城市片区开发的投融资策略

连捷

为了顺应现代化城市发展整体规划，要结合片区开发投融资要求，匹配可行性方案，充分發挥片区资源优势，从而实现区域经济的可持续发展。

在城市片区开发工作中，要结合城市发展规划落实相应工作，明确具体开发内容才便于制定后续管控策略。

一方面，若是从片区开发的基础要求，主要分为区域系统规划编制内容，并且利用标准管控流程，完成区域运营管理、投融资管理、区域招商管理等工作。另一方面，若是从投资建设的角度分析，则片区开发工作中，主要涉及土地整理内容、基础设施建设内容。并且，相应的工作适用于城建改造、扶贫开发以及新城建设等领域。

本文以某城市片区开发项目为例，业务合作对象为地方政府及行业主管部门、地方国有企业（含投融资平台公司）、社会资本方（包括投资人、建设方、运营方、开发商等），片区综合开发项目操作分为筹划阶段、准备阶段、采购阶段以及执行阶段。在确定实施主体后设计投融资模式，并编制实施方案和采购社会资本方。而在投融资模式设计方面，项目总体开发投融资模式和局部开发投融资模式中确定相应思路，选取专项债模式、PPP模式或者是投资人+EPC模式等。

城市片区开发投融资具体设计内容

在城市片区开发投融资工作中，要结合片区发展规划落实相应工作，保证具体问题具体分析的基础上，践行全过程管理控制方案，从而实现开发投融资工作的全面升级。要从完善定位出发，结合部门需求和城市要求细化投融资策略，并且依据实际标准完善流程和运作模式的处理工作，打造多元合理的具体设计方案。

首先，完善定位分析。在城市建设发展进程中，片区开发工作要充分关注区域运行特点，并且积极落实全面综合性管控方案，打造综合性开发方案，从而满足管理要求。与此同时，在投融资项目规划进程中，要明确了解城市的发展情况，配合科学业态比例设计规范，全面评估资源要求和资金链结构，打造精准性较好的财务预算方案，以保证能为后续项目执行以及投融资管理提供较为完整的数据支持。

其次，细化投融资策略。秉持精细化管理原则，制订细致的投融资策略方案，实现多元管理目标。

第一，相关部门在城市片区开发投融资工作中，要明确滚动开发机制的具体内容，利用相关数据分析方案，对城市运行以及整体发展状态予以全面评估，并且明确城市片区项目中开发的时序要求。例如，在房地产开发项目中，要想提升资金的利用率，实现资金迅速回笼，一般会事先确定资金最小的投资方案，然后借助滚动开发项目建设的处理机制，保证资源及时整理的同时还能结合项目建设发展要求落实更加精细化的操作工序。

第二，要结合城市片区开发投融资的具体要求适当采取联动开发的工作方案，一般是在项目建设中借助资源整合处理机制，确定联动方案，并且要结合不同区域的特征充分发挥项目优势，保证区域经济运行和产业发展工作顺利开展。

最后，确定流程和运作模式。在全面分析城市片区开发投融资内容后，就要结合项目规划保证各项工作的精细化水平，确定总体目标的同时，依据市场的实际需求和价格数据构建更加规范的流程，维持城市片区开发投融资工作的规范水平，能有效减少因为流程监督管理不当造成的片区开发不足等问题。除此之外，相关部门要在充分调研分析的基础上，依据片区发展模式判定投融资模式，最大程度上减少风险，提升整体效率。例如，目前较为常见的运作模式分为BOT模式、BOO模式、O&M模式，需要在政府支持基础上，以公司为基本载体，有效完善相应管理方案，助力多元化管控工作全面进步。

城市片区开发中的投融资问题

一是内容不够明确。在投融资项目实际管理过程中，结合城市片区的开发情况发现内容还不够明确。主要是因为城市片区的开发项目具备一定的复杂性，进行项目投资期间，政府不了解发展目标和具体概念，未对项目进行合理规划，一些项目在开展后出现资金、资源不足现象，从而制约城区项目的开发。不仅如此，在项目实际执行期间，项目的运营服务、职责难度大，在项目运营后出现了权责划分不明确等情况，不利于城市片区投融资管理效果的良好实现。

二是供应商的经验不够。根据城市片区的开发具体情况，一些供应商仅仅重视建设工作，未思考运营问题，很多项目的引进、产业发展趋于形式化，不利于项目引导作用的发挥，这种情况也给城市片区开发投融资管理带来很大影响。

所以，在社会经济水平不断提升下，要保证城市片区开发中投融资作用的发挥，要保证政府在项目建设、运营管理中职能的发挥，予以资格的详细审查和产业总体调整，为其构建完善的投融资管理方案，这样不仅有利于片区的经济运行，也将满足城市的可持续发展需求。

城市片区开发的投融资策略

基于时代的发展要求，城市片区开发主体之间存在一定的差异性。时下，城市片区开发模式有以下四种：第一，政府独资型。该模式是政府利用国有独资开发公司进行项目开发进度的控制，避免给自身带来较大的经济损失。但是，一定程度上会使政府面对较大的财政压力。第二，合资型。政府通过外部资金的引入，和国有企业合资开发新的项目，并按照一定的比例来划分效益。第三，完全外包型。政府将城市片区开发的任务交给第三方，并给企业相应的补偿，以免政府面对严重的资金压力。第四，混合型。政府主要将项目交给第三方，并对特大的项目进行控制。该模式的应用不仅能使政府缓解财政压力，也能使政府的开发能力逐渐增强。为了保证城市片区开发投融资工作顺利开展，要结合城市具体发展规划内容落实相应工作，划定投融资边界的同时，结合地方财力、项目投入等建立完整的分析过程，践行标准化控制流程，细化土地资源的利用结构，真正意义上打造资金平衡机制，提升整体管理效果。

一、优化规划方案

第一，相关部门要划定投融资边界，主要是结合城市建设的规划以及城市发展特点，明确分工的同时对片区开发边界予以控制，利用项目开发类型和投资主体分析等工作更好地优选投资模式，保证资源补偿和财政补偿等工作都能顺利开展。

第二，要依据地方财力情况完善评估工作，若是结合PPP項目的特征可知，在项目实施过程中要依据地方财政承受压力落实评估工作，从根本上避免评估流于表面的问题，充分提升资源使用率，为城市片区开发投融资工作顺利落实奠定基础。

第三，要对投入产出的项目予以系统分析，主要是结合资源开发特点，保证片区资源开发中市场化项目建设工作重点突出，并且利用优惠性政策补偿方案提升运行实效性。

第四，对于城市片区开发投融资工作而言，片区开发的主体本身就是政府主体意识的延续，所以在实际管理中要将投融资管理的逻辑性和规范性作为重点，提升区域经济竞争效率，践行规范化应用管控原则，从而确保整体片区发展管理符合预期。

第五，要清晰明确投资规划中政府部门的引导职能，不仅要监督片区建设，也要对投融资平台的搭建予以管控，打造平等对话的平台，避免城市片区开发投融资中不合理项目对整体管控效果产生的影响，在维持综合管控效率的基础上，提升区域产业的核心竞争力，优化经济效益。

二、细化土地资源利用模式

城市片区开发投融资工作中，全面分析投融资特点是维持工作效率的关键，因此，要积极提高土地开发和房产开发工作效率，依据片区资金平衡标准和循环使用要求，对预期收益、税收融资等项目予以管理，并且维持土地资源的利用率，优化规划设计和项目建设水平。正是因为城市片区开发投融资工作本身是较为复杂的系统，所以会受到区域性经济以及发展现状的影响，这就需要相关部门结合片区整体规划内容、开发思路以及土地获取等分析工作，更好地评估土地出让条件，完善评估工作，展现出土地较好的使用价值，为片区资源管理和行业发展提供保障，避免土地资源盲目开发产生的问题。

三、优化处理资金平衡

城市片区开发投融资工作中，资金的平衡处理是非常关键的内容，要借助资金平衡方案维持各项工作规划的合理性、科学性和规范性。

第一，在公益性项目中要维持资金平衡，明确公益性项目的管理费杠杆，结合项目的投入、产出资金平衡处理等方式，全面优化产业经济水平，维持综合管控效率，避免资金应用管控不当产生的影响。

第二，城市片区开发投融资中要将文化体育馆等公益项目作为投资的主体项目，并且匹配完整的运营管理方案和资产投入计划，从而强化资源的平衡性，依据项目特征明确资金来源，从根本上促进经济效益、社会效益的和谐统一。

四、完善融资规划措施

在城市片区开发期间，需要为其投入更多资源，投资回报周期长。在整个开发中，为了避免发生资金管理问题，需要重点分析城市片区资源开发工作，为其制定融资项目规划和保障机制。第一，因为城市片区开发主体是政府，对资源管理期间很容易出现土地价格、基础设施成本价格不符合的情况。要加强对该问题的解决，城市片区开发期间需要重点进行投融资管理，在政府和政策有效支持下，促使经济项目的有效运行，保证区域在激烈竞争下获得一定的经济效益。第二，为了获得合理的投融资规划工作，政府部门要发挥积极引导作用，其间需要构建投融资平台、平等性的对话平台，能更有效地解决投融资规划问题，也能使区域在产业发展中获得强大进步。

五、实现金融组织体系多元化

通过金融扶持政策的支持，需要对金融体制进行优化改革，促使金融机构治理工作更加完善。第一，对金融机构进行改革，保证法人治理结构得到优化，形成完善的内部责任制度等，对其加大审查力度，内部需要增加约束机制和激励机制等。第二，还需要增加金融监管制度，能更详细地分析金融机构的风险，促使金融的稳定运行。第三，对国有商业银行中的不良资产尽快剥离，为企业形成金融资产治理的运行机制，使银行的风险抵抗能力不断增强。第四，使金融机构的运行水平和治理水平逐渐提升，制定完善的运行治理机制和风险治理体系等，且对资金的实际运行情况和风险详细监管，以促使产业金融政策的优化使用。

综上所述，城市片区开发投融资工作要充分整合资源和项目，确保统筹管理的同时，充分结合区域发展要求和现状，构建更加合理的开发方案，从而确定资源调控机制，为产业开发提供支持，保障区域经济发展水平，利用多元规划的方式共同促进城市建设工作的进步。（作者单位：湘潭发展投资有限公司）