与开发商共有产权靠谱吗？

刘远举

云南省大理白族自治州人民政府8月1日发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

其实，这个《通知》很多关键的地方都没说明。

首先，共同持有的时间多长？如果仅仅是几个月，那基本上是一个营销手段。因为购房者可能无法预计自己几年后的经济情况，但对几个月后的情况是能准确把握的。能预计几个月后交上余款，一般来说，不会出太大的问题。

其次，是先期购买的这50%，是否可以贷款？如果可以先期购买的50%产权可以贷款，假设仍然是30%的首付，这就意味着，购房者最初只要准备15%的资金就可以加杠杆买房了。这实际上是一个非常重大的改变。对购房者而言，在这个政策下，以一小部分资金就能住进新房子，从房产的金融角度来看，就能大杠杆的启动一次投资。

这个通知还没说清楚的是，房地产开发商持有的那另一半会怎么处理。如果开发商自己持有，开发商卖掉一套房子，只能收回整个房款50%的资金。由于不能及时地完全地回款，对开发商的资金要求就更高了。如果房地产开发商拿着这个另一半产权去银行抵押贷款，那么开发商爆雷倒闭了，银行拿着一半的产权怎么处理？

对银行而言，本来是分散多个个体的房贷，现在变为了给开发商的贷款，鸡蛋都放在一个篮子里，风险更大，处理起来也更麻烦。房子不可分割，一半产权不能拍卖，只能卖给房主，房主说没钱，银行也不能单独收走半套房子。显然，这个资产对银行来说，是一个很麻烦的资产。

当地政府推出这个政策，某种程度上是在借鉴政府的共有产权房模式，让群众可以用更少的资金启动杠杆，推动当地房地产市场。但需要指出的是，购房者与房地产开发商共同持有，是无法与政府的共有产权房相比的。

政府推出的共有产权保障房，具有保障性住房和商品房的双重属性，其中，商品属性多于保障属性。在这种模式中，申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或30%，政府持有剩下的70%-80%。对政府来说，通过出售部分产权，可以回笼保障房建设资金，同时，政府也分担部分房款，减轻购房者压力。

对个人而言，与政府按照出资比例获取各自份额的房屋产权，但能同时享有共有产权房屋的全部使用权。共有产权有顺畅的退出机制。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。如果没有钱支付，可以继续保持共有。如果想出售自己的部分产权，根据规定，政府可优先回购，并再次提供给符合条件的家庭。

所以，与政府共有产权，不但能够解决经济能力相对较差的居民的长期支付能力，也有政府背书，很安全，退出也很方便。但是，与开发商共有，则只能缓解一时的支付能力不足问题，也不存在退出机制，还存在一定的风险。

共有产权，在“房价将长期上涨”的假设上，一切都没有问题，购房者会想方设法筹集到剩下的房款;房地产开发商也不慌，购房者没钱，大不了把房子收回来再买，没有损失，反而能多卖一些钱。但是，现在这个趋势已经结束了，除了少数一线城市，其他城市的房价已经很难上涨了，很多地方还会下跌。

而且，购房者买了房子后，价格上涨或维持还好说，履约没问题。但是，一旦房子价格下降了，购房者就会心生懊悔，虽然从法律意义上已经成交，但產权共有还是会在心理上产生微妙的差异。这种差异在业主群中发酵，就会用房屋质量等方面为理由，要求退房，甚至造成群体事件。这对房地产开发商与当地政府来说，风险都更大。