并购能否成为房企自救拐点

摘要：从已发生的并购事件上看，散点式的并购行为时有发生，但大面积集中性的并购事件尚未发生，轻资产并购更频繁，非轻资产的并购多发生在合作方之间，也是本着自救的原则，收购合作方的股权，避免被合作方风险波及。

关键词：“三道红线”;减负债;降本提效

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）06-0024-04 收稿日期：2022-05-10

文章来源：本文由亿翰智库供稿。

并购是当前行业流行的高频词，特别是当越来越多的暴雷事件发生，人们更热衷于谈及并购二字。而并购也不再单纯属于投资拿地的一种方式，而是带有更多“救”的意味。无论是救自身，还是救同行，有并购行为的发生总让是会让人惊喜的，因为多了一种努力，多了一种向好的迹象。

从已发生的并购事件上看，散点式的并购行为时有发生，但大面积集中性的并购事件尚未发生。轻资产并购更频繁，非轻资产的并购多发生在合作方之间，也是本着自救的原则，收购合作方的股权，避免被合作方风险波及。

至于未来行业内并购事件是否会更频繁的发生？哪个时间点会大范围爆发并购行为？从眼下的行情来看，都存在不确定性。对行业而言，在并购发生前，可能都需要理清几个问题，当一些不确定的因素越发清晰时，我们可以对并购的趋势做些许猜想。当并购事件越发频繁的发生，或者集聚型的发生时，市场是否能迎来新的拐点？

1 聚集效应不明显仍是自救为先的考虑

关于并购，其实已陆续有过较多研究，当房企暴雷事件频繁出现时，人们对于并购的关注度更高，也更关注于并购事件的推进过程。并购是否已经顺利达成，在这一过程当中，经历了怎样的利益博弈，被并购方做了哪些权益妥协，并购方进行了怎样的利益争取？

从笔者所观察到的并购事件来看，过往（2021年）至今的并购事件主要表现出以下几个特征：

第一、小范围（散点少发）为主，聚集效应不明显。2021年房企资金端压力越发凸显时，并购行为的发生越发合理，然而观察并购事件发生的时间和频次，并购事件并未如一些人预期的频繁发生，而是散发式的少量出现。

第二、轻资产为主，但已接近尾声。2021年并购端来看，物业管理/社区服务领域着实掀起了并购热潮，企业对于并购的热情浓厚，背后原因或有几点。其一，轻资产对于资金的占有量有限，一定程度上属于现金流式的业务，风险相对可控;其二，物业行业尚处在规模驱动阶段，借助并购快速做大规模，形成规模优势、成本优势、品牌优势，为继续做大做强奠定基础;其三，物业管理规模做大后，能够在资本市场上获得更多资金青睐，有助于物业管理本身独立性发生，避免与的地产开发捆绑，限制企业成长动力。2021全年并购总额接近400亿元的金额，创下历年新高。到2022年2季度，我们所认知的可能会出现并购行为的企业，多数已经通过物业管理转让获得了资金回流，未来相关并购或保持减量趋势。

第三、自救为主，合作方并購占主流。当前的并购行为合作方之间的并购占据多数，对出险或资金压力较大的合作方的项目股权进行收购，以避免被合作方的风险波及，与其说救助合作方，不如说是以自身安全为先的考虑占主导。包括中信资本、五矿信托等资金方，出险企业无力自救，与其寄希望于出险企业苦苦寻求自救之道，不如首先采取措施，将项目收购，而后交于同一集团体系内的地产业务板块继续开发运营或能最大程度上降低损失。

第四、资本和央国企为主，质量为先。下行的市场或者说冷淡的行情中，优势相对比较明显的群体有几类，一是央企国企，二是资金方，三是一如既往稳健经营的民营房企。这三大主体对于收购标的的选择，无非两个标准，一是避免风险波及，二是标的本身的质量，质量更优的资产更容易引起关注。

虽然房企压力日增，出售部分项目或业务成为企业缓解资金压力的途径之一，但是并购事件并未频繁发生，而是散点式的少量发生。而且从更长期来看，出售部分项目或业务虽能一定程度上减轻资金压力，但出险企业或并不能完全依托于被并购而成功自救。

2 遵循市场化原则，并购成功与否的关键在资产本身

2021年房企业绩会上，多家企业都会被问及并购相关问题，是否会有特定的任务而进行大规模的并购，而房企的表态则表现出更多的一致性，主要表现在两个方面。

其一、并购行为遵循市场化逻辑发生，与集团战略保持一致。并购行为在本质上也是一种交易行为，即使交易行为就必然有既定的规则要遵守，遵循市场化的逻辑发生，并不存在为了特定目的而发生，不存在为了行业托底而存在的情况，即使发生也是以企业战略为先，与集团战略推进节奏保持一致。

其二、并购与招拍挂同属拿地方式，发生与否还在资产本身质量。并购、招拍挂、一二级联动等都是作为房企拿地的方式，至于采用哪种方式获得资源与多种因素有关，并不能完全肯定哪个时点一定会做并购，做多少并购。既为投资，利益必定是第一位考虑，哪种方式获得资源能够保证房企获得更大收益，哪种方式就将被采用，各方式本身并无绝对的优劣之分，核心的影响或关注点还是在于资本本身的质量，质量足够优质，就存在被并购的可能性。

3 并购何时集中发生不确定，但并购确面临“两大挑战+两大不确定性”

当并购开始频繁大范围发生时，行业是否会有新的拐点出现？在回答这问题之前，可能更需要清晰认识到当前并购行为发生所将面临的两个不确定性和挑战。

其一，政策走向的不确定性。此处的政策主要指具体针对于并购端的政策，当前针对于并购端的政策主要有并购贷，包括并购贷不计入“三道红线”指标计算、优质房企并购项目融资支持等，也已有招商蛇口、美的置业、碧桂园等多家房企成功发行并购债券或获得并购贷额度。而目前对于并购的支持也仅限于此，而这又有很大的不确定性存在，如并购贷款的支持力度到底有多大、总量有多高、贷款利率有多低等。

当前环境下，不仅仅民营企业面临较大的资金压力，优势相对明显的央企国企也并非完全轻松，短期内风险或可控。但更长期内，企业是否承受更大的压力很难保证，对企业而言，尽可能保证企业的经营安全是重点关注，若无更强有力的政策辅助和支持，企业本身而言，未必有较多的意愿去做并购。

其二，并购标的质量的不确定性。房企普遍承受较大的资金压力，所以有一定出售资产的意愿，并购市场上并不乏高质量的资產，也不乏低质量的资产，更需要有更精准的判断和筛选。并购市场涉及交易双方，信息不对称性客观存在，所以，并购方式未必是房企增加资源与扩充储备的最佳选择。

其三，公开土地市场的挑战。当房企暴雷事件频繁发生时，房企负面连锁反应频繁发生，最终将房企引致“四面楚歌”的境地，各方均谨小慎微，唯恐远离地产企业速度不够迅速而被拖累，及时快速脱身或为最佳之策。当各方开始主动避开房地产企业，房企压力日升，随时都面临生死之战，稍有不慎，便有满盘皆输的风险。企业迫于无奈，开始在土地投资上做退缩，开始躺平，开始不参与，土地市场表现出非正常状态，流拍率走高，无生机可言。为扭转土地市场颓势，政府开始对土地出让做调整，从土地价格和土拍规则上向企业释放有利信号，企业拿地利润情况开始出现改善，而且相比于并购市场，优势或更为明显。这就促使房企更多倾向于在公开市场获得土地，这对并购行为的产生也将是个挑战。而且无论是从2021年下半年房企拿地，到2022年房企公开市场拿地情况，央企国企仍在主导，城投仍或多或少扮演着托底角色。所以即使土地端已有明显的利好信号存在，企业也并没有过多拿地的意愿和能力，更谈不上去做并购。

其四，市场行情演变的挑战。市场行情不好，大家都有明确清晰的感受，到4月，市场仍没有明显的改善迹象，房企销售业绩仍处在持续下行通道，业绩兑现困难，企业经营端压力更甚，顺畅发展的道路被阻滞。外部融资决定短期是否活着，内生融资（销售回款）决定房企能否活的久，短期内活着是基础，活的久才是根本追求。

眼下的行情来看，即使外部融资有所改善，最大可能也仅仅是定向的，阶段性的改善，不可能长久的全方位的融资放开。房企长久可依托的发展基础只能在销售业绩所能带给企业的助力，倘若市场行情迟迟未能有所改善。即使是资金压力并不明显的央企国企都难以发展顺畅，更无需再提及并购，行情走势或是并购行为发生的最大挑战之一。

对于未来并购行为会不会集中的、大范围的产生，答案未必肯定。但是无论是政策端，还是市场端的改善都预示着并购行为大概率发生在项目层面，而非企业层面，即使政策有扶持，企业有能力，资本有意愿，最终的选择也只在优质的项目上，政策不太可能会直指企业救助。以项目为单位的并购将会是大势所趋和必然定局，因为项目更关乎民生，关乎消费者，关乎社会。

而且，从当前的环境来看，并购行为大范围的集聚性发生的基础仍不具备，难度也相对较大。而且单一的并购行为或也并不能导致行业拐点的到来，并购也只是提供了一种可供选择补充资源和化解风险的方式。