不动产登记制度对房地产经济的影响与策略分析

2022-05-30艾永丽

商业文化 2022年14期

艾永丽

一直以来，房地产都是广大人民群众所共同关注的热议话题。近二十年来，我国经济发展速度进入快车道，房地产业作为第三产业和支柱性产业，也迎来了黄金时代。随着我国经济发展速度的不断加快，房地产行业也进入到了黄金时代，随着人民生活和经济水平的不断提高，房地产的价值量也越来越大，房地产权属的确权也越来越重要。每一个家庭都绕不开购买刚需还是置换改善性住房这个话题。因此，制定出符合中国国情及当前行业特征的政策法规，以此来规范房地产业的健康发展，保护权利人的合法权益就尤为重要。

不动产登记制度的相关内容

不动产登记制度概述

不动产登记是登记机构根据申请人的申请，将不动产物权变动的事项记载于不动产登记簿的行为。登记制度所指的即为登记法律事实对当事人所拥有的不动产权利的效力保障。不动产登记制度所具有的实际效力会受到法律政策与立法体系差异性的影响。在我国现行的不动产登记制度中，不动产登记的主要效力大致可被分为以下四个方面：公示效力、形成效力、推定效力以及公信力。总结来看，不动产登记制度的特点如下：并不实施全方位的强制登记，以自愿申请为主，所采用的是实质与形式审查并存的“四统一”登记模式（登记机构、登记簿、登记依据、信息平台的“四统一”），向权利人发放纸质产权证书或证明、具有国家公信力。

不动产登记制度的作用

首先，不动产登记制度可以进一步维护不动产权利人的合法利益。从不动产的所有者的角度来分析，不动产登记制度能够全方位的保护产权人的所有权，使其私有财产不受到外力威胁。另外从产权角度来分析，不动产登记制度则具有不容替代的权利。其次，不动产登记制度还可以进一步规范我国房地产行业的市场经营环境。确保房地产行业的合法经营，使得各项交易活动顺利开展，减少不正当行为出现。最后，不动产登记制度还可以为我国的房地产行业提供强大的数据参考。从国家政府层面予以考虑，不动产登记制度的统一登记方式在实施过程中，会对房地产行业的不动产登记数据进行高效整合，进而为之后房地产业的宏观调控以及政策制定提供详细的数据参考。

不动产登记制度对房地产经济的重要影响

房地产价格方面

由于不动产登记能够实现对房产信息的实时查询，可以在侧面对二手房的交易市场予以监管，并且也能够对二手房交易市场的整体价格带来一定的抑制性作用。在上文中有所强调，不动产登记制度能够为房地产行业提供详细的数据参考。统一的不动产登记信息平台，全国范围内的联网，让众多的“房哥”、“房叔”将无以隐身，从管理层面分析，这一举措为未来房产税的全面实施提供了重要的数据支撑。在这一制度的约束下，为少负担高额的房产税，那些拥有多套房产的拥有者可能会选择短期内大量抛售所持有的房产，造成房地产交易市场的供过于求的现象，长此以往则会造成房屋价格的持续下跌。同时，由于不动产登记能够实现对房产信息的实时查询，可以在侧面对二手房的交易市场予以监管，对二手房交易市场的整体价格起到一定的抑制性作用。

二手房交易量

在不動产登记制度的实施过程中需要进一步明确房屋产权，因此其主要功能并非是对房地产行业的调控。整体来看，不动产登记制度只是能够在短期内对各个地方上的房地产市场发展带来一些推动性作用。不动产登记制度的实施需要由各个部门之间建立起高效的合作关系，通过构建统一化的信息管理平台，尽可能地简化不必要的申请与审批流程。从这一角度分析，简化的申请和审核流程相比过去复杂的登记流程会提高二手房的交易量。但在具体的实施过程中，随着不动产登记制度的日益完善，基于我国的国情，国家政府已经对房屋价格展开了十分精准的调节和把控，尤其是对于经济水平较高的一二线城市，不动产登记制度目前尚不会对二手房市场带来过高的影响。

整体的房地产经济

不动产登记制度的实施，短期内势必会对房地产交易市场中的买卖双方带来一些心理压力，使得部分购房者持观望态度，但此种状态并不会持续过长时间。现如今，不动产登记制度的落实与实施已经持续了数年的时间，可以看出，此项制度的落实并没有对我国的房地产经济带来较大影响。另外，从国家的战略角度加以分析，通过不断出台新政策和新制度，可以督促整个行业的稳定发展，从根本上约束房地产行业市场中交易双方的行为。在大数据技术和信息技术的支持下，不动产登记制度的实施还能够对我国的现有房产进行精准分类，做好房地产信息的登记工作，从根本上解决房地产行业在发展过程中所衍生出的信息不对称问题。在此项制度的约束和引导下，房地产行业的竞争氛围变得更加公平、公正，同时还可以大幅度提高房产税的征收效率。最后，再从房地产的整体调控角度加以分析，不动产登记制度还能够有效完善个人的住房信息，让房地产行业的市场供求关系变得更加和谐，增加购房者的交易信心。

不动产登记制度下房地产经济的发展策略及方向

信息资源实时共享

首先，需要结合各地的不动产登记制度实施经验，尽快构建出符合不动产信息共享中心运行要求的管理制度，确保平台中的所有信息登记操作均严格按照统一标准来完成，及时更新数据库，对目标用户的身份进行明确划分。其次，需要进一步强化不动产管理部门的横向关联，使得不动产登记信息可以实现高效率共享，同时还要约束不动产信息的审核、登记以及管理工作的操作行为，提高工作效率的同时保证各个环节中相关信息的合理性和合法性。最后，需要进一步设定更加严格的平台使用权限。目标用户可以通过输入个人账号和密码的方式来登录平台，相关信息只能由本人和被授权人使用，避免在这一环节中对用户的个人信息造成泄露。

建立健全登记体制

通过全面了解全球范围内的不动产登记制度，目前有很多国家所采用的不动产登记体制仍然以土地登记为基础。自2015年开始，我国全面整合了与不动产登记制度有关的职责，并且在各个地方上都设置了不动产登记中心，进而为不动产登记工作的顺利开展打下了坚实的基础。经过了数年时间的发展，部门之间的合作变得愈发密切，使得业务工作交接得更为顺利。现如今，不仅大幅度提高了管理效率，同时还能够对广大群众的个人信息予以保护。此外，在《民法典》的物权编中，也对不动产登记制度进行了统一确认，并重点针对《物权法》在实施过程中所存在的现实问题进行了条款完善，具体包括以下两个方面：首先，不动产登记机构进行统一。在《民法典》的物权篇第33条中，将《物权法》第127条中的“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”修改为“登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”，此项改动从立法层面进一步保证了不动产登记机构的统一性。其次，明确利害关系人在不动产登记资料查询与复制中的义务。此项规定可以从根本上避免和杜绝利害关系人出现不正当使用和泄露权利人不动产登记资料的情况。在《民法典》物权篇的第219条中明确规定“利害关系人不得公开非法使用权利人的不动产登记资料”。此项规定不仅能够维护好权利人和利害关系人的合法权益，同时还可以有效保护房产交易活动中交易双方的个人隐私，避免不动产登记资料被不正当使用和随意篡改。

简化登记审核步骤

首先，需要从法律层面上着手来对不动产登记制度的司法解释进行完善与补充，保证登记体系的权威性和合法性。其次，還要进一步提高不动产登记的便捷性。各地的不动产登记机构在控制好精准度的同时发挥出地方上的服务性，帮助广大人民群众合理解决房地产登记过程中所遇到的困难。

改变企业运营方向

随着不动产登记制度的全面实施和日益完善，政府有效掌握开发房企的相关信息，使得房地产开发商会将客户的满意度放到第一位。在日常的工作中也会拿出更多的精力和时间来维护目标客户，以此来增强自身的核心竞争力，促进企业在行业中的稳定发展。