房地资产信息库管理平台

创造单位：黑龙江龙煤双鸭山矿业有限责任公司

主创人：刘丹 高芝良

創造人：严东吉 叶北燕 薛凤来 王新生 李春雨 王仁双

[摘要]数字化时代背景下，企业资产管理正从传统人力管理向智能管理进阶。黑龙江龙煤双鸭山矿业公司在数字化转型过程中，针对房地资产管理上存在的诸多漏洞和难点，在原有财务管理信息化数据平台的基础上，引入大数据、云计算等先进的数字化技术，以GIS技术为核心，以无人机、激光雷达镜头等先进测绘仪器为基础，成功构建了房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台，极大地提升了公司资产精细化管理水平，盘活了大量闲置资产，实现了资产保值增值，为企业房地资产的信息化、数字化、智能化管理提供了经验借鉴。

[关键词]资产管理;房地资产数字化;资产保值增值

信息技术的运用是推动财务管理工作创新发展的核心动力。为有效利用信息化数据平台，提升公司资产精细化管理水平，黑龙江龙煤双鸭山矿业公司从资金、技术、人力等方面增加投入，构建房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台。该平台以GIS技术为核心，以无人机、激光雷达镜头等先进测绘仪器为基础，通过航测获取公司所属土地资产的相关信息，生成三维影像，为直观了解、动态监测公司房地资产情况，维护公司房地资产合法权益提供了技术支持。

一、实施背景

在企业数字化转型的关键阶段，企业资产管理正从传统人力管理向数字化智能管理进阶。黑龙江龙煤双鸭山矿业公司（简称“双矿”公司）紧跟时代发展趋势，全面推进数字化技术在财务管理、公司运营上的应用。

目前，公司财务部门已构建起较为完善的信息系统，在提高财务工作办理效率、预防财务资金流失风险等方面发挥了显著作用，实现了资产管理、凭证审核、数据统计全业务流程的数字化。这为企业房地资产的数字化管理提供了强有力的技术支撑。

土地及房屋资产管理是“双矿”公司财务管理的一项重要内容。公司房地资产面积大、分布范围广，现有土地资产总数量413宗，土地总面积达2505万平方米，房产总数量将近2000栋，建筑总面积超过4500万平方米。

根据公司发展形势，通过提高房地资产管理的数字化水平，不仅能有效防止资产流失，同时还能够实现对房地资产进行科学的优化配置，对提高公司经营收益和实现高质量发展，大有裨益。

对此，公司财务部门提出，在进一步完善现有的财务管理信息系统的基础上，依托数字化技术优势，构建并推广应用房地资产的地理空间三维影像数据信息库管理平台，来实现房地资产的精细化、科学化管理。

房地资产地理空间三维影像数据信息库管理系统，以GIS技术为核心，以无人机、激光雷达镜头等先进测绘仪器为基础，通过航测获取公司所属土地资产的相关信息，生成三维影像，可以直观了解公司房地资产情况。通过房地资产地理空间三维影像数据信息库管理系统的推广应用，极大地提升了“双矿”公司资产精细化管理水平，盘活了大量闲置资产，实现了资产保值增值，为企业房地资产的信息化、数字化、智能化管理提供了经验借鉴。

（一）公司房地资产现状

“双矿”公司现有土地资产总数量413宗，土地总面积2505万平方米，（有证土地265宗、土地面积2262万平方米，无证土地148宗、土地面积243万平方米）。在国土部门登记有证土地地类用途有11种，包括采矿用地、工业用地、交通运输用地、公共基础设施用地等。公司现有房屋资产总数量近2000栋、建筑总面积约4500万平方米。

（二）房地资产管理面临的挑战

纵向对比来看，近几年公司对财务管理信息化建设的重视程度和支持力度均有所增加，公司财务部门信息管理系统也趋于更加完善。在财务管理向信息化发展的过程中，房地资产管理水平也有了较为明显的提升。但是由于历史原因和自身积累矛盾等因素的影响，现阶段公司房地资产管理还有一定的优化空间，面临的挑战表现在两方面：

其一是思想层面上重视程度不够。从调查情况来看，各单位虽然按照上级要求开展了房地资产清查、盘点工作，但是在具体工作方式上还欠缺规范。例如，未能严格履行公司关于认真开展日常资产管理工作的有关要求。公司要求各单位至少要设立一名房地产专职管理人员，但是有些单位没有设立专职岗位，而是由其他业务部门的人员兼职开展房地产管理工作。兼职人员流动性强、责任心弱，给房地资产的流失、浪费、挪用留下了隐患。

其二是资产管理的方法模式仍需创新。如上文所述，“双矿”公司的房地资产具有总面积大、分布范围广等特点，传统的资产管理模式下，要想全面采集和动态监管房地资产的相关信息，需要投入较多的时间、人力和成本。由于资产管理模式的落后，很容易出现监管漏洞。近几年，无人机技术的成熟和大数据、云计算等技术的推广，让土地资产管理向自动化、智能化方向发展。在这一背景下探索房地资产管理模式的创新路径，成为“双矿”公司优化资产管理的一项重要举措。

二、措施方法

为彻底解决“双矿”公司在房地资产管理上存在的诸多漏洞，彻底摸清企业家底、提高资产管控水平，公司投入200万元的专项经费，用于搭建房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台。经费用途主要分为两项：其一是购置硬件设备，除了计算机等信息基础设施外，还包括大疆无人机，以及激光雷达镜头等先进的高精度测绘仪器。利用无人机搭载的高清摄像头进行航测，更加快速、精准地获取测绘区域内的房屋及土地资产信息。其二是聘请专业团队，搭建软件系统。鉴于目前“双矿”公司的财务部门，已经建立起功能完善、运行流畅的财务管理信息系统，因此在构建房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台时，不仅要关注新平台各项功能的实现，还必须保证与公司现有的财务管理信息系统做到兼容。基于上述两项要求，该项目的实施过程如下：

（一）搭建房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台

考虑到该平台的内部组成架构较为复杂，因此该部分工作委托哈尔滨天力世纪有限公司全权负责。平台核心技术是GIS（地理信息系统）和GPS（全球定位系统），可实现对公司管辖范围内土地资产的用途、边界，以及房屋资产的外围形状、位置坐标等基本信息进行精准采集，并且通过系统的转化，得到三维影像，从而准确还原测绘区域内房地资产的现实信息，为实现房地资产的监管、利用提供了必要的参考。

（二）采集房地资产三维影像在正式开展航测前，应明确测绘

范围，减少无效数据、节约航测时间。确定测绘范围为双鸭山尖山区、宝山区、四方台区、岭东区、集贤县辖区、宝清县辖区、红兴隆管理局下属三个农场、富锦市锦山镇、同江市临江乡等行政辖区。利用无人机对公司辖区范围内的土地及房屋资产进行航测，将资产实物数字化。

高分辨率的激光雷达镜头可保证测量信息的精确性，采用倾斜摄影测量技术，以大范围、高清晰的方式，对拍摄范围内复杂场景进行精准、细致的测绘。利用无人机内置PLC，对拍摄所得的影像资料进行分析，如果有部分资料模糊不清，分辨率达不到精度要求，自动进行复拍。航测结束后，将无人机拍摄的影像数据传输到该系统的中央计算机上，所得信息包括地物的外观、位置、高度等基本参数。将图像（.jpg）、视频（.avi）转化成能够被制图软件识别的.dwg格式，并存储到房地资产地理空间三维影像数据信息库中。启动计算机上的BIM三维建模软件，能够自动提取信息库中的房地资产信息，将其填充到三维模型中，从而得到房地资产的三维模型。管理员可通过点击三维模型，查看详细的地理属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息。

例如，通过系统提供的“图查属性”功能，管理员根据需要选择一幅基础数据图形，就能够查询到与该图形匹配的楼栋属性信息，如该楼栋的分层分户图、房屋坐落面积、产权归属等。

除此之外，管理员通过形式管理员权限，还能够对系统内存储的楼栋、层户单元等执行增加、删除等操作。在得到房地资产的三维模型后，可开展权属调查，确定其合法有效范围。

（三）核实房地资产现状对于无人机采集并通过转化处理

之后，上传到该系统的房地资产信息，也有可能因为各种原因导致信息内容出现差错，与实际情况并不符合。例如，在数据格式转换期间，有一定几率出现数据丢失、乱码、失真等问题，导致最终存储在信息库的房地资产数据，与原始数据之间发生了变动，很容易给管理人员造成误导。

为了杜绝此类問题，“双矿”公司成立了房地资产清查领导小组。由专业部门牵头，其他相关单位密切配合，针对公司管辖范围内的地上建筑物及构筑物展开了全面的清查，以获取其地理空间信息。将实测信息与房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台提供信息进行对比，验证房地资产调查结果的准确性。若经过清查、核实，发现平台上存储的房地资产信息与实地调查信息有出入的，应以清查结果为准，对数据库中存储相关信息进行校正。同时还要分析导致房地资产信息误差的原因，进而提出相应的改进对策，以提高房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台的实用价值。

除了对公司管辖范围内房地资产进行核实外，该系统还会对房地资产的日常管理工作带来一定的便利。以房屋资产管理为例，该系统能够制作并输出房产分幅三维图、分层分户三维图，自动生成房屋产权证的相应配图，以满足房产管理工作中对制图的需要。

除此之外，该系统还能建立房产空间信息与属性信息的历史演变关系。对于管理人员来说，可以一目了然地掌握以往某段时期内，某所房屋的空间及属性信息变更，从而为解决房产纠纷、加强房产管理提供了可靠依据。同时，该系统还支持基于GIS技术的空间查询功能、专题制图功能，以更加直观、量化的方式，将公司管辖范围内各类房产的相关信息展示出来，保证了测绘结果的精确、可信。

“双矿”公司还可以基于房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台，实时发布、公示房产信息。以三维图像的方式对外展示，方便房产信息的查询、统计和监督。

考虑到房产管理中实际业务办理的需要及当前Arc-GIS系列产品的特点，本房产GIS管理系统的建设包括房产测绘成果管理子系统和房屋登记子系统。这两大子系统之间可通过共同访问存储于关系型数据库中的房产GIS测绘数据实现数据共享。

（四）房地资产数据的存储及复核

对于经过核实认证，确定不存在问题的，或者是有问题及时进行整改的房地资产信息，上传至该平台的数据库中存储。同时，为防止数据出现丢失、保障数据完整与安全，还应采取必要的保护措施。

设置系统登录访问权限，非管理人员无法获取公司房地资产数据;除了定期对平台数据库内信息进行更新外，每次更新之后还必须做好数据的冗余备份。备份数据采用异地存储或云端存储的方式，避免因为服务器物理故障导致公司房地资产数据的丢失。

考虑到“双矿”公司管辖范围内的房地资产，会随着时间的推移发生变动，因此在每年的年末，公司还会组织开展一次房地资产数据复核工作，由房地资产复核小组，对“双矿”公司管辖范围内的资产实物进行现场确认，对比资产实物与平台记录信息是否一致，从而保障了房地资产的现实性完整。

如果复核结果表明，资产实物信息与平台记录内容有一定的出入，则利用无人机进行航测，将航测结果作为佐证，进一步提高房地资产数据复核的精确性。

随着该系统运行时间的增加，数据库内存储的信息也相应增加，为减轻系统存储压力，同时也是保证数据的完整性和安全性，在数据存储模式上采用了本地服务器存储和云服务器存储相结合的模式。

对于常规的房地资产信息，选择在本地服务器存储，方便根据资产管理需要灵活调用;对于一些重要的涉密信息，则选择云服务器存储，安全保密效果更好，对防止重要资产信息泄密起到了良好效果，让公司的利益得到了维护。

在使用该平台时，财务管理人员可以在主界面输入查找条件，点击“检索”后即可在第一时间内找到与输入关键词相匹配的土地及房屋资产的三维立体图像，并且标明其所在地和使用现状。财务管理人员除了直观掌握房地资产的当前情况，还能够利用该系统提供的“一键生成报表”功能，将三维立体图像转化成各类管理报表，以便于开展分析，为领导的战略决策提供依据，有助于提高土地及房屋的使用效率。利用该平台下的固定资产信息化管理模块，财务管理人员还能实时掌握本公司固定资产的相关信息。通过系统操作，采集各类固定资产使用的原始数据，并基于公司资产管理的需要，对原始数据做分类、统计、汇总、分析等处理，实现了对固定资产的全生命周期管理，让固定资产为公司创造更大的价值。

三、成果分析

“双矿”公司的房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台已经建成并投入使用一段时间，从实际应用效果来看，依托无人机及高清摄像装置，实现了对辖区范围内房地资产信息的动态监测、快速采集，同时还能基于三维模型实现了资产的可视化呈现，为进一步提高资产管控与利用水平起到了技术支持，在有效规避资产监管死角、防范资产流失、盘活闲置资产、提升公司效益等方面成果显著。具体来说，包括以下几个方面：

（一）房地资产航测数据精确，满足了国家《物权法》和《不动产产权登记》中有关于房地资产精细化管理的要求。

（二）摸清了公司管辖范围内房屋资产、土地资产的具体数量和实际面积，为下一步开展房地资产的规划与利用，以及依法纳税提供了详实的依据。

（三）该平台运用之前，公司房地资产权利人名称不符，或是无证土地的情况较为常见。在推行房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台以后，这类问题得到了顺利解决。核实了房地资产权利人名称，为无证土地办理了合法用地手续，对提高房地资产利用率，以及防止房地资产使用期间的法律纠纷起到了积极作用。

（四）在该平台运用之前，“双矿”公司管辖范围内有許多因为历史遗留问题，导致边界线不清的土地资产。由于界限划分不清，资产侵占的情况时有发生。该平台上线运行之后，对公司管辖区域内房屋、土地资产的边界进行了重新确定、精确划分。对于侵占土地行为，公司依法要求侵权人归还土地，为保障公司合法权益提供了积极帮助。

（五）利用测绘成果建立健全公司房产土地系统平台数据信息库，发挥和实现系统平台日常监管能力，使得财务管理人员能够及时、准确地掌握公司所属范围内各类土地及房屋资产的数量、位置、使用状态，以及单位之间调转的各类信息，实现了房地资产管理的实时化、精准化。另外，基于该平台自带的统计与分析功能，还能自动提醒财务管理人员，对于那些已经超过使用年限的，有严重损坏的房屋，及时进行清理报废，有效解决基层单位资产管理工作存在的不重视和疏于管理等乱象问题。

四、前景展望

随着公司对房地资产管理要求的日益严格，从实际出发还需要对该平台的各项功能绩效优化。下一步要着重开展的工作有：

第一，该平台需要继续丰富系统功能。目前该系统提供了空间数据的浏览、查询、定位等基本功能。今后要通过技术创新继续拓展系统功能，如叠加分析、缓冲区分析、大范围统计、专题图制作等，一是为房地资产管理人员提供更多便利，实现国有资产的保值增值;二是能够将财务管理人员从繁重的基础工作中解放出来，使他们有时间、有精力从事更加专业的工作，从而为公司创造更大的价值。

第二，还需要为财务管理人员提供配套的技能培训，以保证他们的专业知识结构可以得到持续性的更新，以适应公司加快推进财务管理信息化，以及构建房地资产信息管理系统的发展需要。除了适当增加常规培训的频率外，还应在培训内容上予以调整，提高关于财务信息技术、房地资产信息化管理有关内容的比例，使得财务管理人员的综合技能、信息素养得到全面提升，才能利用房地资产地理空间三维影像数据信息库管理平台，做好房地资产管理，在本职岗位上履行职责、做出贡献。

编辑/温碧琳 统筹/余双