房地产的改变与企业的选择

陈启宗

住房房地产已经到了赚大钱的尾声，或者是这个时代已经过去。

笔者想谈谈“理性与稳健”，房地产在任何一个新兴的市场都不容易理性，也都不容易稳健。所以政府和金融机构的调控是一个必须的环节，如果没有的话，恐怕很容易不理性，也就会变得更不稳健。

因为这个行业是关乎到老百姓的生计，所以任何有为的政府都必须小心地处理，我国政府在这方面也是下了相当多的工夫。

多年前我已经讲过一句话，中国房地产的黄金时期早就已经过去了，要是你是参与者，就往往不愿意面对现实，所以反应就会晚。

当然你意识到情况，并不表示立刻就要采取行动，但是必须有充分的心理准备，要不然市场改变的时候，你就会被放在一个非常被动的位置上。

需求永远存在，市场也永远存在，不会因为今天我们行业面对的难处就消失，所以从这个角度来看，那是好消息。

但也应清醒认识到赚大钱的机会基本上过去了，而且是机会越来越小。我想问个问题，要是你不是在这个行业，会不会在今天这个环境进入这个行业？比如说你刚大学毕业，会不会想做一个住房房地产的开发商？如果你不愿意进入这个行业，我们已经在这个行业的人就会思考，我还要不要继续留在这个行业？

对房地产行业的企业来说，这是一个应该问的问题。你可能给出的答案是，我没得选择，我一定要留在这个行业。至少你经过了一个理性的步骤考虑这个问题，从而得出应该留下来的决定。但是你要非常清楚地知道，赚大钱的机会已经过去了。

赚大钱有两个方法，一个是我做的不多，但是附加价值很高，边际利润很大。我做一点点就可以赚很多钱。另一个就是利润很低，所以就要做很多，才能够赚到一点钱。我想房地产行业绝对是已经进到后者。

要研究房地产如何改变，首先要看一看我们是怎么走到这一步？这是个老问题，也是我和别人在这个场合或者别的场合说了不少的事，每年我讲的基本上都是一个调子，为什么我们会走到这一步？老实说十几年前甚至于20年前，我们就应该知道住房房地产这个商业模式是不可持续的，当然我也理解，人在江湖、身不由己。

我常常讲一句话，凡是做生意的人，对市场要有相当的敬畏，活在危机感里面，知道有一天这个游戏会结束。要是这样的话，最少管理上能有充分的预备。

为什么我说是不可持续的呢？二三十年前，这个行业是非常不规范的。以往这20年来，市场越来越规范化，这是大势所趋，是一个市场慢慢成熟的表现。对于我们行业，对于整个经济体，对于社会都是大好事。

但是在规范化的过程中，你就不能光是靠从前那些不规范的手法去赚钱。越规范化赚钱就越难。所以房地产行业就变成一个完全是量的较量，一年能拿多少地，一年该完成多少、销售多少，完全是靠数量为主的行业。

不止是量的较量，还是一个速度的较量，你要比别人快。然后还是一个贷款的较量，你神通广大，能够找到钱或者找到比较便宜的钱，你就有优势，因为这样量的较量、速度的较量、贷款来源的较量，就产生了一帮成功者，但是这些成功者绝对是暂时的成功者，不可能是永远的成功者。

多年前我就听说好多房地产商开始去做别的行业了，比如去做钢铁、水、电动汽车等等。那些大房地产企业做这些事的时候，就是你退出这个行业的时候，因为房地产应该是一个相对来说能赚钱的行业，那些老大们都去做别的事了，去卖水了，去种菜了，去搞电动汽车了，去炼钢了，这就证明他们心里非常清楚，他们从事的住房房地产行业不再是一个好赚钱的行业，要是仍然好赚钱，为什么要搞别的东西？那些行业跟房地产行业完全没关系。

所以听到有些老大们去搞这个事的时候，就是你退出江湖的时候，最少是要小心行事的时候。

这个行业早年实在是赚了不少钱，所以那些参与者、老板们，他们有些自我膨胀，而且是自我膨胀到很严重的地步，很容易做出不理性的决定。

要是一个行业里过多这样不理性的人，过多这样不稳健的企业，整个行业就会变得不理性、不稳健，这正是房地产行业以往二三十年来的一个写照。

房地产企业的三个选择：

第一，仍然留在本行，房地产行业不会消失，不过利润会变得非常低、非常薄，跟营建商差不多，但风险比他们還要大，因为你要去买地。所以留在本行还可以赚钱，但是赚的不是大钱，而且要比从前小心很多，因为盈利率会下降，一不小心就会亏本。

第二，转去做商业房地产。这一块也是要非常小心的事情，商业房地产跟住宅房地产就像我们打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。乒乓球和网球，你能打一个并不表示你就能打另外一个，两者都可以玩，但是所需要的能力是不一样的。

去做写字楼，写字楼更离谱，内地一二线大城市写字楼市场的空置率30%、40%甚至更多，你凭什么本事能在那样的市场里赚钱？

还有一些是做酒店，我从来不喜欢酒店，酒店是个很不好的行业，所谓不好是不好赚钱的意思。

第三，退出房地产。