行业：稳中前行，拾级而上

摘要：2021年，房地产行业经历集中供地、房企暴雷、房地产税试点、城市更新加速等标志性事件。房地产行业唯有平稳发展才能继续生存。在“房住不炒”主基调的基础上，房企的前期研判能力、产品研发能力、融资能力将成为未来竞争市场上的有力武器。企业只有加强自身的核心竞争力，待利好政策等机会来临时，才能够牢牢抓住。

关键词：集中供地;政策调控;稳健发展

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）01-0008-05 收稿日期：2021-12-25

作者简介：刘月，易沃商学院。

关键词一：集中供地

2021年2月，自然资源部发布了一份住宅用地分类调控的文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。

这意味着土储丰富的房企，未来会有更大的缓冲空间。因为一年当中三次土拍时间相同，拿到地的房企开工、售卖的时间也较为接近，市场上相同时间段出现大量新房，房企的竞争压力就会比较大。而那些土储较少的房企就会变得艰难。

竞争压力变大，房企若想有更好的销售业绩，只能将产品打磨得更加精细，才会在市场上占有一席之地。这也是集中供地的目的之一，倒逼房企打造高品质产品，同时也利好购房者。

事物具有两面性，住房品质提升的同时，许多小房企在这个游戏中也逐渐退出。中小房企资金少，集中土拍一般价高者得，他们失去了竞争优势。

土拍抬高了土地溢价，整体溢价率约43%，最高溢价率达到130%。第一轮土拍结束后，很多房企空手而归，而高价拍得土地的房企，利润也在被挤压。

2021年8月，在第二轮土拍之前，各地政府纷纷发布公告，针对首轮竞拍暴露的问题，作出了更精细完善的调整，出台了提高保障金门槛、竞配建调整、溢价率上限下调等“打补丁”的新规。

刚过去的2021年12月，部分城市迎来了第三轮土拍，此次土拍，多个城市土拍门槛有所放松，但在市场下行的背景下，房企拿地积极性有所下降。

整体来看，集中供地改变了房企原有的开发节奏，加之当下房企现金流紧张，为了降低自身风险，2022年的土拍热度也不会太高。而在“房住不炒”的基础上，房企的前期研判能力、产品研发能力、融资能力将成为未来土拍竞争市场上的有力武器。

关键词二：暴雷

恒大的突然暴雷就像多米诺骨牌一样，众多房企接连暴雷，房地产行业迎来了一次大洗牌。

曾经依靠行业东风带来的红利，在市场中生存了10年、20年甚至更久的房企，为什么在政策调控后一蹶不振呢？究其根本是因为房企自身抗风险能力不足。

2021年政策的密集调控，促使房企的底层逻辑发生改变，行业正在构建新格局。“高速度、高发展、高利润”时代已不再适用当下市场环境，那些不断加高杠杆、沿用传统发展模式的房企，自然会出现问题。

此外，地产人的盲目自信也是导致企业暴雷的原因之一。许多房企存在侥幸心理，认为2021年的政策调控和过去一样，一段时间后就会有所松动，房价将继续上涨，这种经验主义，使企业错过了战略调整的最佳时机。

适者生存，优胜劣汰。

暴雷，对于那些已经倒下或者踩在红线边缘的房企来说是悲剧。大浪淘沙过后，房地产将进入平稳的发展阶段，市场形成良性竞争，行业将朝着利润合理化和管理精细化方向升级迭代。

如今的全方位、立体式的房地产调控，就是在明明白白地警示房企，未来若想继续在这个赛道生存发展，就必须适应新的游戏规则，创造新生态。

企业必须转型升级，从粗放式管理转向精细化管理。凭借风口一夜暴富的日子一去不复返，大浪淘沙后留下来的都是筋骨强健的房企。

关键词三：商业地产与“双减”政策

2021年7月23日，国家出台《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，规定学科類培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作;校外培训机构不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训。

“双减”政策成为了有史以来最严厉的教育整顿文件，教培行业的股票一路下飘，许多机构瞬间倒闭。政策的出台不仅颠覆了教培行业，更是辐射到了已经进入寒冬的房地产行业。

“双减”之前，校外培训机构在全国范围内兴起，一些位于安静偏僻位置且租金便宜的商铺、写字楼是教培机构的首选。疫情之前，教育机构数量在各地不断增多，写字楼需求呈上涨趋势。大街上，每走一段路，都能看到商铺外挂着各家教培机构的广告牌。

然而，“双减”之后，商铺、写字楼迎来了一大波退租、换租潮，大面积的实体店处于闲置状态，商业地产受到严重冲击。

同时，教培的倒下对周边的餐饮、娱乐等业态也有间接影响，社区商业等相关门店也面临利润减少。

当行业出现剧烈波动时，房企应根据实际情况及时调整租户结构，洞察用户需求变化，做好基础调查，引入多元化的新兴业态，才能在将损失降到最小。以社区商业为例，艺术类、体育类等教培类型受到政策影响较小，可以成为招商的主要目标。

我们无法预料2022年的商业地产是怎样的，但若想继续在行业内深耕，必须学会审时度势，具备灵活应变的能力，才能在未知的浪潮中一次次前进。

关键词四：房地产税

2021年10月15日，习近平总书记在《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》，文中指出要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。继2011年推行之后，房地产税再次被提及。此次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。试点时间将为5年。

房地产税制改革更加明确了房地产告别高增长的黄金时代，回归行业属性势在必行。房地产税改革试点工作不仅可以有效解决居民住房的供给问题，调控房地产市场稳健发展，也可以进一步健全房地产税的制度建设。

另外，房地产行业是地方的主要收入来源之一，但随着存量时代的到来，地方财政吃紧，房地产税改革也可以增加地方财政收入，均衡中央财政与地方财政的关系。改革有众多目的，其根源是为了缩小贫富差距，改善财富分配格局，扎实推进共同富裕。

虽然房地产税制度的订立与推行是一个艰难、缓慢的过程，但一定会朝着“房住不炒”的定位平稳发展，避免楼市起伏过大，从而获得更好的宏观调控效果。

关键词五：保障性租赁住房

2021年，国家出台了多个鼓励发展保障性租赁住房的政策，各省也出台了关于保障性租赁住房的文件，住房租赁行业得到了前所未有的关注。

保障性租赁住房主要面向新就业大学生、青年人等人群，目的是为刚到大城市打拼的就业人员解决阶段性的住房困难问题，缓解住房压力。

保障性租赁住房的频繁推进彰显了国家“房住不炒”的决心，是保障“住有所居”的重要力量。根据住建部数据显示，2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。不同城市的保障性租赁住房规划供应量与需求也有所差异。第七次人口普查显示，2020年我国流动人口达3.76亿，其中深圳、广州、成都、杭州等一二线城市的常驻人口的增加数量排在前列，这些城市也是未来建设保障性租赁住房的重点发力区域。

目前我国租赁市场的规模约2万亿。这意味着住房租赁及其上下游产业链将出现巨大的市场机会，如租赁住房一般都会配备必要的生活设施，强调“拎包入住”，这将给家具、软装等企业带来一个开阔的市场。同时。这也可以成为房企探索新发展模式的领域。

未来，保障性租赁住房市场大有可为，多少房企能够抓住时代机遇，我们拭目以待。

关键词六：降准

2021年12月6日，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次降准共计释放资金约1.2万亿元。

追溯过去，以往的全面降准均普遍利好楼市，如2020年为了应对新冠疫情的冲击，央行一共降准3次。货币放水后，各地房价开始轮动上涨，从一线城市到沿海区域的三线城市房价都在增涨。

那么此次全面降准过后，历史会不会重新上演？房价能否迎来新一轮的上涨？笔者认为答案是否定的。因为此次释放的资金一部分用来置换即将到期的9500亿MLF（中期信贷便利），另一部分是为了补充流动性缺口。

对于房地产行业而言，降准目的是为了促进改善房企融资环境，稳住市场预期，降低市场波动，促进行业稳健发展。

再有，公告中特别提出“将继续实施稳健的货币政策，坚持稳字当头，不搞大水漫灌。”这意味着“三道红线”下，降准对房企做不到全面覆盖，对于那些已经暴雷或债务累累的房企来说，基本失去了借款融资的机会。房企没有还清债务而再次借钱几乎没有可能。

但对于大多数能够或者有机会正常运转的企业而言，此次降准是利好的，融资方面会有所好转，缓解一定的资金压力。

此外，同一天召开的中央政治局会议，第一次提出了要促进房地产业健康发展和良性循环。再次强调了房地产行业的发展基调，而房价的大跌大涨都不能称之为良性。对此房企应该有正确认识。

期待楼市暴涨的梦不要再有，唯有平稳发展才能继续生存。企业只有加强自身的核心竞争力，待利好政策等机会来临时，才能够牢牢抓住。

关键词七：元宇宙

忽然之间，“元宇宙”的消息铺天盖地，虽然没有明确的定义，但却无法阻挡它成为资本和舆论的焦点。

元宇宙爆火的原因有很多，如互联网领域技术发展进入平缓期，突破缓慢;用户对互联网产生了审美疲劳，期待新鲜事物的出现;资本缺少创新，需要新的发展方向等诸多因素。

然而，出乎意料的是在元宇宙领域最先被关注的竟是房地产，多个虚拟平台中的土地和房产价格都在疯涨。虚拟平台Decentraland上，一块约565.8平方米的数字土地卖到了约1552万元;还有部分买家获得了公司发放的元宇宙房产证。

元宇宙的房产虽然是虚拟的，但它沉浸式的体验获得了玩家的认可。在这个虚拟游戏世界中，玩家拥有五感，可以工作、娱乐、社交，也可以做现实中做不到的事情。

人们可以在这个虚拟空间中买卖土地、房屋，在土地上建造属于自己的房子，打造理想空间，并且无论多么特别的建筑结构与外在表现都不会有人管。

买房逻辑幾乎与现实生活无差别，地理位置较好或者交通便利、环境优美等有利条件越多，房价就越贵。此外，元宇宙房产不仅可以满足人们的新鲜感，更可以赚钱。

虚拟世界有自己的经济体系，地皮和房产的交易是通过特定的方式进行，虚拟货币可以按照一定的比例与现实里的货币进行兑换。

当前出售土地和房产的虚拟平台有多个，但他们之间不具有互通性，即A平台的房产在B平台得不到认可。换言之，元宇宙刚刚兴起，还没有规范化，未来还有很长的一段路要走，需要更大的平台、得到更多人的认可，那时的虚拟房产或许会变得更加有价值。

元宇宙中的房地产能否成为下一个风口？我们不知道，但可以肯定的是，未来的房地产行业，一定是科技至上。