协助执行时是否需要逐步办理

摘要：生效法律文书产生的物权不经登记即可发生效力，登记部门依据嘱托在登记簿记载，嘱托登记是不动产登记部门协助有关部门的行为，造成的法律责任由有关部门承担。对契税等的协助职能，登记部门告知征收机关即可。

关键词：协助执行;税收;嘱托登记

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0049-04 收稿日期：2021-12-03

案例：甲购买了某开发商的房子，办理了商品房网签备案，但未办理产权证，后因甲的债务，该房被乙通过法院司法拍卖竞拍获得，法院出具了判决书和协助执行通知书，要求不动产登记部门协助乙办理不动产登记。乙前来申请登记，并代替甲缴纳了契税，登记部门先行办理了甲的登记，随后乙缴纳了自己的契税，登记部门随即给乙办理了产权证书。

1 登记启动并非全部需要申请

《民法典》规定，不动产登记应当依照当事人申请启动，但下列情形除外：（1）登记机构依据人民法院、人民检察院、人民政府相关部门等依法作出的嘱托文件启动登记的;（2）登记机构依据法律行政法规或者《不动产登记暂行条例实施细则》的规定依职权启动的;（3）法律、行政法规规定的其他情形。

嘱托登记主要有以下特点：登记机构是依据有权机关（如法院、政府机关）的要求而进行相应的不动产登记;嘱托机关嘱托登记的权力来自于法律的规定，登记机构审查嘱托登记是否为有权机关即可，不能以嘱托不符合登记条件为由拒绝办理登记;登记机构无须承担发生的法律后果负责。

《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）及2015年最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第502条规定，人民法院在执行中需要办理房产证、土地证、林权证等有关财产权证照转移手续的，可以依照《民事诉讼法》第251条规定办理。即向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

《不动产登记暂行条例实施细则》第19条规定，当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（1）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;（2）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的;（3）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的;（4）法律、行政法规规定的其他情形。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。

2 可以办理嘱托登记的部门

《不动产登记暂行条例实施细则》第19条第2款对于享有不动产登记嘱托权的机关进行了列举，对嘱托的登记类型进行了明确，不同的有权机关可以要求不动产登记机构进行的嘱托登记类型也不相同。

（1）人民法院。《民事诉讼法》《行政诉讼法》授予了人民法院财产保全强制执行等措施的权力，有权要求不动产登记部门按照要求办理相应的登记。这也是最为常见的嘱托登记，多见于转移登记、注销登记、更正登记、查封登记、预查封登记。

（2）人民检察院、公安机关。《刑事诉讼法》第114条第1款规定，公安机关在勘验、搜查中发现的可以用来证明犯罪嫌疑人有罪或无罪的各种物品和文件，应当扣押。公安机关在办理刑事案件中有权依法查封，凍结犯罪嫌疑人以违法所得购买的不动产、获取的投资权益或股权。另外，我国的检察机关对于有些案件也享有侦查权，因此《刑事诉讼法》第114条第1款亦可用于检察机关。根据细则规定，此两部门享有查封登记的嘱托权。

（3）人民政府。《宪法》《民法典》《土地管理法》等规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收并给予补偿。政府一般都是征收，享有的是注销登记的嘱托权。

（4）法律、行政法规规定的其他情形。只有法律、行政法规才能规定哪些机关有权进行嘱托登记。此为兜底条款，防止未来需要协助的情况，目前《税收征收管理法》赋予了税务部门有采取税收保全措施（如查封、扣押）以及采取强制执行措施（如扣缴、变卖等）的权力。因此，税务机关有权嘱托不动产登记部门办理查封等相应的登记。

3 税收协助并非代为履行

《契税法》第10条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。第11条规定，纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。《土地增值税暂行条例》第11条规定，土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

《契税法》《土地增值税暂行条例》授予了不动产登记部门办理不动产登记时必须查验契税完税信息的职责，很多不动产登记部门在协助法院以及行政部门时，坚持“先税后证”的原则，作者对此有异议。

《民事诉讼法》第242条第2款规定，人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。最高人民法院、国土资源部、建设部《关干依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第3条明确规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范用的批复》（法释〔2004〕6号）规定，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。

协助执行通知书是法院强制执行程序中所发出的具有法定效的强制执行措施之一，承载了法律的强制力，相应机关必须依法履行法定责任，协助执行接收的单位是需要依据法院的法律文书配合办理的。如果法院发出协助执行，接收单位必须配合，虽然依据相关规定，可以提出审查建议，但未得到明确答复之前不能停止办理。

笔者认为，依据法院的协助执行，不动产登记部门不需要遵循“先税后证”的原则，登记部门按照《不动产登记操作规范（试行）》1.10.1的规定，已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载”。因此，登记部门可直接办理乙的登记，在附件中记载：依据法院生效判决从甲处取得即可。

有观点认为，如果不先收税，有协助偷税漏税的嫌疑，实属多余担心，按照行政部门法无授权不可为的观点，税收是税务部门的事情，登记部门只是协助。《契税法》第13条规定，税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。登记部门将办理情况告知税务部门，税务部门依法追缴即可，而不能依据未缴纳税款不予协助。

4 案例的延伸思考

办理完甲的登记之后，乙拒绝缴纳自己的契税，是否可以申请更正登记到自己名下？

不动产统一登记后，相关的法律法规针对登记簿错误设立了更正登记业务类型，《不动产登记操作规范（暂行）》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。

更正登记可分为依申请更正登记和依职权更正登记。依申请更正登记由权利人或利害关系人发起，依職权更正登记由不动产登记部门发现问题后启动。如发现登记申请材料和登记簿最后记载不一致，等等。不动产登记机构依职权更正登记，一般出现两种情形：一是不动产登记机构发现并通知当事人，当事人同意并申请的更正登记;二是当事人不配合，登记机构经公告后直接办理的更正登记。

案例中，办理完甲的登记之后，如果乙提出更正登记，登记机构应该予以受理并办理更正登记。如果乙怠于提出更正登记的申请，登记部门也可启动更正登记，公告之后办理到乙名下，并告知税务部门需要追缴乙的相关税收即可。

作者简介：于磊，日照市不动产交易登记中心。