管理会计在房地产企业应用的思考

2022-05-17柏潘锋

中国乡镇企业会计 2022年4期

柏潘锋

一、引言

管理会计重点在于对企业的过去进行评价分析，合理控制现在，重点谋划未来。管理会计重点在成本管理、现金流管理、最佳决策选择、改进经营管理为房地产企业提供服务。所以，管理会计就是要对企业各经营部门编制的生产经营预算、执行情况进行登记和分析总结，发现和上报应该引起管理层注意的关键内容，并参与决策控制的过程。企业经营的意义在于在合规的情况下为股东创造更多的利润，促使企业价值最大化，管理会计就是围绕此目地开展各项管理工作。管理会计在房地产企业的具体运用就是利用对经济活动的记录和分析收集财务信息与管理配比，发现生产经营过程中存在的漏洞，并从中挖掘新的潜力和利益增长点。

二、管理会计在房地产企业中的积极作用

（一）提高对房地产企业的监管能力

首先，在新形势下，随着房地产企业在国民经济发展中影响力的变化，增速放缓，调控增加，监管趋严，中小房企间竞品项目之间的价格战在所难免，利润空间受到挤压。加强对经营投入的监管、降本增效，成为房地产开发企业的紧迫任务。从项目拿地开始、设计、规划、预算、施工、公共设施投入等方面入手，充分利用好管理会计的作用，加强内部管理控制，降低不必要的支出，节约开支，减轻企业的现金流压力，降低经营风险，坚决避免发生房地产企业大量举债经营，盲目加杠杆。

其次，对房地产企业的日常经营活动进行控制，利用各项经营指标来把握企业经营的全过程，通过对全面预算、成本投入的预算数与实际投入数的对标分析，来把控经营节奏，提高对企业运营的监管能力和水平，从而掌控房地产各环节的进度情况、投入情况、产出情况，助推房地产企业加强内部管理，努力实现经营成果。

（二）为科学预测提供信息支撑

管理会计可以根据房地产企业生产经营活动的特点，获取必要的管理信息、数据资料、远景规划等重要信息，在科学方法的预测下，对这部分信息进行分类整理，同时房地产企业可以根据企业过往的经营活动和信息，结合市场同类型的企业公开的一些财务指标，可以模拟企业未来的发展规模，关键性的经营数据指标，对企业的估值做出合理的预测。随着国家对房地产行业的调控政策越出越多、越出越细，从土地供应到规划设计、再到金融政策，都对房地产市场产生深远的影响，因此，管理会计能利用预测的职能，助推房地产开发企业确定未来的发展战略。

（三）为房地产开发企业提供决策依据

管理会计能在预测的基础上，根据对市场活动资金需要量、利润留存率、每股收益无差别点等关键性指标的预测，为企业经营管理层在重大经营投资、融资等活动中提供清晰的数据支撑。同时管理会计又表现出与财务会计不同的双重性，不但能满足日常财务核算工作，还能利用财务信息的变化趋势，提供实用的管理意见和建议，有助于企业统筹管理企业的日常经营活动，实现经营目标。房地产企业的项目开发布局往往具有连续性，在同一地区需要深耕多年，在项目规划设计、楼盘品质、口碑声誉、综合服务等方面综合发力，才能打造精品项目。

房地产开发项目由于周期长、投资大等特点，给开发企业带来难以把控的经营风险，管理会计对企业各项经济活动、管理活动进行有效规范、保障各项经济活动合法合规，从而有效提高企业财务会计信息质量

（四）有利于加强房地产企业业绩评价

房地产开发企业组织开展开发项目的绩效评价，就是要将企业的实际完成情况与目标计划进行对标分析，从而根据各项关键任务指标评价整个运营团队和项目负责人的绩效情况，并结合其他管理目标完成作为论功行赏、奖优罚劣的依据。随着管理会计在房地产开发企业中的不断被重视，将越来越发挥出其促进企业加强管理的职能，从而让计划与实际更加匹配，执行更加有力。同时，管理会计具备比较先进的管理理念和方法，能让房地产企业的管理层和决策层在面对日常经营出现问题时，能够运用恰当、合适的方法有针对性的去解决问题，把问题解决在萌芽状态，协助管理者和决策者做出准确判断。

三、房地产企业应用管理会计存在的问题

（一）管理体系尚未建立

结合房地产企业的实际情况，在项目运营中，尚未建立起将管理会计发挥作用的体系，主要决策者对管理会计存在认知短板，未将其置于与其实际作用匹配的重要位置。表现在：第一，尚未建立其相应的管理会计制度和实施方案，其从业人员在房地产企业项目运营中往往感到无从下手，没有章法可以，缺乏可操作性。第二，缺乏相关的学习培训，实际工作中，管理会计人员需要对基础数据进行大量的分析和预测，同时对生产经营活动的全过程进行适当控制，在资金投入时间节点、资金需要量预测、盈亏平衡点建立等方面提出合理化建议，所以需要不断加强对从业人员教育培训。

（二）现金流管理力度不足

现实中，房地产企业在运用管理会计对现金流的管理方面，依然存在很多不足，这样会导致房地产企业在日常经营管理中不可避免的会发生资金紧张的财务问题。在工作中，我们要利用管理会计知识，计算好最佳现金持有量、浮游量等数值，并努力保持这些数据指标保持在合理的范围内，如果房地产企业储备的现金不足或仅能够满足日常经营运转、偿还一年到期的债务，那么房地产企业就会因此而承受非常大的资金风险。通过剖析原因，不难发现，房地产企业的资金投入主要表现在以下几个方面：

第一，在通过公开竞价拿地环节和“三通一平”期间，地价、相关税费等需要占用大量资金；前期工程勘察、设计、规划等事项亦是同理。

第二，在完成上述工作之后，工程建设施工更是投入较大的、也是较为关键的环节，房地产开发企业要严格按照施工进度进行工程结算，按时支付工程进度款及劳务人员工资，确保工程顺利进行。

第三，取得《商品房预售许可证》后，企业需要聘请专业的营销团队及人员，对商品房进行推荐宣传和市场营销。目前，市场上购房者有85%是通房地产中介进行商品房预定，房地产开发公司需要在客户完成商品房预定后，提前支付给中介约3%的佣金，而此时，购房者的商业贷款银行通常还没有办理放款。另外，在销售回款方面，部分房地产开发企业为了吸引购房者，不惜突破政策底线，违规操作。如在购房者若需要商业银行按揭贷款首付款就必须要达到总房款的20%，而实际工作中，部分房企会在首付款20%上面做文章，给予首付款2 年-5 年不同年限的首付零利息分期还款。这又从另一个方面加重了房企的现金流负担。这一首付分期过程中，如果对客户资信情况调查不彻底，就容易导致款项收不回来，形成坏账，导致不必要的经营损失。

（三）管理会计信息化程度底下

随着国家科学应用技术的不断发展，大量信息技术的普及应用，将使得财务管理工作能更加有效的获取想得到的实用价值数据，为企业经营分析、决策提供详实的记录。信息化的普及在一定程度上会助推房地产开发企业跃升到一个新的层面。然而，实际工作中，相当多的开发企业信息化程度普及不高，仅在财务核算阶段利用财务软件进行日常业务处理，在数据方面的应用基本上还处于空白期，这样，无法形成管理会计的系统应用，发挥不了管理会计的优势，无法起到预测、分析、调整的作用，最终很可能导致错失良机，进而影响房地产企业的发展。

（四）成本控制意识不强，管理运用方法不当

成本管控对于房地产而言，显得尤为重要。目前，房地产企业管理活动中，成本管控采用的方法相对落后，所以在企业运营中就容易出现问题。企业经营涉及的成本管控中成本支出门类多、金额大、时间节点紧凑。涉及拿地、前期临建、三通一平等环节。不严格控制的情况下，从而导致成本大量增加、费用不断增高等不利局面，进而影响企业效益实现。同时，传统模式下，对成本管控缺乏管理会计的理念，更精心于财务核算，采用固有的方法，不能随着项目的推进，紧跟发展需要。

（五）项目预测方法不科学，预警机制不完善

在如今的经济形势下，国家对房地产行业的各项政策逐渐收紧，导致企业之间的竞争更白热化，行业所面临的风险越来越大，都会对房地产行业带来深远的影响。所以，房地产企业必须撸起袖子，从完善预警、预测方法开始，提前准备应对方案和措施，避免使企业遭遇重大风险。

四、房地产企业应用管理会计的应对策略

（一）健全并完善管理会计系

房地产企业要想全面使用管理会计，必须健全管理会计体系，这样才能有效发挥管理会计在企业运营中的作用。具体做到：第一，搭建组织体系，明确分工。成立管理会计专班，各负责人、经办人员定岗、定责，明确各项管理制度。充分发挥各负责人及员工的主动性，在组织体系内互相沟通、团结协作，第二，使管理工作更加科学。对于房地产业务流程的数据资料、成本管控、资金使用等工作，管理会计能发挥出应有的职能，承担大量的实际工作，并且能最大程度上减少重复性工作，提高工作效率。第三，对企业原有的管理模式、办事机构进行必要的整合，为管理会计体系创造必要的便利条件，推动管理会计在房地产企业开好局、起好步。

（二）加强对资金流的管理

众所周知，房地产企业的运营必须有大量的资金投入，企业发展中必须保持的适量的资金储备，也是企业发展的基础。房地产企业要用管理会计工具加强对资金预算安排、使用管理，需要对企业内、外部市场变化、供给以及具体情况进行分析，为资金预算提供参考。房地产企业在运用管理会计工具进行管理的实践中，必须强化对资金流的控制，既要保证足以应对合理的财务风险，同时也不能乐观的储备大量的资金，这样会使房地产企业盲目投资，对自身主业发展造成不良影响。通常情况下，在房地产企业资金管理时，应强化对营运资金管理，始终保持净资金流为正值。所以要严格按照项目预算控制开支，按合同进度及节点支付款项，加强对预收款项、应收账款、其他应收款项的管理，保证企业在不违反合同情况下早收晚付，利用好时间差、现金浮游量等方式，保持企业的最佳现金持有量，保证经营活动产生净现金流量净额的增加。另一方面，房地产企业资金结构的来源也非常重要，他是衡量房地产企业财务风险的关键指标，影响着企业筹资的方式，所以将企业的资金的取得和使用比率保持在一定的合理区间范围内，这样才能使房地企业的财务风险维持最低的状态，保持企业最佳资本结构，保证企业健康发展。

房地产企业需要在客户信用管理上制定出较为完善的管理制度，对客户按照从事不同的职业、年龄大小、婚姻状况等方面去评定客户的风险状况，划分客户等级，制定出不同的回款制度，在其他方面给予适当的优惠，鼓励客户在保障生活水平不降低的情况下尽量全款购房或选择按揭贷款购房。尽量避免客户选择分若干期支付购房款，这样就增大了催款的难度和增加不必要的工作量，甚至部分还需要走司法程序才能收回款项。所以要转变工作模式，让房地产企业的发展，更加稳健。

（三）加强信息化建设

高效的管理会计信息化工作可以助推房地产企业更加清晰自身的财务运行状况，起到事半功倍的作用。因此，对于管理会计的信息化建设不仅要公司决策层重视，还需要选择较为适合企业模式的管理系统，切实为企业未来服务，创造价值，让信息化建设得到更好的运用。具体做到：第一，提升从业人员的计算机素质，更好的进行财务管理的信息化，补充企业对综合型人才需求短板，同时积极利用各种平台引进人才对于企业也会有较大的作用。第二，随着信息的日益发展，要发挥新技术的优势对管理会计进行流程再造、系统升级。保障房地产企业内部信息资源的准确，提升信息资源的质量，稳定企业的发展，将信息化的优势融入到房地产企业的现代化管理中去。第三，可以引进先进的管理会计软件，帮助房地产企业整合信息流、资金流、货物流。

（四）强化成本管控的作用

房地产企业强化成本管控就势在必行，无论是施工前、施工中、还是施工后，只有严控成本开支，房地产企业才能把不可能变成可能，实现管控目标。在实际工作中，必须严格按照工程预算进行全面了解，从根本上改变过去放养型的管控模式，促使成本管控符合滚动预算需求。因此，通过建立管控平台，房地产企业可以将详实数据纳入平台系统中，从而达到对项目开支情况清晰明白的程度，让企业随时掌握经营情况，从而在项目运营中自觉采取措施降低成本，让项目运转更理想。

（五）科学合理预测，发挥在经营管理中的应用

房地产企业在经营管理需要决策时，可以按照管理会计的预测职能，从市场情况预测、销售开发情况、获利能力等方面进行，从而为企业提供全面的参考标准。具体做到：第一，在房地产企业的项目运行中，可以运用管理会计对目标项目的投入和产出进行分析，同时，根据项目的具体情况与预期的投资回报，编制项目的投资预算、撰写可行性分析报告，为企业的决策者提供进行投资分析。第二，房地产企业通过使用管理会计，对开发项目的市场分析、预测项目的投资总额，确定项目的目标利润和盈亏平衡点、最佳现金持有量，为项目的成本管控提供依据。第三，房地产企业利用管理会计根据项目的实际情况，估算项目的开发成本，而估算出的成本数据可以为实际成本开支的标的，从而严格按照预算对项目的开发过程实施控制，为企业的稳健经营提供保障。通过管理会计的预测职能够帮助企业实现发展战略，化解市场风险给企业带来的影响。