简述新形势下如何加强不动产登记与土地管理

郑立宁

本文首先分析了我国不动产登记管理的现状，客观分析了存在的问题，最后结合实际情况提出了合理化建议。这不仅可以在一定程度上保持社会上的稳定，而且极大地促进了土地管理的顺利发展。

我国土地管理概述

土地管理概念

土地管理通常由国家有关部门进行。在有效的土地资源开发利用法律法规的基础上，规划和分配土地和土地的使用，对土地资源的开发利用进行有效的监督和控制。要制定和实施有关法律法规，确保土地管理的落实，同时要对土壤资源进行分类审查，对土壤资源进行科学综合评价。记录土地使用情况，规范土地使用，监督土地资源的合理利用。只有有效地实施多种土地管理，才能保证土地管理的顺利发展。

土地资源管理的现状

1.土地资源过度开发以及利用不合理

随着中国城市化进程的加快，城市建设的步伐越来越快，对土地需求也越来越大，土地使用的压力也越来越大。为了以良好的发展速度追赶上城市，一些城市要求继续加强农村资源的开发和利用，最终导致城乡资源过度开发，这使得恢复城市生态系统的弹性和实现自然资源的自我更新变得困难。

2.用地紧张及土地资源的浪费

为了适应城市的经济发展，城区范围不断扩大。特别是在一些经济快速发展的城市，住房项目用地、公共设施用地、城市绿地等农村资源能够提高人们的幸福指数，这表明“供过于求”。在建设背景下，城市资源库已严重过度扩张。然而，随着近年来房地产市场的不断扩张，城市垃圾也屡见不鲜，城市土地闲置和利用效率低下的问题依然存在。

3.土地资源利用规划与城市发展的步调不一致

首先，目前缺乏科学合理的城市发展和农村资源开发利用规划措施。中国的城市发展越来越快，但一些城市的空间规划仍处于初级阶段，不能跟上现有形式的发展。例如，重大城市规划项目的批准，包括重复的城市建设，造成了城市资源使用的混乱。其次，城市发展部制定经济型城市总体规划，土地部门负责城市规划设计。在进行城市规划之前，双方必须充分沟通，否则城市规划会出现不一致，影响城市规划和建设的管理。

4.土地的管理与城市建设规划管理不相符

在城市土地利用管理方面，国家有明确的法律法规，但在实际的城市规划和城市资源规划管理中，往往存在不同部门不能有效配合，导致土地利用规划频繁调整，这对城市规划和土地资源管理有一定的影响。即使导致土地资源的浪费，也无法保证城市土地资源的有效利用。不能充分考虑城市资源功能区划的需要，不能严格按照城市规划进行控制和管理。由于客观的行政市场干预，法律规划已成为一条死胡同。

新形势下建立土地管理制度的必要性

任何不动产都依附土地而存在

与其他土地资源相比，不动产具有明确的生命、用途、位置和面积等标志。房地产主要建立在产权基础上。为了确保产权的完整性和清晰性，我们需要在原有的基础上改进和优化土壤信息，并严格实施产权登记和土地管理。

加强不动产登记是严格土地管理的必然要求

没有明确的土地用途或者不符合土地使用权登记条件的财产，其合法性受到质疑，必然存在非法使用土地的可能性。实践表明，忽视不动产登记将产生重大问题。

不动产登记可以促进科学的土地管理

以产权登记单位代码作为产权的唯一编号，可以实现房地产的时效性、扩展性、唯一性和统一性。不可再生和不动产是土地资源的固有属性。根据协调系统，不动产的地理位置可以精确标记，财产登记单位的代码可以用作不动产的唯一編号，可以更新、扩展和不重复，以实现不动产最科学的统一登记和顺序管理。

我国不动产登记与土地管理的发展

我国不动产登记现状

1.技术标准不统一

虽然国家于2014年底发布了《不动产登记暂行条例》，但大部分地区仍无法按要求落实登记政策，导致登记数据不准确、全面，影响最终数据结果，不执行相关国家政策。这种情况不仅破坏了国家登记制度的合理性，而且导致整个财产登记制度停滞不前。

2.国家针对不动产登记以及审查制度有待健全

虽然物权法颁布后申请人提交的材料将在物业登记过程中进行审查，物业经纪人的工作人员也将检查业主证书和申请人提交的某些必要材料是否完整，这些措施在一定程度上提高了财产登记的效率。但是，产权变动的数量也日益增多，由于产权登记任务繁重，产权登记部门员工相对较少，员工工作能力存在一定差距。这些缺点意味着财产登记工作存在许多潜在的安全风险。

3.宣传普及不到位

任何工作的开展都离不开政府和人民的密切配合，但在不动产的确认和登记方面并没有取得理想的效果。主要是因为政府在这方面的知识传播不够彻底，甚至没有向公众清楚解释什么是不动产登记的问题，导致公众大多数不乐意配合政府的工作。一方面，政府必须改善其表现，只有改变了这一现象，国家的相关工作才能更好地开展。

我国不动产登记的发展措施

1.统一不动产交易登记管理机构

房地产交易登记机构协会是整个房地产登记中最关键、最令人担忧的问题。财产交易和登记机构的分散设立不仅给群众带来了重大问题，而且降低了政府工作的效率。因此，为了提高政府的公信力，必须进一步理顺不动产登记机制，将所有权登记和交易责任结合起来，提高部门效率和不动产登记信息的准确性。当然，当某些功能很难集成时，还可以通过将涉及多个部门交叉处理的问题的信息整合到记录中的过程，创建一个完全接受的窗口，从而提高人口统计的有效性。接收所有统一处理的话题，随时收集所有必要的资料，一次性接触后自动分发给相关部门。

2.引入公证制度

公证处不仅需要审查财产登记的实质，还必须登记与登记有关的其他程序问题。公证人完成初步调查后，应当利用新闻媒体公布审计内容。在广告发布过程中，登记机关应立即检查是否存在错误，如果没有异常问题，登记机关可识别实际权利的变化。主管当局的工作人员应对登记册中记录的错误负责。物权法是一项相对负责任的民事行为，不动产的继承也需要一个公式，该公式只能通过确保继承人拥有合法的财产权来继承。在继承过程中，如果涉及多个继承人，他们应根据法律规定和遗嘱在主观部分审查继承程序，且形式应为强制执行人，将全部或部分遗产关系引入公证系统。

完善我国土地登记制度的对策

完善不动产登记

1.明确不动产登记范围

近年来，随着改革的深入，新的产权制度应运而生。如：土地使用权、国有土地使用权、房地产和租赁权，其中一些是制度改革的创新成果，另一些是现实和客观的需要。一些新权利具有物权性，并得到群众的认可。在此背景下，迫切需要通过修改法律或起草新的法律来确认其作为房地产经纪人的地位，以进一步提高政府的工作效率，充分发挥产权登记制度的作用。

2.完善不动产登记的审查制度

不动产登记标准的组合是不动产综合登记最重要的要素之一。不完善的实体审查标准不能充分发挥财产登记的功能，不能保护个人的权利。我们应该制定更严格的材料审查标准，并对检查内容作出更为具体和明确的规定。提高登记的准确性和提高登记制度的可信度是登记制度运作的首要任务，然而，这些并不意味着采用实质性的审计方法，但在实践中，我们可以考虑安全性和有效性的价值，并通过适当的措施最大限度地提高记录内容的真实性、准确性和一致性。国家建立统一的房地产登记审查标准，明确考试标准，规范与考试相关的内容，保证申請的真实性，减少登记资料的差错，降低房地产交易风险。

必须充分地发挥不动产登记中介机构的作用

大多数中介机构并不了解财产登记的法律法规，也不处理边境地址、土地、住房研究和其他业务。他们往往只会进行简单的招标，提供房屋的相关信息，但是很难降低风险，确保交易安全。他也不能为买卖双方节省资源和时间。为了实施共同财产登记制度，我们必须充分发挥调解人的作用。要尽快建立健全房地产登记经纪管理制度，严格执行中介机构准入标准，加强相关的专业培训，指导注册中介机构、机构和人员按照规则开展注册工作。

结 论

简言之，目前的不动产管理仍存在一些问题需要解决。立法零散、矛盾和缺乏凝聚力将危及各方的切身利益以及市场交易的秩序和安全。因此，不动产管理机构如要有效改善这些问题，应注意优化本身的不动产管理程序，并为市民提供更有效的物业登记服务。同时，必须尽快采取有效措施，制定相关法律法规，规范财产登记和土地管理制度，以改进我国的财产登记和管理。它可以有效地提高人们的幸福感，这对于构建和谐社会非常重要。

（山东省聊城市莘县自然资源和规划局）

参考文献：

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