深圳楼市调查

孙阳

4月以来，深圳新房市场似乎悄悄烧起了一把火。开盘现场捷报频传，朋友圈推送沸腾的现场画面，热销突破1个亿、2个亿、5个亿……德祐的一线置业顾问告诉南都湾财社记者，“清明假期三天的看房安排满了，自己都有点不敢相信，可以说这是最近半年来最好的时候。”

但市场成交数据，却并没有如此火爆。来自深圳房地产信息平台数据显示，4月1日-24日，深圳新房网签数量达到2430套，而3月总网签量为2859套。跟3月份相比，成交量仅出现小幅增长。

市场真实成交情况究竟如何？

冷热不均的市场

同样都是市场上的新项目，不同楼盘却正在上演着“冰与火之歌”。

4月22日，龙华鸿荣源壹成中心十区开盘的第二天，不少中介在朋友圈转发了“开盘当日销售超20亿”的喜报。南都湾财社记者在当天上午11点来到现场，看到展示中心坐满了来签约的客户，不少人带着孩子和父母来一起见证人生重要的买房大事，现场人声鼎沸好不热闹。

“我们是昨晚开盘的，截至中午卖掉了300多套，具体的成交数据还没统计出来。”现场的销售告诉南都湾财社记者，项目蓄客已有一段时间，尽管成绩不错，但已不能同前几期开盘的数据相提并论了。

南都湾财社记者注意到，鸿荣源壹成中心十区于4月21日晚上开盘，项目共1056套，建面约85-93㎡的精装住宅，主力为3房2卫的户型产品。

同样是龙华的楼盘，热闹却并不相同。南都湾财社记者在走访时发现，可能是由于工作日，不少项目售楼处的现场十分冷清。“我们这个楼盘目前很难卖，同周边竞品比没有竞争力，说服不了客户，近期基本没有成交。”位于民治的一个案场策划无奈地同记者说，龙华过剩的供应量是项目在市场上没有声音的主要原因。

数据统计，2021年龙华有约12个新盘入市，供应了8000多套新房，除了上半年入市的尚誉红山里和壹成时代花园（壹成中心二区）开盘实现“日光”，其余项目目前均有房源在售。

去年入市的项目严重滞销，今年又即将推出一波新盘。据统计，2022年，龙华待入市新盘量同样多达10余个，含3个去年新出让的宅地项目。除鸿荣源博誉府和卓越柏奕府是二期加推外，其余9个均为纯新盘。目前，万科启城和鸿荣源壹成中心十区均已开盘，并取得不错成绩，这也给去年还未清库存的项目带来了更大的压力。

开盘9个月卖出不到一成

存量楼盘的去化艰难的情况不只出现在龙华，南都湾财社记者注意到，近日，深圳大鹏新盘满京华云曦花园调低了项目售价，备案均价由3.45万元/㎡降至2.9万元/㎡，每平方米降了5500元，总价最高下调了73万元/套。

据深圳房地产信息网关于项目的动态栏目显示，4月20日，满京华云曦花园最新备案价出炉，可售房源共800套，位于项目的2/3/4/5/7/8/9/10栋，建面约77-115㎡，均价约2.9万元/㎡。而在深圳房地产信息平台，项目显示的备案批准时间为2021年7月29日，彼时上述网站同样发布了项目备案的动态，同样的楼栋和房源数量，9个月前的备案均价显示为约3.49万元/㎡。

对于调低备案价的做法，市场猜测或是去化艰难所致。同样在深圳房地产信息平台，记者看到截至4月20日，项目显示已备案或已签认购书房源只有70余套，这也意味着，从去年7月至今9个月，该项目只卖出不到一成。

除大鹏的项目外，龙岗、宝安、光明等部分去年开盘至今未清盘的项目也在“绝地求生”。早在去年，坊间爆料深圳部分楼盘未开盘便启动转介，甚至有的项目给出了“深圳史上最高”的佣金点数，但从后续市场反馈来看，效果甚微。

从深圳房地产信息平台的网签数据来看，去年12月开盘的卓越柏奕府，656套住宅，目前显示已备案或已签认购书的房源仅70多套，同样在去年底开盘的万福花园推出1599套，而官网显示已备案或已签认购书的房源数量为个位数;而今年1月以认购1套开局的深圳楼市2022年首盘安联尚璟府，项目推出353套房源，至今官网显示已备案或已签认购书的房源同样不足10套。

业内：5月市场现暖意

深圳楼市只是短暂火热了一下？

对于四月份的楼市情况，熟悉深圳市场的地产中介告诉记者，“清明前后市场确实有明显的回暖，尤其是假期几日，但假期过后可能由于工作日的原因，成交和客户量都略有下滑，整体情况还是比疫情封城期间要缓和很多。”

那么火热的现象是否能延续，对于深圳楼市烧起的这把火来说，是篝火还是燎原的星火？

南都湾财社记者注意到，近期政策端和监管侧房地产市场暖风频吹，“满足合理住房需求”的定调使市场信心得以逐步恢复，部分二、三线城市也频繁发布例如降低首付比例、放松落戶政策等“松绑”信号。但在中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容看来，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。

而就市场回暖的情况来看，中原地产首席分析师张大伟认为，目前市场活跃度不足，虽然信贷政策持续宽松，放款难已全面缓解，但受疫情影响叠加热点城市对改善型住房的信贷政策依然严格，楼市整体热度上升较为缓慢。

“4月回暖速度在上升，但预计要到5月以后才会有比较明显的暖意。”多位业内人士都表达了相同的观点，二季度市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。