419万见人品：卖掉15年的宅基地要拆迁

素心

15年前一处价值16万的房产，15年后拆迁获补偿419万。没想到，当年的卖家心理失衡了，找到买家索要赔偿。这一桩跨越了15年的房产交易官司，法院该如何判决呢？

一场情义买卖：买家加价买下一套房

2003年7月18日，时年33岁的内蒙古自治区赤峰市下岗女工魏思丽，在报纸上看到一则卖房启事：红山区有一处房屋院落整体出售。当时魏思丽手上正好有些闲钱，就想把房子买下来，翻修后出租，自己也能有份收入，于是联系到卖家王晓丽。

这套房子，是农村宅基地，院子占地547.6平方米，上有两栋房子共146.15平方米。魏思丽一边盘算如何扩建，一边听王晓丽讲卖房的缘由。

47岁的王晓丽和丈夫都是当地农民，两人育有两个男孩。几年前，丈夫的一场重病，王晓丽不仅花光了所有积蓄，还欠下一大笔外债。2003年，丈夫撒手人寰，大儿子24岁面临结婚成家，小儿子正在读大学，她要赚钱还债，还要供小儿子读书，生活举步维艰。面对天天登门的债主，无奈之下，王晓丽这才决定卖房还债。其中一栋是王晓丽和丈夫一砖一瓦建起来的，如果不是被债务所逼，谁会舍得卖房啊？

说到这里，王晓丽禁不住心酸落泪，魏思丽心里也很难过。当王晓丽报出15.5万元的价格后，魏思丽不仅没有还价，还主动给她增加5000元。

卖房遇到了善良人，王晓丽感激不已。签合同时，因为房子还在丈夫的名下，为显示诚意，王晓丽不但自己签字画押，还将丈夫和两个儿子的名字也一块儿签了上去。

合同签好，魏思丽很快付款。王晓丽还清欠款，用剩下的2万多块钱在自家承包地里盖起了4间大棚房，一家人搬了进去，随后又在旁边建起蔬菜大棚，靠卖菜赚钱，日子越过越好。大儿子结婚成家，小儿子也研究生毕业，考上了公务员。

而另一边，魏思丽买房后，找姐姐借了35万，将两栋房子扩建成了四栋，全部出租，每月的租金收益很可观。此时，无论是买家还是卖家，日子都过得越来越好。正常情况下，买家卖家在各自的人生路上，就像两条平行线，再不会有任何交集。但让魏思丽没想到的是，15年过后，王晓丽却找上了门来。

15年后的反悔：卖家要分419万拆迁款

魏思丽买房后十几年，正是房地产业暴涨期。很多人说魏思丽买平房是一次失败的投资，如果买楼房，至少要翻两倍。魏思丽内心也倍感失落。

哪知，2017年10月，赤峰市开始棚户区改造，这个院落正好处在改造之列，征收补偿款加上30%的团签奖，总计金额高达419万！这个消息让魏思丽无比振奋：这些年的投入终于看到回报了！可她刚高兴没几天，两个不速之客给了她当头一棒。

原来，卖家王晓丽也听到了这笔补偿款的消息，直恨自己当年没有守住。她和大儿子查阅了一些文件，得知1999年国务院曾发文，要求“农民住宅不得向城市居民出售，也不能批准城镇居民占用农民集体土地建住宅”。按照这一文件，当初的买卖合同属无效合同，王晓丽带着儿子找到魏思丽商量，要求分得拆迁款中的200万。

魏思丽觉得这简直是强盗逻辑，当年公平交易，签字付款，事过15年要来毁约？更何况，自己买房时还多给了她5000元，王晓丽不思感恩，见房子有高额补偿就翻脸毁约，魏思丽坚决不能接受。后来王晓丽把索要金额降到150万，她仍然一口回绝。协商未果，王晓丽把魏思丽告上了法庭。

2018年3月，魏思丽收到赤峰市红山区人民法院的传票，王晓丽要求法院判令房屋买卖无效，并依法对拆迁补偿款项进行分割。

主审法官认为，这份合同，从合同的角度看没有问题，但深究却违反了国家政策。按照规定，魏思丽是城市户口，而当年双方交易房屋所占用的土地，恰恰就是农村宅基地。于是，红山区法院对此案做出判决，确认买卖合同无效。因为补偿金额没有最后确定，法院驳回分割拆迁款的诉讼请求。

魏思丽不服，她觉得虽然合同和政策冲突，但如果非要说购房是错，也应该是王晓丽错卖在先，她错买在后。更何况，她投入了35万进行翻建、扩建。不然，原来的两栋房怎么可能有400多万补偿？因此，她觉得拆迁款应该归她所有。

魏思丽四处打听，听说奥德律师事务所的韩佳明律师打经济合同官司比较有名，于是慕名找到了韩佳明。韩佳明了解情况后认为：合同签订后已经交付，购房人实际占有使用了十五年之久，从维护社会公平的角度讲，买受人也有权利维护自己的合法权益。她欣然同意代理此案。

谁错多就得少：契约精神受法律保护

拆迁办将拆迁款的金额确定下来之后，魏思丽将王晓丽起诉至红山区人民法院，请求法院确认拆迁补偿款总计419万元全部归自己所有。

代理律师韩佳明认为，买房合同履行后，魏思丽一直占有使用至今，并出资对房屋进行翻建扩建。依据物权法规定，魏思丽因出资建设而取得房屋所有权的行为属于原始取得。房屋产权证之所以仍在原产权人名下，是登记办证的需要，双方约定卖方协助办理房屋产权过户手续，后因为客观原因一直未能履行，但这不影响魏思丽是房屋实际所有权人的法律事实。根据“谁出资谁受益”原则，房屋征收补偿款自然应归实际出资人所有。

王晓丽因经济原因为了尽快将房屋变现而隐瞒了房屋性质，也未及时向魏思丽说明政策情况，导致合同因政策法规而无效，虽不是明显故意，但存有重大过失，故合同无效之责应由被告承担。

被告起诉确定房屋买卖合同无效的行为属于滥钻法律空子，浪费司法资源，扰乱经济秩序，破坏社会诚信体系建设，应依法予以禁止。

法院受理后，本着慎重原则，对相关案件进行了研究。近几年来，随着城市棚户改造和拆迁力度加大，很多原房主就以城市居民不得购买农村宅基地为由，要求撤销当年的房屋买卖合同。法官刘洪军认为，根据政策法规，法院只能判令合同无效。但这样的判决显然对买方不利，也违背诚实信用原则。可怎样保护这种合同交易的契约精神，不让卖房毁约者钻空子，保护购买人的合法权利呢？

劉洪军认为，在这起案件中，拆迁款总计419万，分两个部分：一个是王晓丽以前的房子146.15平方米，一个是魏思丽扩建的房屋284.81平方米。

魏思丽出资扩建的部分，王晓丽并未出一分钱，因此，这部分拆迁收益应该为魏思丽所得。原有的两栋房子产生的拆迁收益，应该由双方按过错比例进行分割，即：错得越多，就应该分得越少。

那么如何确定双方的过错呢？

在这桩房产交易中，双方都违反了国家规定，把这房给转卖（买）了，那么这时就要强调一个原则了，看谁错得多。

王晓丽把房子卖给了魏思丽，15年后，她又以非法买卖为由，主张合同无效。房屋买卖合同是无效的，可上面的契约精神却是有效的。从这个角度出发，王晓丽是主要过错方。按照相应的过错比例，各自的收益，应该是原告（魏思丽）占70%，被告（王晓丽）占30%份额。

2021年，央视将此案进行专题报道。这一判决结果，引起了社会各界的热议，法学专家普遍认为，这一判决彰显了合同交易的契约精神。

为了巨额的拆迁款，王晓丽母子撕毁了当年的合约，想用法律来维护自己的所谓“权益”，虽然“有法有据”，却违反了公平公正的原则，践踏了诚实守信的契约精神;而魏思丽在购房前，没有弄清楚相关的法律法规，给自己留下隐患。

本案属于法律规定的空白时期及历史原因遗留的特殊情形，法律完善后，相关规定保护的是正当的合法权益，而不是鼓励背信弃义，擅自毁约。

（文中王晓丽为化名。）

编辑/柴寿宇