房地产行业存在区域差异性，需求弹性会根据区域不同而有所不同，一线城市的房价甚至在市场价格居高不下的情况下仍表现出刚性需求的市场特征。因此如何合理制定政策，调控正在高速发展的房地产市场是我国经济发展必须要经历的一道门槛。在市场整体存在差异化的背景下，政府如何通过制定政策来进行宏观调控，从而促使它发展方向和速度趋于平稳，这对房地产行业以及区域经济发展具有积极的向好意义。

2 目前房地产价格的影响因素

伴随着社会经济的不断发展，房地产市场化改革在我国悄无声息的开始，在这短短的四十几年时间里，房地产行业呈现出快速、无序、超出控制的恶性发展。人们的消费观念也在这样的大趋势之下变得非理性。由此所导致的问题的外在表现就是房价的飙升。其中供需关系、区域化差异、政策调控、管制等均对房地产市场的均衡发展有着不小影响。

（1）供需关系

供给、需求对于房地产价格的影响当属最重要的部分。短期房地产市场的供给并不是弹性的，所以在短期内需求占主导地位。房价在长期来看还与居民收入的增长在一定阶段上呈现正比例关系，居民收入增长可带动需求增长，在一定程度上导致房价升高。

（2）政策调控

在我国特殊的房地产市场背景下，政府的宏观调控对房地产市场的影响占主导走势的作用，政府在调控房价方面出台了很多政策，但是由房地产市场受到各方的共同作用，促使了矛盾激化，整个市场形成恶性发展的趋势。政府通过政策调控更加明确调控目的，制定更加合理的策略。因此，政府应采取适当的措施，积极引导市场消费和投资，为房地产市场的健康发展提供良好的宏微观环境。

（3）区域化市场

房地产的区域性由其地理位置的不可移动性决定。房地产是不动产，不能像一般的商品那样在一个地方生产而可以运输到另外一个地方销售，一个城市的房地产的需求绝大部分来自于本城市的行政企业单位及居民。房地产需求的区域性还表现在同一个城市的不同地段房地产产品需求的差异性，特别是用于商业和服务业的房地产，在城市黄金地段上，即使价格较高需求也很旺;在偏远地段上，即使价格较低其需求仍然较少。

3 我国房地产市场现状

房地产市场的走势与供给和需求相关，但在其中还有其他的参与者，这就导致通过简单的供需关系不能够将这种内在逻辑联系表达出来，由此可见它是一个交易信息极不对称的市场。目前房地产市场为中国的经济增速作出了很大贡献，与此同时在这种过快的发展之下，出现了很多弊病，如房價一直高居不下、供给与需求不对应等问题。

由于房地产是资金密集型行业，所以房地产的开发需要持续稳定的资金链以及国家政策的支持才能维持一个良性循环的运行状态，当市场发展的过快之后，只能通过银行贷款解决资金链的问题。但由于我国金融体系的不健全，导致大量资金的贷出易引发借贷危机。杠杆在无形中增大。所以建立起健全的房地产金融体系，努力扩充和引导探索房地产投资渠道，能够有效地缓解购房中产生的资金压力。

房地产市场呈现区域化的特征，这将房价飙升、供需不均衡、资金泡沫化等问题表现得愈发明显，在不同地区所表现的问题不尽相同，针对我国的区域化房地产市场研究是一项有意义同时也很迫切的工作。在此之前国家出台了相应政策来解决区域化问题，但由于各种因素共同作用使得供需关系滞后，最终收效甚微。国家政策是国家管控房地产市场的纽带，对于复杂的市场环境，所出台的政策应该从多方面，各角度来考虑。

4 制定区域化房地产市场政策建议

宏观调控应有长远的考虑，短期见不到成效未必行不通。因为房地产市场的反馈存在一定的滞后性，如果能将还未出现的问题及早通过制定政策使其得到有效的防治，这就能在一定程度上缓解出现问题后再出台调控政策的窘迫。

完善宏观政策相关法律规范。应提高重要的政策的立法高度，这对实施效果的提升更加有效。宏观调控法律体系应包括宏观调控主体立法、宏观调控手段立法、宏观调控监督方面的立法等三方面的内容。

由于我国特有的地区经济发展差异，在制定和实施政策时应充分考虑各地区实际情况，避免“一刀切”的现象出现，适合东部地区的政策未必适合西部地区的实际情况。房地产市场的宏观调控是一个复杂的工程，需要包括政策、经济、文化各方面因素的共同参与，这样才能因地制宜，达到调控的目的。

注重宏观调控政策舆论导向的科学性，宜采用相对稳定的房地产政策，政府对房地产市场进行宏观调控的后续政策应该清晰明朗，给消费者一个正确的市场预期，避免房价的恐慌性下跌，只有建立一个健康、公平、可持续的房地产市场，制定的政策才能发挥它的作用。

5 结语

目前我国房地产市场区域化差异明显，地理、经济、政治、人文等方面的共同作用导致了这种现象的产生。我国房地产市场虽然复杂多变，但在其中也存在一定经济规律，只要在摸索中一次次实践，总结经验，通过大数据的分析，针对不同的地区，建立更加有效的应用模型，通过掌握区域市场趋势，制定更加有效的政策，从而促进房地产市场的健康发展。

（本文指导教师：王婧）

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