房地产板块震荡走强

刘夏

保交楼，稳民生，各大房企都在积极行动，稳步推进楼盘复工复产，让“保竣工、保交付”的目标成功实现。

资本市场也有了积极的表现，9月8日，在利好消息刺激下，A股房地产开发板块持续活跃。粤宏远五连板涨停，滨江集团涨超7%，华发股份、新华联、中交地产、荣安地产、光大嘉宝、南国置业等股拉升上涨。

上半年交付数据

8月底，房企半年业绩报告开始密集发布。这是房地产市场自去年下半年明显下行以来，房企出炉的首份半年报。

万科地产在半年报中表示，要保障项目的平稳交付。上半年，万科实现11.5万套住宅的平稳交付，共30家城市公司的94个交付批次实现交房即交证，占全部交付批次的35%，较2021年全年的比例提升10个百分点。

龙湖集团半年报数据显示，上半年交付76个项目，共计5.25万套住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。此外，龙湖集团不断升级交付体验，上线“云交付”“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。

金科地产半年报数据显示，金科地产如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米。截至报告期末，公司及所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

中南建设在半年报中表示，上半年完成3.3万套房屋的交付，预计下半年还将交付8.3万套。建业地产也在上半年完成交付项目31个，共11457套，其中有8个项目超2100套实现提前交付。

南京高科半年报业绩显示，2022年上半年实现营业收入约14.86亿元，同比下降58.94%;实现归属于上市公司股东的净利润约14.05亿元，同比下降1.94%。上半年，公司房地产业务实现合同销售面积1.14万平方米（均为商品住宅销售项目），同比增长1040%;实现合同销售金额4.59亿元（包括商品住宅、车位等销售），同比增长709.05%。

光大证券表示，保交楼获多部门联合支持，市场情绪舒缓，利好地产股反弹。当前从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较大，同时各地纾困政策不断，多城通过放松“四限”、提高购房补贴、放宽人才落户条件等激发市场需求活力。

克而瑞产品力研究中心表示，在目前房地产调控稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标下，只有保竣工、保交付，才能保障房地产业的良性循环和社会的健康稳定发展。

华泰证券认为，5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整个行业重回正常轨道。

业绩分化比较明显

数据显示，有120家A股房地产上市公司披露了2022年半年报，其中有38家公司净利润为亏损状态，84家公司净利润同比下滑。

从多只地产股披露的2022年中报业绩可以看出，不少优质房企的业绩已渐有回暖，市场悲观情绪正逐步修复。

例如，保利发展在报告期内实现营业总收入超1107亿元，同比增长23.13%;实现归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。

万科A在报告期内实现营业收入、归母净利润的双增长，实现营收、归母净利润分别为2069.2亿元、122.2亿元，同比增速分别达23.82%、10.64%。万科董事会主席郁亮表示，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

绿地控股2022年上半年实现营业总收入2047.36亿元，同比下降27.64%;实现归属于上市公司股东的净利润约42.02亿元，同比下降48.97%。粤泰股份2022年上半年实现营业收入约10.86亿元，同比增长308.48%;归属于上市公司股东的净利润为亏损6.31亿元。

不过，大多数房企的日子仍然不好过。数据显示，有8家A股上市公司上半年净利润亏损达10亿元以上，包括金科股份、ST泰禾、阳光城等上市房企。其中蓝光发展巨亏52.48亿元，阳光城巨亏36.23亿元，中天金融巨亏30.13亿元，业绩分化非常明显。

行业回暖仍需时日

面對2022年上半年的业绩滑坡，房企们也在查找原因。

市场低迷叠加疫情影响导致销售回款遇阻，项目结转结构变化导致毛利率下滑，合作项目增多致使少数股东损益占比提升等成为房企半年报出现频率最高的语句。

另外，计提资产减值规模增加也成为不少房企的痛点所在。

据悉，世联行、碧桂园、弘阳地产、建业地产等房企均提及资产减值规模增加是业绩下滑或亏损的原因。

中房研协分析，受行业盘整及疫情影响，房企普遍通过降价促销的方式推动销售回款提速，在综合评估销售回款和资产规模之后多数房企计提资产减值，一定程度拉低了净利润水平，成为部分企业亏损的主因。

从运营角度来看，房企在大力促销售、拉回款，但是实际数据表现却不尽如人意。

中指院数据显示，2022年1―8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点; TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。

随着销售额的减少，房企的梯队分化也更明显，TOP100的房企中，销售额超千亿元房企10家，较去年同期减少14家;超百亿元房企96家，较去年同期减少48家。

随着境外融资市场风险系数走高，大部分房企暂停海外融资活动。中指院数据显示，2022年8月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，发行规模同比仍保持下降趋势。其中，信用债发行规模为281.49亿元，相较于去年7月494.15亿元，同比下降43.03%。从融资成本来看，信用债融资成本有小幅上升，其中信用债平均利率为3.37%，环比增长0.08个百分点。

房企如何破局？中信证券研报指出，保交楼是现阶段地产政策的关注重心，有助于缓解居民对交付的担心，从而推动房地产市场走向平稳。政策性银行专项借款的推出，有助于加快化解保交楼的资金压力。预计今年下半年，按揭贷款利率的降幅有望达到50个基点，将成为最有力的推动销售复苏的工具。