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419万见人品:卖掉15年的宅基地要拆迁

2022-05-23素心

知音·下半月 2022年5期
关键词:卖房房屋买卖卖家

素心

15年前一处价值16万的房产,15年后拆迁获补偿419万。没想到,当年的卖家心理失衡了,找到买家索要赔偿。这一桩跨越了15年的房产交易官司,法院该如何判决呢?

一场情义买卖:买家加价买下一套房

2003年7月18日,时年33岁的内蒙古自治区赤峰市下岗女工魏思丽,在报纸上看到一则卖房启事:红山区有一处房屋院落整体出售。当时魏思丽手上正好有些闲钱,就想把房子买下来,翻修后出租,自己也能有份收入,于是联系到卖家王晓丽。

这套房子,是农村宅基地,院子占地547.6平方米,上有两栋房子共146.15平方米。魏思丽一边盘算如何扩建,一边听王晓丽讲卖房的缘由。

47岁的王晓丽和丈夫都是当地农民,两人育有两个男孩。几年前,丈夫的一场重病,王晓丽不仅花光了所有积蓄,还欠下一大笔外债。2003年,丈夫撒手人寰,大儿子24岁面临结婚成家,小儿子正在读大学,她要赚钱还债,还要供小儿子读书,生活举步维艰。面对天天登门的债主,无奈之下,王晓丽这才决定卖房还债。其中一栋是王晓丽和丈夫一砖一瓦建起来的,如果不是被债务所逼,谁会舍得卖房啊?

说到这里,王晓丽禁不住心酸落泪,魏思丽心里也很难过。当王晓丽报出15.5万元的价格后,魏思丽不仅没有还价,还主动给她增加5000元。

卖房遇到了善良人,王晓丽感激不已。签合同时,因为房子还在丈夫的名下,为显示诚意,王晓丽不但自己签字画押,还将丈夫和两个儿子的名字也一块儿签了上去。

合同签好,魏思丽很快付款。王晓丽还清欠款,用剩下的2万多块钱在自家承包地里盖起了4间大棚房,一家人搬了进去,随后又在旁边建起蔬菜大棚,靠卖菜赚钱,日子越过越好。大儿子结婚成家,小儿子也研究生毕业,考上了公务员。

而另一边,魏思丽买房后,找姐姐借了35万,将两栋房子扩建成了四栋,全部出租,每月的租金收益很可观。此时,无论是买家还是卖家,日子都过得越来越好。正常情况下,买家卖家在各自的人生路上,就像两条平行线,再不会有任何交集。但让魏思丽没想到的是,15年过后,王晓丽却找上了门来。

15年后的反悔:卖家要分419万拆迁款

魏思丽买房后十几年,正是房地产业暴涨期。很多人说魏思丽买平房是一次失败的投资,如果买楼房,至少要翻两倍。魏思丽内心也倍感失落。

哪知,2017年10月,赤峰市开始棚户区改造,这个院落正好处在改造之列,征收补偿款加上30%的团签奖,总计金额高达419万!这个消息让魏思丽无比振奋:这些年的投入终于看到回报了!可她刚高兴没几天,两个不速之客给了她当头一棒。

原来,卖家王晓丽也听到了这笔补偿款的消息,直恨自己当年没有守住。她和大儿子查阅了一些文件,得知1999年国务院曾发文,要求“农民住宅不得向城市居民出售,也不能批准城镇居民占用农民集体土地建住宅”。按照这一文件,当初的买卖合同属无效合同,王晓丽带着儿子找到魏思丽商量,要求分得拆迁款中的200万。

魏思丽觉得这简直是强盗逻辑,当年公平交易,签字付款,事过15年要来毁约?更何况,自己买房时还多给了她5000元,王晓丽不思感恩,见房子有高额补偿就翻脸毁约,魏思丽坚决不能接受。后来王晓丽把索要金额降到150万,她仍然一口回绝。协商未果,王晓丽把魏思丽告上了法庭。

2018年3月,魏思丽收到赤峰市红山区人民法院的传票,王晓丽要求法院判令房屋买卖无效,并依法对拆迁补偿款项进行分割。

主审法官认为,这份合同,从合同的角度看没有问题,但深究却违反了国家政策。按照规定,魏思丽是城市户口,而当年双方交易房屋所占用的土地,恰恰就是农村宅基地。于是,红山区法院对此案做出判决,确认买卖合同无效。因为补偿金额没有最后确定,法院驳回分割拆迁款的诉讼请求。

魏思丽不服,她觉得虽然合同和政策冲突,但如果非要说购房是错,也应该是王晓丽错卖在先,她错买在后。更何况,她投入了35万进行翻建、扩建。不然,原来的两栋房怎么可能有400多万补偿?因此,她觉得拆迁款应该归她所有。

魏思丽四处打听,听说奥德律师事务所的韩佳明律师打经济合同官司比较有名,于是慕名找到了韩佳明。韩佳明了解情况后认为:合同签订后已经交付,购房人实际占有使用了十五年之久,从维护社会公平的角度讲,买受人也有权利维护自己的合法权益。她欣然同意代理此案。

谁错多就得少:契约精神受法律保护

拆迁办将拆迁款的金额确定下来之后,魏思丽将王晓丽起诉至红山区人民法院,请求法院确认拆迁补偿款总计419万元全部归自己所有。

代理律师韩佳明认为,买房合同履行后,魏思丽一直占有使用至今,并出资对房屋进行翻建扩建。依据物权法规定,魏思丽因出资建设而取得房屋所有权的行为属于原始取得。房屋产权证之所以仍在原产权人名下,是登记办证的需要,双方约定卖方协助办理房屋产权过户手续,后因为客观原因一直未能履行,但这不影响魏思丽是房屋实际所有权人的法律事实。根据“谁出资谁受益”原则,房屋征收补偿款自然应归实际出资人所有。

王晓丽因经济原因为了尽快将房屋变现而隐瞒了房屋性质,也未及时向魏思丽说明政策情况,导致合同因政策法规而无效,虽不是明显故意,但存有重大过失,故合同无效之责应由被告承担。

被告起诉确定房屋买卖合同无效的行为属于滥钻法律空子,浪费司法资源,扰乱经济秩序,破坏社会诚信体系建设,应依法予以禁止。

法院受理后,本着慎重原则,对相关案件进行了研究。近几年来,随着城市棚户改造和拆迁力度加大,很多原房主就以城市居民不得购买农村宅基地为由,要求撤销当年的房屋买卖合同。法官刘洪军认为,根据政策法规,法院只能判令合同无效。但这样的判决显然对买方不利,也违背诚实信用原则。可怎样保护这种合同交易的契约精神,不让卖房毁约者钻空子,保护购买人的合法权利呢?

劉洪军认为,在这起案件中,拆迁款总计419万,分两个部分:一个是王晓丽以前的房子146.15平方米,一个是魏思丽扩建的房屋284.81平方米。

魏思丽出资扩建的部分,王晓丽并未出一分钱,因此,这部分拆迁收益应该为魏思丽所得。原有的两栋房子产生的拆迁收益,应该由双方按过错比例进行分割,即:错得越多,就应该分得越少。

那么如何确定双方的过错呢?

在这桩房产交易中,双方都违反了国家规定,把这房给转卖(买)了,那么这时就要强调一个原则了,看谁错得多。

王晓丽把房子卖给了魏思丽,15年后,她又以非法买卖为由,主张合同无效。房屋买卖合同是无效的,可上面的契约精神却是有效的。从这个角度出发,王晓丽是主要过错方。按照相应的过错比例,各自的收益,应该是原告(魏思丽)占70%,被告(王晓丽)占30%份额。

2021年,央视将此案进行专题报道。这一判决结果,引起了社会各界的热议,法学专家普遍认为,这一判决彰显了合同交易的契约精神。

为了巨额的拆迁款,王晓丽母子撕毁了当年的合约,想用法律来维护自己的所谓“权益”,虽然“有法有据”,却违反了公平公正的原则,践踏了诚实守信的契约精神;而魏思丽在购房前,没有弄清楚相关的法律法规,给自己留下隐患。

本案属于法律规定的空白时期及历史原因遗留的特殊情形,法律完善后,相关规定保护的是正当的合法权益,而不是鼓励背信弃义,擅自毁约。

(文中王晓丽为化名。)

编辑/柴寿宇

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