城市轨道交通站内商业业态选择

王宇

摘  要：轨道交通进入建设高速发展期，由此形成的商业资源价值巨大，如何高效利用商业资源产生经济效益将成为未来轨道交通研究发展的方向。我国轨道交通车站站内商业普遍起步较晚，开发较建设运营滞后，经营业态单一，服务品质有待改善。本文将围绕轨道交通车站商业业态，分析车站商业业态开发的问题及成因，结合国内外研究和现实情况，针对站内商业业态的选择提供一些选择思路，有助于提升轨道整体经营形象，打造轨道经济生活圈。

关键词：轨道交通;站内商业;经营业态;科学配置;业态组合

引言

随着中国城镇化率的不断提高，常规地面公共交通运输压力日益剧增，城市交通开始向地下或空中延伸，安全准点的大运量轨道交通系统有效缓解交通拥堵，降低城市污染排放，成为城市公共交通大动脉。轨道交通完善的交通网络，不仅能增强城市内部的通达性，也能实现城市生活区和商业区的延展和结合。轨道交通站内商业作为地铁族出行的必经区域，逐步衍生成新一类商业中心，为市民提供便民服务设施，增加企业经营收入，减轻政府财政负担，实现轨道良性健康可持续发展。

一、 城市轨道交通站内商业的总体特征

国内有学者将地铁商业资源主要分为站厅商业、通道商业、以及地下商业街等资源，本文侧重于研究轨道交通车站站内商业，类似于站厅商业，其依附于轨道交通动线站点内，分布于车辆运营、售票、安检等主要交通功能区以外的公共空间部分的商业系统。

不同于上盖物业、车站附属设施商业，站内商业位于轨道交通运营第一线，在满足科学运营管理的前提下，将交通站点与商业空间相结合，开展商业经营活动，将地铁客流转化为商流，提升站点经济效益。

二、 城市轨道交通站内商业业态存在的问题

商业业态不等同于商品类别，是商业经营者为满足不同的消费需求，根据各种经营要素，如市场定位、商铺规模大小、商铺位置布局、商品策略等形成的经营模式或经营形态。轨道交通站内商业主要面向站内乘客，满足乘客过路式即兴消费，目前主要经营业态以零售类和服务类为主。

但我国城市轨道交通站内商业开发起步较晚，商业规划与建设不同步，缺乏统筹系统性思考，商业作为后期附属品被嵌入车站，导致车站商业空间不足、空间布局不合理，商业业态选择处于被动状态，存在业态种类单一、同行恶性竞争、产品服务品质较低等问题。同时由于产权证明、消防安全等问题，资源经营存在无法租赁或合同纠纷等风险，出现商业资源闲置、招商困难的局面。

三、 轨道交通站内商业业态选择的思路

1.合理预留车站商业

轨道商业空间的开发具有不可逆性，一旦建成几乎不能重新规划改造，若进行重新改造，需要投入巨大的时间、财力、人力，地铁公司应遵循同步规划、同步设计、同步建设的原则，预留车站商业空间，优化商业空间布局，提供合理商业面积，为站内商业的开发提供可实施的场地，降低商业空間对业态选择的局限性。根据地铁防火设计规定，在车站站厅层两端面向公共区设置单处面积不大于 30㎡、总面积不超过 100 ㎡的便民服务设施，在公共区利用墙角、结构柱布置自助设备等，根据商业预留面积和位置，选择适合的经营业态。

2.明确车站等级和定位

根据区位理论，轨道交通车站所处的地理位置、交通通达性以及周边区域功能，影响车站的中心等级，重庆轨道交通站点按客运量、地理区位、行车组织等划分为城市级、组团级、街道级、社区级四个等级，城市级车站能够覆盖全市域，充分利用轨道交通红利和区位中心优势，形成足够的聚集度和吸引力，适合发展百货、购物中心等大型综合类业态，满足市民购物、文化、娱乐、餐饮为一体的一站式消费。因城市建设用地规划性质不同，站点所在区域功能有所差异，如居住型站点周边居民住宅场所密集，适合开发与社区配套相关的规模适中品类丰富的业态，如便利店、超市、干洗店、水果店、药店或榨汁机、充电宝等与居民生活场景匹配的业态。

3.实施差异化经营策略

不同结构层次的消费者，在需求偏好、消费观念、购物方式等方面存在一定差异，对于在特定环境的轨道交通商业开发，要充分考虑消费客流行为差异，分析影响乘客购买决策的因素，准确定位目标顾客。据统计，轨道交通站点乘客主要以青年群体为主，出行目的多为通勤、购物，青年消费群体追求个性化和自主性，注重消费品质，可设置连锁便利店、奶茶店、杂志贩卖机或盲盒等，并根据不同功能类型站点进行投放，实行差异化经营、错位经营，避免业态重复单调，商品同质化严重。城市轨道交通车站空间处于半封闭状态，要注意采光、空气、温度等物理环境的打造，同时利用车站内墙面进行一些涂鸦设计或装饰，为消费者营造舒适的购物环境，吸引乘客的购物兴趣。

4.提升轨道商业经营能力

随着轨道交通线网的不断拓展，轨道站内商业价值潜力巨大，轨道集团商业管理团队应具备高素质、专业化的商业开发能力，统一整合商业资源，避免资源的闲置浪费。轨道集团加强与行业优秀单位的横向交流合作，借鉴在站内商业开发管理上的经验，提前进行商业规划，合理进行品牌招商，提高整体出租率，同时采取多样的经营模式，重点将内部资源有机结合，打造自主经营品牌，提升轨道品牌辨识度，控制合同应收款风险。轨道站点TOD综合开发体系以公共交通为导向，以城市生产、生活、生态格局为核心，扩大服务半径，提供一站式生活体验，提升市民出行获得感和幸福感，建设轨道上的都市圈。

四、结语

轨道交通站内商业传统经营模式后劲不足，存在业态单一、品质不高等问题，轨道集团商业运营团队应以系统性思维，统一同步规划车站商业，科学合理配置业态种类，实施多元化特色经营，完善商业配套设施，利用互联网探索新的商业模式，提高车站空间使用效率和吸引力，促进站城融合协同发展，凸显轨道交通在交通、经济、社会方面的正外部效应。

参考文献：

[1]张勤. 重庆轨道交通地下站点商业业态适应性影响因素的实证研究[D].重庆交通大学，2017.

[2]王当仁. 城市轨道交通车站商业业态选择研究[D].北京交通大学，2020.

[3]田勇，陈彩燕，张远飞，王朝晖，宋平，杨琦峰.城市轨道交通商业业态配置研究[J].都市快轨交通，2015，28（02）：45-48.