限定条件下复合业态组合策略研究<br/>——以上海曹路地块建筑设计为例

限定条件下复合业态组合策略研究
——以上海曹路地块建筑设计为例

2022-05-21王雷鸣

智能城市 2022年4期

王雷鸣

（上海孖地建筑设计事务所（普通合伙），上海 200092）

1 复合业态的设计策略研究

随着全国房地产迅速发展，近年来各城市出让土地均带有各种出让条件，目的是调整城市的协调发展，保障城市居民的配套体系完整。其中，最常见的出让方式为一个地块内要求包含多种业态，如小地块内要求办公和住宅各占一定比例，或设置商业和住宅面积指标，同一项目中涉及商业、办公、酒店、住宅等多种产品形态[1]，出现复合业态情况。

部分开发企业放弃简单模式，转向“包容性增长”的可持续发展模式，如万科地产开发的良渚文化村，实现万科从多元化-专业化-精细化的模式发展与创新[2]。

应对复合业态情况，本研究提出“空间复合、功能互补、规划协同”设计策略。

“空间复合”将属性类同的空间放在一起，生成一个多元化、具备多种使用功能的复合空间[3]。“空间复合”实现同一地块中多功能空间的交叉、混合、错峰、高效利用。

“功能互补”指多业态相互支撑、相互促进、共同生存，如住宅和商业配套，住宅为商业提供消费人群，商业为住宅提供配套设施，共同形成生活圈。

“规划协同”的重点是建立规划衔接协调机制，明确规划协同主体，突出规划协同内容[4]。“规划协同”可以呈现统一协调的城市形象，通过规划层面解决多业态间的关系。

2 项目背景介绍

2.1 设计理念

尊重顾唐路沿线的总体规划构架及周边环境，体现新兴城区城市形象和生态式开放住宅社区形象。坚持以人为本思想，为住宅活动提供适宜的空间环境。遵循可持续发展原则，以适度超前的设计手法提供使用者可更新的室内软、硬空间环境。

2.2 区位和场地情况

本项目位于上海浦东新区曹路镇总体规划的中心区域，城镇圈总体形成“三心协同、多点成网、五轴互联、环廊共生”的空间格局，紧邻地铁9号线以及成熟主干路金海路，距外环高速2 km，交通便利、周边配套齐全，能够满足居民教育、医疗、教育等需求。

项目占地面积为31 807.90 m2，东西最大宽度约179 m，南北长约212 m，场地较平整。根据多样的业态及开放广场的特殊要求，整个项目定位变为由“花园办公”“品质居住”“城市客厅”组成的多元化国际社区。

2.3 规划协同策略

（1）复合业态分区策略。

基地北侧为商业综合体，南侧为居住区，根据周边环境进行地块价值分析，将整个地块进行南北分区，北侧充分利用商业氛围和人流导向，打造产学一体的创意商办区域。南侧最大化利用景观资源和日照条件，布置住宅区。西侧结合开放广场，塑造城市界面，打造该区域的“城市客厅”。

地块总平面如图1所示。

图1 地块总平面

（2）建筑布局策略。

住宅地块。结合地形现状，布置3栋18层住宅、2栋17层住宅、1栋11层住宅，共545户。小区设计多个中心花园，通过视线通廊增强空间纵深感，构建步移景异的景观格局，满足不同年龄段居民的需求，彰显高品质的社区形象。

公建地块。结合地形现状，布置5栋6层办公、1栋5层办公、1栋13层办公。办公整体布局规整，通过西侧的5层办公将城市活力引入园区，延展城市界面，塑种现代且年轻化的城市空间。

开放广场。开放广场设置在场地西南侧，与办公园区连接，打造连续的城市界面。

（3）交通组织策略。

本项目采用人车分流模式，将机动车出入口设置在华谐路，入口区域预留较大的缓冲空间，减少本地块车辆对城市道路的干扰。人行出入口设置在秦家港路。

沿地块的东侧和北侧设置3个地下车库出入口，结合小区出入口就近设置，将机动车和非机动车设置在地下空间，实现地面无交通化。

2.4 建筑产品设计策略

（1）办公产品设计（花园办公）。

结合场地设计办公产品，办公楼每层面积400 m2，考虑多种租售可能性，场地核心筒集中、采光面充足，每栋楼均具有单独的停车区、花园和屋顶花园。

多层办公包含多种面积段以及多元功能模式的切换，可以按客户需求在大空间办公、联合办公、精品公寓等布局模式间灵活转换。

多层花园办公产品设计如图2所示。

图2 多层花园办公产品设计

（2）住宅产品设计。

分析住宅产品优化设计重点，主卧为私密套房，设计尺寸舒适布局方正，明厨明卫、餐厨一体。128户型大面宽横厅，南向超大观景阳台，双阳台配置，同时独户独梯，私密性好。

（3）建筑立面设计。

曹路作为浦东新区未来规划重要的一部分，建筑立面的设计与产品设计同样受到高度重视。对周边环境和相邻片区进行综合调研，结合本项目国际社区的定位，设计为极富现代感、典雅大方的立面风格，颜色以沉稳大气的冷灰色为主。

住宅高层基座由石材及铝板组成，整体强调横向线条，形成简洁大方而又层次丰富的立面形象，营造现代的城市形象，在立面的框架体系中加入横向线条，其他附属建筑物、构筑物均配合主体建筑，加强协调或对比，共同营造城市温馨的家居形象。

住宅立面设计如图3所示。

图3 住宅立面设计

办公区立面采用横向线条的设计手法，轻盈飘浮的不规则白色盒子内外穿插，凸显现代园区的时尚感。建筑材料采用通透的大片玻璃，局部采用造型铝板，搭配横向线条，与住宅相呼应，与北侧商业立面整体相协调，在实体上增加竖线条，营造挺拔向上的办公气质，展现园区的未来感和科技感。

办公立面设计如图4所示。

图4 办公立面设计

（4）城市客厅设计策略。

在整体规划中，沿西侧主干道布置“城市客厅”，呼应北侧地块的商业中心，为市民提供充足的活动场所，为居民打造全新的生活方式。置入创新创业服务功能及高等文化、体育、教育等功能，强化对周边地区的综合服务。

城市客厅用地面积共5 400 m2，北侧道路为既有道路，基地西南侧为2 000 m2的城市开放广场，示范区定位于场地西侧，结合开放广场布置，北接即将开放的商业综合体，南向延伸至社区主入口，塑造面向未来的城市客厅。

总平面布局设计中，根据不同的活动生成主题空间，注重空间的节奏感和叙事性。主体建筑布置在北侧街角，作为重要的城市节点。中心广场设计不同的活动场地，包括运动跑道、滑板公园、篮球场等，南侧街角布置洛克公园和精神堡垒，作为另一个视觉中心和城市节点。周边大学城较多，主要服务人群为年轻的大学生和创意工作者，空间设计多为年轻化。

对比研究不同方案，项目空间打造采用下小上大、下虚上实的架空手法，提升售楼处的昭示性。在立面设计中选用铝板，消除立面厚重感。在色彩选择中，选用黑白灰为主基色，橙色为活力色嵌入其中。结合灯光设计，举办不同活动时，可以按需要更换立面的形象和氛围。运动场可以作为室内空间的延伸，容纳大量人流。

城市客厅效果如图5所示。