展望：2022年房地产9大思考

摘要：结合2021年政策及市場环境，对2022年中国房地产行业多角度预测。政策上企业应避免资本无序扩张和产业脱实向虚;坚持金融稳健的经营模式;投资区域分化将进一步加剧;长效机制建设持续;土地政策的调整将加速产城结合新模式的发展;企业要理性看待毛利润下降趋势;房地产行业格局调整将依托“双碳目标”“城市更新”等政策实现。

关键词：脱虚向实;金融稳健;产城模式;数字化

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）01-0035-03 收稿日期：2021-12-14

作者简介：陈晟，中国房地产数据研究院院长。

1 房地产大的政策环境已经发生革新式的变化，避免资本无序扩张和产业脱实向虚是每家房地产企业都要做出的正确回应

房地产本身负债率就很高，如果在下游商票和企业理财产品上再有过度的杠杆化，就是资本无序扩张的体现，需要得到及时地遏制。房地产本身不要成为财富创造的急先锋，而应该成为各类科创、制造、区域发展产业的承载者和人民幸福产业、存量生活服务产业的提供者的角色。

2 房地产企业的兼并重组继续进行中，不仅仅是大对小的，而且是强对弱的，同时也是金融稳健对激进型企业的重组与处置

一些大的企业已经出现了违约的情况，我们是有对广信、安邦、海航、华信的处置经验的，同时我们会贯彻企业个案不影响全局、海外债不影响行业评级、企业问题不影响市场交付交房问题的原则，对出险企业进行平缓有序、法制化、市场化的处理与处置。

3 房地产投资的区域在人口流入与城市管控能级体现下分化进一步加剧，粤港澳、长三角开始领先于环渤海和东北地区，中国房地产经济需要有新的承接区域突显

传统的房地产热点区域在人口红利刺激下表现更加不同，七普比六普人口增长较快区域如：广州、佛山、珠海、厦门、合肥、郑州、杭州、西安、成都、海口以及第三出海口区域-淮河生态经济带上的城市未来都将会有充分发展的机遇。

4 土地市场的出让已经给地方政府的财政收入带来了挑战，土地市场收入的下滑以及更多国有地方城投公司的土地获取，让地方政府过度依赖土地财政这一现象得到了遏制，2022年土地预期能否恢复取决于大型稳健的民企是否可以入市

曾经直接通过招拍挂取得的土地出让收入将会出现减少和下滑的趋势，但地方政府将把“价高者得”的招拍挂出让方式部分的调整成为基准竞投的土地出让方式。将更多地利用城市更新政策、城市更新基金、产业附加模式定向，例如中交、招商、保利、万科等房企以及保险资金直接介入产城联动的新土地出让方式。

5 房地产企业的战略在政策环境格局变化下将发生巨大突变，企业要接受毛利润30%

“三段论”的思考

具体来讲，第一个毛利润的10%将会来自于金融、险资、准金融的央企、国企的机遇，第二个毛利润的10%将来自于产品建设、设计、施工等环节，第三个毛利润的10%将来自于房产的社区、商业、园区、办公的运维、更新、赋能的收益。三项通好性的企业还可以30%毛利润通吃，但也有可能部分能力达不到的企业只能在20%甚至仅10%的利润份额里进行深耕细作。

6 产城模式进一步升级，“双碳”目标、城市更新“三边”理论、房地产税的资产收益硬约束等因素都将深层次地影响甚至裂变整个行业的战略定式

“双碳”目标对房地产的材料采购、施工方式、更新拆除方式、运维节能绿色方式都提出了碳效码的要求，做不到低碳、零碳、负碳的企业或许未来将得不到开发的资质。21个城市更新试点城市也会在城市更新与房地产发展“拆改留”与“留改拆”方面形成新的界面，房地产已经从绝对供应不足进化到供需基本平衡的新形势下的格局。

7 房地产新房市场11万亿格局与二手房5万亿的格局会出现相应的变化。下降的梯次在整体市场面下基本保持均衡。上下游市场要密切关注增量市场与存量市场之间的互相替代性机会

新房市场的绝对高位可能就出现在2021年，极值点已经出现，未来大概率会缓步下降，但金额在均价微幅上涨的情况下，也有可能出现5%以内的上下调整。随着我国城镇化率的变化，4.2亿套城镇住房将在高位予以自我平衡。建筑、装饰等上下游企业都要对行业的整体命运和规模与结构变化做好充足的准备。

8 房地产行业经过了真正的调整与系统性震荡，应该在周期学说、企业组织模式、人力资源架构、金融稳定模式方面做出一个成熟行业的贡献

房地产不应该再是粗放型的行业，计价模式不再是百万而应该到万、到元。精细化的财务模型、运维模式、企业哲学、激励机制应该贡献出房地产行业智慧。经过实践考验的“跟投模式”“阿米巴组织”“大手笔多元化模式”都应该为管理学科做出案例贡献。

9 房地产的数字化、销售代理、战略研究、低碳绿色循环可持续发展，本质上是元宇宙在房地产方向上的应用

元宇宙并不神秘，房地产与建筑行业已经有所应用。无论是全息构建BIM、数字雄安的应用场景还是全息信息商场文旅项目的沉浸式体验，虚拟直播、客服、呼叫中心早已广泛应用。并且在虚实融合、三维地图叠加应用、虚拟房产买卖、真人与虚拟成像之间进行互动糅合上都充分融合。最后在虚实联动、机器人施工、收集信息反馈，基至众筹信息等方面都会对未来产生巨大的冲击。