“三稳”目标下集中供地的规则与演变

摘 要：我国房价的过快上涨带来了一系列社会问题，为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，2021年2月，我国在22个主要城市推行住宅供地“两集中”新政。对22个试点城市第一批集中供地的竞拍规则进行梳理和总结，并结合政策实施的具体情况对其效果进行分析。通过对第一、二批竞拍规则的比较，进一步识别规则的异同和演变规律，并对政策的实施结果进行分析，从而对供地政策的完善提出优化建议。

关键词：“稳地价、稳房价、稳预期”;集中供地;房地产调控;竞拍规则

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）01-0045-10 收稿日期：2021-12-10

作者简介：刘宇，华中科技大学公共管理学院研究生。

1 引言

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。为应对房价的非理性增长，2010年以来，政府密集出台了信贷、货币、土地、保障房、税收等多种政策以抑制房价的过快上涨。2018年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”目标，此后在“一城一策、分类指导”的意见下，各个城市在土地出让层面对出让规则、资金来源、保证金比例、付款期限和预售管理等方面做出差异化的要求，同时结合限售、限贷、限购、限价等行政措施进行调控。

为进一步落实房住不炒和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，2021年2月，自然资源部要求22个重点城市合理安排住宅用地出让时序，集中发布出让公告和组织出让活动。集中供地政策改变了土地原有分散供应的状况，纠正土地信息披露的随意性、碎片化等不规范问题，让企业和消费者充分掌握信息，形成合理预期，同时对企业的融资能力、研判能力和运营能力提出新的要求，提高试点城市投资门槛，降低市场热度，从而达到稳地价和稳房价的预期目标。

2021年4月以来，试点城市运用多种房地产调控工具组织土地集中供应活动，22个城市分别于2021年6月和11月全部完成第一批和第二批集中供地。首批集中供地的规则制定有何特点？政策实施的情况和效果如何？是否存在需要完善的地方？第二轮集中供地对规则做出了何种改变？新的规则是否弥补了此前存在的缺陷？是否又产生了新问题？对于第三批集中供地乃至以后的政策调控有何启示？本文通过梳理试点城市前两批供地情况，对集中供地的规则制定和市场影响进行分析，并提出相应的政策建议。

2 集中供地的基本情况及其影响路径分析

2.1 集中供地的基本情况

2021年2月，自然资源部《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》提到：重点城市要合理安排招拍掛出让住宅用地时序，实行“两集中”同步公开出让。“两集中”是指集中发布出让公告和集中组织出让活动，且每年集中出让的次数原则上不超过3次。试点城市由北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙等4个一线城市、12个新一线城市和6个强二线城市组成。

绝大部分试点城市处于我国经济发达地区，在区域的社会和经济发展中承担着重要作用。2020年，22个试点城市实现生产总值362131.81亿元，占全国国内生产总值的比重高达35.6%;同时，试点城市的基础配套设施较为完善、产业结构较好，对外来人口的吸引力较强，住房需求较为旺盛。2020年，22个试点城市商品房销售面积占全国的比重达到24.3%，商品房销售额占全国销售额的比重达到39.9%，商品房销售额占比远高于面积占比，说明试点城市房地产需求较为旺盛，房产价格相对较高。从土地出让金占比来看，虽然22个试点城市宅地成交规划建筑面积占全国的比重仅为12.2%，但宅地出让金占全国宅地出让金的比重达到37%，试点城市土地市场的调整变化对全国土地市场具有重要影响。

综上所述，22个试点城市在全国房地产市场举足轻重，以这些房价上涨压力较大的城市为试点对当前土地出让制度做出积极改革，是紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”基本目标的充分体现，对促进我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

2.2 影响路径分析

作为土地供应的一项积极探索，“两集中”出让方式可将城市可供住宅用地集中起来展示和出让。一是提高市场信息透明度，为市场主体提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性。二是将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。从理论上来看，集中供地将从房地产企业及购房者两个维度影响土地市场和房地产市场。

一方面，集中供地给房企的资金、投拓、研判等方面带来挑战，推动土地市场降温。对房企来说，将以往全年分散供应的土地实行集中供应，短时间大量土地集中上市，这将从多个方面加大房企购地的难度：首先，土地集中上市，且多个城市的地块在短时间内集中上市，所需的高额保证金和土地出让金对企业的资金能力带来挑战，客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期;其次，面对单次大量供地时，企业需对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，对企业的投资人员带来挑战;最后，试点城市多为房企的战略布局城市，在供地节奏趋同背景下，房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判，有所取舍。综合来看，集中供地加大了对竞拍企业资金实力的要求，从而降低了市场热度，有利于将地价稳定在合理水平。

另一方面，引导购房者稳定预期。一是住宅用地集中上市，造成的宣传影响效果较大，公众更易获取信息，有助于缓解信息的不对称，利于稳定预期;二是土地集中供应带来产品的集中入市，购房者拥有更大的选择空间，迫于资金压力，企业为加速回款可能会采取降价促销等一系列优惠，利好消费者。总的来说，集中供地会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

3 第一批集中供地的规则与成效

3.1 第一批集中供地竞拍规则

通过对22个试点城市公布的竞拍规则进行收集和整理，本文主要从地价限制、溢价率上限、价格触顶后的竞拍方式、房价限制、开发资质、马甲限制、资金审查、保证金比例和其他条件等方面分析各个城市竞拍规则的异同。根据各个城市的竞拍规则（见表1），第一批竞拍规则的差异，可分为三种类型：

3.1.1 限地价+竞配建/竞自持

限定地价下竞配建无偿移交政府租賃住房面积或竞企业自持租赁住房面积是首批集中供地中最为主要的竞拍方式，22个试点城市中16个城市采取竞配建或竞自持的竞拍方式。通过竞拍人对配建安置住房、公共租赁住房或自持住房面积的竞争，土地开发成本和风险不断上升，促使竞拍人减少土地需求，使成交地价下降至新的均衡水平，从而实现降低地价的政策目标。此外，竞配建、竞自持还有助于实现建设人才住房、保障性住房和租赁住房等其他政策目标，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

竞配建、竞自持通过增加企业的拿地成本，弹性地减少企业拿地需求，在减少供求矛盾的基础上实现地价下降，具有调控效果佳、弹性高、成本低和正外部性强等优点，因此被大部分城市所采用。

3.1.2 限地价+一次报价/摇号

摇号和一次报价有助于达成“稳地价”目标。该方式限定了溢价率上限，能够直接降低溢价率水平，有助于达成“稳地价”的目标，为配套该竞拍方式，地方政府需要限制房企以马甲形式参与摇号和一次报价，避免恶意围标，目前对此有所限制的城市包括上海、南京、无锡和苏州;该方式能够在一定程度上保证开发商拿地利润率维持在合理水平，避免其非理性拿地后为保持利润水平而降低项目质量。

3.1.3 价高者得

武汉和重庆是首批集中供地中少有的不对地价做出限制的城市，采取传统的价高者得的竞价方式。武汉不设置土地价格上限和竞配建或竞自持环节，同时延续了疫情期间土拍竞买保证金设为起拍20%的政策，前期资金占用量相对较小，是试点城市中竞拍规则最为宽松的城市之一，但是地块的附加条件较为繁多和复杂，部分地块的附加条件严苛，指向性明显，附加条件主要包括配建幼儿园、养老服务设施等基础服务设施，配建租赁住房或政府回购住房和产业总部引进三部分，在武汉挂牌的52宗涉宅用地中，36宗土地设置基础设施配建要求、12宗土地要求配建保障性住房，20宗土地要求产业或商业自持，14宗土地有引进产业总部入驻的要求。与武汉相比，重庆设置的附加条件较少，这也是导致重庆第一批集中供地溢价率接近40%的重要原因。总的来说，武汉的竞拍规则较为宽松，但是设置了复杂的附加条件，增加城市基础设施供给水平和以土地招商引资的意图明显。

不少城市在限地价的同时限定房价，在“稳房价”方面的政策效果取决于其与何种政策搭配出现。限房价如与摇号、一次报价搭配，则能够保证将开发商利润水平维持在合理范围，将地方政府的让利转化为购房者的实惠。为了避免限房价对于市场价格的扭曲，北京市采取提前公布地块合理上限价格的方式引导房企合理利润空间;上海与一次报价、禁马甲、严控溢价率的方式相结合，并采用打分机制和遏制市场一家独大，为房企预留合理的利润空间，取得了较好的成效。

3.2 首批集中供地政策实施的情况

2021年6月29日，随着武汉第一批集中供地结束，22个试点城市已全部完成第一批集中供地活动。首批集中供地中，22个试点城市合计成交住宅用地873宗（本文只统计用地性质为住宅或包含住宅的地块，下同），成交规划建筑面积11181.10万平方米，成交金额10628.62亿元，整体成交楼面均价9505.88元/平方米，较2020年成交楼面均价上涨19.87%，整体成交溢价率为14.85%。

从具体城市来看，厦门、北京、无锡、南京、合肥、天津、武汉、重庆、郑州等众多城市的地价较2020年有较大的涨幅，厦门、杭州、深圳、南京、天津、武汉、重庆和济南等多个城市的溢价率也有所攀升，对地价不做限制的重庆整体溢价率高达39%，居22个试点城市首位，同样采取价高者得的武汉部分地块的溢价率也处于较高水平甚至高于100%（见图1）。地价水平受到地块自身质量和所处区位等多种因素的影响，竞拍规则也不能完全解释地价的变动情况，但是值得注意的是，采取一次报价的上海、苏州和采取竞品质的北京，溢价率较2020年均有所下降，由此说明，竞拍规则还是会影响到企业的行为，从而对地价进行调控。

从具体的成交地块来看，首批集中供地挂牌921宗，流拍（含撤牌）48宗，成交873宗，整体成交率为94.78%，较2020年92.62%的成交率有小幅提升，成交地块中底价成交405宗、溢价但未触顶成交203宗、触顶成交265宗，北京、杭州、宁波、合肥、无锡、厦门、成都和南京等城市突破上限价格的土地数量占比均超过60%，苏州、深圳、上海、福州和沈阳价格触顶的土地占比也处于较高水平（见图2）。

综上所述，试点城市首批集中供地土拍热度依旧较高，多数城市地价明显攀升，溢价率也处于较高水平，超过30%的土地以上限价格成交，“两集中”政策稳地价、稳预期效果不及预期。一方面是因为22个试点城市多为城市群核心城市，经济基本面较好，人口持续净流入，市场需求充足，本身就是规模房企重点布局和长期深耕的城市，对房企维持规模增长、保持稳定去化、保障现金流安全和实现品牌沉淀等方面影响深远;另一方面，集中供地政策的落地推行给房企带来紧迫感，房企面临着一年仅有的三次补充土地储备的机会，这在某种程度上导致了房企非理性拿地，且首批集中供地的规则制定尚在探索阶段，溢价率上限值设置较高、对企业的限制门槛较低等众多因素共同导致了首批集中供地的热度较高。

3.3 首批集中供地规则制定存在的问题

3.3.1 提高起拍价格以此降低溢价率

相对于土地成交价格，成交溢价率能够更加直观地反映土地市场的热度，因此不少城市为了控制溢价率处于合理区间，会提高土地的起始价格，这有悖于稳地价的初衷。从供地起始价格来看，2021年22个试点城市首批供地平均起拍楼面价较2020年平均增长27.2%。在发布集中供地公告后，武汉市发布补充公告将P（2021）033号和037号地块的起始价格分别由188440万元、293790万元调整为234110万元和354850万元，同时还对P（2021）042号、044号等多宗地塊的起始价格进行不同幅度的调整以期降低热点地块的溢价率。此种通过上调起始价格以降低溢价率的不合规行为还发生在重庆等多个城市，究其根源是在财政入不敷出和绩效考核的双重压力下，地方政府对于土地财政的依赖，降低地价意味着减少政府的土地收入，这显然不符合城市的利益诉求。

3.3.2 竞配建、竞自持的方式提高了土地的实际成本

竞配建和竞自持的方式能够降低名义土地价格，由于配建和自持的部分无法转化为企业的销售收入，并没有有效降低企业的实际拿地成本，如果不对房价进行限制，最后企业依然会通过提高售价来增加销售收入，以此摊销单位土地成本;如果限制房价，产品的质量也很难得到保障。首批集中供地平均配建比例为15%，扣除配建面积后的真实土地成交均价为11454元/平方米，高于名义土地成交均价9505.88元/平方米，真实土地溢价率为38.39%。

3.3.3 房企的利润空间被大幅压缩，降低产品质量或将成本变相转嫁给消费者

在高溢价率和竞配建、竞自持等因素的叠加下，企业的利润空间被严重挤压，不少城市还对地块设置企业总部引入、产业自持、基础设施配套和租赁住房配建等要求，并对房价进行限制，进一步降低了项目的利润率水平，部分城市甚至出现了企业“退地”来减少亏损的情况，由此说明第一批集中供地没有稳定市场的预期，反而造成了企业的非理性拿地。不少企业通过降低建筑产品的质量以控制成本，或者采取变相收费将部分成本转嫁给消费者，不利于房地产市场的健康发展，也造成了企业和消费者福利的损失。

4 两批供地竞拍规则的比较及其演变分析

首批集中供地热度较高，多地的土地价格和溢价率较2020年上涨，加上竞自持、竞配建等规则变相提高实际土地价格，没有达到稳地价、稳房价的预期目标，2021年8月，自然资源部对试点城市的供地工作作出新的部署。基于此，上海、郑州、宁波和长沙等多个城市延迟了第二批集中供地的时间，对第二批集中供地的竞拍规则进行调整和优化。

4.1 竞拍规则的比较与演变

第二批集中供地对竞拍规则进行了较大的调整，所有试点城市均设置土地上限价格，主要对溢价率上限、价格触顶后竞拍方式、竞拍企业开发资质、马甲限制和资金审查等方面做出了新的规定，上海和广州增加了对房价的限制，保证金比例大体保持不变。第一、二批的供地规则对比详见表2，具体来看，第二批集中供地的规则调整主要体现在以下三个方面：

4.1.1 将溢价率上限控制在较低水平

第一批集中供地中，只有上海、北京、苏州和成都4个城市的溢价率上限值设置在15%以下，其他城市的溢价率上限值设定较高，广州、深圳、天津、青岛、郑州、济南和厦门等城市均高于45%，重庆和武汉对溢价率不做限制，其他城市均处于20%～30%的区间。从成交结果来看，22个试点城市第一批集中供地的综合溢价率为14.85%，较2020年12.56%的溢价率上涨2.29%，原因之一就在于溢价率的上限值设定较高。第二批集中供地中，除深圳以外的其他城市（长春和厦门在2021年6月完成了第二批集中供地工作，并未对供地规则进行修改，故不在本次统计范围之内）单宗土地的溢价率上限以15%为主，上海、苏州和成都的溢价率上限设定为10%，重庆和杭州部分竞品质的地块设定在5%左右，溢价率有明显的下降。降低溢价率上限能够有效降低土地价格，为企业留有合理的利润空间，提高建筑产品的质量。

4.1.2 优化地价触顶后的土地配置方式

在第二批集中供地中，最为重要的规则调整就是优化了地价达到最高限价后的土地配置方式。在第一批集中供地中，竞自持和竞配建是最为主要的方式，这提高了土地的实际成交价格，不符合稳地价的目标，除较早完成第二批集中供地的厦门和长春仍采用竞配建的方式之外，其他城市主要采用摇号、竞品质和一次报价或者多种工具搭配使用的方式。深圳、广州和长沙是为数不多依旧采用“竞自持+摇号”的城市，但是自持比例的上限有所下调，沈阳结合自身情况采取竞闲置项目处置面积的方式，武汉以“竞品质”为核心，采取“竞付款进度+竞现房销售比例+竞全装修比例+竞品质”的组合方式。总的来说，竞配建、竞自持已不再是第二批集中供地的主要方式，摇号、一次报价和竞品质等能有效降低市场竞争和地价水平的方式成为主流。

4.1.3 健全市场准入机制，加强资金来源审查和诚信管理

为严格落实自然资源部土地市场调控新要求，第二批供地进一步健全住宅用地市场准入机制，提高土拍参与门槛，以此降低竞争强度和市场热度，具体包括以下三个方面。

一是严格竞买准入机制。对土地竞买人设置了资格要求，明确竞买人、联合竞买各方均须具有房地产开发资质，部分城市还对房地产开发资质的等级做出要求，同时要求同一竞买人及其控股的企业不得单独或联合参加同一宗地的竞买。

二是加强购地资金来源审查。第二批集中供地要求竞买人的购地资金（含保证金、土地成交价款）须为自有资金并提供承诺书和审计报告等相应的证明文件，参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，同时购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金;不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款;不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等，资金来源通过相关审查后方可报名。

三是强化企业诚信档案管理。对于存在提供虚假资质证明、购地资金来源不符合要求、违反承诺内容等行为，将取消企业的竞得资格、依法收回出让宗地的国有建设用地使用权并没收竞买保证金，并纳入当地土地市场信用管理，限制竞得人及其股东、控股的各个企业一定期限内不得参与土地竞买。

在第二批集中供地规则的调整中，充分吸取了首批集中供地中的先进经验，也淘汰了一部分未达预期的政策。总的来看，其土拍规则调整方向为：延续“限房价、竞地价、摇号/抽签”，并在更多城市推行“摇号/抽签、一次性报价”规则;普遍增加“限制溢价率、禁马甲、加强购地资金审查、竞品质”等规则，尤其是限制溢价率，绝大多数都规定溢价率不超过15%，同时，禁马甲与其他政策相配套也会发挥很好的作用;取消“竞自持、竞配建”重新规定“自持/配建”上限比例。总结来说，第二批集中供地的政策核心是：通过控制溢价率水平和降低竞争激烈程度，不提高房企实际拿地成本，保障项目一定的利润空间，同时逐步引导市场重视住房品质，以支撑未来地产开发的健康、可持续发展。

4.2 第二批集中供地政策的结果

4.2.1 溢价率

22个试点城市第二批集中供地的综合溢价率为3.90%，较第一批的14.85%降幅显著。各个城市的溢价率均有不同程度的下降，重庆、宁波、武汉、济南、广州、天津、沈阳、长沙、长春和青岛等众多城市的溢价率接近于零（见图3）。就溢价率来说，本批集中供地政策取得良好的成效。

22个试点城市第二批集中供地合计挂牌954宗，成交647宗，其中底价成交490宗，占比75.73%，溢价未觸顶成交93宗，触顶成交64宗。大部分城市以底价成交为主，济南和长沙的土地全部以底价成交，武汉等16个城市的底价成交率均高于50%，深圳、福州和无锡触顶成交的比例较高，主要是本批供应的土地较为优质（见图4）。

4.2.2 地价

就地价而言，第二批集中供地成交建筑面积6969.75万平方米，成交价格6427.46亿元，平均成交楼面价9221.94元/平方米，较第一批平均成交楼面价9505.88元/平方米有所下降但是降幅有限，同样高于2020年7930.19元/平方米的成交均价。各个城市的地价变动情况不一，杭州、沈阳、青岛和长沙等城市基本持平，北京、深圳、广州和天津等城市出现上涨，厦门、宁波、重庆和武汉等城市有所下降（见图5）。土地成交价格受到多种因素的影响，土地区位特性、市场发展走向和企业预期都会影响到价格水平，供地政策只是其中一个影响因素，加之第二批的流拍率较高，成交的项目都是较为优质的地块，这在一定程度上也使得地价下降的幅度有限。

4.2.3 尚待解决的问题

第一批集中供地土地挂牌宗数合计为921宗、其中流拍（含撤牌）48宗，流拍率为5.2%;第二批集中供地土地挂牌宗数合计为954宗、其中流拍（含撤牌）307宗，流拍率为32.2%，较第一批集中供地大幅提高。长沙、北京、沈阳、杭州和广州5个城市的流拍率高于50%，原因之一在于长沙和广州仍然采用竞自持的方式，北京和杭州竞品质的地块要求设置过高，沈阳竞闲置项目处置面积的方式对企业并不友好，除此之外，福州等6个城市的流拍率也在30%以上。深圳的溢价率上限高达45%，50%的保证金比例也居于试点城市之首，但是深圳的成交率却为95%，成交的21宗土地中有17宗土地达到上限价格;沿用第一批竞拍规则的厦门是唯一一个没有土地流拍的城市（见图6）。由此可见，城市间的分化主要还是取决于房企对城市投资的收益预期和城市房地产市场能够实现预期的能力，城市需要根据自身的经济发展水平和房地产市场情况合理制定竞拍规则，在稳地价的同时促进土地交易的顺利进行。

5 结论与建议

5.1 结论

本文对22个试点城市第一、二批集中供地的规则进行了梳理、总结和比较，并结合两次供地实施的具体情况进行了分析，得出以下结论：

（1）试点城市主要从地价、溢价率、竞拍方式、房价、企业资质、马甲、资金来源和保证金比例等方面制定竞拍规则，首批集中供地中，地块溢价率上限设置较高，价格达到上限后主要采取竞配建、竞自持的方式确定受让对象，上海等少数城市采取一次报价和摇号等随机性的方式，较少城市对资质、马甲和资金来源进行审查。总的来说，第一批集中供地的市场热度较高，成交地价和溢价率都有不同程度的上升，没有达到稳地价的政策目标;规则的制定存在提高土地起始价格以降低溢价率的问题，竞配建、竞自持的方式提高了土地的实际成本并压缩了企业的利润空间。

（2）第二批集中供地充分吸取了首批集中供地中的先进经验，也淘汰了部分未达预期的政策。总的来看，第二批集中供地规则出现了三个主要变化：一是将溢价率限制在15%的水平;二是优化地价触顶后的土地配置方式，取消竞自持、竞配建，在更多城市推行摇号、一次报价和竞品质的规则;三是健全市场准入机制，加强资金来源审查和诚信管理。规则调整的核心是通过控制溢价率水平和降低竞争激烈程度，不提高房企实际拿地成本，保障项目一定的利润空间，同时逐步引导市场提高住房品质。因此，第二批集中供地的成交地价和溢价率都有所回落，但同时过严的竞拍规则也导致了流拍率处于较高水平。

5.2 建议

房地产政策调控是一个探索和发展的动态过程，稳地价、稳房价的目标不可能一蹴而就。作为出台不久的政策，集中供地目前尚在探索和试错阶段，效果不达预期也在预料之中。前两次的集中供地实践为以后调控政策的完善提供了有益启示，规则的优化可以从以下三个方面考虑：

（1）集中供地仍需配合多种调控工具使用，方能实现稳地价的政策目标。从试点城市的竞拍规则和相应的执行情况来看，上海根据通过资格核验申请人的数量来确定出让方式，对竞争较为激烈的地块采取招标的方式，从受让管理、经济实力、项目经验、技术资质四个方面对企业进行综合评定，这一方面降低了市场竞争，另一方面也保证了项目的质量，因此在两批集中供地中上海的地价和溢价率都较为平稳，避免了市场的巨大波动。北京、福州、无锡、成都和苏州等土地溢价率出现明显回落的城市，均配合了丰富的调控工具，防止开发商非理性拿地，而调控工具明显不足的重庆和武汉土地溢价率大幅上扬。这充分说明，仅靠集中供地并不能完全实现“稳地价”的目标，仍需各地持续探索，与符合本地情况的调控政策配合使用，方能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

（2）因地制宜制定差异化的竞拍规则，做到“一地一策”。住宅供地集中出让中，抑制地价上涨起主要作用的是竞拍规则，但是大多数城市对于竞拍规则的制定采取“一刀切”的做法，没有考虑地块自身的特性和所处区域的情况，操作上较为简单有效，但是主观性太强，科学性和合理性值得质疑。具体到项目层面，竞拍规则的制定需要综合考虑地块区位、价格水平、建筑体量、功能业态、周边市场情况和特殊限制条件等具体情况，因地制宜地灵活采用工具箱中的组合工具合理确定保证金比例、溢价率水平、付款进度和价格触顶后的竞拍方式等具体规则，在确保项目顺利出让的同时，提高资源的利用效率和社会经济效益。

（3）需要认识到影响房价的深层次因素。集中供地只是一種出让方式的改变，实际上并没有改变房地产的供给规模，也没有解决长期供需关系和货币政策环境等根本问题，因此对于抑制房价上涨作用不明显甚至事与愿违，也是可以理解的。要构建房地产市场平稳发展的“长效机制”，必须从土地制度、财税体制、绩效考核等根本性的基础制度入手，而不能仅仅依赖短期的政策调控。

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